Article 1440

C.C.B.-C.

1023. Les contrats n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes; ils n’en ont point quant aux tiers, excepté dans les cas auxquels il est pourvu dans la cinquième section de ce chapitre.

C.c.B.-C. : art. 1023, 1028 à 1031, 1778 et 2097.

C.c.Q. : art. 1442, 1443, 1444, 1452, 1555, 1627, 1631, 2157, 2160 et 2162.

Code du travail : art. 45.

Loi sur les normes du travail : art. 96

Loi sur la protection du consommateur : art. 53 et 54.

1. Notions et portée de la règle

2426. On retrouve à l’article 1440 C.c.Q. la codification de la règle res inter alios acta, soit le principe général selon lequel les contrats lient les parties contractantes et produisent des effets juridiques à leur

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égard³⁵⁴⁶. Cet article découle du principe général de la force obligatoire des contrats établi par l’article 1434 C.c.Q., qui laisse entendre que le contrat est la loi des parties contractantes³⁵⁴⁷.

2427. On peut noter que l’article 1440 C.c.Q. ne renvoie pas, comme le faisait son prédécesseur l’article 1023 C.c.B.-C., aux articles 1028 à 1031 C.c.B.-C., mais il indique expressément que le principe général de l’effet relatif des contrats souffre d’une exception chaque fois que la loi le prévoit.

2428. Le principe de l’effet relatif des contrats signifie que nul ne peut être tenu à l’exécution forcée d’une obligation prévue dans un contrat auquel il n’est pas partie³⁵⁴⁸. C’est la traduction de la locution latine : Res inter alios acta aliis neque nocere neque prodesse potest. Il est alors impossible pour une personne de se voir attribuer un engagement envers une autre sans que cette personne n’y donne son consentement de façon claire et précise³⁵⁴⁹.

2429. La règle prévue à l’article 1440 C.c.Q. vient affirmer la portée restreinte du contrat puisque contrairement à la loi qui est

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d’application universelle, le contrat concerne en premier lieu les parties contractantes et, le cas échéant, leurs héritiers. Cependant, le contrat concerne aussi les tiers en tant que fait juridique pour eux car une situation de faits ou de droit peut naître en raison de ses stipulations ou bien à l’occasion de son exécution, laquelle situation peut générer des effets juridiques entre ces tiers et l’une ou les deux parties à ce contrat.

2430. Il faut donc prêter au principe de l’effet relatif des contrats une interprétation restreinte pour limiter sa portée au fait que le tiers ne peut être tenu à exécuter une obligation prévue dans un contrat auquel il n’a pas donné son consentement. Il s’agit d’une conséquence logique du principe fondamental de notre droit contractuel qui préconise que toute personne est libre de s’engager elle-même mais nulle autre personne ne peut le faire à sa place³⁵⁵⁰ à moins d’être son mandataire ou son représentant.

2431. Le tiers est toutefois tenu à laisser le contrat produire ses effets juridiques entre les contractants qui eux sont tenus seuls aux obligations qui en découlent et bénéficieront des droits créés par ce contrat³⁵⁵¹. Il faut donc faire la nuance et éviter toute affirmation négative voulant anéantir la valeur juridique du contrat, car même si les tiers sont entièrement étrangers à sa formation, le contrat demeure néanmoins une réalité sociale qui s’impose également aux tiers qui doivent le respecter et le laisser produire ses effets juridiques entre les parties contractantes.

2432. Un contractant peut ainsi exiger du tiers de respecter ses droits contractuels ou de s’abstenir de poser des gestes ou d’accomplir des actes en violation de ces droits. De même, le tiers peut aussi subir un préjudice en raison de la conclusion du contrat qui constitue une violation de ses droits déjà acquis. Il peut aussi subir un préjudice lors de son exécution par l’une des parties contractantes ou bien en raison du défaut ou de la mauvaise exécution par celle-ci de ses obligations contractuelles.

A. Les tiers au sens de l’article 1440 C.c.Q.

2433. Il est loisible, à juste titre, de s’interroger sur l’identité des tiers auxquels l’article 1440 C.c.Q. fait référence. Les tiers, que l’on appelle aussi les penitus extranei, sont des personnes étrangères au

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contrat³⁵⁵². Il ne peut donc pas s’agir de ceux qui continuent la personnalité juridique de la partie contractante, tels que les héritiers qui reçoivent, à la suite du décès du contractant, la totalité ou une quote-part de son patrimoine (ayant cause universel ou à titre universel). De même, la personne représentée par un représentant conventionnel légal ou judiciaire (mandataire, tuteur, curateur ou syndic à la faillite) n’est pas un tiers au contrat puisque le représentant la remplace dans les négociations et la conclusion du contrat. Il manifeste sa volonté de s’engager à travers le pouvoir de représentation confié à ce représentant³⁵⁵³. C’est donc la personne représentée qui s’engage contractuellement et non son représentant, celui-ci étant le plus souvent un tiers au contrat. Quant aux ayants cause à titre particulier³⁵⁵⁴, ce sont des tiers au contrat mais ils peuvent tout de même être liés par le contrat de leur auteur, dans la mesure où les conditions prévues à l’article 1442 C.c.Q. sont remplies³⁵⁵⁵.

2434. La Chambre des notaires, dans son Mémoire sur le Projet de loi 125, a tenu à souligner que l’expression « ne lie que » est préférable à l’expression « n’a d’effet », car tout contrat est susceptible d’avoir un effet sur les tiers, ne serait-ce qu’en tant que fait juridique³⁵⁵⁶.

2435. Le contrat, sauf exception, ne lie pas les tiers. Le libellé de l’article 1440 C.c.Q. semble confondre la notion d’« opposabilité » avec celle de « relativité » des contrats. En effet, le contrat est une réalité sociale qui s’impose tant aux parties contractantes qu’aux tiers. Ces derniers doivent respecter le contrat et le laisser produire ses effets entre les parties contractantes³⁵⁵⁷. Ce concept peut toutefois rencontrer

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des difficultés d’application lorsqu’on est en présence d’un contrat apparent. Dans cette circonstance, le tiers de bonne foi pourra, selon son intérêt, se prévaloir du contrat apparent ou de la contre-lettre³⁵⁵⁸.

2436. Le principe de la relativité des contrats ne permet donc pas aux copropriétaires d’un immeuble d’ignorer un contrat intervenu en faveur de l’un d’eux avant la signature de la déclaration de copropriété, même s’ils n’en avaient pas connaissance³⁵⁵⁹. Pour que ce contrat ne leur soit pas opposable, la déclaration de copropriété doit exclure expressément l’exercice de tout droit provenant d’une autre source.

2437. Aussi, la clause d’exclusivité d’exploitation d’une activité commerciale contenue dans les baux commerciaux accorde un droit strictement personnel au bénéficiaire à l’encontre de son cocontractant. La violation de ce droit par un tiers ne permet pas à ce dernier de poursuivre le contrevenant sur la base de la responsabilité contractuelle étant donné que ce dernier n’est pas lié par le contrat qui ne produit donc pas d’effets juridiques à son égard. Le seul moyen de faire valoir son droit prévu dans la clause d’exclusivité à l’égard du tiers se fait par le biais d’une action en responsabilité extracontractuelle, à condition que l’acte reproché constitue une faute délictuelle ou quasi délictuelle pouvant engager sa responsabilité. En effet, un tiers commet une faute civile lorsque, en toute connaissance des dispositions de la clause d’exclusivité ou de non-concurrence, décide d’y contrevenir ou d’aider le débiteur à y contrevenir³⁵⁶⁰. Ainsi, un locataire engage sa responsabilité lorsqu’il viole sciemment les droits d’un autre locataire bénéficiaire d’une clause d’exclusivité³⁵⁶¹.

B. L’opposabilité du contrat aux tiers

2438. La vie juridique crée une interaction entre les rapports individuels et collectifs. C’est-à-dire que les droits et obligations de l’un

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peuvent dépendre de ceux des autres, car ils s’exercent dans une même société où il est inévitable que les individus entrent en relation³⁵⁶². Ainsi, la relativité des contrats veut qu’un acte juridique puisse seulement créer des droits et des obligations entre des parties ayant volontairement pris part au contrat. Ce principe doit cependant être tempéré par la réalité que le contrat demeure un fait juridique, dont les tiers ne peuvent ignorer l’existence³⁵⁶³. Cette réalité impose nécessairement le besoin de rendre les contrats opposables aux tiers à moins d’une exception prévue à la loi. Le contrat qui s’inscrit dans une réalité sociale ne peut s’interpréter en tenant uniquement compte de l’effet relatif des contrats en fermant alors les yeux sur une situation juridique devant s’imposer à tous. Il est donc inévitable que le contrat, en tant que fait juridique, produise certains effets à l’égard des tiers³⁵⁶⁴.

2439. Cette question soulève une certaine controverse quant à l’opposabilité du contrat aux tiers. Le principe de l’effet relatif du contrat voulant qu’un tiers ne soit pas tenu à l’exécution des obligations contractuelles, n’empêche pas que celles-ci lui soient néanmoins opposables. Il ne peut les ignorer ni, a priori, s’associer au débiteur dans le cadre de leur violation. Si les obligations prévues dans un contrat ne sont valables qu’à l’égard des parties contractantes, il reste néanmoins que le tiers doit respecter le contrat et s’abstenir d’accomplir un acte ou de poser un geste pouvant constituer un obstacle à son exécution par les cocontractants³⁵⁶⁵. Autrement dit, le manquement par un tiers de respecter les engagements pris entre deux parties contractantes peut engager sa responsabilité extracontractuelle. Il faut adopter le même raisonnement afin de tenir responsable un contractant qui, à l’occasion de l’exécution de son contrat, contrevient aux droits d’un tiers³⁵⁶⁶.

2440. Le contrat en tant que réalité sociale est donc opposable au tiers, comme tout fait juridique. D’ailleurs, le principe de l’effet relatif du contrat est loin d’être absolu : le législateur lui a déjà reconnu certaines exceptions, notamment aux articles 1441 à 1450 C.c.Q. Ainsi, le Code civil contient certaines exceptions pouvant permettre un recours même en l’absence de lien direct, tel que la transmission des droits accessoires au bien transmis à un ayant cause à titre particulier

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énoncé à l’article 1442 C.c.Q. ou encore la stipulation pour autrui prévue à l’article 1444 C.c.Q.³⁵⁶⁷.

2441. Lorsqu’un tiers viole des obligations contractuelles et ce en toute connaissance de cause, il commet une faute qui doit être sanctionnée par les tribunaux. C’est le cas lorsqu’un tiers se rend complice avec le débiteur de la violation d’une clause de non-concurrence, d’une clause de confidentialité ou encore du secret commercial. Le fait qu’il ne soit pas lié au contrat ni tenu aux obligations qui en découlent ne peut constituer un moyen de défense valable à une action en responsabilité dirigée contre lui par le bénéficiaire de ces obligations. Toute participation visant à empêcher un contrat valide de produire ses effets juridiques entre les parties contractantes entraîne la responsabilité extracontractuelle du tiers qui accomplit ses actes en toute connaissance des clauses du contrat. Une telle violation peut justifier non seulement une condamnation du tiers à des dommages-intérêts mais également l’émission d’une injonction afin de faire cesser sa violation pour l’avenir.

