Article 1503

139. Cet article reproduit plus ou moins textuellement l’article 1084 C.c.B.-C. qui crée une présomption en faveur du créancier, afin que la condition prenne tout son effet lorsque le débiteur empêche l’accomplissement de la condition sous laquelle il s’est obligé¹⁵⁰. Cette règle, maintes fois appliquée par la jurisprudence, est aussi une illustration de la sanction à laquelle une partie doit faire face lorsque sa conduite et ses comportements s’éloignent du principe de la bonne foi qui doit toujours guider et présider les rapports contractuels.

140. Par les termes mêmes de cette disposition, il est évident que le législateur n’assujettit le débiteur à cette règle que lorsqu’il contracte une obligation assortie d’une condition suspensive. L’obligation assortie d’une condition résolutoire ne peut être soumise à cette disposition, car la réalisation de celle-ci a forcément pour résultat l’anéantissement de l’obligation qui en dépend¹⁵¹.

141. Soulignons, également que cette disposition ne s’applique pas lorsqu’il s’agit d’une condition simplement potestative de la part du débiteur puisque, dans cette situation, les parties ont convenu à l’avance que le débiteur puisse la faire défaillir. Elle ne s’applique pas non plus lorsque la non-réalisation de la condition résulte d’un cas de force majeure ou du fait d’un tiers qui n’est pas de connivence avec le débiteur. Elle ne doit pas s’appliquer non plus lorsque l’obligation conditionnelle est considérée comme étant abusive puisque les conditions pour y consentir ne peuvent être connues par le débiteur à tel point qu’elle confère au créancier une prérogative sans condition qui peut lui permettre d’agir de façon arbitraire¹⁵².

142. Enfin, la partie qui signe une promesse d’achat assujettie à l’accomplissement d’une condition et prend ainsi à sa charge de faire les démarches nécessaires et requises à sa réalisation, elle sera responsable pour son défaut d’entamer en toute bonne foi ces démarches. Par contre, si elle les faisait sans obtenir le résultat escompté, et que par conséquent la condition ne se réalise pas, elle n’engage pas sa responsabilité pour le fait que le contrat ne sera pas conclu. Le tribunal doit dans ce cas vérifier si la non-réalisation de la condition résulte de la faute de cette partie ou si à l’inverse, celle-ci n’était pas en mesure de remplir toutes les exigences requises à la réalisation de cette condition. En effet, le principe de la bonne foi doit gouverner les gestes de la partie tenue à faire les démarches nécessaires à la réalisation de la condition. Celle-ci doit non seulement agir avec diligence pour permettre l’accomplissement de la condition, mais doit aussi informer dans les meilleurs délais l’autre partie du résultat de ses démarches sous peine d’engager sa responsabilité si elle fait défaut de remplir son obligation d’information en ne divulguant pas à temps une information importante quant à la conclusion du contrat¹⁵³. Sa responsabilité peut non seulement être engagée envers son cocontractant, mais aussi envers un tiers, notamment un courtier immobilier qui était responsable de la transaction¹⁵⁴.

143. Pour que la présomption de l’article 1503 C.c.Q. puisse être invoquée valablement, la partie demanderesse doit établir en preuve la faute qu’elle reproche à la partie défenderesse et qui était à l’origine de la non-réalisation de la condition¹⁵⁵. Il ne suffit pas de prouver que la partie ayant imposé la condition n’a pas fait tous les efforts nécessaires à sa réalisation, mais il faut aussi démontrer que ce manquement constitue une faute qui engage sa responsabilité¹⁵⁶. Il importe peu que le défendeur ait agi de façon intentionnelle ou non¹⁵⁷. En effet, le demandeur n’a pas besoin de prouver que ce dernier a agi de mauvaise foi, de façon frauduleuse ou déloyale, mais il suffit de démontrer son attitude négligente ayant empêché la réalisation de la condition¹⁵⁸.

144. En principe, tout contrat comporte à la fois des obligations explicites et des obligations implicites qui découlent de sa nature, d’usages, d’équité ou de la loi, tel que le prévoit l’article 1434 C.c.Q.¹⁵⁹. Cette disposition impose aux deux parties des obligations implicites relatives à l’accomplissement de la condition prévue dans une offre ou une promesse de contracter, notamment l’obligation d’agir de bonne foi (art. 1375 C.c.Q.) et celle de collaborer à sa réalisation. Ces obligations implicites qui s’imposent aux parties lors de la formation d’un acte juridique bilatéral et durant son exécution sont impératives¹⁶⁰. Un manquement à ces obligations peut constituer une faute au sens de l’article 1458 C.c.Q., qui engage la responsabilité de son auteur. Ainsi, lorsqu’une partie empêche l’accomplissement de la condition prévue à l’acte juridique, elle engage sa responsabilité envers l’autre partie pour les conséquences qui en découlent. Il appartient cependant à la partie qui cherche à engager la responsabilité de l’autre contractant de faire la preuve de la faute de ce dernier ainsi que du lien de causalité entre cette faute et la non-réalisation de la condition.

145. Le créancier qui cherche à se prévaloir de la présomption de l’accomplissement de la condition doit établir par une preuve prépondérante que le débiteur a commis une faute. Il peut ainsi faire la preuve d’une attitude négligente qui consiste en un manquement à son obligation de faire les efforts nécessaires à la réalisation de la condition. La preuve doit permettre au tribunal de conclure à une faute commise par le débiteur ayant entrainé la défaillance de la condition, ce qui engage sa responsabilité pour la totalité de l’obligation dont la naissance dépendait de cette condition¹⁶¹. En l’absence d’une preuve probante d’une faute qui lui est imputable, ce dernier ne peut et ne sera pas tenu responsable de la non-réalisation de la condition. Également, il ne peut être responsable de la défaillance lorsque la preuve démontre qu’il a agi de façon prudente et diligente alors qu’il ne pouvait contrôler les circonstances liées à la réalisation de la condition¹⁶².

