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Code civil du Québec
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  [Expand]CHAPITRE IV - DE CERTAINES AUTRES SOURCES DE L’OBLIGATION
  [Collapse]CHAPITRE V - DES MODALITÉS DE L’OBLIGATION
   [Collapse]SECTION I - DE L’OBLIGATION À MODALITÉ SIMPLE
    [Collapse]§1. De l’obligation conditionnelle
      a. 1497
      a. 1498
      a. 1499
      a. 1500
      a. 1501
      a. 1502
      a. 1503
      a. 1504
      a. 1505
      a. 1506
      a. 1507
    [Expand]§2. De l’obligation à terme
   [Expand]SECTION II - DE L’OBLIGATION À MODALITÉ COMPLEXE
  [Expand]CHAPITRE VI - DE L’EXÉCUTION DE L’OBLIGATION
  [Expand]CHAPITRE VII - DE LA TRANSMISSION ET DES MUTATIONS DE L’OBLIGATION
  [Expand]CHAPITRE VIII - DE L’EXTINCTION DE L’OBLIGATION
  [Expand]CHAPITRE IX - DE LA RESTITUTION DES PRESTATIONS
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 DISPOSITIONS FINALES
 
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Article 1500

 
Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991
 
Livre CINQUIÈME : DES OBLIGATIONS \ Titre PREMIER : DES OBLIGATIONS EN GÉNÉRAL \ Chapitre CINQUIÈME - DES MODALITÉS DE L’OBLIGATION \ Section I - DE L’OBLIGATION À MODALITÉ SIMPLE \ 1. De l’obligation conditionnelle
 
 

À jour au 8 juin 2024
Article 1500
L’obligation dont la naissance dépend d’une condition qui relève de la seule discrétion du débiteur est nulle; mais, si la condition consiste à faire ou à ne pas faire quelque chose, quoique cela relève de sa discrétion, l’obligation est valable.
1991, c. 64, a. 1500
Article 1500
An obligation that depends upon a condition that is at the sole discretion of the debtor is null; however, if the condition consists in doing or not doing something, the obligation is valid, even where the act is at the discretion of the debtor.
1991, c. 64, s. 1500
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Annotations
Code civil du Québec annoté (2023) par Jean-Louis Baudouin et Yvon Renaud (mise à jour no. 7)Information
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Les obligations (2024), vol. 2, par Vincent KarimInformation
FermerExtraits de : Karim, Vincent, Les obligations, vol. 2, 6e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2024 (version intégrale dans eDOCTRINE).

La recherche en jurisprudence est à jour au 1er mars 2024.
Table des matières

SOURCES

C.C.B.-C.

O.R.C.C. (L. V, DES OBLIGATIONS)

RENVOIS

ANNOTATIONS

1. Généralités

2. Condition purement potestative ou facultative

A. Applications particulières

1) Courtier

2) Contrat de travail

3) Contrat de location

B. Nullité de la condition ou nullité de l’obligation conditionnelle

C. Critères d’appréciation

3. Exception à la nullité d’une obligation purement potestative

A. Condition résolutoire

B. Obligation dépendant de la discrétion du créancier

C. Obligation de faire ou de ne pas faire

4. Condition simplement potestative

5. L’obligation simple transformée en obligation purement potestative lors de son exécution

ANNOTATIONS
1. Généralités

83. Cet article reprend substantiellement les dispositions de l’article 1081 C.c.B.-C. quant aux effets de la condition potestative dont dépend l’obligation. Ainsi, toute condition, qu’elle soit suspensive ou résolutoire, doit, pour être valable, remplir certaines exigences fixées par la loi. La condition dont dépend l’obligation doit donc être possible, non contraire à l’ordre public ou prohibée par la loi92. De plus, dans le cas d’une condition suspensive, elle ne doit pas relever de la seule discrétion du débiteur, sauf si elle consiste à faire ou à ne pas faire quelque chose. À défaut de remplir ces critères, la condition sera nulle et rendra nulle l’obligation qui en dépend.

84. La règle établie dans cet article puise son fondement du principe voulant que le consentement donné par un contractant soit un élément essentiel à l’existence et à la validité de tout contrat. Ce consentement ne peut être suspendu à la seule discrétion de celui qui le donne. Ce principe est d’ailleurs repris par le législateur dans plusieurs dispositions du Code civil du Québec. Ainsi, l’article 1822 C.c.Q. prévoit que la donation entre vifs stipulée révocable suivant la seule discrétion du donateur est nulle.

2. Condition purement potestative ou facultative

85. Cette condition qui dépend, pour sa réalisation, de la seule volonté de celui qui s’oblige, est communément désignée sous les termes « condition purement potestative ou facultative »93. Elle s’oppose à la condition casuelle qui dépend seulement d’un événement extérieur ou du hasard, et à la condition mixte ou à la condition simplement potestative94 qui dépend tant de la volonté du débiteur que des circonstances extérieures indépendantes. Il en est ainsi lorsqu’une personne s’engage à accomplir un acte ou à signer un document permettant de transférer un droit de propriété à une autre personne dès que celle-ci règle certains problèmes, comme des problèmes financiers ou de mauvaises habitudes. Il s’agit là d’une condition simplement potestative puisque la réalisation de l’engagement du débiteur ne dépend pas seulement de sa propre volonté, mais aussi de la survenance d’événements extérieurs liés au créancier et indépendants de cette volonté95.

86. Sous l’ancien régime, l’article 1081 C.c.B.-C. prévoyait expressément que toute obligation était nulle lorsque contractée sous une condition purement facultative de la part de celui qui s’obligeait. Toutefois, la doctrine96 et la jurisprudence97 ont admis que seule la condition suspensive purement potestative devait donner lieu à l’annulation de l’obligation ou du contrat puisque, dans un tel cas, le débiteur n’a pas une véritable intention de s’engager.