1) Cas d’illustration

a) Vente d’entreprise

2442. Il est une pratique courante d’inclure dans les contrats de vente d’entreprise une clause de non-concurrence qui interdit au vendeur de faire concurrence à l’acheteur ou tout simplement d’opérer une entreprise identique à celle vendue et ce, pendant une certaine période de temps et sur un territoire géographique déterminé. Cette clause peut être jugée nécessaire pour l’acheteur afin de protéger et de maintenir la clientèle de l’entreprise vendue. Lorsque le vendeur est une personne morale, les négociations de vente se déroulent entre les administrateurs de celle-ci et l’acheteur. Dans la majorité des cas, l’administrateur est également actionnaire unique ou majoritaire du vendeur. Sous prétexte de ne pas être lié personnellement par la clause de non-concurrence, l’administrateur ne tarde pas à débuter sa concurrence en opérant lui-même une nouvelle entreprise par l’entremise d’une nouvelle compagnie incorporée à cette fin, ou encore par personnes interposées. Or, une telle concurrence ou sollicitation de la clientèle est illégale, même en l’absence d’une clause expresse interdisant à l’actionnaire ou à l’administrateur cette activité. Il est tout à fait légitime et conforme à l’enseignement doctrinal et jurisprudentiel de tenir responsables les dirigeants de la

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personne morale au même engagement de non-concurrence ou d’exclusivité. Sinon, il serait trop facile pour eux de se cacher derrière le voile corporatif afin de tirer bénéfice du prix de vente et de récupérer la clientèle de l’entreprise vendue.

2443. De même, lorsqu’une personne agit de manière contraire aux exigences de la bonne foi dans le contexte d’un contrat de vente et fait ainsi perdre à l’agent immobilier sa commission, cette personne même si elle était un tiers par rapport au contrat de courtage peut être tenue à verser la somme de cette commission. L’article 1440 C.c.Q. ne constitue pas une immunité pour le tiers qui doit en tout temps agir de bonne foi³⁵⁶⁸. Si le promettant-acheteur met malicieusement fin au processus d’achat, il devra payer la somme qui aurait été versée à l’agent par le vendeur selon le mandat intervenu entre ces derniers comme si la transaction avait suivi son cours.

b) Dirigeant d’une personne morale

2444. L’administrateur d’une personne morale qui négocie les termes et conditions du contrat de vente peut être tenu responsable envers l’acheteur, au moins pour ses actes personnels. En tant que dirigeant d’une personne morale, la bonne foi doit gouverner sa conduite tant lors de la naissance des obligations de cette personne que durant leur exécution (art. 1375 C.c.Q.). La compagnie devient souvent, à la suite de la vente de ses actifs, une compagnie bidon et par ce fait même, ses dirigeants doivent être tenus responsables de la violation de l’obligation de non-concurrence contractée par la compagnie à défaut de quoi, le recours de l’acheteur serait illusoire, surtout lorsque la violation ne vient pas de la compagnie vendeuse, mais uniquement de ses dirigeants.

2445. Lorsque le dirigeant du vendeur est également son actionnaire, il y a lieu d’appliquer la théorie de l’alter ego selon la disposition prévue à l’article 317 C.c.Q. Le principe voulant que la personne morale soit une entité complètement distincte de ses actionnaires et de ses dirigeants ne doit pas rencontrer son application que dans la mesure où la conduite de ces derniers est irréprochable et conforme aux exigences de la bonne foi.

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c) Cas du professionnel

2446. Les actes posés délibérément par le tiers en violation d’un contrat constituent une faute extracontractuelle au sens de l’article 1457 C.c.Q. Ce dernier a une obligation légale de ne pas nuire, obligation indépendante du contrat, mais qui découle de la simple connaissance de celui-ci³⁵⁶⁹. Ainsi, le professionnel qui prépare et rédige un contrat peut engager sa responsabilité lorsque, par ses conseils donnés au débiteur d’une obligation contractuelle ou à son représentant, il cherche à ignorer les droits découlant du contrat. Il en est de même lorsqu’un professionnel met en place avec le débiteur un stratagème qui facilite la violation des droits de l’autre contractant, et permet ainsi de contourner l’application des stipulations contractuelles ou des dispositions législatives. Par ses conseils, il contrevient à son devoir de respecter les règles de conduite de bonne foi, l’éthique et la loi qui l’obligent à ne pas violer les droits de l’autre contractant. Il peut donc être tenu responsable, avec le débiteur, des dommages et préjudices causés au créancier, et ce, même s’il n’est pas lié au contrat et n’est ni administrateur ni actionnaire de la personne morale ayant contracté l’obligation violée. Cette responsabilité extracontractuelle peut être solidaire, conformément à l’article 1526 C.c.Q., ou in solidum, selon l’article 1480 C.c.Q. lorsque la situation factuelle le justifie.

2447. Dans le même ordre d’idées, un tiers qui n’est pas signataire d’une convention entre actionnaires et qui n’est pas le cessionnaire des droits prévus dans cette convention peut, par ailleurs, engager sa responsabilité extracontractuelle s’il participe à des actes en violation aux dispositions de cette convention³⁵⁷⁰. Il faut cependant souligner que dans certains cas, le créancier doit d’abord épuiser les droits dont il dispose contre son contractant avant de chercher la responsabilité extracontractuelle du tiers³⁵⁷¹.

C. Influence du concept de bonne foi et d’équité

2448. Le législateur dans le but de promouvoir la justice naturelle a introduit dans le Code civil du Québec certaines règles notamment celle relative à la bonne foi qui doit guider le comportement et la conduite de l’individu dans ses relations avec les membres de la société. Par l’adoption de ce concept, le législateur vient aussi d’affirmer non

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seulement la relativité des droits mais aussi la nécessité de les exercer de façon raisonnable et selon les normes applicables.

2449. Le respect de la règle de bonne foi est une condition inhérente à toute activité que la personne exerce, soit dans le cadre de ses relations contractuelles avec son partenaire ou lorsqu’elle entre en contact avec une tierce personne à l’occasion de l’exercice d’un droit contractuel ou lors de l’exécution d’une obligation contractuelle.

2450. On note l’absence d’une définition du concept de bonne foi dans le Code civil du Québec mais cet absence s’explique par le fait que ce concept ne peut être qu’une notion évolutive que les tribunaux doivent adapter aux circonstances et au contexte factuel propre au cas d’espèce. Ils peuvent évaluer la portée et les limites de cette notion en tenant aussi compte des compétences et du degré d’éducation des personnes concernées.

2451. À l’examen de la jurisprudence récente, on constate une tendance qui affirme que la bonne foi est une norme sociale qui permet de déterminer et d’identifier les comportements acceptables en matière d’exercice des droits civils. Ainsi, il n’est pas nécessaire que le défendeur soit de mauvaise foi lors de l’exercice de son droit ni qu’il ait l’intention de nuire à autrui pour que sa responsabilité soit engagée. Il suffit que l’exercice de son droit soit déraisonnable, allant à l’encontre des exigences de la bonne foi³⁵⁷².

2452. Cette nouvelle moralité impose donc à toute personne, que ce soit dans ses relations contractuelles³⁵⁷³ ou lors de ses contacts avec les membres de la société, d’agir avec prudence et diligence ainsi que de façon raisonnable pour éviter que son comportement cause un préjudice à autrui. Cela dit, l’exigence de la conduite de bonne foi constitue désormais une source de droits et d’obligations non seulement entre des personnes liées par un contrat mais aussi à l’égard des tiers³⁵⁷⁴.

2453. Elle est devenue l’éthique de comportement exigée non seulement en matière contractuelle mais aussi envers les tiers pouvant être affectés par une relation contractuelle existante entre deux parties. Il s’agit d’un devoir général qui suppose un comportement loyal et honnête devant être rempli autant envers le partenaire qu’à l’égard des tiers. Ainsi, lors de l’exécution de son contrat, les parties doivent se donner une conduite conforme aux exigences de la bonne foi. Autrement,

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une conduite non conforme constitue, en tant que fait juridique, la base d’une action en responsabilité extracontractuelle par un tiers ayant subi un préjudice résultant de cette conduite fautive³⁵⁷⁵.

2454. Le respect de la bonne foi s’impose non seulement à une partie contractante envers son partenaire mais également envers les tiers³⁵⁷⁶. La consécration de la règle de la bonne foi a donc pour effet de tenir le contrevenant responsable envers toute personne qui subit un préjudice en raison de la contravention à cette règle.

2455. C’est pourquoi le principe de l’effet relatif du contrat et la règle de bonne foi sont souvent opposés l’un à l’autre de sorte qu’ils posent de nouveaux défis aux juristes et praticiens, qui doivent comprendre et tempérer la relation entre ces deux concepts prévus au Code civil du Québec. Notons cependant qu’il n’est pas toujours facile de voir avec évidence et clarté les conséquences pouvant résulter à l’égard du tiers de la conclusion d’un contrat ou à l’occasion de son exécution.

2. La responsabilité du tiers envers le contractant

2456. Suivant le principe de la relativité des contrats, le tiers a indubitablement le devoir de respecter le contrat auquel il n’est pas parti. Ce devoir découle du fait que le contrat valablement formé doit être considéré comme une réalité qui s’impose autant aux contractants

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qu’aux tiers. Autrement dit, un contrat est un fait juridique dont personne ne peut ignorer l’existence.

A. Recours offerts aux contractants contre le tiers

1) Le recours en responsabilité extracontractuelle : conditions et critères

2457. Une tierce personne qui en toute connaissance de cause, participe à la violation d’un contrat en brimant ainsi les droits d’une partie contractante, commet une faute extracontractuelle³⁵⁷⁷. L’interférence contractuelle peut donc être la source de responsabilité extracontractuelle pour les tiers. Ainsi, la situation peut donner lieu à deux responsabilités, soit une contractuelle pour le débiteur contractant et une autre extracontractuelle selon l’article 1457 C.c.Q. pour le tiers. Il importe cependant de mentionner que la connaissance par le tiers des obligations ou des droits prévus dans le contrat est nécessaire pour engager sa responsabilité, laquelle connaissance doit avoir lieu avant l’acte commis en violation de ces stipulations³⁵⁷⁸. Il s’agit d’une condition essentielle et d’un élément constitutif de la faute extracontractuelle, sans quoi le recours du créancier contre le tiers ne pourra pas réussir³⁵⁷⁹.

2458. La connaissance de l’obligation assumée par le débiteur à elle seule, ne sera cependant pas suffisante pour engager la responsabilité d’une tierce personne, mais la preuve doit aussi révéler une conduite fautive de sa part allant à l’encontre de l’obligation générale de bonne foi.

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Il faut rappeler que la bonne foi doit guider la conduite de chaque individu dans ses rapports juridiques avec les membres de la société. Il doit ainsi s’abstenir de nuire à l’exécution des obligations et aux droits prévus dans un contrat et dans certains cas prendre l’initiative de se conformer aux exigences prévues aux articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. Ainsi, la responsabilité du tiers peut être fondée sur la faute résultant de son incitation du cocontractant pour qu’il contrevienne à ses obligations contractuelles ou encore de sa participation directe dans la violation des obligations contractuelles de ce dernier.

2459. Une troisième condition doit être nécessairement remplie pour pouvoir conclure à la commission d’une faute par un tiers, soit la preuve de l’intention du tiers de causer un préjudice à l’autre contractant. Cependant, cette intention peut être établie par la preuve des faits démontrant que le tiers était conscient que son comportement et son agissement sont susceptibles de causer un préjudice³⁵⁸⁰ à l’autre contractant ou par la preuve d’« un mépris caractérisé des intérêts »³⁵⁸¹ de celui-ci. Ainsi, la preuve de la faute requiert une démonstration quant à la conscience du tiers que son incitation ou sa participation à la violation du contrat causera probablement un préjudice au contractant³⁵⁸².

2460. À titre d’exemple, un nouvel employeur qui embauche un employé ayant assumé des obligations de confidentialité et de non-concurrence dans un contrat conclu préalablement avec son ancien employeur, est tenu de respecter les dispositions contractuelles dont bénéficie ce dernier. Il ne doit pas encourager ni inciter son nouvel employé à contrevenir à ses obligations envers son ancien employeur. Ainsi, à partir du moment où il prend connaissance de ces obligations, il doit s’abstenir et cesser tout acte en violation de celles-ci tout en avertissant son employé et en l’incitant à respecter ses obligations. Dans le cas contraire, il engage sa responsabilité extracontractuelle envers l’ex-employeur bénéficiaire des obligations³⁵⁸³.