146. Même dans le cas où la preuve révèle que l’une des parties a manqué à une de ses obligations contractuelles, cela ne donne pas nécessairement lieu à une application systématique de l’article 1503 C.c.Q. qui exige aussi une démonstration d’un lien causal entre la faute commise et la non-réalisation de la condition. En l’absence d’une preuve de ce lien, l’article 1503 C.c.Q. ne trouve pas son application au manquement reproché et la responsabilité du débiteur ne sera pas retenue seulement à cause de ce manquement¹⁶³.

147. Ne constitue pas une conduite fautive, le refus du promettant-acheteur de donner suite à sa promesse d’achat suite à l’échec de ses démarches pour obtenir le financement hypothécaire nécessaire à l’acquisition de la propriété. La promesse d’achat devient alors nulle et non avenue en raison de la non-réalisation de la condition suspensive¹⁶⁴. Cet échec n’engage pas la responsabilité du promettant-acheteur, qui est tenu à une obligation de moyens et non de résultat. Il suffit pour se dégager de toute responsabilité, de démontrer qu’il a pris tous les moyens mis à sa disposition pour faire réaliser la condition suspensive. Ainsi, le refus de l’institution financière d’octroyer un prêt d’argent peut être attribuable à des circonstances qui sont hors de contrôle du promettant-acheteur. Cela dit, en cas d’une poursuite en responsabilité par le promettant-vendeur ou le courtier immobilier, l’action sera rejetée par une preuve démontrant que les démarches du promettant-acheteur étaient sérieuses et que le refus de sa demande de financement échappe à son contrôle. Le tribunal doit cependant tenir compte de la preuve soumise par les deux parties afin de déterminer si le motif invoqué par ce dernier constitue ou non un simple prétexte pour se soustraire à son obligation de conclure le contrat envisagé¹⁶⁵.

148. Il importe de noter qu’en l’absence d’une faute commise par le promettant-acheteur dans la réalisation de la vente, ce dernier a droit à la restitution de son acompte. Même en présence d’une faute, il peut obtenir le remboursement de son acompte, lorsque la non-réalisation de la vente n’est pas attribuable à cette faute¹⁶⁶. Ainsi, à moins d’une stipulation expresse prévoyant le droit du promettant-vendeur de conserver l’acompte à titre des dommages-intérêts liquidés, ce dernier doit s’adresser à la cour pour obtenir une indemnité résultant de la faute reprochée au promettant-acheteur.

149. De même, le promettant-acheteur qui refuse de donner suite à sa promesse d’achat au motif que la condition suspensive ne s’est pas réalisée, n’est pas tenu de verser au courtier immobilier la rétribution à laquelle il aurait eu droit si la transaction s’était réalisée. Pour avoir droit à sa rétribution, ce dernier doit faire la preuve que le promettant-acheteur a commis une faute dans l’exécution de ses obligations. Il doit démontrer que celui-ci ne s’est pas conduit en personne raisonnable puisqu’il a notamment fait preuve de mauvaise foi, d’insouciance ou d’incurie, ou bien parce qu’il n’a pas de motif sérieux pour annuler sa promesse. Ainsi, le promettant-acheteur qui se désiste, n’a pas un comportement fautif lorsque son désistement est justifié par un rapport d’inspection révélant que la propriété est empreinte de plusieurs vices¹⁶⁷.

150. Il importe toutefois de préciser que la promesse d’achat ne peut valablement être retirée si les problèmes signalés dans le rapport d’inspection préachat sont de moindre importance. En effet, la promesse ne saurait être retirée sans conséquence pour le promettant acheteur lorsque les problèmes invoqués par l’inspecteur préachat dans son rapport d’inspection ne sont pas susceptibles de diminuer la valeur de l’immeuble ni même d’occasionner une augmentation significative des dépenses relatives aux réparations de ces problèmes. Ainsi, les vices invoqués par le promettant acheteur doivent être significatifs afin que ce dernier puisse valablement se désister de son offre ou de sa promesse d’achat en invoquant la non-réalisation de la condition suspensive¹⁶⁸.

151. Également, le comportement du débiteur ne justifie pas une conclusion à l’accomplissement de la condition lorsqu’il agit selon ses droits malgré le fait que le créancier soit en désaccord avec son attitude. Il en est ainsi lorsqu’un débiteur ne cherche pas à régler un litige le plus rapidement possible alors que le créancier a un intérêt à ce règlement. Dans la mesure où le débiteur agit de façon diligente au litige pour faire valoir ses droits sans pouvoir lui imputer une faute quelconque, il serait difficile d’interpréter son attitude comme des actes permettant de présumer l’accomplissement de la condition¹⁶⁹.

152. Dans le même sens, un mandant qui exige du mandataire des certitudes sur la conclusion de l’objet du mandat, notamment, un réembauchement, des détails de l’entente par écrit, fait preuve de prudence et de minutie. Si à la suite de ces exigences, l’entente n’est pas conclue, le mandataire ne peut prétendre que la condition n’a pas été réalisée à cause du comportement du mandant. Dans ce cas, la règle de l’article 1503 C.c.Q. ne s’applique pas¹⁷⁰.