87. Le législateur a codifié ces principes à l’article 1500 C.c.Q., de sorte qu’il est dorénavant reconnu que seule l’obligation dont la naissance dépend d’une condition qui relève de la seule discrétion du débiteur est nulle98. Il en est ainsi, par exemple, d’une clause d’un contrat de travail stipulant que l’employeur remettra à l’employé un bonus à la fin de son contrat de travail, s’il donne un bon rendement tout au long de la période d’emploi. Cette clause est purement potestative, et par ce fait, inexistante et sans effet, puisqu’elle ne dépend que de l’appréciation subjective de l’employeur99.

A. Applications particulières
1) Courtier

88. Il s’agit d’une disposition qui puise son fondement de la logique et du bon sens qui se veut comme principe qu’une obligation soit nulle lorsque sa naissance dépend strictement du bon plaisir du débiteur de cette obligation100. Ainsi, le propriétaire qui met son immeuble en vente tout en précisant dans le mandat confié au courtier les conditions de vente notamment le prix demandé, est tenu de conclure un contrat de vente avec la personne qui présente une offre ou une promesse d’achat qui correspond en tout point à ses conditions. Le propriétaire sera dès lors lié par cette offre ou promesse et ne peut refuser de finaliser le contrat de vente. Dans ce cas, le courtier a parfaitement exécuté son mandat en fournissant au vendeur une offre ou une promesse d’achat que l’on peut qualifier de parfaite. Le vendeur est donc dans l’obligation de conclure l’entente de vente. Si, par sa volonté et sa faute, l’entente ne s’est pas concrétisée, le courtier n’a pas à supporter le geste fautif du vendeur. Il peut en effet réclamer sa commission comme prévu101. Décider autrement signifierait que le paiement de la commission du courtier dépendrait d’une condition purement potestative de la part du vendeur102. Quant à l’offrant ou promettant-acheteur, il peut exercer contre le propriétaire, les recours appropriés afin de devenir propriétaire du bien notamment une action en passation du titre (art. 1712 C.c.Q.) ou tout simplement une action en dommages-intérêts.

2) Contrat de travail

89. Dans le même sens, une obligation contenue dans un contrat de travail peut également être considérée comme une obligation purement potestative lorsque sa naissance dépend d’un événement imprécis. Ainsi, une clause prévoyant que lorsque l’employé quitte son emploi, l’employeur doit lui remettre un bien peut créer une confusion. Si on donne à l’expression « quitter son emploi » une interprétation qui exclut le contexte de congédiement, on rend la condition purement potestative. Cependant, si on lui donne une interprétation permettant son application seulement dans le cas où le salarié quitte son emploi, l’engagement pris par l’employeur serait vide de sens puisqu’il pourrait de façon discrétionnaire, pour ne pas donner suite à cet engagement, mettre fin lui-même au contrat de travail. La condition suspensive ainsi stipulée au contrat de travail serait alors purement potestative et par conséquent, nulle en vertu de la règle prévue à l’article 1500 C.c.Q. Afin de donner un sens à cette stipulation et lui permettre de produire des effets juridiques entre les parties, il faut interpréter le mot « quitter » comme signifiant « lorsque le contrat prendra fin »103.

90. Il est également possible d’assimiler à une condition potestative une stipulation qui réserve à une partie contractante le pouvoir de prendre la décision ou de poser le geste qui constitue le fondement de sa réclamation. En effet, lorsque la réclamation d’une des parties peut être due exclusivement à son geste volontaire, la réclamation dirigée contre son cocontractant conformément à une stipulation contractuelle est donc purement discrétionnaire et potestative. Il en est ainsi lorsqu’une société de courtage en assurance qui, après avoir repris la responsabilité du dossier d’un client de son courtier avec lequel les relations contractuelles sont rompues, accorde à ce client, afin de le conserver, une baisse de commission. Or, la société de courtage ne peut invoquer la baisse de commission accordée au client afin de réclamer le remboursement d’un montant de la commission déjà reçue auparavant par son courtier à la suite de la conclusion du contrat avec ce même client. Le fait que le contrat de travail intervenu entre la société de courtage et le courtier prévoit la possibilité d’une telle réclamation n’accorde aucune légitimité à l’obligation du courtier. Conclure autrement revient aussi à admettre la validité d’une obligation dont l’objet et la portée ne sont pas déterminés, mais qui seront postérieurement décrétés unilatéralement et discrétionnairement par le créancier, et ce, pour son unique et strict bénéfice104.

3) Contrat de location

91. La clause d’un contrat de location prévoyant le remboursement par le locateur du dépôt au locataire seulement en l’absence d’une réclamation du locateur est un autre exemple d’une clause purement potestative. Cette condition, soit celle qui prévoit que le locateur détermine lui-même si l’objet de la location est retourné en bon état et par le fait même, s’il y a réclamation ou non concernant cet objet de la location, est complètement discrétionnaire, potestative et par le fait même, l’obligation qui en découle doit être déclarée nulle105. Cette nullité ne doit pas bénéficier au locateur qui ne sera pas pour autant dispensé du remboursement du dépôt. Décider autrement revient à lui permettre de s’enrichir injustement au détriment du locataire.

92. En général, toute stipulation ayant pour effet de créer une obligation ou un droit qui ne prend pas fin par la survenance d’un événement futur et certain, mais seulement par une décision du bénéficiaire ou du débiteur peut être considérée comme une obligation purement potestative dont la validité peut être mise en question par l’application de la règle prévue au présent article.