2461. En principe le tiers n’a pas une obligation de se renseigner et de rechercher si la personne qui se propose d’entrer en relation contractuelle avec lui est déjà liée par un autre contrat interférant avec le contrat projeté. Il faut cependant rappeler que l’obligation de renseigner et de se renseigner découlant de l’obligation de bonne foi peuvent également exister en dehors des relations contractuelles. Cela étant dit,

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une personne qui est au courant de certains renseignements ne peut volontairement fermer les yeux sur les circonstances et les faits qui soulèvent des points d’interrogation ou des soupçons quant à l’existence de droits ou d’obligations envers une tierce personne, alors que le contrat proposé pourrait contrevenir à ces droits et obligations.

2462. Par ailleurs, un tiers ayant connaissance d’une clause contractuelle peut y déroger sans contrevenir à son obligation de bonne foi, lorsque cette clause donne lieu à des interprétations différentes³⁵⁸⁴. Dans ce cas, on ne peut pas blâmer une tierce personne d’avoir interprété de bonne foi une clause en sa faveur alors qu’elle n’était pas impliquée dans la conclusion du contrat. Il est donc indispensable que toutes les conditions nécessaires à l’existence d’une faute extracontractuelle soient réunies pour donner ouverture à un recours en responsabilité extracontractuelle par un contractant bénéficiaire d’un droit à l’encontre d’un tiers

2463. Un tiers de bonne foi ne pourra être tenu responsable pour avoir conclu une transaction avec un contractant alors qu’il ignorait les relations contractuelles de celui-ci avec d’autres personnes. Seule une conduite allant à l’encontre du devoir d’agir de bonne foi devra être sanctionnée et permettre l’ouverture d’un recours en responsabilité extracontractuelle par un contractant à l’encontre d’un tiers³⁵⁸⁵. Ainsi, un tiers qui s’associe avec un débiteur sans connaître les obligations de ce dernier envers une autre personne ne peut être tenu plus tard responsable pour avoir commis une faute à son égard.

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2464. Il importe de noter que l’article 1440 C.c.Q. ne constitue en aucun cas une immunité pour le tiers lui permettant d’exclure sa responsabilité à la suite de la violation d’une clause contractuelle. Le principe de l’effet relatif des contrats doit être adapté et interprété en harmonie avec le devoir d’agir de bonne foi. Ainsi, le tiers qui ne respecte pas l’éthique et la conduite de la personne raisonnable ne peut invoquer l’article 1440 C.c.Q. comme moyen de défense à l’action intentée contre lui par un contractant-bénéficiaire des obligations ou des droits prévus dans son contrat.

2) La demande en injonction

2465. Une partie peut présenter une demande en injonction à l’encontre de son débiteur qui ne respecte pas l’une de ses obligations contractuelles. Elle peut également demander l’émission d’une ordonnance à l’encontre d’un tiers qui a incité ou participé à la violation de l’obligation contractuelle par son débiteur³⁵⁸⁶. Le demandeur doit cependant démontrer que certaines conditions sont remplies, soient qu’il y a apparence de droit ou une question sérieuse à juger, qu’il y a une urgence à émettre l’ordonnance demandée afin de lui épargner un préjudice sérieux ou irréparable (art. 511 C.p.c.). Il doit aussi démontrer que la balance des inconvénients à l’égard de chacune des parties impliquées dans le litige joue en faveur de l’émission de l’ordonnance³⁵⁸⁷.

2466. Ces conditions doivent être rigoureusement satisfaites puisque l’injonction, bien qu’elle soit un remède discrétionnaire appartenant à la cour, a pour effet de contraindre judiciairement une partie de se conformer à un jugement rendu souvent ex-parte alors que les droits respectifs des parties n’ont pas encore été examinés de manière complète et définitive. Il s’agit d’une mesure exceptionnelle qui ne peut être accordée que dans le cas où ces conditions sont strictement respectées³⁵⁸⁸.

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2467. Une ordonnance peut être émise à l’égard d’un tiers qui contrevient à une clause de non-concurrence avec le débiteur tenu à celle-ci dans la mesure où il a eu connaissance de cette clause, agissant ainsi de mauvaise foi³⁵⁸⁹. Une ordonnance interlocutoire pourra donc être émise autant à l’encontre du débiteur qu’à l’encontre du tiers et peut selon les circonstances avoir pour but d’empêcher le tiers de devenir complice de la violation de l’obligation de non-concurrence à laquelle le débiteur est tenu ou bien de faire cesser cette violation en mettant fin à toute relation entre ce dernier et le tiers.

2468. Notons que même sans une ordonnance interlocutoire prononcée à l’encontre du nouvel employeur, celui-ci pourrait être déclaré coupable d’outrage au tribunal selon l’article 58 al. 2 du Code de procédure civile si celui-ci contrevient sciemment à une injonction interlocutoire émise par la Cour à l’égard de son employé qui a violé une obligation de non-concurrence assumée à l’égard de son ex-employeur³⁵⁹⁰.

2469. Lorsque le contractant se plaint du comportement ou de la conduite d’un tiers qui l’empêche de bénéficier des droits qui découlent de son contrat, ce contractant ne peut pas s’adresser à la Cour pour obtenir une ordonnance enjoignant au tiers à mettre fin à son comportement ou à ses actes sans impliquer son cocontractant dans les procédures. En effet, il arrive que le tiers soit aussi lié par un autre contrat avec le contractant du demandeur. Le défaut par le demandeur d’impliquer ce dernier dans la procédure dirigée contre le tiers pourrait causer à ce dernier un préjudice, notamment le priver des effets de son contrat avec le tiers. Afin que le débat soit objectif et vise à rendre justice à l’égard de toutes les parties concernées, incluant le tiers, il faut que ces parties soient toutes présentes lors de ce débat devant le tribunal afin de permettre à chacune d’elles de faire valoir ses arguments et ainsi protéger, le cas échéant ses droits.

2470. Par ailleurs, l’émission d’une injonction interlocutoire ou de sauvegarde contre un tiers lié à un cocontractant par un autre contrat peut remettre en cause le principe audi alteram partem dont bénéficie ce dernier. En effet, une ordonnance émise en l’absence de ce cocontractant peut affecter ses droits découlant de son rapport avec le tiers³⁵⁹¹. À

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titre d’illustration, une compagnie d’affichage publicitaire qui avait conclu avec un établissement un contrat pour afficher ses panneaux publicitaires contenant une clause d’exclusivité, ne peut intenter un recours en injonction contre une autre compagnie publicitaire, qui est un tiers au contrat, pour la violation de cette clause, sans avoir impliqué dans sa procédure cet établissement (son cocontractant) ou le mettre en cause. Une telle ordonnance pourrait priver ce dernier des avantages qui découlent de son second contrat intervenu avec le tiers, et ce, sans qu’il puisse être entendu³⁵⁹².

3) La demande en préservation de la preuve

2471. Dans le cas d’une demande de préservation de la preuve en vertu des articles 20 et 251 C.p.c., les critères de l’ordonnance de sauvegarde ou de l’injonction interlocutoire ne sont pas applicables. Il suffit que le demandeur démontre la nécessité d’une telle ordonnance, afin de préserver certains éléments de preuve pouvant être détruits avant de se rendre au procès. Il ne faut pas confondre cette ordonnance avec la demande d’autorisation de fouiller les équipements et les dossiers du tiers. On note au sein de la jurisprudence une réticence à accorder le droit de fouiller les équipements du tiers notamment, les ordinateurs de celui-ci, puisque la mise en exécution d’une telle ordonnance porte atteinte à la vie privée et au droit de propriété du tiers. Une telle demande peut être rejetée lorsque la preuve soumise à sa justification est insuffisante. Ainsi, même si une preuve prima facie éveille des soupçons quant à la participation d’un employeur à la violation de l’obligation de non-concurrence de son employé, cette preuve peut être insuffisante pour autoriser la fouille des équipements et des dossiers de cet employeur par l’entreprise concurrente.

2472. Il importe ici de faire aussi la distinction entre le débiteur et le tiers. Ainsi, une preuve prima facie d’une violation des obligations de non-concurrence par un employé peut être suffisante pour justifier l’atteinte à sa vie privée, ce qui s’explique par l’importance du lien contractuel et des obligations qu’il a assumées volontairement envers son ancien employeur³⁵⁹³. Par contre, bien que le nouvel employeur ait une obligation de s’abstenir à une participation ou association avec le débiteur dans la violation de la clause de non-concurrence, sa responsabilité est généralement moindre que l’employé lié directement par la clause.

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4) Nature de la solidarité entre les défendeurs

2473. En matière d’indemnisation, la solidarité qui pourra être retenue dépend de la nature de l’obligation en l’espèce. La jurisprudence conclut systématiquement à une responsabilité in solidum lorsque les sources de responsabilité des défendeurs sont différentes³⁵⁹⁴. Il est temps, cependant, de reconsidérer cette position lorsque la faute commise peut être qualifiée d’une faute extracontractuelle pour le contractant s’il n’y avait pas de contrat avec le demandeur. Dans ce cas, la responsabilité du contractant avec le tiers codéfendeur peut être solidaire conformément au régime prévu à l’article 1526 C.c.Q., soit la solidarité parfaite³⁵⁹⁵. Par contre, il serait plutôt question de solidarité imparfaite dans la situation où le contractant aurait contrevenu seulement à une obligation contractuelle et non pas à une obligation légale. En effet, lorsque la faute du débiteur contractant se limite à la violation d’une obligation prévue à son contrat, sans aucune désobéissance à une obligation légale, alors que le tiers, en raison de la violation de son devoir général, engage sa responsabilité extracontractuelle en vertu de l’article 1457 C.c.Q., la solidarité entre les défendeurs doit alors être imparfaite³⁵⁹⁶. Il faut donc se questionner à savoir si la faute commune pourrait aussi être qualifiée d’extracontractuelle s’il n’y avait pas de contrat entre le débiteur tenu à une obligation contractuelle et le créancier, afin de déterminer le régime de la solidarité applicable, soit la solidarité parfaite ou imparfaite.

5) Application de la clause pénale aux tiers

2474. La responsabilité du tiers pour son implication dans la violation des obligations contractuelles assumées par l’un des contractants soulève cependant une autre question controversée, soit celle de l’application de la clause pénale au tiers. En effet, l’obligation contractuelle peut être assortie d’une clause pénale qui est définie à l’article 1622 C.c.Q. comme étant une évaluation anticipée des dommages-intérêts à payer par le débiteur dans le cas où, sans justification, il n’exécuterait

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pas son obligation en nature. Peut-on alors imposer ce montant en tant que pénalité au tiers responsable aussi de la violation de l’obligation ou doit-on appliquer le régime général en matière d’indemnisation qui oblige le créancier à faire la preuve des dommages causés par la faute reprochée à ce dernier ?

2475. Il peut être difficile de concevoir qu’une personne n’ayant pas pris part au contrat, et donc, n’ayant pas eu la possibilité de discuter et de consentir à la clause pénale incluse dans ce contrat puisse y être tenue. Une décision contraire constitue une dérogation à la logique civiliste et pourrait remettre en question l’enseignement doctrinal et jurisprudentiel en matière de contrats³⁵⁹⁷. Cette dérogation pourrait aussi remettre en question le principe du consensualisme qui reconnaît un rôle important et essentiel à la volonté de la personne dans la création des droits et des obligations contractuels.

2476. Les juges de la Cour d’appel ont tranché la question de l’application de la clause pénale au tiers dans l’affaire Dostie c. Sabourin³⁵⁹⁸ où les juges majoritaires ont conclu que la clause pénale est inopposable au tiers et ne s’applique qu’à la partie contractante l’ayant acceptée comme sanction à la violation de son obligation.