153. Il en est également ainsi lorsqu’un promettant-acheteur exige dans sa promesse d’achat d’une entreprise que le locateur le libère de toute responsabilité pour les dettes ou les problèmes existants avec le promettant-vendeur pour la période précédant la vente. Si, à la suite de négociations entre le promettant-acheteur et le locateur, les parties n’arrivent pas à régler cette condition, le comportement du promettant-acheteur ne peut être interprété comme un défaut donnant ouverture à la présomption de l’accomplissement de la condition. Le fait pour le promettant-acheteur de négocier et de déposer une contre-proposition après la réception de la proposition du vendeur, ne constitue pas nécessairement un défaut de sa part ou un manquement de volonté pour conclure la vente. Il est non seulement en droit de prévoir sa protection, mais il en est grandement dans son intérêt¹⁷¹.

154. Par contre, lorsque le débiteur empêche l’accomplissement de la condition, il sera alors lié à l’obligation contractée, et ne peut se prévaloir du bénéfice de la condition¹⁷². En effet, la partie ayant imposé une condition à la formation du contrat et qui n’entame pas les démarches requises à son accomplissement, ne peut ultérieurement invoquer la non-réalisation de cette condition afin de se libérer de son engagement¹⁷³. Elle ne peut profiter de son inaction ou de sa négligence, même si la condition était stipulée en sa faveur. Il n’est pas nécessaire que sa conduite soit intentionnelle, un simple désintéressement justifie l’application de la présomption établie à l’article 1503 C.c.Q. afin de considérer l’entente conditionnelle valide avec un effet rétroactif à compter de la date de sa conclusion¹⁷⁴. Ainsi, lorsque le débiteur empêche la réalisation de la condition, l’obligation qui était conditionnelle devient une obligation pure et simple. Ainsi, il ne peut nier sa responsabilité puisque la condition ne s’est pas réalisée, car il en est le responsable en ayant empêché son accomplissement¹⁷⁵. À titre d’illustration, une obligation conditionnelle à l’obtention par l’une des parties d’une lettre émanant d’une instance gouvernementale produira ses effets selon l’article 1503 C.c.Q. si la partie chargée de faire les démarches à son obtention ne fait pas la demande requise¹⁷⁶.

155. Le débiteur est alors tenu de respecter son engagement conditionnel et ne doit pas frustrer le créancier par un acte qui pourrait l’empêcher de bénéficier de l’obligation. Si le débiteur parvient à empêcher la réalisation de la condition, il contrevient ainsi à son devoir d’agir de bonne foi, contrairement à la règle prévue à l’article 1375 C.c.Q. Dans un tel cas, la condition sera réputée accomplie. Ainsi, lorsque la conclusion du contrat est conditionnelle à l’obtention d’un financement par l’une des parties, celle-ci doit entamer les démarches qui s’imposent pour l’obtenir. Son défaut de le faire ou sa négligence permet au tribunal de conclure à l’accomplissement de la condition, avec les conséquences qui en découlent en termes de responsabilité envers le créancier¹⁷⁷.

156. De plus, la faute établie doit être la cause directe de la non-réalisation de la condition. En d’autres termes, la preuve de certains comportements ou agissements de la part du débiteur, même s’ils constituent une faute, ne suffit pas pour considérer la condition accomplie. Le créancier doit, en plus, faire la preuve que les agissements fautifs ou les actes accomplis par le débiteur sont la cause immédiate et directe qui a empêché la réalisation de la condition¹⁷⁸. Il en est ainsi lorsqu’un propriétaire augmente le prix demandé pour son immeuble suite à la présentation d’une offre d’achat par l’agent immobilier pour le prix de vente prévu au contrat du courtage. Une telle augmentation constitue non seulement un acte empêchant la réalisation de la vente, mais aussi une révocation intempestive du mandat de courtage, ce qui engage la responsabilité du propriétaire envers l’agent pour les commissions dues¹⁷⁹.

157. Il en est de même de l’acheteur d’un bien ou d’un immeuble qui dispose d’un délai pour faire vérifier le bon fonctionnement du bien¹⁸⁰ ou pour visiter ou faire inspecter l’immeuble qu’il désire acheter¹⁸¹, et qui ne le fait pas dans le délai imparti. L’attitude de l’acheteur peut être considérée comme un comportement fautif qui empêche la réalisation de la condition. Dans de telles circonstances, le contrat n’est pas conditionnel à la visite des lieux ou à la vérification du bon fonctionnement du bien, mais seulement à la satisfaction de l’acheteur¹⁸². Or, le défaut de ce dernier de faire les vérifications nécessaires pour pouvoir décider si l’état du bien le satisfait ou non, constitue une faute permettant de présumer la réalisation de la condition.

158. Il est cependant difficile d’imputer l’échec de la réalisation de la condition prévue dans une entente à une partie qui n’a rien à se reprocher ou qui n’agit aucunement de mauvaise foi. La conduite objective et transparente d’une partie qui n’a pas aidé à l’accomplissement de la condition, ne constitue pas nécessairement une faute donnant lieu à l’application de la présomption de l’article 1503 C.c.Q. Ainsi, on ne peut reprocher à un promettant-acheteur l’échec de ses démarches en raison de l’honnêteté qu’il a démontrée lors de la présentation de sa situation financière à son institution financière. Le refus du financement par cette dernière ne permet pas d’imputer la responsabilité de la non-réalisation de la condition au promettant-acheteur, même si le refus est justifié par les déclarations et les documents fournis par ce dernier relativement à sa situation financière.

159. Le fait d’agir de bonne foi et avec transparence envers une tierce personne pouvant prendre une décision relative à la réalisation de la condition, ne constitue pas une faute permettant de tenir le débiteur responsable de la non-réalisation de la condition comme s’il avait volontairement empêché l’accomplissement de celle-ci. De même, un témoignage objectif et sincère devant un organisme public chargé de l’application d’une loi ou d’un règlement ne peut être invoqué comme motif pour faire appliquer la disposition de l’article 1503 C.c.Q., même si ce témoignage avait un impact sur la non-réalisation de la condition et la conclusion du contrat envisagé¹⁸³.