93. À titre illustratif, le propriétaire qui accorde au locataire par une clause contractuelle un droit d’usage d’un local à titre gratuit pour une période indéterminée peut se servir de la disposition prévue à l’article 1500 C.c.Q. pour remédier à son omission de fixer une date limite à cet usage. Une telle clause peut être déclarée une clause purement potestative puisque, l’usage accordé ne prendra fin qu’à la discrétion du bénéficiaire. Elle peut s’apparenter comme une stipulation ayant pour effet de permettre à l’usager de continuer son occupation et de profiter de la situation au détriment du propriétaire tant et aussi longtemps qu’il le jugera à propos106.

B. Nullité de la condition ou nullité de l’obligation conditionnelle

94. Il convient de faire la distinction entre la nullité de la condition illégale et la nullité de l’obligation assujettie à cette condition. Dans le premier cas, l’obligation dont la naissance dépend de la condition illicite ou illégale demeure valide et doit produire des effets juridiques entre les parties, seule la condition sera déclarée nulle et non avenue. D’ailleurs le législateur a déjà prévu cette possibilité dans plusieurs dispositions législatives107. Alors que dans le deuxième cas, la condition illicite ou illégale engendre en même temps la nullité de l’obligation. Il est difficile d’établir des critères stricts permettant de déterminer avec précision les cas où l’immoralité ou l’illégalité de la condition doit donner lieu à la nullité de l’obligation.

95. À moins d’une disposition législative prévoyant expressément la sanction, le tribunal dispose d’un pouvoir discrétionnaire lui permettant d’apprécier les faits de chaque cas d’espèce afin de déterminer, le cas échéant, si la condition seule doit être déclarée nulle en maintenant l’obligation du débiteur ou, s’il y a lieu, de considérer aussi nulle l’obligation assujettie à cette condition. Lors de son appréciation des faits, le tribunal doit d’abord faire un premier test pour déterminer, s’il faut déclarer nulle l’obligation en raison de l’immoralité ou de l’illicéité de la condition. Le tribunal doit en principe, déclarer l’obligation nulle lorsque les deux parties étaient conscientes lors de la conclusion du contrat, que la condition rattachée à l’obligation est immorale et contrevient à une disposition d’ordre public général. Par contre, dans le cas où le créancier de l’obligation ignorait qu’une telle obligation conditionnelle contrevenait à l’ordre public général, lorsque l’obligation conditionnelle a été imposée par le débiteur ou, encore, se trouve dans un contrat d’adhésion préparé et rédigé par ce dernier, le tribunal doit accorder au créancier ou à la partie qui a adhéré à l’obligation une compensation pour les prestations qu’il a déjà exécutées en vertu du contrat, et ce, même si l’obligation conditionnelle est déclarée nulle.

96. Si le tribunal arrive à la conclusion que la condition108 de laquelle dépend la naissance de l’obligation n’est pas immorale et ne contrevient pas à l’ordre public général, il peut procéder au deuxième test pour déterminer si la nullité de la condition doit engendrer également la nullité de l’obligation. Le tribunal doit être alors guidé dans cette tâche par les principes de l’équité et la justice contractuelle tout en tenant en considération la bonne ou la mauvaise foi du débiteur de l’obligation conditionnelle109. Ainsi, le créancier de l’obligation conditionnelle qui exécute de bonne foi ses propres prestations doit être compensé en conséquence. Même s’il s’agit d’une obligation purement potestative, le tribunal peut contraindre son débiteur à son exécution totale ou partielle lorsque sa nullité aura pour conséquence de créer une injustice contractuelle pour un créancier de bonne foi. Il en est ainsi lorsqu’un actionnaire soumet à son unique discrétion, sa participation à l’entente qu’il a conclue avec ses coactionnaires en stipulant le droit de procéder à une vente aux enchères de leurs actions. Dans une telle situation, cette condition potestative serait nulle sans toutefois invalider l’entente qui continue de produire ses effets comme si cette condition n’existait pas. Conclure autrement aurait pour effet de donner un résultat absurde à l’entente convenue entre les parties, ce qui ne peut être nécessairement l’intention des parties110. De même, lorsqu’un propriétaire d’un bien confère un mandat à un agent de courtage de trouver un acheteur intéressé à acquérir le bien à des conditions précises. Le fait que ce vendeur potentiel formule son obligation de payer la commission prévue en se donnant des pouvoirs discrétionnaires de procéder à la réalisation de la vente advenant une offre ou une promesse soumise de la part d’un potentiel acheteur, ne doit pas mettre en question le droit du courtier à la commission prévue.

97. Le tribunal ne doit pas procéder à l’application stricte et étroite de la règle prévue à l’article 1500 C.c.Q. Il doit au contraire chercher à rendre justice en contraignant le débiteur à l’exécution partielle ou totale de son obligation car toute décision qui se limite à déclarer nulle l’obligation purement potestative revient à faire payer au créancier le prix de l’illégalité de la condition tout en permettant au débiteur de l’obligation conditionnelle de bénéficier de prestation du créancier sans payer aucun prix. Le débiteur de l’obligation purement potestative peut avoir intérêt à exercer sa discrétion afin de se soustraire à l’exécution de son obligation. Ainsi, le propriétaire qui refuse de conclure la vente peut être motivé dans la prise de sa décision par des intérêts pécuniaires ou non pécuniaires, actuels ou potentiels111.