2477. Il est maintenant établi que le tribunal qui conclut à la responsabilité extracontractuelle du tiers doit s’en remettre aux règles de droit commun applicables en matière de dommages compensatoires pour déterminer à quelle réparation le bénéficiaire de l’obligation a droit³⁵⁹⁹. Cependant, lorsque les dommages découlant de l’application de la clause pénale sont purement compensatoires, la clause peut être utilisée comme élément d’appréciation du préjudice³⁶⁰⁰. Par contre, lorsque la clause pénale est de nature comminatoire et vise plus que la simple compensation du préjudice, elle ne peut être utilisée pour évaluer l’indemnité à être accordée. Ainsi, la clause pénale qui vise également à punir le contractant qui manque à l’une de ses obligations contractuelles doit être exclue de toute application dans le cas du tiers, puisqu’elle n’aide pas à l’appréciation du préjudice devant être compensé par ce tiers.

2478. L’opinion majoritaire dans l’affaire Dostie c. Sabourin fut reprise à maintes reprises dans les dernières années par la Cour

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supérieure³⁶⁰¹ et la Cour du Québec³⁶⁰². La Cour d’appel a aussi récemment confirmé la possibilité d’utiliser la clause pénale lorsqu’elle est purement de nature compensatoire³⁶⁰³. Compte tenu de cette confirmation, la clause pénale peut désormais être utilisée lors de l’évaluation des dommages causés par le tiers au contractant à condition que la clause ne soit pas de nature comminatoire. Ainsi, la clause pénale peut servir comme indice au tribunal et même faciliter la preuve des dommages devant être compensés par le tiers.

2479. Dans le cas où un contractant devrait payer une pénalité prévue dans une clause pénale en raison de la faute d’un tiers, le contractant ne peut obtenir de ce dernier des dommages-intérêts équivalant au montant payé par lui et découlant de l’application de la clause pénale. Cependant, une telle réclamation peut être possible, à condition de prouver que la faute du tiers a causé un préjudice à ce contractant, dont la réparation équivaut à la pénalité prévue dans la clause pénale qui est de nature purement compensatoire.

2480. Dans tous les cas, le contractant doit prouver ses propres dommages et non pas se contenter de réclamer le montant de la clause pénale, faute de quoi sa réclamation risque d’être rejetée pour le motif qu’il tente d’obtenir indirectement ce qu’il ne peut obtenir directement³⁶⁰⁴. Le principe de l’effet relatif des contrats ne permet pas à un contractant de réclamer l’application d’une clause pénale à un tiers.

3. La responsabilité du contractant envers un tiers

2481. Un tiers qui subit un préjudice causé par l’inexécution ou la mauvaise exécution d’un contrat intervenu entre deux autres personnes, peut réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice qui en résulte³⁶⁰⁵ dans la mesure où la mauvaise exécution ou l’inexécution constitue à

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son égard une faute extracontractuelle. Soulignons que, dans certains cas, la même faute commise par le débiteur, peut être à la fois contractuelle à l’égard de son contractant-créancier et extracontractuelle à l’égard du tiers³⁶⁰⁶.

A. Conditions

2482. Une partie contractante peut causer un préjudice à une tierce personne lors de l’exécution de ses obligations contractuelles. Ce tiers pourra alors tenir responsable à son égard la partie qui a mal exécuté ses obligations ou a simplement omis de les exécuter si les conditions requises par le régime de la responsabilité extracontractuelle sont rencontrées. La jurisprudence et la doctrine reconnaissent au tiers le droit d’invoquer l’inexécution ou la mauvaise exécution du contrat comme un fait juridique qui constitue une faute extracontractuelle et non pas un simple manquement à une obligation contractuelle. Cela dit, une mauvaise exécution d’une obligation peut constituer une faute extracontractuelle lorsqu’elle remplit les critères de cette faute et cause un préjudice à une tierce personne. Une partie contractante doit toujours se conduire raisonnablement et agir de bonne foi à l’égard de tous, sans quoi elle pourrait engager non seulement sa responsabilité contractuelle envers l’autre partie, mais également sa responsabilité extracontractuelle à l’égard du tiers. À titre d’illustration, la mauvaise exécution par l’entrepreneur de son obligation d’entretenir les routes durant l’hiver, engage sa responsabilité extracontractuelle envers les usagers des routes pour le préjudice résultant de cette mauvaise exécution bien que ces derniers soient des tiers au contrat intervenu entre lui et le gouvernement³⁶⁰⁷.

2483. Il importe cependant de noter qu’une faute contractuelle ne constitue pas nécessairement une faute à l’égard du tiers pouvant donner lieu à un recours en responsabilité extracontractuelle³⁶⁰⁸. L’existence d’une faute extracontractuelle commise par l’un ou les contractants à l’égard du tiers est une question devant être déterminée par l’application du critère de la personne raisonnable placée dans les mêmes

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circonstances. Il ne suffit pas d’établir qu’une faute a été commise lors de l’exécution du contrat, mais il faut démontrer que cette faute constitue aussi une faute entraînant la responsabilité extracontractuelle de son auteur envers le tiers³⁶⁰⁹. C’est la conduite qu’un contractant raisonnable aurait adoptée lors de la conclusion ou de l’exécution de son contrat, face aux tiers qui pourraient être affectés dans leurs droits à une étape de son existence. Ainsi, pour un tiers, l’existence d’une obligation contractuelle de même que le manquement à cette obligation sont des faits juridiques, qui ne génèrent en soi aucun droit de créance, à moins que ces faits juridiques ne remplissent les conditions de la faute extracontractuelle donnant ouverture à un recours contre le contractant³⁶¹⁰. À titre d’illustration, le promettant-acheteur qui engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du promettant-vendeur en raison de son refus de donner suite à la signature de l’acte de vente, son comportement ne constitue pas nécessairement et de façon systématique une faute extracontractuelle à l’égard du courtier pour la perte de sa commission³⁶¹¹.

2484. Il n’est, cependant, pas nécessaire qu’une faute soit commise à l’occasion de l’exécution d’un contrat pour que la responsabilité extracontractuelle des parties contractantes ou de l’une d’elles soit engagée à l’égard du tiers. En effet, il se peut qu’une simple exécution d’une obligation contractuelle même conforme au contrat, produise des effets néfastes pour une tierce personne. Celle-ci pourra alors poursuivre l’un ou les deux contractants, si la conclusion du contrat ou son exécution constitue une violation de ses droits ou bien un manquement à un devoir général de bonne foi et à une conduite raisonnable³⁶¹².

2485. Dans certains cas, la conclusion du contrat constitue en soi une violation des droits du tiers, ce qui engage la responsabilité extracontractuelle de l’un ou de deux contractants envers ce tiers. Il faudra alors se demander, dans chacun des cas, si une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances aurait agi de la même façon que les parties contractantes afin de vérifier s’il y a une faute de leur part.

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2486. L’article 1440 C.c.Q. ne constitue pas une immunité pour les parties contractantes qui leur permettrait d’agir de façon déraisonnable envers les tiers sous prétexte du principe de la relativité des contrats ou de la liberté contractuelle³⁶¹³. Au contraire les personnes qui cherchent à conclure entre elles un contrat doivent agir avec prudence et diligence pour que la conclusion de ce contrat ou son contenu ne constitue pas une violation aux droits légitimes des tiers. Le respect de ces droits doit être omniprésent dans leur esprit lors de la conclusion du contrat et la détermination de son contenu.

2487. À titre d’illustration, n’agit pas de manière prudente et diligente, une institution financière et créancière hypothécaire qui, suite à un sinistre sur la résidence de son client, perçoit de manière prioritaire les prestations d’assurances destinées à payer les coûts des travaux de réparation. Alors que cette institution savait qu’un entrepreneur a été mandaté pour effectuer les travaux de construction et bénéficie d’une cession de créance sur les prestations d’assurance jusqu’à concurrence des coûts de ces travaux. Sa conduite doit donc être déclarée fautive lorsqu’elle verse les montants de l’indemnité reçue de l’assureur directement à son client, et ce, sans en aviser l’entrepreneur. Par son agissement, elle a manqué à son obligation générale de ne pas nuire à autrui, en l’occurrence l’entrepreneur, d’autant plus qu’elle savait que l’indemnité versée était la contrepartie de la remise en état du bien hypothéqué en sa faveur. Ainsi, elle ne pouvait pas ignorer les droits de l’entrepreneur à recevoir les montants versés par l’assureur, alors qu’elle tirait un avantage évident de l’exécution de ses travaux de reconstruction³⁶¹⁴.

2488. Tel est également le cas d’une banque qui, au courant des activités frauduleuses de son client, lui permet en toute connaissance de cause de continuer ses opérations en sachant ou devant savoir que cela pourrait entraîner des conséquences négatives pour un tiers, que ce soit une autre institution financière ou encore un particulier. En d’autres termes, il est du devoir d’une institution financière qui est au courant ou découvre les activités frauduleuses d’un de ses clients de les faire cesser

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immédiatement et surtout de ne pas s’associer à ces activités dans le but d’obtenir un profit au détriment d’une tierce personne³⁶¹⁵.

2489. D’ailleurs, un contractant qui exécute ses obligations contractuelles peut aussi engager sa responsabilité extracontractuelle si le contenu obligationnel du contrat ou son exécution constitue une faute extracontractuelle à l’égard du tiers³⁶¹⁶. Le devoir de conduite raisonnable commandé par la règle de la bonne foi, doit transparaître non seulement dans les relations contractuelles, mais aussi vis-à-vis les personnes qui n’ont pas pris part au contrat. Le défaut de se conformer à ce devoir par les parties contractantes peut engager leur responsabilité extracontractuelle pour des dommages causés à une tierce personne³⁶¹⁷. Chaque cas est un cas d’espèce et devra faire l’objet d’une analyse indépendante pour déterminer s’il y a bel et bien eu conduite déraisonnable de la partie contractante, permettant de conclure à une faute extracontractuelle de cette dernière à l’égard du tiers³⁶¹⁸.

1) Les recours disponibles pour le tiers

2490. Il peut arriver que des obligations prévues au contrat présentent des avantages implicites ou explicites pour des tierces personnes. Dans un tel cas, la partie contractante tenue à ces obligations doit s’y conformer afin d’éviter qu’un préjudice soit causé au tiers³⁶¹⁹. Il est à noter qu’un simple manquement contractuel préjudiciable à un tiers ne donne pas nécessairement ouverture à un recours en dommage-intérêt pour ce dernier. En l’absence de lien contractuel et d’une stipulation en sa faveur, le tiers, même s’il possède un intérêt certain à ce qu’une partie au contrat respecte ses obligations, ne dispose pas d’un recours en exécution forcée contre le débiteur afin de faire respecter les termes du contrat³⁶²⁰. Même si cela peut paraître contradictoire avec le devoir

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d’agir de manière raisonnable à l’égard de toutes personnes, incluant le tiers, il y a lieu cependant de distinguer le recours en dommages-intérêts et le recours en exécution en nature du contrat, dont seul le premier de ces deux recours peut être intenté par le tiers lésé.

2491. En effet, à moins que l’obligation contractuelle soit stipulée au bénéfice d’un tiers, seule une partie contractante peut s’en prévaloir pour contraindre le débiteur à l’exécuter. Les parties contractantes doivent toutefois s’abstenir de nuire à une tierce personne ou prévenir la survenance de tout préjudice³⁶²¹, car il est possible que l’exécution d’une obligation contractuelle cause des dommages à une tierce personne, devenant ainsi une faute extracontractuelle à son égard.

2492. Il convient de noter que même si le tiers ne peut pas intenter un recours en exécution en nature à l’encontre d’une des parties contractantes pour qu’elle soit forcée d’exécuter ses obligations prévues au contrat, cela n’a pas pour effet d’empêcher le tiers d’intenter une demande en injonction pour obtenir une ordonnance interlocutoire ou permanente lorsque l’exécution de ce contrat aurait pour effet de lui causer un préjudice. En effet, le tiers doit avoir le droit au recours en injonction pour empêcher l’exécution d’un contrat qui pourrait lui causer un préjudice irréparable.