160. Le débiteur peut mettre fin à son engagement lorsqu’il y a défaut par le créancier de fournir une prestation que si elle avait été effectuée, elle aurait déclenché la réalisation ou la non-réalisation de la condition. En effet, si le débiteur n’est pas en mesure de prendre une décision relativement à la condition due à la faute du créancier, il pourra mettre un terme à l’avant-contrat sous réserve de son droit de tenir ce dernier responsable du non-accomplissement de la condition. Il en est ainsi, lorsqu’un promettant-vendeur s’engage à mettre à la disposition du promettant-acheteur la documentation comptable de son entreprise afin de permettre à ce dernier d’en prendre connaissance et de l’aviser de sa satisfaction ou de son insatisfaction par rapport aux données financières de l’entreprise. Dans ce cas, le défaut du promettant-vendeur de fournir ces documents empêche le promettant-acheteur, bénéficiaire de la condition suspensive, de faire son évaluation et ainsi décider s’il entend aller de l’avant dans l’entente ou y mettre fin. Ce dernier sera donc justifié de refuser de se porter acquéreur de l’entreprise et pourra obtenir le remboursement de l’acompte sur le prix qu’il avait versé¹⁸⁴.

161. Si la preuve des éléments constitutifs de la faute du débiteur permet de conclure selon toute probabilité que ce dernier a empêché la réalisation de la condition, l’obligation conditionnelle aura tout son effet, c’est-à-dire qu’elle sera pure et simple comme si la condition n’avait jamais existé. Le débiteur sera alors tenu d’exécuter son obligation comme si l’événement était arrivé dans le cours ordinaire des choses. C’est le cas lorsqu’une vente est faite sous condition d’obtenir un permis par l’acheteur. Si ce dernier empêche par son fait ou sa faute l’obtention du permis, la condition est réputée accomplie et la vente doit produire ses effets entre les parties¹⁸⁵.

162. Il arrive qu’une obligation contractée sous condition suspensive soit aussi une obligation à terme. Si la condition suspensive se réalise ou sa réalisation sera présumée conformément à l’article 1503 C.c.Q., l’obligation devient alors une obligation pure et simple. Elle demeure toutefois une obligation à terme dont l’exécution ou l’extinction sera déterminée selon les stipulations et conditions préalablement établies par les parties dans leur contrat. Son exigibilité ne peut avoir lieu que conformément aux termes et conditions déjà prévues de sorte que le débiteur ne pourra être contraint à son exécution qu’à la date de son échéance. Dans le cas où la réalisation de la condition est présumée en raison de la faute du débiteur, cette présomption ne peut avoir pour effet de modifier le terme ou les modalités de l’exécution de l’obligation. Son effet se limite à transformer l’obligation conditionnelle en une obligation simple. Elle n’affecte pas les droits du débiteur prévus dans le contrat notamment son droit au bénéfice du terme¹⁸⁶.

163. La défaillance de la condition peut rendre la promesse ou l’offre conditionnelle caduque et non venue. Notons cependant que la défaillance de la condition doit être irrémédiable pour l’avenir, car, si celle-ci peut éventuellement être accomplie, l’entente assujettie à cette condition ne sera pas systématiquement anéantie. En effet, tant qu’il y a une possibilité quant à la réalisation de la condition, la partie l’ayant stipulé doit continuer ses démarches afin de l’obtenir, à moins qu’un délai de rigueur ne soit fixé pour une telle réalisation. La caducité et l’anéantissement de l’entente assujettie à une condition suspensive ne peuvent avoir lieu lorsqu’il y a possibilité de faire réaliser la condition en faisant des démarches supplémentaires. C’est seulement, lorsqu’un délai est stipulé de rigueur pour obtenir la réalisation de la condition et que la partie bénéficiaire de celle-ci a fait les efforts et les démarches raisonnables et nécessaires pour son obtention, l’entente conditionnelle devient alors caduque et libère les parties de leur engagement.

164. D’ailleurs, la partie ayant imposé une condition suspensive pour remettre la conclusion du contrat à une date postérieure et qui dépend de la réalisation de cette condition, ne doit pas empêcher par son comportement ou son attitude, celle-ci. Cette règle a donné lieu à plusieurs applications jurisprudentielles et est fréquente en matière de mandat, surtout au sujet de demandes de commissions par des agents d’immeubles. Ainsi, le mandataire doit recevoir sa commission si la vente n’a pas eu lieu par la faute ou la négligence du mandant¹⁸⁷. Il est ainsi lorsqu’ il s’avère que le vendeur, propriétaire de l’immeuble, après avoir reçu une promesse d’un promettant-acheteur par l’entremise d’un agent, l’a rejetée en présentant une contre-proposition, avec des nouvelles conditions. Lorsque l’offre ou la promesse d’achat est sérieuse et reflète les conditions de vente établies par le propriétaire dans le mandat de courtage, celui-ci pourrait difficilement évoquer un motif justifiant son refus de donner suite à l’offre ou à la promesse. Toute tentative pour camoufler ce fait doit être vouée à l’échec afin de ne pas permettre au propriétaire de se soustraire à son obligation de payer la commission à son mandataire. Celui-ci peut, compte tenu des termes du contrat de courtage, considérer avoir rempli son mandat comme s’il y avait vente et ainsi réclamer sa commission¹⁸⁸.