C. Critères d’appréciation

98. Cependant, avant de décider de la nullité d’une stipulation, le tribunal doit tenir compte de la règle générale voulant que les parties cherchent, par la conclusion d’un contrat, à créer entre elles des droits et des obligations112. Ainsi, en cas de doute, une clause doit s’interpréter dans le sens qui lui confère certains effets. S’il s’agit d’un contrat d’adhésion, le tribunal doit également tenir compte de l’article 1432 C.c.Q. selon lequel le doute doit être interprété en faveur de l’adhérent et contre le contractant qui a imposé le contrat.

99. Le tribunal doit, lors de son appréciation, rechercher l’intention des parties au moment de la conclusion du contrat. Une clause incluse dans une convention valablement formée doit produire, entre les parties, les droits et obligations qui y sont prévus. Ainsi, la clause d’achat-vente d’une convention entre actionnaires qui prévoit que les actionnaires, à qui une offre d’achat est faite disposent d’un délai déterminé pour signifier leur intention commune de se porter eux-mêmes acquéreurs des actions de l’offrant et qu’à défaut de le faire, ils seront réputés avoir accepté les termes de l’offre initiale, est une clause qui lie tous les actionnaires et doit produire ses effets. Ces derniers doivent s’y conformer et leur défaut donne lieu à l’application de la sanction prévue. Il s’agit d’une clause équitable dans la mesure où tous les coactionnaires, signataires de l’entente ont discrétion de s’en prévaloir en temps opportun. Dans ces circonstances, il devient difficile d’accepter la prétention qu’une telle disposition contractuelle entre actionnaires équivaut à une condition purement potestative assujettie à l’exercice discrétionnaire d’un seul actionnaire113.

3. Exception à la nullité d’une obligation purement potestative

100. Il importe de noter que, dans certains cas, l’obligation purement potestative ou facultative peut être valide à certaines conditions. On peut citer, à titre d’exemple, l’existence dans un contrat d’une condition résolutoire qui relève de la seule discrétion du débiteur ; l’obligation dépendant de la discrétion du créancier et l’obligation de faire ou de ne pas faire. Notons également que les obligations sui generis ne sont pas visées par la règle prévue à l’article 1500 C.c.Q.114. Ainsi, la clause accordant un droit de préférence à un bénéficiaire désigné est valide, bien que la décision de vendre le bien faisant l’objet de la clause ne relève que du débiteur de l’obligation115.

A. Condition résolutoire

101. Selon les termes mêmes de l’article 1500 C.c.Q., l’obligation assortie d’une condition résolutoire qui relève de la seule discrétion du débiteur est aussi valable. Tel est l’exemple de la vente faite avec faculté de rachat où le vendeur transfère la propriété d’un bien à l’acheteur en se réservant la faculté de le racheter116. Si le vendeur désire exercer la faculté de rachat et reprendre le bien, il suffit de donner un avis de son intention à l’acheteur pour que le contrat de vente soit considéré résolu rétroactivement à la date de sa conclusion.

B. Obligation dépendant de la discrétion du créancier

102. Il ne faut pas confondre l’obligation dont la naissance dépend de la discrétion du débiteur et l’obligation assumée par le débiteur, mais qui relève de la seule discrétion du créancier. En effet, si l’obligation relève de la seule volonté du créancier117, elle sera alors valable puisque le débiteur contracte une véritable obligation. La prohibition prévue à cet article ne s’applique donc qu’au débiteur de l’obligation. C’est le cas, lorsqu’une clause d’un contrat de vente prévoit l’obligation du vendeur de rembourser le prix de vente et de reprendre l’immeuble à la demande de l’acheteur qui peut décider à son gré et unilatéralement de demander au tribunal la résolution de la vente. L’obligation de rembourser le prix est une obligation dont la naissance dépend d’une condition purement potestative qui relève de la seule discrétion du créancier (acheteur). Il en est de même lorsque l’un des futurs époux s’engage à payer une somme d’argent à son conjoint si celui-ci en fait la demande. Ici encore, la naissance de l’obligation de payer cette somme dépend de la volonté et de la discrétion du créancier et non pas de la discrétion du débiteur. Cette clause est donc valide puisque l’existence et l’exécution de l’obligation dépendent de la volonté du créancier et non pas de celle du débiteur, la règle prévue à l’article 1500 C.c.Q. ne rencontrant pas les conditions de son application.

C. Obligation de faire ou de ne pas faire

103. À condition que l’obligation soit une obligation de faire ou de ne pas faire, les parties peuvent subordonner la naissance de leur obligation à une condition qui dépend de la volonté de l’une ou de l’autre. Elles peuvent aussi subordonner l’obligation à une condition qui dépend complètement de la volonté d’une tierce personne. Dans tous ces cas, le délai prévu pour la réalisation de la condition doit être respecté et peut être aussi contraignant pour la partie qui a pris à sa charge une telle réalisation. C’est le cas lorsque la condition stipulée est l’obtention d’un changement de règlement de zonage. Il est évident que la réalisation de cette condition dépend de la volonté d’une tierce personne, soit l’autorité compétente telle qu’une ville ou le gouvernement. On doit ici admettre que la partie qui a voulu que l’obtention de ce changement de règlement de zonage soit une condition à la naissance d’une obligation ou à la conclusion définitive du contrat fasse les efforts nécessaires à la réalisation de celle-ci118.

104. L’obligation conditionnelle sera aussi valable lorsqu’elle consiste à faire ou à ne pas faire quelque chose, quoique cela relève de la discrétion du débiteur. Par exemple, l’obligation du bénéficiaire d’une option d’achat de payer le prix de vente mentionné dans la convention d’option sera valable, si celui-ci décide de lever l’option. En effet, bien que son obligation de payer le prix dépende de sa décision de lever l’option ou non, cela constitue tout de même un acte à accomplir, c’est-à-dire une obligation de faire.