2493. Enfin, il faut souligner qu’une personne ayant subi un préjudice du fait que son cocontractant se soit lié avec une autre personne par un autre contrat, ne peut pas demander la nullité de ce contrat auquel elle n’est pas partie en invoquant l’abus de droit. Il ne lui est pas non plus possible de demander que ce contrat conclu ultérieurement lui soit inopposable³⁶²², à moins qu’elle ne remplisse les conditions requises pour une action en inopposabilité prévue aux articles 1631 à 1635 C.c.Q.

2) La responsabilité du contractant envers le tiers-actionnaire

2494. La Cour suprême a décidé dans l’arrêt Banque nationale c. Houle³⁶²³ que les actionnaires ne peuvent pas intenter une poursuite relativement aux fautes commises par un contractant à l’endroit de leur

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société, car ce droit d’action appartient à la société elle-même en tant que personne morale distincte. La Cour explique cependant que les actionnaires peuvent, dans des cas particuliers, avoir un recours en leur propre nom si le défendeur a manqué à une obligation qui constitue une faute distincte envers eux et si ce manquement leur a occasionné un préjudice direct et indépendant de celui causé à la société.

2495. Dans son arrêt récent Brunette c. Legault Thiffault, s.e.n.c.r.l.³⁶²⁴, la Cour suprême a réaffirmé que la responsabilité extracontractuelle du contractant d’une société à l’égard de ses actionnaires ne peut être engagée à moins que ces derniers ne prouvent que le contractant a commis à leur égard une faute distincte causant ainsi un préjudice indépendant et distinct de celui subi par la société.

2496. Rappelons qu’un préjudice indirect ne peut être indemnisé selon l’art 1607 C.c.Q. Il est généralement reconnu qu’un préjudice subi directement par une société est un préjudice subi indirectement par ses actionnaires. Dans l’affaire Brunette c. Legault Thiffault, s.e.n.c.r.l.³⁶²⁵, le contractant avait commis une faute qui avait eu comme conséquence la faillite de la société. Il fut donc jugé que le préjudice causé à la société qui consiste dans la perte de ses actifs est un préjudice qui fut subi indirectement par ses actionnaires. En conséquence, les actionnaires ne furent donc pas indemnisés pour ce préjudice, puisqu’il n’était pas à leur égard un préjudice indépendant et distinct de celui subi par la société.

2497. Notons cependant que Madame la Juge Suzanne Côté, dans son opinion dissidente, explique que contrairement à ce que laisse entendre l’opinion majoritaire, seule une faute distincte doit être commise à l’égard des actionnaires, mais le préjudice subi par ces derniers peut être le même que celui subi par la société.

B. L’obligation de renseignement en dehors des relations contractuelles

2498. Il est reconnu par la jurisprudence que le manquement à l’obligation de renseignement en dehors d’une relation contractuelle peut être considéré une faute extracontractuelle, à condition que certaines conditions soient remplies³⁶²⁶. D’abord, il faut que l’information soit connue par l’auteur de la faute à qui on reproche un manquement à l’obligation de renseignement. Il faut également que ce manquement constitue avant tout un manquement à l’obligation de renseignement envers son contractant

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afin que ce manquement constitue en même temps une faute extracontractuelle envers un tiers qui est lié à ce dernier par un autre contrat. Finalement, il faut que l’information en question ne soit pas disponible pour la partie qui invoque le manquement à l’obligation de renseignement. Cette question doit être évaluée selon le critère d’une personne prudente, diligente et raisonnable afin de déterminer si la partie qui invoque le manquement à l’obligation de renseignement aurait pu obtenir la même information ailleurs.

2499. La Cour d’appel dans l’affaire Camions Daimler Canada ltée v. Camions Sterling de Lévis inc.³⁶²⁷ est allée encore plus loin en confirmant que l’obligation de renseignement d’un contractant envers un tiers peut exister en dehors d’une relation contractuelle. En fait, la Cour d’appel a traité du manquement à l’obligation de renseignement d’un contractant à l’égard d’une tierce personne qui s’est proposé de faire l’acquisition des intérêts de l’autre contractant. La Cour a conclu qu’en raison du manquement à l’obligation de renseignement du contractant, le consentement de la tierce personne à un contrat d’acquisition d’actions n’était pas éclairé, ce qui engage la responsabilité de ce contractant devenu débiteur de l’obligation de renseignement par les circonstances ayant entouré la conclusion d’un autre contrat même s’il est un tiers à ce contrat.

4. Responsabilité du professionnel envers le tiers

2500. Le professionnel peut engager sa responsabilité personnelle pour le préjudice économique subi par un tiers en raison d’une faute commise lors de l’exécution d’un contrat conclu avec son client. Cette responsabilité peut être aussi retenue lorsqu’il fait défaut de renseigner un tiers ou de lui fournir des informations complètes et exactes en rapport avec un contrat exécuté pour le compte de son client³⁶²⁸. Ainsi, un professionnel (avocat, notaire, comptable, courtier ou conseiller) peut engager sa responsabilité envers un tiers en raison d’un manquement à un devoir général lors de l’exécution de son contrat avec son client ou d’un manquement au respect des lois et des règles régissant l’exercice de sa profession.

2501. Une question légitime se pose, à savoir si le professionnel a un devoir de conseil envers le contractant de son client qui est en fait un tiers pour lui ? En principe, tout contractant doit se donner lors de

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l’exécution de son contrat une conduite conforme aux exigences de bonne foi. Pour ce faire, elle doit se conformer non seulement aux normes généralement reconnues et acceptées par la société, mais aussi aux règles et aux usages en vigueur dans le domaine du contrat en question.

2502. Ce principe général rencontre son application aux professionnels qui à l’occasion de l’exécution de leurs prestations sont appelés non seulement à faire de leur mieux pour servir l’intérêt de leurs clients, mais aussi à fournir des prestations en toute conformité à la loi et aux règles régissant l’exercice de leur profession. Cela dit, le professionnel lors de l’exécution de son contrat doit agir avec prudence afin que l’exécution de son contrat ne soit pas un acte dommageable pour le tiers.

2503. Les professionnels doivent ainsi agir avec rigueur et avec professionnalisme pour que leur ouvrage, qu’il soit intellectuel ou matériel ne cause aucun préjudice aux tiers ni dans l’immédiat ni à l’avenir. On peut citer à titre d’exemple, les notaires, les comptables, les vérificateurs externes, les avocats, les courtiers immobiliers, les évaluateurs agréés, les arpenteurs-géomètres, etc. qui par les prestations fournies à leurs clients pourraient induire en erreur les tiers qui auront à consulter le résultat de leur travail³⁶²⁹.

A. Responsabilité du notaire envers le tiers

2504. Le notaire qui prépare un contrat doit s’assurer que celui-ci est représentatif des intentions des parties et non uniquement des intentions et intérêts du contractant qui est son client. En effet, le notaire, en tant que professionnel et en raison de la confiance que le public peut légitimement avoir en lui, ne peut agir seulement dans l’intérêt de son client et ainsi préparer le contrat ou le document demandé sans tenir compte également de l’intérêt de l’autre partie contractante qui est un tiers par rapport au mandat confié par son client³⁶³⁰. Au contraire, il est tenu à une obligation de renseignement envers ce tiers quant au contenu du document qu’il a préparé, même lorsque cette préparation a eu lieu à la demande de son client.

2505. Le notaire peut dans certains cas, compte tenu de la nature de la transaction et des circonstances particulières, être tenu à un devoir de conseil envers le contractant de son client. Ce devoir de conseil est important lorsque l’autre partie n’est pas représentée par un conseiller

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juridique³⁶³¹ ou lorsque la tierce personne est vulnérable³⁶³². Soulignons à cet effet que les tribunaux tiennent compte de l’expertise, de la personnalité et du support dont bénéficie la tierce partie pour évaluer la portée de l’obligation de renseignement et du devoir de conseil du notaire³⁶³³.

2506. Il importe de noter que l’obligation de renseignement du notaire envers le tiers est une obligation positive qui consiste à fournir tous les renseignements pertinents et nécessaires à la compréhension du contrat et la prise de décision quant à son acceptation. Cette obligation doit être remplie même si les parties et particulièrement le contractant du client du notaire ne lui posent aucune question sur les stipulations du contrat et leurs conséquences³⁶³⁴. Il doit lui donner des explications sur la nature de l’acte, les conditions de celui-ci, son contenu, ses effets ainsi que les conséquences qui résultent des droits et des obligations qui y sont prévus.

2507. Le défaut du notaire de remplir son obligation de renseignement envers le tiers constitue une faute extracontractuelle qui engage sa responsabilité pour le préjudice qui en résulte. Ainsi, à titre d’illustration, le notaire engage sa responsabilité, lorsqu’il omet de conseiller et d’informer un acheteur qui fait l’acquisition d’un immeuble des faits pertinents à la transaction alors qu’il a été révélé plus tard que le vendeur a commis des fraudes en multipliant les transactions portant sur le même immeuble devant le même notaire. L’acheteur bien qu’il ne soit pas le client du notaire, doit être informé de toutes les circonstances entourant la vente. Le défaut par le notaire d’informer et d’aviser l’acheteur adéquatement de l’ensemble des faits relatifs à la transaction, constitue une faute extracontractuelle qui engage sa responsabilité pour les dommages subis par ce dernier³⁶³⁵.

B. Responsabilité de l’avocat envers le tiers

2508. Les règles régissant le mandat de l’avocat l’obligent, en tant que mandataire, non seulement à agir avec prudence et diligence envers son client, mais aussi en toute bonne foi et loyauté. Cependant, l’avocat doit concilier les obligations auxquelles il est tenu envers son

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client avec son devoir général en tant qu’officier de la justice. Ainsi, il ne peut chercher à protéger ou à faire valoir l’intérêt de son client allant ainsi à l’encontre de la règle générale de bonne foi et du principe de la justice naturelle causant par sa conduite préjudice à un tiers.

2509. Contrairement au notaire, l’avocat n’est tenu, en général, à un devoir de conseil qu’envers son client. Il n’est normalement pas tenu d’informer l’autre partie que la proposition envisagée lui est défavorable³⁶³⁶, puisque les obligations auxquelles il est tenu envers son client ne lui permettent pas de conseiller l’autre partie. Par conséquent, l’avocat est rarement tenu à un devoir de conseil envers l’autre partie.

2510. L’avocat ne doit cependant pas tenter d’influencer l’autre partie ou de l’induire en erreur ni de lui cacher une information pertinente à la transaction. Il doit aussi s’abstenir de faire des déclarations qu’il sait fausses. Il doit se comporter en toute conformité à ses devoirs de dignité, d’intégrité, de respect, de modération et de courtoisie envers les tiers. Finalement, l’avocat doit s’assurer qu’il ne se trouve pas dans une situation de conflit d’intérêts³⁶³⁷.

2511. Sa responsabilité extracontractuelle peut être retenue s’il agit avec négligence à l’égard d’une tierce personne avec laquelle il a contracté une obligation de prudence et de diligence en raison des faits ou de sa conduite dans le dossier³⁶³⁸. En dehors d’une situation particulière, ne constitue pas une faute le fait pour un avocat de représenter un contractant dans le cadre de ses affaires avec une autre personne qui n’est pas représentée, à moins d’agir de manière malhonnête ou abusive ou encore, si cette tierce personne se trouve dans une situation vulnérable ou dans une position de faiblesse qui nécessiterait davantage de précautions et de conseils de la part de l’avocat³⁶³⁹.