165. Il en est de même lorsqu’un contrat de courtage a été conclu relativement à la vente d’un immeuble et que le propriétaire-vendeur change d’idée malgré une clause stipulant l’irrévocabilité du mandat. Le retrait de l’immeuble du marché n’a pas pour effet de résilier le contrat et, advenant la réception, à l’intérieur du délai prévu, d’une offre d’achat valide et conforme aux attentes du vendeur, celui-ci sera tenu de verser au courtier la commission prévue au contrat, puisque seul son refus de vendre a empêché l’accomplissement de la condition¹⁸⁹.

166. La même règle s’applique lorsque le propriétaire-vendeur, ayant mandaté un courtier immobilier reçoit et accepte une offre d’achat respectant parfaitement ses conditions de vente, mais après avoir repoussé la date de la signature de l’acte de vente, les parties s’entendent pour signer un contrat de location plutôt qu’un contrat de vente. La signature d’un contrat de location de l’immeuble pendant le délai fixé pour la signature de la vente ne libère pas le vendeur de ses obligations envers le courtier parce qu’il est toujours lié par le contrat de courtage. En acceptant de louer l’immeuble plutôt que de le vendre à l’offrant, le vendeur met fin à toute possibilité de réaliser la vente privant ainsi le courtier de sa commission alors que celui-ci a déjà exécuté ses obligations prévues dans le mandat. Une telle conduite est répréhensible et justifie la réclamation de la commission prévue dans le mandat¹⁹⁰.

167. C’est le cas aussi lorsqu’en cours d’exécution d’un mandat non exclusif ayant trait à la vente d’une entreprise, le vendeur poursuit parallèlement des négociations à l’insu de son courtier. La non-exclusivité du mandat permet au vendeur de négocier parallèlement avec des acheteurs potentiels. Ce dernier n’a toutefois pas le droit d’empêcher l’exécution du contrat de courtage. Au contraire, il doit collaborer avec le courtier et faciliter ses démarches avec des acheteurs potentiels. Ainsi, le vendeur manque à son obligation de collaboration lorsqu’il étire les négociations avec l’acheteur potentiel trouvé par le courtier. Le vendeur s’expose alors à une responsabilité de payer la commission due au courtier qui a rempli ses obligations. Il peut être aussi responsable du paiement de la commission lorsque la preuve révèle que l’échec de la vente est dû à ses tergiversations en cherchant suite à une offre ou à une promesse d’achat d’obtenir un prix plus élevé que le maximum prévu au mandat. Dans ce cas, la vente avec l’acheteur offrant sera présumée être concrétisée¹⁹¹.

168. La règle établie à l’article 1503 C.c.Q. doit rencontrer son application chaque fois que le débiteur empêche, sans motif valable, la réalisation de la condition¹⁹². Lorsqu’une partie agit de façon délibérée à rendre l’accomplissement de la condition impossible, la condition sera présumée réalisée et ainsi, l’obligation prend plein effet¹⁹³. À titre d’illustration, la promesse d’achat d’un immeuble ou d’une entreprise est souvent faite sous condition d’obtenir, par le promettant-acheteur, un financement. Une telle condition est légitime, mais le promettant-acheteur est tenu de faire les démarches nécessaires en toute bonne foi pour obtenir le financement prévu. Son refus ou sa négligence d’accomplir les actes requis avec la diligence nécessaire, constitue une violation de cette obligation. Dès lors, s’il est en mesure d’obtenir un financement pour l’acquisition du bien, mais qu’il empêche le financement de se réaliser, il risque de voir la condition réputée être accomplie¹⁹⁴. Il en est de même lorsque le débiteur obtient un financement partiel, mais omet de faire les versements échus à son créancier. Cette inaction peut être interprétée par le tribunal comme une absence de volonté de rembourser au créancier les versements tel que prévu dans leur entente, ce qui justifie la déchéance du terme. Le fait qu’il ait obtenu un financement partiel ne peut être un motif valable pouvant justifier son défaut total de remplir son engagement. Au contraire, avec le financement partiel, il aurait pu remplir les obligations échues au moins partiellement. Le tribunal doit être moins tolérant avec le débiteur lorsque le blocage du financement est imputable à sa conduite¹⁹⁵.

169. Le vendeur risque aussi d’être responsable de la non réalisation de la condition lorsque par son attitude, il fait échouer la vente. Il en est ainsi lorsque, suite à une inspection de l’immeuble, l’offrant acheteur fait une proposition de réparer les défectuosités découvertes, aux frais du vendeur. Au lieu de discuter du bien-fondé de la demande de l’offrant, ce dernier, non seulement rejette la demande, mais met fin aux négociations de façon arbitraire et procède à la vente de sa propriété à un tiers. La bonne foi oblige le vendeur à considérer la demande de l’offrant comme une contre-proposition et à discuter de son contenu avec lui pour arriver à un règlement ou le cas échéant, démontrer les raisons qui justifient son refus d’assumer les coûts de réparation. Toute attitude rigide de la part du vendeur sera injustifiée et aura pour effet de priver l’offrant acheteur de son privilège de retirer sa dernière demande et ainsi conclure la vente. L’échec de la vente peut être, dans ce cas, attribué à la conduite fautive du vendeur¹⁹⁶.

170. Il faut toutefois faire la distinction entre une contre-proposition, faite par un promettant-vendeur suite à une promesse d’achat qui ne remplit pas les conditions de vente établies par ce dernier dans le mandat de courtage et une promesse d’achat qui remplit substantiellement ces conditions. Dans ce dernier cas, une contre-proposition faite par le vendeur avec de nouvelles conditions pourrait être interprétée comme un refus de vendre. Par contre, dans le premier cas, le courtier, mandataire du propriétaire-vendeur, ne peut prétendre que la vente est présumée conclue lorsque le promettant-vendeur fait une contre-proposition répondant à une promesse qui ne satisfait pas ses conditions prévues dans le mandat. Conséquemment, le mandataire ne peut prétendre avoir droit à sa commission¹⁹⁷.