105. Dans le même ordre d’idées, la validité de l’offre que fait un actionnaire à ses coactionnaires en vertu d’une clause d’achat-vente forcé prévue dans une convention entre actionnaires est conditionnelle à la décision ou à la réaction de ces derniers. Une telle condition est valable puisqu’elle « consiste à faire ou à ne pas faire quelque chose » de la part du destinataire de l’offre qui est en réalité un créancier conditionnel, à savoir de répondre à cette offre dans le délai prescrit ou de ne pas y répondre, dans ce cas son silence sera interprété comme une acceptation119. Rappelons que l’actionnaire qui reçoit une offre d’achat dispose d’un droit lui permettant d’acheter les actions de l’offrant aux mêmes conditions et prix mentionnés dans son offre. Cette option d’acheter les actions de l’offrant exclut l’idée que la clause prévoyant ce mécanisme contient une obligation purement potestative ou un droit qui dépend de la volonté ou de la discrétion d’une seule partie120.

106. Enfin, un contrat de prêt peut contenir un droit d’option pour le prêteur d’acheter la propriété de l’emprunteur à l’intérieur d’un délai fixe. Le fait que la réalisation de la vente dépende de la décision du prêteur ne rend pas l’obligation de l’emprunteur de consentir à la vente invalide, en vertu de l’article 1500 C.c.Q., car la naissance de cette obligation dépend de la seule discrétion du prêteur. En fait, il s’agit d’une obligation de faire autorisée par cette disposition. Même si sa naissance dépend de la volonté de l’une des parties, l’obligation de l’emprunteur de se conformer à son obligation conditionnelle ne peut être considérée comme une condition purement potestative lorsque la naissance de l’obligation ne dépend pas de la volonté du débiteur. Au contraire, une telle obligation est liée à la volonté de son bénéficiaire et non pas à la volonté de la personne tenue à son exécution121.

4. Condition simplement potestative

107. L’article 1500 C.c.Q. établit une distinction entre l’obligation purement potestative et celle simplement potestative, en ce que la première dépend de la seule discrétion du débiteur. Une telle condition est nulle parce qu’elle est contraire à l’ordre public. Alors que la deuxième, qui dépend de la volonté du débiteur et de certaines circonstances qui échappent à son contrôle, n’est pas nulle.

108. Afin de déterminer si la condition est purement potestative ou simplement potestative, il convient de rechercher dans les termes de la convention l’intention des parties. Ainsi, les expressions « lorsque je le pourrai », « quand cela me conviendra », ne sont pas généralement considérées comme étant des conditions purement potestatives, car dans ces cas, ce n’est pas l’existence même de l’obligation qui est laissée au libre arbitre de l’obligé, mais uniquement l’époque indéfinie de son exécution122, il s’agira donc d’une obligation à terme. Par ailleurs, des termes tels que « si je le veux », « s’il me plaît », démontrent l’évidence de la seule volonté du débiteur d’exécuter l’obligation. Une telle condition ne peut être valable.

109. Une clause contenue dans une promesse ou une offre d’achat d’un immeuble, spécifiant que ladite promesse ou offre est conditionnelle à la visite des lieux et à l’entière satisfaction de l’acheteur doit s’interpréter comme un droit de réserve de l’acheteur. Si l’acheteur, après la visite des lieux, n’est pas satisfait pour un motif valable, la promesse ou l’offre d’achat devient caduque et non avenue. La condition prévue relativement à la visite des lieux par l’acheteur, ne constitue pas une condition purement potestative, mais plutôt un droit permettant à l’acheteur de se libérer de sa promesse ou de son offre s’il n’est pas satisfait de l’immeuble après l’avoir visité ou fait inspecter. Le droit de visiter l’immeuble ne constitue pas la condition suspensive à la formation du contrat, mais c’est la satisfaction de l’acheteur qui constitue la condition.

110. Si l’acheteur ne visite pas ou ne fait pas inspecter les lieux, il est réputé satisfait de l’état de l’immeuble, conformément à l’article 1503 C.c.Q. En refusant de se prévaloir de son droit de visite ou d’inspection de l’immeuble, l’acheteur empêche la condition de se réaliser. Son défaut ou refus de le faire présume l’accomplissement de la condition, ce qui favorise la conclusion du contrat. Faire dépendre la formation du contrat de vente de la satisfaction de l’acheteur ne signifie pas que celui-ci a le droit de décider de ne pas visiter ou inspecter l’immeuble, pour ensuite, se déclarer insatisfait. En effet, la visite des lieux et la déclaration de satisfaction sont indissociables. Se déclarer satisfait ne correspond pas à « faire quelque chose » au sens de l’article 1500 C.c.Q.

111. La visite des lieux exige un examen physique de l’objet de la vente et c’est après cet examen que l’offrant peut décider de la caducité de son offre, s’il a un motif valable de ne pas être satisfait. Or, s’il ne visite pas les lieux, il ne pourra évidemment pas se déclarer insatisfait et sera, par le fait même responsable des pertes subies par le vendeur en raison de son refus d’acheter123. Accepter que l’acheteur utilise la condition suspensive pour invoquer son insatisfaction, indépendamment d’une visite des lieux et sans motif valable mentionné dans l’offre ou la promesse d’achat, revient à lui accorder un droit auquel n’a pas consenti le vendeur. Faut-il rappeler que l’offrant-acheteur qui se déclare insatisfait suite à l’inspection du bien, doit motiver sa décision et fournir les éléments sur lesquels il se base pour arriver à cette conclusion. Décider autrement revient à transformer la stipulation de l’inspection et de satisfaction en une tromperie et une manœuvre dolosive destinée à induire en erreur le vendeur qui n’aurait certainement pas accepté d’adhérer à une offre ou une promesse d’achat qui ne veut rien dire.