2512. De même, l’avocat doit de sa propre initiative aviser le tiers qu’il ne peut veiller à ses intérêts et qu’il doit retenir les services d’un autre conseiller à cette fin. Cette obligation devient un devoir de conseil lorsque l’avocat constate que le partenaire de son client est sous l’impression qu’il est en tant que professionnel, en mesure d’agir dans l’intérêt de toutes les parties et de préparer le contrat demandé en toute objectivité et neutralité.

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2513. Il importe de noter que le rejet d’une action ne peut être une cause qui justifie une poursuite en dommages-intérêts pour le défendeur contre l’avocat qui a institué l’action même lorsque l’action rejetée est qualifiée par le juge comme une demande abusive ou déraisonnable. Une telle qualification ne fait pas présumer une faute extracontractuelle commise par l’avocat du demandeur à l’égard du défendeur³⁶⁴⁰.

C. Responsabilité du courtier immobilier envers le tiers

2514. Le courtier-inscripteur, même s’il est lié par un contrat seulement au vendeur, est aussi tenu à une obligation de renseignement et de vérification envers le tiers-acheteur. Le courtier engage sa responsabilité extracontractuelle à l’égard du tiers, lorsqu’il manque à l’une de ses obligations et que cette faute cause un préjudice au tiers-acheteur. L’étendue de l’obligation de renseignement et de vérification doit être analysée en fonction d’un courtier prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

2515. Le courtier doit divulguer au tiers-acheteur toutes les informations pertinentes sur l’objet de la vente dans la mesure où ces informations étaient à sa disposition, ou qu’il aurait pu les obtenir s’il avait rempli son obligation de vérification. Le courtier doit aussi vérifier les informations fournies par le vendeur et procéder, le cas échéant, à leur rectification afin qu’elles soient conformes à la réalité, et ce avant la conclusion de la vente. Même en cas d’ignorance du courtier que les informations fournies par le vendeur et transmises à l’acheteur sont erronées, le courtier pourra engager sa responsabilité in solidum avec le vendeur pour le préjudice subi alors qu’il a manqué à son obligation de vérifier leur exactitude. Cela dit, l’obligation de vérification du courtier doit être remplie avec vigilance, particulièrement lors de la préparation de la fiche de vente de l’immeuble et suite à la réception de la déclaration du vendeur.

2516. Or, il y a tout de même plusieurs situations où le courtier n’engage pas sa responsabilité envers le tiers-acheteur, notamment lorsque l’acheteur fait défaut de respecter son obligation de se renseigner ou lorsque l’acheteur a connaissance des informations manquantes ou erronées avant la conclusion du contrat ou lorsque le vendeur a un comportement fautif ou lorsque l’acheteur refuse de suivre les conseils du courtier ou finalement lorsque les informations à vérifier sont en dehors de son propre champ d’expertise.

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2517. Notons finalement qu’une clause de vente sans garantie ne s’applique qu’entre l’acheteur et le vendeur et donc ne peut empêcher le tiers-acheteur d’intenter un recours en responsabilité extracontractuelle à l’égard du courtier-inscripteur³⁶⁴¹. Il en est ainsi, lorsque le vendeur ne dévoile pas à l’acheteur l’existence d’un vice de titre ou d’un vice caché affectant le bien vendu. Le fait que la clause de non-garantie est déclarée opposable à l’acheteur n’empêche pas celui-ci de poursuivre en responsabilité extracontractuelle le courtier qui en a eu connaissance, mais qui s’est abstenu d’informer l’acheteur de son existence.

D. Responsabilité du comptable et du vérificateur externe envers le tiers

2518. Le comptable et le vérificateur externe peuvent également non seulement engager leur responsabilité contractuelle à l’égard de leurs clients pour lesquels ils préparent et vérifient des états financiers, mais aussi à l’égard des tiers, tels que des actionnaires et des créanciers présents ou futurs qui pourraient se fier à ces états financiers pour faire des transactions³⁶⁴². Cette responsabilité découle du fait que les comptables ont la connaissance de l’usage potentiel qui peut être fait des états financiers qu’ils préparent par des tiers et de la confiance du public envers leur profession³⁶⁴³.

E. Responsabilité de l’arpenteur-géomètre envers le tiers

2519. L’arpenteur-géomètre est généralement tenu à une obligation de moyens qu’il doit remplir avec prudence et diligence en usant de tous les moyens raisonnables mis à sa disposition. Celui-ci peut également engager sa responsabilité envers un tiers, bien que ce dernier n’était pas son client advenant l’utilisation par le tiers du certificat de localisation qu’il a préparé alors que sa confection n’a pas été faite de manière prudente et diligente, ce qui a causé au tiers un préjudice³⁶⁴⁴. Également, l’arpenteur peut engager sa responsabilité extracontractuelle envers le futur acheteur de l’immeuble qui s’est fié au certificat ou

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au document qu’il a préparé³⁶⁴⁵. Or, la Cour d’appel dans l’affaire Robinson c. Barbe³⁶⁴⁶ explique que la responsabilité extracontractuelle de l’arpenteur-géomètre ne peut être engagée que s’il savait ou qu’il devait savoir que le document qu’il prépare pourrait être consulté ou utilisé par un tiers³⁶⁴⁷.

5. Exceptions législatives au principe de l’effet relatif des contrats

2520. L’article 1440 C.c.Q. connaît certaines exceptions prévues dans la loi ou qui découlent de certains actes ou faits accomplis par les parties au contrat. Ces dérogations au principe de l’effet relatif des contrats impliquent que certains tiers sont tout de même liés par certains contrats auxquels ils n’ont pas pris part.

A. Le recours du sous-locataire

1) Évolution jurisprudentielle

2521. Avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, l’absence de lien contractuel entre le sous-locataire et le locateur soulevait de nombreuses difficultés, notamment lorsque le locataire omettait ou négligeait d’exiger de son locateur l’exécution de ses obligations découlant du bail³⁶⁴⁸. Le véhicule procédural du sous-locataire était effectivement très long pour parvenir à forcer l’exécution par le locateur de ses obligations, car ce dernier devait d’abord agir contre le locataire et c’est celui-ci qui devait par la suite poursuivre le locateur principal³⁶⁴⁹. Heureusement, par l’adoption de la règle prévue à l’article 1876 C.c.Q., le législateur a grandement fait évoluer le régime général du contrat de louage.

2522. Cette nouvelle disposition vient désormais clairement édicter le droit du sous-locataire d’exercer un recours direct contre le locateur principal lorsque ce dernier fait défaut d’exécuter ses obligations. Bien qu’il n’y ait aucun lien contractuel direct entre ces deux acteurs, surtout en l’absence d’une stipulation dans le sous-bail ou dans le bail principal en faveur du locateur principal ou du sous-locataire, celui-ci

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par l’application de cette disposition, peut contraindre le locateur principal à l’exécution de toutes ses obligations prévues dans le bail principal.

2523. Il convient de noter que, déjà avant la réforme du Code civil du Québec, les tribunaux semblaient reconnaître l’idée selon laquelle le sous-locataire a les mêmes droits que le locataire principal et qu’il devait avoir la possibilité d’ester en justice contre le locateur³⁶⁵⁰. Cependant, comme il n’existait pas de disposition comparable à celle de l’article 1876 C.c.Q., les tribunaux associaient ce recours du sous-locataire contre le locateur principal à une situation de cession de créance.

2524. Depuis l’introduction de l’article 1876 C.c.Q., certaines décisions de la Régie du logement et des tribunaux ont toutefois restreint le droit du sous-locataire à un recours en exécution forcée en nature³⁶⁵¹. Cependant, un autre courant jurisprudentiel et doctrinal récent donne à cette disposition une interprétation large permettant ainsi au sous-locataire d’exercer contre le locateur principal un recours en dommage-intérêts³⁶⁵².

a) Interprétation restrictive : recours en exécution forcée en nature

2525. Par les termes « pour les faire exécuter » employés par le législateur à l’article 1876 C.c.Q., un courant jurisprudentiel s’est au départ questionné à savoir s’il s’agissait là d’une volonté implicite du législateur d’exclure les recours en résiliation de bail, en réduction de loyer ou en dommages-intérêts³⁶⁵³. Ainsi, bien qu’il faille se réjouir de cette nouvelle disposition interventionniste du législateur, force est de constater que cette réforme a entraîné au sein de la jurisprudence et de la doctrine plusieurs interrogations relativement à l’application concrète de celle-ci.

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2526. En effet, l’entrée en vigueur de cette nouvelle disposition a soulevé une controverse au sein de la doctrine et de la jurisprudence quant à l’interprétation et la portée que l’on doit donner à l’article 1876 C.c.Q. Certains juges ont décidé que ce nouveau recours direct accordé aux sous-locataires doit être restreint uniquement aux recours en exécution forcée en nature, excluant tous les recours en dommages-intérêts. Ainsi, un recours intenté par le sous-locataire en dommages-intérêts contre le locateur principal pour son défaut de respecter ses droits transmis par le locataire principal a été rejeté, malgré le fait que le locateur principal ait, de manière évidente, négligé d’exécuter ses obligations vis-à-vis le sous-locataire³⁶⁵⁴.

2527. Certains décideurs ont réaffirmé l’idée selon laquelle l’absence de lien direct entre le locateur principal et le sous-locataire fait échec à un recours en dommages-intérêts³⁶⁵⁵. Selon eux, la règle prévue à l’article 1876 C.c.Q. ne s’applique que dans un cas bien particulier, soit pour permettre un recours direct par le sous-locataire afin d’obtenir une exécution forcée en nature contre un locateur qui ne remplit pas ses obligations. Par ailleurs, le recours en dommages-intérêts du sous-locataire devra être dirigé contre le locataire (sous-locateur) et ce dernier pourra s’adresser à son tour afin d’obtenir des dommages-intérêts du locateur principal³⁶⁵⁶.

2528. La Régie du logement est restée prudente en interprétant la volonté du législateur de façon à limiter la portée de la nouvelle règle de droit prévue à l’article 1876 C.c.Q. Elle a mentionné à plusieurs reprises que l’inclusion d’un tel article n’est évidemment pas une intention pour le législateur de changer l’économie de l’ensemble des relations contractuelles en matière de louages. Cette position témoigne que, malgré l’innovation du législateur d’apporter une nouvelle règle en matière de contrat de louage, certains décideurs ont eu tendance à restreindre sa portée en permettant seulement des recours en exécution forcée en nature. À cet effet, plusieurs réclamations en dommages-intérêts compensatoires et des demandes en réduction du loyer ont été refusées au sous-locataire pour le motif que ces demandes, si elles étaient accueillies, transformeraient le sous-bail en bail principal sans que le propriétaire soit partie au sous-bail³⁶⁵⁷. Selon ce courant, afin de garder la stabilité contractuelle, l’exécution en nature par un tiers aux frais du

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locateur ne pourrait être valable qu’exceptionnellement et dans le cas où le locateur n’exécute toujours pas ses obligations.

b) Critique : interprétation large

2529. L’interprétation mentionnée ci-haut a pour effet de vider de son contenu l’article 1876 C.c.Q. en éliminant la raison d’être de son adoption par le législateur. Nous ne pouvons pas adhérer à une interprétation aussi limitative et problématique de cette nouvelle règle de droit, car cela a pour conséquence de mettre le sous-locataire dans une situation où il se trouve dépourvu de recours lorsque le locateur refuse d’exécuter ses obligations contractuelles³⁶⁵⁸. En effet, le refus de reconnaître à ce dernier son droit à un recours en dommages-intérêts revient à encourager le locateur à ne pas se conformer à ses obligations, car celui-ci n’a rien à craindre s’il n’accepte pas de se conformer à une demande d’exécution en nature de ses obligations. Ainsi, le sous-locataire ne peut pas les faire exécuter par un tiers et réclamer les coûts de cette exécution au locateur vu l’impossibilité d’intenter un recours en dommages-intérêts, ce qui a pour conséquence d’empêcher qu’une sanction soit prise à l’égard du locateur.