171. Dans le même ordre d’idées, lorsqu’une offre d’achat soumise au vendeur ne correspond pas parfaitement aux exigences essentielles que celui-ci avait mentionnées dans le mandat de courtage, le courtier ne peut prétendre que le vendeur, en refusant l’offre d’achat, a commis une faute permettant de présumer que la vente est conclue. Le courtier ne peut donc réclamer le paiement de sa commission car le refus du vendeur de vendre à des conditions différentes de celles prévues au mandat de courtage est justifié¹⁹⁸.

172. La présomption établie à l’article 1503 C.c.Q. s’applique également à un désistement d’une action en justice par la partie qui s’est obligée conditionnellement à obtenir un jugement relatif à une question litigieuse. Dans ce cas, le désistement constitue un empêchement à la réalisation de la condition¹⁹⁹. Il en est ainsi lorsqu’un vendeur s’engage à finaliser la vente d’un immeuble une fois qu’il aura obtenu un jugement autorisant la vente : le désistement de son action ou le rejet de l’action suite à une faute de sa part rend la condition défaillie et donne à l’acheteur le droit à des dommages-intérêts²⁰⁰.

173. Il est de pratique courante que l’offre ou la promesse d’achat soit faite sous condition d’obtenir un financement par l’offrant ou le promettant-acheteur. L’obtention de ce financement doit se faire à l’intérieur d’un délai prévu dans l’offre ou la promesse et en l’absence d’un délai précis, à l’intérieur d’un délai raisonnable. L’offrant ou le promettant doit entamer avec diligence les démarches nécessaires auprès de son institution financière afin d’obtenir le financement envisagé et ainsi rendre l’offre ou la promesse définitive. Le défaut par l’offrant ou le promettant de faire les demandes nécessaires pour obtenir le financement et ainsi permettre à la condition suspensive de se réaliser, peut engager sa responsabilité envers le destinataire de l’offre ou de la promesse. Cette responsabilité peut être aussi retenue malgré le fait qu’une demande de financement a été faite lorsque la preuve révèle que cette demande n’était pas sérieuse ou n’a pas été complétée conformément aux exigences de la bonne foi. C’est le cas notamment lorsque la demande de financement a été faite de façon formelle, mais sans être accompagnée des documents requis pour permettre au prêteur potentiel de procéder à une évaluation objective de la demande. L’offrant ou le promettant peut également soumettre une demande de financement et fournir à son institution financière de fausses informations relatives à ses actifs et à sa situation financière afin de pousser cette dernière à refuser sa demande.

178. Il est bien reconnu par la jurisprudence et par la doctrine que la partie à une promesse qui empêche, par son fait, la vente d’un immeuble en y faisant volontairement obstacle commet une faute qui entraine sa responsabilité à l’égard de l’autre partie et du courtier immobilier. Ainsi, le promettant-vendeur qui change d’avis et décide de ne plus vendre sa propriété engage sa responsabilité envers le promettant-acheteur et son courtier immobilier. Ce dernier, étant bénéficiaire d’une obligation conditionnelle de vendre l’immeuble afin de recevoir sa commission, aura droit au paiement d’un montant équivalent à celui de sa rétribution par la partie qui, par sa faute, empêche la vente²⁰². Il s’agit d’une indemnité qui sera due en raison de cette faute, dont le montant est prédéterminé dans le contrat de courtage²⁰³. Ainsi, la conduite du promettant vendeur et l’absence de collaboration de sa part peuvent aussi être des motifs permettant au tribunal de qualifier son comportement comme étant la source de l’échec de la réalisation de la transaction²⁰⁴.

179. L’indemnité que le tribunal peut accorder doit correspondre au montant de la rétribution que le courtier immobilier aurait pu obtenir lors de la conclusion de la vente de l’immeuble qu’il a inscrit. Il importe de souligner que le terme rétribution est le terme juridiquement approprié afin de qualifier la rémunération perçue par le courtier immobilier. En effet, bien que la rétribution perçue par ce dernier soit communément qualifiée de « commission », la Loi sur le courtage immobilier²⁰⁵ prévoit que le courtier immobilier reçoit une rétribution conditionnelle à la vente d’un immeuble et non pas une commission²⁰⁶.

180. La Cour suprême du Canada a établi que l’acte volontaire du vendeur et qui a pour effet d’empêcher la réalisation de la vente de l’immeuble fait naître une obligation à sa charge soit de payer la rétribution à laquelle son courtier aurait pu prétendre suite à la vente de la propriété²⁰⁷. À cet égard, la Cour d’appel est quant à elle venue préciser les éléments de preuves requis qui permettent au courtier de réclamer le montant de la commission prévue à la convention de courtage²⁰⁸. Ainsi, ce dernier devra préalablement faire la preuve d’une convention de courtage valide et démontrer que la faute du vendeur est la cause directe qui est à l’origine de la non-réalisation de la vente. Cela étant dit, il devra aussi impérativement démontrer l’accomplissement de ses propres obligations sans quoi, sa demande en réclamation de sa rétribution ne pourra être favorablement accueillie²⁰⁹. Autrement dit, si le courtier immobilier a lui-même manqué à certaines de ses obligations, il ne saurait se prévaloir d’un recours contre le vendeur, puisque ce recours sera voué à l’échec²¹⁰.