5. L’obligation simple transformée en obligation purement potestative lors de son exécution

112. Il est possible qu’une obligation simple, dépendamment de la situation factuelle, se transforme en obligation purement potestative. En effet, une clause contractuelle peut imposer aux parties contractantes, lors de la conclusion du contrat, une obligation simple, qui, compte tenu de la conduite d’une partie, peut s’avérer purement potestative lors de son exécution.

113. Les parties qui prévoient, dans un bail commercial en faveur du locataire, un droit d’option de renouveler le bail aux mêmes conditions à l’exception du loyer, qui sera établi au taux du marché pour des espaces similaires dans l’édifice ou dans le quartier, se donnent réciproquement une obligation de négocier le montant du loyer124. En effet, cette clause crée, à la charge des deux parties, une obligation de négocier le taux du loyer afin de renouveler le bail. Il s’agit d’une obligation simple qui pourrait devenir purement potestative lorsque le locateur négocie de mauvaise foi, n’envisageant aucunement un réel renouvellement du bail avec le locataire actuel. L’attitude du locateur exigeant un montant faramineux pour le même local devrait être interprétée comme un refus de renouveler le bail, voire même une expulsion du locataire déguisée. Le locateur, en cherchant à imposer un loyer déraisonnable et excessif par rapport au taux du marché, transforme l’obligation de négocier de bonne foi le nouveau loyer en une obligation purement potestative puisque par sa conduite, il provoque volontairement l’impossibilité du renouvellement. La conduite du locateur peut être sanctionnée par le tribunal en imposant le loyer pour le renouvellement du bail ou une condamnation en dommages-intérêts.

114. La clause prévoyant la négociation du loyer constitue la loi des parties et la Cour devrait se limiter à l’appréciation de la bonne ou mauvaise foi dont les parties font preuve lors de cette négociation et non s’ingérer dans les négociations elle-même125. On peut se questionner sur la décision appropriée dans une situation semblable. Le tribunal, constatant l’impasse des négociations, ne doit pas imposer comme sanction la terminaison du bail lorsque l’impasse elle-même a été provoquée par l’attitude hostile et malhonnête camouflant un dessein différent de la part du locateur de celui convenu lors de la conclusion du contrat. Le fait de conclure à la terminaison du bail donne raison à l’attitude du locateur qui, par sa conduite rend purement potestative l’obligation de renouveler le bail compte tenu de sa fixation intempestive du prix de location.

115. Le tribunal doit favoriser le renouvellement du bail selon un loyer qui sera fixé à l’aide d’une expertise. Il est possible que l’expertise du locateur concernant les prix du marché s’avère plus justifiée et plus raisonnable que l’expertise du locataire. L’offre d’un loyer beaucoup plus substantiel pour le même espace par un locataire potentiel fait partie de cette expertise. Dans ce cas, le tribunal peut accorder au locataire une option plus valable soit un droit de premier refus à un prix qu’il fixe à partir des expertises soumises par les parties tout en lui laissant la décision de quitter le local. Cette solution respecterait le droit du locataire de renouveler son bail commercial, droit convenu avec le locateur au moment de la conclusion du bail ainsi que le droit de ce dernier à un loyer qui correspond au taux du marché.

Notes de bas de page

92. Voir nos commentaires sur l’article 1499 C.c.Q.

93. Voir : Gravel c. Cité de Chomedey, AZ-69021007, (1969) C.S. 23 ; Casaubon c. Beauchamp, AZ-71011143, (1971) C.A. 523 ; Cité des Deux-Montagnes c. Paradis, AZ-78021237, [1978] C.S. 1050 (C.S.) ; Rémillard c. Cie d’Assurance canadienne nationale, AZ-79022036, J.E. 79-71 (C.S.) ; Burtmar Clothes Ltd. c. Magasin Earl Inc., AZ-79022108, J.E. 79-142 (C.S.) ; Crête c. Québec (Procureur général), AZ-91023012, [1991] R.D.I. 172 (C.S.) ; Francœur-L’Allier c. Francœur, AZ-96031407, J.E. 96-1945 (C.Q.) ; Van Coillie c. Humeur Design inc., 2001 CanLII 24435 (QC CQ), AZ-01031173, D.T.E. 2001T-275, [2001] R.J.D.T. 89 (C.Q.).

94. Lemire c. Laroche, AZ-71021180, (1971) C.S. 673 ; Parent c. Côté, AZ-88031017, J.E. 88-59 (C.P.) ; Droit de la famille — 1661, AZ-92021540, [1992] R.D.F. 738 (rés.), [1992] R.J.Q. 2479 (C.S.) ; Droit de la famille — 1739, 1993 CanLII 3593 (QC CA), AZ-93011289, [1993] R.D.F. 724 (rés.), [1993] R.J.Q. 663 (C.A.) ; Paradis c. Côté, AZ-95031248, J.E. 95-1163 (C.Q.) ; 2757800 Canada Inc. c. Merrill Lynch Capital Canada Inc., AZ-50484554, 2008 QCCS 1337 (C.S.) ; voir l’impact du congédiement d’un actionnaire sur le régime d’options d’achat d’actions : Dollo c. Premier Tech ltée, AZ-51025062, 2013 QCCS 6100.

95. Voir par exemple : L.M. c. D.G., AZ-50381824, 2006 QCCS 3917, [2007] R.D.F. 41 (C.S.) : la clause par laquelle une ex-épouse s’engage à rétrocéder la part indivise d’un immeuble à son ex-époux lorsqu’elle estimera que celui-ci a réglé ses problèmes de jeu est une clause simplement potestative tout à fait valide. En effet, la clause est simplement potestative lorsqu’elle ne dépend pas uniquement de la volonté du débiteur, mais dépend également de la volonté du créancier ou d’un tiers.