2530. Suivant les critiques formulées par la doctrine, un courant jurisprudentiel a pris place et ouvre désormais la voie pour le sous-locataire à la possibilité de poursuivre en dommages-intérêts, si le locateur principal fait défaut d’exécuter ses obligations. Il nous semble qu’une interprétation large de la disposition de l’article 1876 C.c.Q. soit plus conforme à l’esprit du législateur. Interpréter différemment cette disposition en restreignant les droits du sous-locataire à un recours en exécution en nature aurait pour effet non seulement de mettre en échec les objectifs visés par cette disposition, mais aussi, de priver celle-ci de sa raison d’être. Pour qu’il en soit ainsi, il suffit que le locateur principal s’entête injustement et persiste dans son défaut d’exécuter ses obligations en nature malgré la demande d’exécution faite ou le recours dirigé contre lui par le sous-locataire. Dans ce cas, faut-il restreindre le droit de ce dernier contre le locateur principal récalcitrant ou doit-on plutôt lui permettre de faire exécuter les obligations par un tiers et par la suite en réclamer le coût au locateur ? La logique et le bon sens militent pour une interprétation large permettant au sous-locataire d’exercer un recours par équivalence pécuniaire.

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2531. D’ailleurs, les articles 1590 et 1601 C.c.Q.³⁶⁵⁹ prévoient expressément que, dans le cas où l’exécution forcée en nature de l’obligation par le débiteur ne peut être obtenue, le créancier peut exercer un recours en dommage-intérêts. L’article 1602 C.c.Q. confirme ces principes généraux prévoyant ainsi le droit du créancier de réclamer les coûts de l’exécution de l’obligation par le tiers. Ainsi, en tant que créancier aux termes de l’article 1876 C.c.Q., le sous-locataire doit avoir droit de réclamer des dommages-intérêts du locateur pour les travaux qu’il a fait exécuter par un tiers³⁶⁶⁰ suivant le défaut du locateur de les faire malgré une demande formulée à cet effet. Ces principes fondamentaux de droit civil ont mené les tribunaux par la suite à innover en matière de contrat de louage en autorisant le sous-locataire à faire effectuer les travaux par un tiers et à en réclamer les coûts au locateur³⁶⁶¹.

c) Critique et observation

2532. Bien qu’on remarque une certaine évolution jurisprudentielle et doctrinale accordant dorénavant au sous-locataire la possibilité d’exercer un recours en dommages-intérêts contre le locateur principal, cette évolution n’a cependant pas atteint à notre avis les objectifs visés par le législateur lors de l’adoption de la disposition de l’article 1876 C.c.Q. Il ne suffit pas de permettre seulement au sous-locataire d’exercer un recours en dommages-intérêts dans le cas où le locateur fait défaut d’exécuter son obligation en nature. Il faut lui permettre d’exercer tous les recours appartenant au locataire en rapport avec le bail.

2533. Par l’adoption de l’article 1876 C.c.Q., le législateur a mis en place une disposition permettant à un sous-locataire de contraindre le locateur principal à exécuter toute obligation découlant du bail principal. Dans la mesure où le locateur principal consent à une sous-location, le principe de l’effet relatif du contrat ne peut plus produire ses pleins effets juridiques entre ce dernier et le sous-locataire. Par l’acceptation de la sous-location, le propriétaire reconnaît au sous-locataire non seulement les droits prévus dans le sous-bail, mais également ceux accordés par la loi, notamment les droits et les recours qui découlent de l’article 1876 C.c.Q. Bien que l’acceptation de la sous-location ne crée pas de lien contractuel entre le propriétaire et le sous-locataire, on se trouve en présence d’une situation juridique qui crée entre ces derniers un lien de

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droit. En d’autres termes, l’acceptation du propriétaire de la sous-location ne donne pas lieu à l’existence d’un lien contractuel entre les parties, mais en raison de l’article 1876 C.c.Q., un lien de droit naît entre eux.

2534. Une stipulation dans le bail principal permettant la sous-location crée un lien de nature obligationnel entre le sous-locataire et le locateur principal, lorsque ce dernier accepte le sous-locataire et donne son consentement tacite ou exprès à la sous-location³⁶⁶². Par l’introduction de l’article 1876 C.c.Q., le législateur a voulu créer un lien obligationnel à l’instar d’une stipulation pour autrui, par laquelle le promettant s’engage à exécuter une obligation au bénéfice d’un tiers avec qui il n’a aucun lien contractuel. En effet, la différence avec la stipulation pour autrui consiste dans le fait que l’article 1876 C.c.Q. établisse un lien obligationnel par l’effet de la loi et non par le consentement du locateur principal. Autrement dit, c’est par la volonté du législateur et non par le consentement et la volonté du locateur principal qu’il existe une stipulation pour autrui.

2535. Ainsi, on peut donc assimiler le droit du sous-locataire d’exiger l’exécution des obligations prévues dans le bail principal à une stipulation légale pour autrui. Désormais, en concluant un bail avec son locataire principal, le locateur est présumé connaître cette stipulation légale pour un sous-locataire éventuel. Cette stipulation légale fait partie des droits et obligations implicites qui découlent de la loi (art. 1434 C.c.Q.). Elle confère au sous-locataire le même droit dont bénéficie le locataire, soit d’exiger du locateur principal l’exécution entière et complète de toutes ses obligations qui découlent du bail. Ce droit à l’exécution d’une obligation est le même que celui établi à l’article 1590 C.c.Q. qui ne fait aucune différence entre une obligation contractuelle et une obligation légale. D’ailleurs, le deuxième alinéa de ce même article prévoit expressément le recours en dommages-intérêts pour le créancier qui échoue dans ses démarches pour obtenir du débiteur l’exécution en nature de ses obligations.

2536. Enfin, il faut souligner que la sous-location n’est pas, comme telle, une mutation de l’obligation initiale. Elle n’est pas non plus une stipulation à l’égard d’une personne non déterminée, elle exprime plutôt la manifestation de la volonté du sous-locataire et le non-refus du locateur. En d’autres termes, si le locateur principal peut se voir contraint à exécuter les obligations découlant du bail principal ainsi que celles de la loi à la demande d’un sous-locataire, cette contrainte ne résulte pas de sa

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volonté mais de celle du législateur. C’est celui-ci qui, en introduisant un article spécifique reconnaissant un recours direct entre le sous-locataire et le locateur principal, a voulu reconnaître un lien obligationnel entre ces derniers.

2) Cession légale

2537. S’il est vrai que le sous-locataire ne détient pas un droit ou une créance résultant d’un lien contractuel direct avec le locateur principal, il n’en demeure pas moins que ce droit ou cette créance puise sa source et son fondement de la loi. Par l’article 1876 C.c.Q., le législateur vient imposer une obligation au locateur principal, soit celle d’exécuter au bénéfice du sous-locataire toutes les obligations contractuelles auxquelles il s’est volontairement engagé en vertu du bail principal intervenu avec le locataire principal. Le droit attribué au sous-locataire par cet article constitue en réalité une cession légale du droit du locataire au sous-locataire à l’encontre du locateur principal. En effet, l’article 1876 C.c.Q. ne crée pas d’obligations à la charge du locateur principal, mais transmet au sous-locataire les droits découlant du bail principal, et ce, afin d’éviter les délais et les procédures inutiles que l’état du droit sous l’ancien Code civil imposait au sous-locataire.

2538. Par l’introduction de l’article 1876 C.c.Q. en matière de sous-location, le législateur vient établir une cession légale des droits du locataire prévus dans le bail. En d’autres termes, la disposition de cet article doit être appliquée de la même façon qu’une cession de droit conventionnelle. Cette cession légale de droit prévue dans la loi doit produire ses pleins effets entre le sous-locataire et le locateur dès que ce dernier est informé de la sous-location intervenue entre le locataire et le sous-locataire. Par ailleurs, il est évident que la sous-location doit être faite en conformité avec la stipulation du bail et les articles 1870 et 1871 C.c.Q.

2539. Quant à l’opposabilité de la sous-location au locateur, il n’est pas nécessaire de remplir les conditions requises en matière de cession de créance prévues à l’article 1641 C.c.Q. En effet, il suffit que le locateur ait été informé de la sous-location, sans s’y être opposé dans les délais ou alors qu’il ait été informé de la sous-location et accepte d’encaisser les chèques émis à son ordre en paiement de loyer par le sous-locataire. Quoi qu’il en soit, lorsque l’opposabilité de la sous-location au locateur n’est pas remise en question ou lorsqu’elle est confirmée par le tribunal, les droits et les recours du sous-locataire en vertu de l’article 1876 C.c.Q. à l’encontre du locateur doivent être reconnus de la même manière que s’ils étaient exercés par le locataire principal.

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3) Harmonisation avec les règles en matière des obligations

2540. Que l’on considère la disposition prévue à l’article 1876 C.c.Q. comme une cession légale de droit ou une stipulation légale pour autrui, le bénéficiaire de cette disposition, en l’occurrence le sous-locataire, ne doit pas avoir moins de droits ou moins de recours que si nous étions en présence d’une cession de droit conventionnelle ou d’une stipulation pour autrui contractuelle. Rappelons que le cessionnaire d’une créance et le bénéficiaire d’une stipulation pour autrui disposent non seulement d’un droit à l’exécution forcée en nature à l’encontre du débiteur de l’obligation, mais aussi du droit à un recours en dommages-intérêts contre ce dernier advenant l’inexécution volontaire de son obligation.

2541. La jurisprudence est souvent réticente à ordonner l’exécution en nature lorsque le débiteur est une personne physique et que l’exécution de l’obligation nécessite son implication et sa participation personnelle. Le législateur a d’ailleurs codifié cette règle à l’article 1601 C.c.Q., tout en permettant au créancier bénéficiaire de l’obligation inexécutée, soit l’exécution en nature par un tiers avec le droit de réclamer les coûts de l’exécution au débiteur fautif (art. 1602 C.c.Q.) ou tout simplement, un recours en dommage-intérêts pour obtenir une compensation pour les pertes, les dommages et le préjudice subis à la suite de l’inexécution de l’obligation (art. 1607, 1611 et 1613 C.c.Q.).

2542. L’interprétation restrictive de l’article 1876 C.c.Q. ne peut puiser un fondement juridique des règles générales en matière d’obligations. Une telle interprétation constitue une exception particulière et spécifique à ces règles générales prévues aux articles 1590, 1601, 1602, 1607, 1611 et 1613 C.c.Q. À tout égard, une telle exception, si elle existe, doit être prévue expressément par le législateur, ce qui est loin d’être le cas à l’article 1876 C.c.Q. Au contraire, cette disposition prévoit expressément et sans la moindre exception que « le sous-locataire peut exercer les droits et recours appartenant au locataire du bien pour le faire exécuter ». Il n’est pas inutile de rappeler que le recours en dommages-intérêts, selon l’enseignement de la doctrine et la jurisprudence, est toujours considéré comme une exécution par équivalent.

2543. Dans le même ordre d’idées, les articles 1854 et 1856 C.c.Q. prévoient respectivement l’obligation du locateur de procurer au locataire la jouissance paisible du bien loué et l’interdiction de modifier la forme et la destination de ce bien. Interpréter l’article 1876 C.c.Q. de façon restrictive afin de refuser au sous-locataire un recours en dommages-intérêts revient à enlever la possibilité pour le sous-locataire de forcer le locateur principal à se conformer à ces deux dispositions et à

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faire exécuter en nature deux obligations principales qui sont de l’essence même du bail. C’est pourquoi il faut permettre au sous-locataire d’exercer un recours en dommages-intérêts lorsque le locateur principal pose des gestes et des actes qui modifient la forme et la destination du bien loué ou qui empêchent le sous-locataire d’avoir la jouissance de celui-ci. En d’autres termes, l’article 1876 C.c.Q. a été introduit dans le Code civil afin d’enlever au locateur principal le droit de faire une défense basée sur l’absence du lien de droit entre lui et le sous-locataire. Cet article a donc pour effet d’établir un lien de droit entre ces derniers indépendamment de l’absence de toute stipulation dans le bail principal ou le sous-bail au bénéfice de l’un ou de l’autre.