181. En cas de refus par le promettant-acheteur de réaliser la vente, le promettant-vendeur peut réclamer la différence entre le prix de vente convenu dans le contrat inexécuté et le prix de revente à perte²¹¹, ou encore la différence entre le prix de vente et le coût de production²¹². En matière immobilière, le dommage consiste habituellement en la différence entre le prix initialement convenu entre le vendeur et l’acheteur fautif et le prix obtenu d’un autre acheteur par le vendeur dans un délai raisonnable et par des moyens raisonnables²¹³. Si aucune vente n’a été réalisée, le tribunal calcule la différence entre le prix convenu et la valeur marchande de l’immeuble au jour de la demande. Il peut également accorder une somme compensatoire pour le paiement des charges de la copropriété et les frais y afférant et ce, jusqu’à la date à laquelle les obstacles dus à la faute de l’acheteur sont franchis. Le promettant-vendeur peut également réclamer les dépenses, les taxes foncières et scolaires, les frais d’assurances, les frais d’électricité, les frais de vente, ainsi que les intérêts payés sur le montant de l’hypothèque jusqu’à la vente de sa propriété, à condition que cette vente se réalise dans l’année suivante.

182. Le promettant-vendeur ne peut cependant réclamer ces dépenses et ces frais indéfiniment²¹⁴. En général, la jurisprudence accorde les frais et dépenses au vendeur qui a réussi après un certain temps à vendre sa propriété à un nouvel acheteur. Il s’agit des frais encourus entre la date où il y aurait dû y avoir signature de l’acte de vente par le promettant-acheteur défendeur et la date où le vendeur réussit finalement à vendre son immeuble à un nouvel acheteur²¹⁵.

183. On ne peut cependant imposer au promettant-vendeur l’obligation de vendre son immeuble au prix offert par le promettant-acheteur après que celui-ci eût refusé de passer titre sans justification valable. Les circonstances pourraient forcer le vendeur à vendre son immeuble à un prix inférieur, ce qui justifie son droit à des dommages-intérêts, notamment lorsque la preuve démontre l’absence d’offre dans les mois suivant sa remise en vente. Le vendeur devra s’efforcer de revendre l’immeuble à un prix conforme aux conditions du marché, mais il sera tenu compte du contexte d’une vente rapide si celle-ci est nécessaire²¹⁶.

184. La personne ayant assujetti sa promesse ou son offre de contracter à une condition suspensive doit en principe assumer les conséquences qui en découlent advenant la non-réalisation de cette condition, à moins de démontrer la faute de l’autre partie. Ainsi, en cas de litige portant sur la responsabilité pour la non-réalisation d’une condition stipulée dans une promesse ou une offre d’achat, le tribunal peut en principe imputer la responsabilité à la partie l’ayant imposée, puisqu’elle est tenue de faire les efforts nécessaires à la réalisation de cette condition. Le promettant-vendeur doit cependant collaborer avec le promettant-acheteur pour permettre la réalisation de la condition. Dans le cas contraire, le tribunal peut considérer la condition comme étant réalisée à la demande du promettant-acheteur, ce qui lui permet de se servir de la promesse d’achat pour exercer une action en passation de titre pour devenir propriétaire de l’immeuble²¹⁷.

185. Le courtier inscripteur peut avoir un recours en paiement de sa commission contre le promettant-acheteur qui ne respecte pas les obligations résultant de sa promesse d’achat, même si ce dernier n’est pas son mandant. Ce recours sera alors de nature extracontractuelle. Le courtier immobilier doit cependant faire la preuve qu’une faute a été commise par le promettant-acheteur à son égard, puisque le non-respect par ce dernier de ses obligations découlant de la promesse ne constitue pas nécessairement une faute extracontractuelle à son égard²¹⁸. Il doit ainsi démontrer que le promettant-acheteur s’est comporté à son égard avec insouciance et incurie quant aux conséquences de son refus de donner suite à sa promesse ou à son offre d’achat. En d’autres mots, le courtier inscripteur doit démontrer que le comportement et la conduite du promettant-acheteur, ainsi que son insouciance quant à sa responsabilité, étaient déraisonnables et contraires aux exigences de la bonne foi²¹⁹.

186. La doctrine et la jurisprudence reconnaissent que la faute du promettant-acheteur peut découler de l’insouciance ou de l’absence de motif sérieux justifiant le refus de ce dernier de remplir sa promesse. Cette preuve peut être établie à partir du comportement du promettant-acheteur qui démontre une négligence de faire les efforts requis pour la réalisation d’une condition qu’il a imposée pour la conclusion de la vente. Ainsi, le défaut du promettant-acheteur de faire les démarches nécessaires auprès de son institution financière pour obtenir le financement requis pour le paiement du prix peut constituer une faute contractuelle à l’égard du promettant-vendeur et une faute extracontractuelle à l’égard du courtier inscripteur, permettant de retenir sa responsabilité extracontractuelle envers ce dernier.

187. Il n’est pas cependant nécessaire que le promettant-acheteur commette une faute envers le promettant-vendeur pour que sa responsabilité extracontractuelle soit engagée envers le courtier. En effet, la faute peut également résulter de tout motif démontrant que le promettant-acheteur ne s’est pas comporté comme une personne raisonnable ayant un comportement prudent et diligent à l’égard du courtier²²⁰.

188. Lorsqu’une promesse d’achat est faite conditionnellement à l’obtention d’un financement hypothécaire, le promettant-acheteur doit y donner suite dès lors que cette condition est réalisée. Advenant son refus de faire le contrat, il sera tenu responsable du préjudice subi par le vendeur. Il pourra également engager sa responsabilité extracontractuelle envers le courtier immobilier même si ses services ont été retenus par le vendeur²²¹.