96. J.-L BAUDOUIN, P.-G. JOBIN et N. VÉZINA, Les obligations, n° 584, pp. 681-682.

97. Voir : Proulx c. Forcier, AZ-67021136, (1967) C.S. 674 ; Gravel c. Cité de Chomedey, AZ-69021007, (1969) C.S. 23 ; Lemire c. Laroche, AZ-71021180, (1971) C.S. 673.

98. Camelin c. Paré et fils Lts, [1958] C.S. 430 ; Gravel c. Chomedey, AZ-69021007, (1969) C.S. 23 ; Casaubon c. Beauchamp, AZ-71011143, (1971) C.A. 523 ; Tremblay c. Brisson, AZ-94011318, [1994] R.D.I. 173 (C.A.) ; Laaouan c. Compagnie Montréal Trust du Canada, REJB 1996-00061 (C.Q.) ; Francœur-L’Allier c. Francœur, AZ-96031407, J.E. 96-1945 (C.Q.) ; Guertin c. Laflèche & Morel inc., AZ-99031162, D.T.E. 99T-423, J.E. 99-950 (C.Q.) ; Club optimiste Ancienne-Lorette c. Régie des alcools, des courses et des jeux, AZ-99021666, J.E. 99-1347 (C.S.) ; Savoie c. Goulet, AZ-50068799, B.E. 2000BE-347 (C.Q.) ; Dubois c. Héli-Express inc., 2000 CanLII 17620 (QC CQ), AZ-00031142, D.T.E. 2000T-236, J.E. 2000-236, [2000] R.J.D.T. 187, [2000] R.J.Q. 939 (C.Q.) ; Cafétéria Le Pot-au feu inc. (syndic de), 2001 CanLII 24630 (QC CS), AZ-50083419, J.E. 2001-529, [2001] R.D.I. 126 (C.S.). Contra : Construction canadienne 2000 inc. c. Groupe Racine ltée, AZ-50391546, B.E. 2007BE-104, 2006 QCCQ 9740 : le tribunal considère que la clause stipulant la faculté de résolution d’un contrat de vente (condition résolutoire) est purement potestative. Ainsi, le contrat en question ne peut être considéré comme un contrat de vente.

99. Laaouan c. Compagnie Montréal Trust du Canada, REJB 1996-00061 (C.Q.).

100. C.D. c. Société de l’assurance automobile du Québec, AZ-50137942, [2002] T.A.Q. 942 (rés.), T.A.Q.E. 2002AD-210.

101. 9118-7781 Québec inc. (Groupe Sutton Millénia) c. Lerer, AZ-50837500, 2012 QCCA 430.

102. Royal Lepage Des Moulins inc. c. Baril, 2004 CanLII 29347 (QC CA), AZ-50224456, J.E. 2004-623 (C.A.).

103. Dubois c. Héli-Express inc., 2000 CanLII 17620 (QC CQ), AZ-00031142, [2000] R.J.D.T. 187, [2000] R.J.Q. 939 (C.Q.).

104. Sansregret, Taillefer & Associés inc. c. Demers, AZ-50308197, J.E. 2005-975 (C.S.), appel rejeté 500-09-015553-050, AZ-50415013, 2007 QCCA 271.

105. Poitras c. 9044-0280 Québec inc., AZ-50275045, B.E. 2005BE-209 (C.Q.).

106. Municipalité de Sainte-Béatrix c. Fabrique de la paroisse de Saint-Pierre-de-Belles-Montagnes, AZ-51483743, 2018 QCCA 553.

107. A titre d’exemple, voir l’article 757 C.c.Q. et nos commentaires sur l’article 1499 C.c.Q.

108. Il peut s’agir, par exemple, d’une obligation impossible ou purement potestative.

109. Gestion Guy Belleville inc. c. Gestion Robert Belleville inc., AZ-51355399, 2017 QCCS 26, (Déclaration d’appel, requête de bene esse pour permission d’appeler et requête pour suspendre l’exécution du jugement, 2017-01-23 (C.A.) 500-09-026582-171 ; Appel rejeté sur requête, AZ-51374378).

110. Ibid.

111. Castonguay c. Acier profilé S.B.B. inc., AZ-50155865, J.E. 2003-269 (C.S.) ; ainsi que le jugement de la Cour d’appel : Castonguay c. Acier profilé S.B.B. inc., AZ-04019096, B.E. 2004BE-421 (C.A.) ; Gerald Abelson Holdings Inc. c. Platinum Equity Holding Inc., 2004 CanLII 15626 (QC CA), AZ-50257306, J.E. 2004-1310 (C.A.) ; Royal Lepage Des Moulins inc. c. Baril, 2004 CanLII 29347 (QC CA), AZ-50224456, J.E. 2004-623 (C.A.).

112. Voir nos commentaires sur l’article 1428 C.c.Q.

113. Castonguay c. Acier profilé S.B.B. inc., AZ-50155865, J.E. 2003-269 (C.S.) ; ainsi que le jugement de la Cour d’appel : Castonguay c. Acier profilé S.B.B. inc., AZ-04019096, B.E. 2004BE-421 (C.A.).

114. J.-L. BAUDOUIN, P.-G. JOBIN et N. VÉZINA, Les obligations, n° 584, pp. 681-682.

115. Castonguay c. Acier profilé S.B.B. inc., AZ-50155865, J.E. 2003-269 (C.S.), appel accueilli en partie, AZ-04019096, B.E. 2004BE-42 ; voir nos commentaires sur l’article 1397 C.c.Q.

