Article 1442

2904. Cet article codifie une règle reconnue par la jurisprudence⁴¹⁵⁰ qui pose comme principe la transmissibilité à l’ayant cause à titre particulier⁴¹⁵¹ d’une partie contractante des droits personnels qu’elle avait à l’encontre de son cocontractant lorsque ces droits ont un lien intime avec le bien transmis⁴¹⁵², ou qu’ils en sont l’accessoire. L’article 1442 C.c.Q. n’a pas pour effet d’exclure la transmission des droits personnels résultant de certains mécanismes, tels que la cession de créance, la subrogation personnelle ou encore la stipulation pour autrui⁴¹⁵³. Les tribunaux ont d’ailleurs spécifié que cet article doit recevoir une interprétation large et libérale, car la règle qu’il énonce a notamment pour objectif de protéger les droits des sous-acquéreurs⁴¹⁵⁴.

2905. En ce qui a trait aux obligations des parties au contrat, elles ne sont pas transmissibles à l’ayant cause à titre particulier comme en témoigne la formulation de l’article 1442 C.c.Q. Celui-ci, contrairement à l’article 1441 C.c.Q., ne stipule pas de façon expresse que les obligations sont également transmissibles. Le légataire à titre particulier ne sera pas tenu d’assumer les dettes du défunt⁴¹⁵⁵. Certaines obligations peuvent cependant être transmises lorsqu’elles ont été assumées par l’auteur de l’ayant cause à titre particulier en considération des droits qui lui ont été accordés par son cocontractant. Ainsi, les obligations de l’auteur de l’ayant cause à titre particulier doivent être également transmises à ce dernier afin qu’il puisse se prévaloir de ces droits. À titre d’illustration, l’acquéreur subséquent d’un bien ne peut pas se prévaloir d’une garantie contractuelle à l’encontre du vendeur initial lorsque cette garantie a été accordée à l’acheteur (auteur de l’ayant cause à titre particulier) moyennant des frais payables mensuellement pendant sa durée. En un tel cas, l’acquéreur subséquent ne peut se prévaloir des droits à la garantie sans assumer les obligations qui y sont reliées et qui incombent à l’acheteur initial nonobstant la transmission du bien en question⁴¹⁵⁶.

2906. Dans le même ordre d’idées, il est inconcevable que l’ayant cause à titre particulier ait plus de droits que son auteur. Le contractant de ce dernier peut toujours opposer à l’ayant cause à titre particulier les mêmes moyens de défense dont il disposait à l’encontre de son cocontractant⁴¹⁵⁷. Ainsi, lorsque le droit transmis a été accordé en contrepartie de l’exécution d’une obligation, il est loisible pour le contractant de se prévaloir de la règle de l’exception d’inexécution prévue à l’article 1591 C.c.Q. et de refuser le respect du droit transmis à l’ayant cause à titre particulier tant et aussi longtemps que ce dernier n’offre pas d’exécuter l’obligation corrélative assumée par son auteur. En décider autrement, reviendrait à faire de la transmission des droits prévue à l’article 1442 C.c.Q. une source par excellence de fraude contractuelle.

2907. En effet, il y a des situations qui sont de nature à soulever certaines interrogations. Ainsi, bien que l’acheteur d’un immeuble ne soit pas tenu de payer les dettes contractées par son vendeur pour subvenir à ses besoins personnels ou ceux de sa famille, on peut se demander s’il est lié par un contrat visant des travaux effectués sur l’immeuble avant l’achat⁴¹⁵⁸. C’est alors qu’une distinction s’impose entre les droits et les obligations nés du même contrat. L’article 1442 C.c.Q. qui pose le principe de la transmissibilité des droits soulève une question sérieuse quant aux obligations assumées en contrepartie de l’attribution de ces droits. Ces obligations ne peuvent échapper à ce principe qui doit, sous certaines réserves, s’appliquer aux obligations contractées par l’auteur de l’ayant cause à titre particulier. Il en est ainsi lorsqu’un acheteur d’un immeuble obtient tous les droits qui résultent des baux conclus par le vendeur avec les locataires. L’acheteur ne peut prétendre acquérir seulement le droit de réclamer le paiement des loyers sans être tenu envers ces mêmes locataires à toutes les obligations contractées par le vendeur ou celles qui découlent de la loi. Soulignons toutefois que l’acheteur ne peut réclamer les arrérages des loyers échus avant la date d’acquisition de l’immeuble, à moins d’une stipulation à cet effet dans le contrat de vente et aux termes de laquelle le vendeur lui transmet le droit de les réclamer des locataires.

2908. Il faut donc conclure que l’ayant cause à titre particulier, comme n’importe quel autre tiers, ne peut bénéficier ni acquérir des droits résultant des contrats conclus par son auteur, lorsque ces droits sont sans rapport avec le bien ou le droit transmis. L’acheteur, le donataire, le cessionnaire ou le légataire à titre particulier sont tous considérés comme des ayants cause à titre particulier. Contrairement aux héritiers à titre universel, ils ne continuent pas la personnalité juridique de leur auteur. Ils sont donc considérés comme des tiers à l’égard des contrats relatifs au bien transmis par leur auteur⁴¹⁵⁹. Par contre, lorsque les droits personnels ont un lien intime avec le bien ou constituent un accessoire de celui-ci, l’ayant cause à titre particulier les reçoit aussi lors de la transmission de ce bien⁴¹⁶⁰. Ainsi, le principe de transmission introduit par cet article permet à l’ayant cause de bénéficier des droits personnels de son auteur si ces droits constituent l’accessoire du bien qui leur est transmis ou qui lui sont intimement liés.