2544. Une stipulation dans le bail principal permettant la sous-location crée un lien contractuel entre le sous-locataire et le locateur principal lorsque ce dernier accepte le sous-locataire et donne son consentement tacite ou exprès à la sous-location. Ainsi, il y a un consentement tacite et une acceptation du sous-locataire par le locateur principal lorsque celui-ci reçoit et accepte directement les loyers du sous-locataire conformément à une stipulation dans le sous-bail prévoyant l’obligation de ce dernier d’assumer toutes les obligations du locataire prévues dans le bail principal et de payer le loyer ou tout autre montant dû au locateur principal.

4) Autres recours possibles pour le sous-locataire contre le locateur

a) Le droit à la jouissance paisible

2545. Par la réforme de 1991, le législateur a voulu mettre fin à la situation d’impuissance dont était victime le sous-locataire. La mise en œuvre des droits du locataire à l’encontre du locateur, notamment ceux qui sont prévus aux articles 1852 et suivants C.c.Q., permet d’assurer au sous-locataire la pleine jouissance du bien.

2546. L’une des obligations principales du locateur est de fournir la jouissance paisible du bien au locataire (art. 1854 al. 1 C.c.Q.). Il s’agit d’une obligation de résultat³⁶⁶³. Le sous-locataire doit bénéficier du même droit et avoir le même recours en dommages-intérêts contre le locateur principal, dans la mesure où celui-ci manque à son obligation de lui fournir la jouissance paisible du bien. Ainsi, le locateur ne doit pas, par son fait personnel ou par négligence, nuire au droit du

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sous-locataire³⁶⁶⁴. Pour s’assurer que le sous-locataire ait effectivement la jouissance du bien, il faut lui reconnaître le droit de poursuivre en dommages-intérêts le locateur principal, si celui-ci fait défaut de respecter cette obligation légale. La jurisprudence récente a admis qu’un sous-locataire peut effectivement poursuivre le locateur initial pour faire valoir son droit à la pleine jouissance du bien³⁶⁶⁵. Conséquemment, il faut lui permettre d’exercer un recours en dommages-intérêts contre le locateur qui fait défaut de remplir son obligation de procurer la jouissance paisible des lieux. Le sous-locataire doit aussi avoir le même recours en dommages moraux ou exemplaires en cas de diffamation ou de discrimination à son égard par le locateur³⁶⁶⁶.

2547. Sous le Code civil du Bas-Canada, l’absence de tout lien contractuel entre le locateur et le sous-locataire était une source de difficulté pour celui-ci quand il subissait un trouble de jouissance, alors que le locataire refusait ou négligeait de réclamer du locateur la bonne exécution des obligations découlant du bail principal. L’introduction de l’article 1876 C.c.Q. doit permettre de remédier à cette situation d’injustice contractuelle où le sous-locataire ne recevait aucune indemnité pour la perte de jouissance du bien loué. Interpréter l’article 1876 C.c.Q. de façon restrictive, afin de refuser au sous-locataire un recours en dommages-intérêts, revient à lui enlever la possibilité de forcer le locateur principal à se conformer à une de ses obligations légales principales, soit la procuration de la jouissance paisible des lieux, qui est l’essence même du bail.

b) Droit au respect de la forme et de la destination du bien

2548. Dans un même ordre d’idées, le droit à la jouissance paisible des lieux emporte nécessairement celui au respect de la forme et de la destination du bien prévu à l’article 1856 C.c.Q. Aux termes de cette disposition, le locateur principal doit respecter la forme et la destination du bien loué, plus particulièrement l’obligation de respecter la forme, la destination et l’espace du bien loué. Le sous-locataire, victime d’un changement de forme et de destination des lieux, ne doit pas se voir refuser un recours en dommages-intérêts pour le seul prétexte qu’il n’est pas le

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locataire principal. L’article 1876 C.c.Q. vient permettre la possibilité pour celui-ci d’exercer un recours direct contre le locateur principal.

2549. Le sous-locataire peut exercer un recours en dommages-intérêts contre le locateur lorsque celui-ci procède à des changements de la destination de l’immeuble pour la clientèle lorsque, suite à ce changement de destination, il subit des dommages, notamment une perte d’achalandage³⁶⁶⁷. Ainsi, la forme et la destination du bien prévues initialement dans le contrat ne peuvent être modifiées durant l’exécution du contrat de façon à affecter son usage par les locataires ou les sous-locataires³⁶⁶⁸. La vocation de l’édifice qui a été établie lors de la conclusion du contrat de louage ne doit pas être modifiée en cours de route, sous peine de contrevenir à l’obligation de ne pas changer la forme ou la destination du bien. Ainsi, le locateur qui vise par son projet à convertir un immeuble résidentiel en édifice à vocation commerciale, brime le droit des locataires au respect de la forme et de la destination du bien³⁶⁶⁹. La destination est celle spécifiquement prévue dans le bail ou confirmée par l’usage antérieur du bien loué. Le fait que, lors de la conclusion du bail principal, il n’était pas question d’une relation entre sous-locataire et locateur, ne doit avoir aucune conséquence sur le droit de ce dernier. Nous sommes d’avis que par analogie, le sous-locataire a droit au même type de réparations que le locataire, notamment le droit à des dommages-intérêts ou à une diminution de loyer dont le montant doit être équivalent à celui auquel a droit le locataire.

2550. Le droit au respect de la forme et de la destination du bien n’est pas clairement défini dans une des règles de notre Code civil, mais il découle de l’obligation d’assurer la jouissance paisible du bien et du principe de la force obligatoire du contrat. Ainsi, il est implicitement convenu que le locateur doit préserver, depuis le jour de la conclusion du contrat jusqu’à son extinction, les services, commodités et avantages qui s’y trouvent³⁶⁷⁰. La violation de ces obligations par le locateur doit permettre au sous-locataire d’exercer un recours en réduction de loyer on en dommages-intérêts³⁶⁷¹.

c) Droit au respect de la durée du bail

2551. Le sous-locataire peut poursuivre le locateur en dommages-intérêts suite à la résiliation du bail par l’acquéreur de l’immeuble

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conformément aux articles 1886 et 1887 C.c.Q. En effet, le locateur peut être tenu responsable envers le sous-locataire de la résiliation de bail par l’acheteur d’un immeuble lorsque l’acte de vente ne contient aucune clause qui oblige et contraint ce dernier à respecter le droit des locataires. Le défaut par le locateur de prendre les mesures nécessaires pour protéger les droits des locataires aux baux engage sa responsabilité également envers le sous-locataire qui voit aussi son sous-bail résilié suivant la résiliation du bail principal par l’acheteur de l’immeuble. Le recours en dommages-intérêts du sous-locataire contre le locateur, vendeur de l’immeuble, pour le non-respect de la durée du bail découle de l’article 1876 C.c.Q. En effet, le locateur est tenu de respecter les obligations qui découlent du bail, notamment celle relative à la durée du bail. Un tel défaut peut causer une perte quasi totale de l’achalandage et donc une baisse des profits du sous-locataire due à un changement du local de l’entreprise. Même si le vendeur agit simplement avec imprudence en ne prenant pas les mesures légales et appropriées pour faire assumer par l’acquéreur de l’immeuble la responsabilité du bail existant, il commet une faute permettant ainsi au sous-locataire d’exercer, en vertu de l’article 1876 C.c.Q., un recours en dommages-intérêts qui en principe appartient au locataire principal³⁶⁷².

5) Double recours

2552. Enfin, il importe de rappeler que le locataire (sous-locateur) continue de répondre de l’inexécution des obligations prévues au bail même si celles-ci sont attribuables au locateur principal. Ainsi, un sous-locataire peut intenter à la fois un recours contre le sous-locateur et le locateur principal pour l’inexécution de l’obligation relative à la destination de l’immeuble, à celle relative à la procuration de la jouissance paisible des lieux³⁶⁷³, etc.

B. Les autres exceptions législatives

2553. D’autres dispositions législatives prévoient également des exceptions au principe de l’effet relatif des contrats. On peut énumérer à cet effet la responsabilité du fabricant pour les vices de fabrication envers l’acheteur (art. 1730 C.c.Q.)³⁶⁷⁴, la vente d’entreprise (art. 1778

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C.c.Q.), l’aliénation d’entreprise (art. 2097 C.c.Q.)³⁶⁷⁵, le sous-traitant soumis à la responsabilité légale établie aux articles 2118 et 2120 C.c.Q., le recours de la victime directement contre l’assureur tel que mentionné à l’article 2501 C.c.Q.³⁶⁷⁶, le fait que pour être opposables aux tiers, les droits résultant d’un bail de longue durée doivent être publiés³⁶⁷⁷ (art. 1852 C.c.Q.), les cas prévus à l’article 45 du Code du travail, à l’article 96 de la Loi sur les normes du travail ainsi que ceux des articles 53 et 54 de la Loi sur la protection du consommateur³⁶⁷⁸. Enfin, une autre exception à l’effet relatif des contrats se trouve à l’article 2550 C.c.Q., qui ne peut être utilisé pour priver le bénéficiaire innocent de son indemnité lorsque l’assuré est décédé en commettant un acte criminel; en effet, l’assureur peut opposer au bénéficiaire toutes les causes de nullité fondées sur l’existence du contrat, mais pas celles purement personnelles à l’assuré³⁶⁷⁹.

2554. Le contrat collectif de travail (convention collective) est une autre bonne illustration d’une exception au principe de l’effet relatif du contrat. Le contrat conclu par le syndicat chargé de représenter les employés dans la négociation de leur contrat de travail lie tous les employés, même ceux qui n’y consentent pas³⁶⁸⁰. En effet, après des négociations, le syndicat va proposer aux employés le contrat de travail nouvellement négocié et ils devront voter. Le vote se fait à la majorité, ce qui implique nécessairement que certains employés qui ne font pas partie de cette majorité et donc qui n’ont pas consenti volontairement à ce contrat seront tout de même liés par ce contrat de travail. À l’intérieur du régime particulier de la convention collective, l’entente entre le syndicat et l’employeur constitue une entente spécifique qui ne lie que ces deux parties conformément au principe de l’effet relatif des contrats. Les tribunaux reconnaissent cependant l’existence d’une dérogation qui permet dans certaines circonstances qu’un tiers à la convention puisse se voir imposer l’arbitrage. Par contre, cette dérogation doit être appliquée avec prudence et de façon restrictive³⁶⁸¹.

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2555. Dans un même ordre d’idées, l’assurance en responsabilité collective imposée par une corporation professionnelle à ses membres constitue un autre bon exemple d’une exception au principe dégagé par l’article 1440 C.c.Q.³⁶⁸².

6. La transmission des droits patrimoniaux

2556. Le principe de l’effet relatif des contrats n’interdit pas, en règle générale, la transmission des droits patrimoniaux. Le créancier bénéficiaire d’une obligation peut céder son droit par un contrat de cession de créance ou par subrogation conventionnelle sans le consentement du débiteur³⁶⁸³. Cette transmission des droits peut également s’opérer par le seul effet de la loi. Toutefois, ce principe exclut la transmissibilité de certains droits et obligations contenus dans des contrats lorsque, d’une part, il s’agit de droits et obligations résultant d’un contrat conclu intuitu personae³⁶⁸⁴ ou de droits extrapatrimoniaux et, d’autre part, en présence de certains droits patrimoniaux rattachés à la personne³⁶⁸⁵ qui, de par leur nature ou par une stipulation contractuelle, deviennent intransmissibles et incessibles³⁶⁸⁶. En effet, les parties contractantes sont en droit de stipuler dans leur contrat l’incessibilité de la créance et que le contrat prendra fin advenant le décès de l’une ou de l’autre.