116. Vente à réméré : article 1750 C.c.Q.

117. Voir notamment : Brisson c. Tremblay, AZ-93023065, [1993] R.D.I. 500 (C.S.) ; AZ-94011318, [1994] R.D.I. 173 (C.A.) ; Droit de la famille — 2176, 1995 CanLII 5419 (QC CA), AZ-95011469, [1995] R.J.Q. 1056 (C.A.) ; Masella c. T.D. Bank Financial Group, AZ-51125716, 2014 QCCS 5517.

118. Gestion immobilière Bégin inc. c. 9156-6901 Québec inc., AZ-51546026, 2018 QCCA 1935.

119. Castonguay c. Acier profilé S.B.B. inc., AZ-04019096, B.E. 2004BE-421 (C.A.).

120. Castonguay c. Acier profilé S.B.B. inc., AZ-50155865, J.E. 2003-269 (C.S.), appel accueilli en partie, AZ-04019096, B.E. 2004BE-42.

121. Voir à cet effet : Houle c. Rouleau, AZ-50546807, 2009 QCCQ 2511.

122. Lemire c. Laroche, AZ-71021180, (1971) C.S. 673.

123. Cafétéria Le Pot-au feu Inc. (Syndic de), 2001 CanLII 24630 (QC CS), AZ-50083419, J.E. 2001-529, [2001] R.D.I. 26 (C.S.).

124. Voici une clause type : « Le LOCATAIRE pourra, s’il en avise le BAILLEUR par courrier recommandé au moins six (6) mois, mais pas plus de huit (8) mois avant la fin du terme, prolonger son bail d’un nouveau terme de cinq (5) ans. Dans les soixante (60) jours de la réception de l’avis de renouvellement, le BAILLEUR avisera le LOCATAIRE que le présent bail sera renouvelé aux mêmes conditions, à l’exception du loyer de base qui sera établi au taux du marché pour des espaces similaires dans l’édifice. À défaut d’une entente sur ce nouveau loyer de base ou d’entente sur toute autre modification ou modalité, trois (3) mois avant la fin du terme le bail prendra fin à la fin du terme sans autres représentations. »

125. Jugement de première instance confirmant le droit du locataire de renouveler son bail : 9087-0593 Québec Inc. c. Cité Nordelec Inc., AZ-50134220, J.E. 2002-1299 (C.S.) ; Jugement de la Cour d’appel infirmant le premier jugement et déclarant le bail échu : Cité Nordelec Inc. c. 9087-0593 Québec Inc., AZ-03019193, J.E. 2003-2133 (C.A.).

Wilson et Lafleur

La diffusion de l'ouvrage Les obligations, vol. 2 de Vincent Karim, et publié par Wilson et Lafleur, est rendue possible grâce à une licence accordée au CAIJ par Wilson et Lafleur.

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Législation citée (Québec et CSC)  
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Concordances  
 
 
  • Code civil du Bas Canada : art. 1081
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Commentaires du ministre de la Justice  
 
Article 1500 (LQ 1991, c. 64)
L'obligation dont la naissance dépend d'une condition qui relève de la seule discrétion du débiteur est nulle; mais, si la condition consiste à faire ou à ne pas faire quelque chose, quoique cela relève de sa discrétion, l'obligation est valable.
Article 1500 (SQ 1991, c. 64)
An obligation that depends upon a condition that is at the sole discretion of the debtor is null; however, if the condition consists in doing or not doing something, the obligation is valid, even where the act is at the discretion of the debtor.
Sources
C.C.B.C. : article 1081
O.R.C.C. : L. V, article 147
Commentaires

Cet article reprend l'essentiel des règles de l'article 1081 C.C.B.C. concernant les effets de la condition potestative sur l'obligation qui en dépend.


En vertu de l'article, la condition suspensive purement potestative, c'est-à-dire celle qui dépend, pour sa réalisation, du seul acte de volonté du débiteur et de son entière discrétion (ex. : si le débiteur le veut), n'est pas valable et entraîne en principe la nullité de l'obligation qui en dépend, car on ne trouve pas, dans ce cas, chez le débiteur, la volonté véritable de s'obliger.


Seule la condition suspensive, cependant, est désormais assujettie à cette règle par l'article, de sorte que la condition résolutoire, même purement potestative de la part du débiteur, demeure valable et n'affecte pas la validité de l'obligation. Il s'agit là d'une solution qui ne ressort pas du texte actuel du Code civil du Bas Canada, mais qui est approuvée par la doctrine et la jurisprudence et qui trouve son application, par exemple, dans la vente à réméré.


Quant à la condition simplement potestative, c'est-à-dire celle dont la réalisation relève non seulement de la volonté du débiteur, mais aussi de l'existence de facteurs extérieurs et indépendants de sa seule volonté (ex. : si le débiteur se marie, si le débiteur fait ou ne fait pas ceci ou cela), elle est valable, de même que l'obligation qui en dépend, qu'elle soit suspensive ou résolutoire.
Extrait de : Ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice - Le Code civil du Québec , t. 1, Québec, Les Publications du Québec, 1993.
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Débats parlementaires et positions  
 
 

1.  Code civil du Québec, LQ 1991, c. 64, a. 1500

 
Référence à la présentation : Projet de loi 125, 1re sess, 34e lég, Québec, 1990, a. 1496.
 
Étude détaillée dans le Journal des débats :
 
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Les lois du Québec sont reproduites avec l'autorisation de l'Éditeur officiel du Québec.
Les Code civil du Bas Canada et Code civil du Québec (1980) sont reproduits avec l'autorisation de Wilson et Lafleur.