189. La jurisprudence accorde un montant visant à compenser le courtier immobilier lorsque le comportement et les actions du promettant-acheteur dénotent une mauvaise foi ou une insouciance²²². En semblable situation, le principe qui doit guider le tribunal afin de déterminer si une compensation doit être accordée au courtier immobilier est le comportement du promettant-acheteur qui doit constituer une faute extracontractuelle indépendamment de son défaut contractuel envers son promettant-vendeur²²³. Le montant de l’indemnité sera alors déterminé en tenant compte de la perte définitive des commissions ou bien du travail effectué. À titre d’exemple, lorsque le courtier immobilier est en mesure de vendre la résidence en obtenant une commission plus élevée ou égale à celle qu’il aurait pu obtenir si la vente avait eu lieu, un courant jurisprudentiel semble être d’avis que ce dernier aura quand même droit à une compensation pour le travail qu’il a effectué lorsque le désistement de la promesse est injustifié²²⁴. Un autre courant jurisprudentiel est plutôt d’avis qu’il n’y a pas lieu en une telle situation d’accorder une indemnité au courtier immobilier même dans le cas où le refus du promettant-acheteur de donner suite à sa promesse d’achat est sans motif valable en raison de l’absence d’une perte pour le courtier²²⁵.

194. Dans certains cas, la responsabilité du vendeur peut être engagée selon les principes généraux qui régissent la responsabilité extracontractuelle. C’est le cas lorsqu’il savait que l’immeuble était affecté d’un vice caché, mais qu’il ne l’a pas dévoilé au promettant-acheteur. Si la vente ne se réalise pas plus tard en raison de la découverte de ce vice lors d’une inspection préachat et du refus du vendeur de procéder à sa réparation ou de réduire le coût des réparations du prix convenu, ce dernier engage sa responsabilité extracontractuelle envers le promettant-acheteur pour le préjudice subi notamment les dépenses encourues. Quant au courtier immobilier, à moins que la preuve ne révèle qu’il était également au courant de l’existence d’un vice caché et qu’il n’en a pas informé le promettant-acheteur, sa responsabilité ne peut être retenue envers ce dernier. Dans le cas contraire, il sera tenu solidairement responsable avec le promettant-vendeur envers l’acheteur pour le préjudice subi.

195. Le vendeur est tenu à une obligation de renseignement envers l’acheteur qui va au-delà de la question des vices affectant le bien vendu. Cette obligation s’étend aux informations qui peuvent avoir une influence sur la prise de la décision de conclure le contrat de vente envisagé. À titre d’exemple, si un accessoire du bien ne lui appartient pas, il se doit de le déclarer à l’acheteur potentiel du bien²²⁸.

196. En principe, le promettant-vendeur peut refuser une nouvelle demande présentée par son promettant-acheteur sans engager sa responsabilité dans la mesure où cette demande ne peut être justifiée par son fait personnel. Il en est ainsi lorsque le promettant-acheteur présente une demande suite à l’inspection préachat et à la découverte d’un vice affectant l’immeuble, que ce vice soit apparent ou caché²²⁹. Dans ce cas, la demande du promettant-acheteur visant à obtenir une réduction du prix ou un engagement par le promettant vendeur de réparer à ses frais le vice découvert peut être refusée par ce dernier sans engager sa responsabilité pour la non-réalisation de la vente. S’il est vrai que le promettant-acheteur peut mettre fin à sa promesse pour son insatisfaction suite à l’inspection, il est également vrai que le promettant-vendeur ne peut être tenu responsable pour une telle insatisfaction. Ainsi, en l’absence de fausses représentations par le vendeur, la découverte de problèmes ou d’anomalies affectant l’immeuble ne peut engager la responsabilité de ce dernier même s’il refuse d’ouvrir les négociations avec le promettant-acheteur. Dans le cas de la découverte d’un vice caché, le vendeur ne peut être tenu à la garantie pour vice caché prévue à l’article 1726 C.c.Q. et suivants puisqu’une telle garantie ne s’applique qu’après la vente. En effet, avant la vente, le promettant-acheteur a le droit d’annuler sa promesse et de refuser de conclure la vente, mais il ne dispose toutefois d’aucun droit à la garantie légale pour vice caché.

197. De même, lorsque la demande du promettant-acheteur porte sur un événement qui était imprévisible au moment de l’acceptation de la promesse d’achat initiale par le vendeur, celui-ci peut donc refuser la demande relative à la réparation de ce vice qui constitue une nouvelle condition à la vente de l’immeuble et sa responsabilité ne peut être retenue envers le promettant-acheteur ni envers le courtier pour la perte de sa commission.

198. Il importe toutefois de noter que la responsabilité du vendeur peut être engagée envers son courtier pour la commission convenue lorsque le promettant-acheteur malgré la découverte d’un vice caché affectant l’immeuble, maintient sa promesse d’achat à condition que le vendeur qui connaissait le vice procède à ses frais à sa réparation. Dans ce cas, le vendeur qui refuse la demande du promettant-acheteur, engage sa responsabilité extracontractuelle envers ce dernier en raison du dol qu’il a commis par son silence en ne dévoilant pas une information importante pour l’acheteur. Bien que la demande de ce dernier puisse être considérée comme une nouvelle condition à la vente, le promettant-vendeur demeure responsable pour la non-réalisation de la vente en raison de sa faute extracontractuelle qui consiste en son abstention de divulguer et d’informer l’acheteur d’une information pertinente soit l’existence d’un vice qui affecte l’immeuble. Le courtier qui en raison du dol de son client-vendeur et de son refus de donner suite à la demande du promettant-acheteur sera en droit de réclamer la commission convenue et à laquelle il aurait droit si la vente avait eu lieu.