2909. Il faut donc se référer aux notions d’« accessoire » et de « lien intime » pour déterminer si l’ayant cause à titre particulier recevra les droits de son auteur. Le Barreau du Québec, dans son Mémoire sur le Projet de loi 125, fait remarquer à juste titre que : « L’expression “intimement liés” constitue une notion extrêmement floue. Qu’est-ce qui pourrait être intimement lié à un bien sans en être un accessoire ? »⁴¹⁶¹.

2910. Les tribunaux se sont prononcés à plusieurs reprises sur la transmissibilité des droits découlant d’obligation légale ou contractuelle⁴¹⁶². Ainsi, la Cour suprême du Canada a déjà décidé qu’un contrat conclu par un vendeur pour l’approvisionnement d’eau de sa terre était transmissible à l’acheteur de cette terre puisqu’il est directement lié au bien transmis⁴¹⁶³. Tel est également le cas d’un contrat conclu par le vendeur d’un lot, permettant l’exploitation d’un banc de gravier, et qui est intimement lié au lot vendu, donc transmissible à l’acheteur du lot en question. C’est aussi le cas des garanties relatives à la qualité des biens incorporés dans un ouvrage construit (art. 2103 C.c.Q.) ou les garanties contre les malfaçons (art. 2120 C.c.Q.) ou les vices visés par l’article 2118 C.c.Q. Ces garanties peuvent être considérées non seulement comme accessoires, mais aussi intimement liées à l’immeuble⁴¹⁶⁴.

2911. Est aussi considérée comme un accessoire et intimement lié au contrat, une clause de non-concurrence à laquelle sont tenus les employés d’une entreprise. Ainsi, en cas de vente de l’entreprise ou de ses actifs, l’acquéreur peut se prévaloir de la clause de non-concurrence contenue dans le contrat de travail intervenu entre son vendeur et les employés de l’entreprise. Il n’est pas nécessaire que le droit à cette clause fasse l’objet d’une stipulation dans le contrat de vente, puisqu’il s’agit d’un droit qui est intimement lié à l’entreprise et l’acquéreur de celle-ci doit en bénéficier conformément à l’article 1442 C.c.Q.⁴¹⁶⁵.

2912. Ce principe s’applique également à un pacte de préférence, aussi appelé droit de premier refus. En effet, les droits et les obligations découlant d’un pacte de préférence sont transmissibles à un tiers ou un ayant cause à titre particulier, à moins que la convention qui le prévoit démontre de manière claire l’intention des parties à ce que ce pacte de préférence soit accordé exclusivement à une personne en particulier. En d’autres termes, la transmissibilité d’un pacte de préférence constitue la règle, alors que son intransmissibilité est une exception qui doit être mise en preuve par la personne qui l’invoque⁴¹⁶⁶.

2913. Cependant, un droit de chasse a été jugé étranger au fonds transmis à l’ayant cause à titre particulier⁴¹⁶⁷. Le droit doit donc nécessairement être un accessoire du bien transmis à l’ayant cause à titre particulier afin de suivre le bien en vertu de l’article 1442 C.c.Q. Le droit qui est seulement relatif au bien, comme le droit de chasse, demeure propre à son titulaire et n’est donc pas transmis à l’ayant cause. De même, le droit qui se rattache davantage à son titulaire qu’au bien ne sera pas transmis à l’acquéreur subséquent. À titre d’exemple, le droit au remboursement du prix payé par l’acheteur de bonne foi qui acquiert un bien dans le cours des activités d’une entreprise est un droit personnel. Il demeure un droit propre à l’acheteur car il n’est pas suffisamment lié au bien pour qu’on puisse le considérer comme un accessoire⁴¹⁶⁸. Ainsi, à la suite de la vente du bien, ce droit personnel au remboursement du prix n’est pas transmis au nouvel acquéreur. Il s’éteint tout simplement.

2914. En outre, il faut noter que, dans les cas où le contrat confère des droits réels à l’auteur, l’ayant cause reçoit les droits réels avec la même étendue et les mêmes limites que ceux de l’auteur car le droit réel est, de par sa nature, opposable à tous. L’ayant cause à titre particulier subit les engagements par lesquels son auteur, « c’est-à-dire celui dont il tient la place, a consolidé, étendu ou amoindri le droit qu’il lui a transmis »⁴¹⁶⁹. Cette règle découle du principe général qui dicte qu’on ne peut transmettre plus de droits qu’on en a : Nemo plus juris transferre potest quam-ipse habet. À titre d’exemple, on peut citer le cas de l’acheteur qui sera tenu de respecter les servitudes établies par son vendeur en faveur des tiers, à condition que le titre qui a établi ces servitudes (droit de passage, servitude de vue) soit publié au registre foncier. L’ayant cause à titre particulier est donc tenu d’accepter les droits réels qui grèvent le fonds qu’il acquiert. En revanche, le droit réel non publié suivant l’article 2938 C.c.Q. lui sera inopposable.

2915. La règle prévue à l’article 1442 C.c.Q. a également pour effet de transmettre à l’ayant cause à titre particulier tous les recours qu’avait son auteur relativement au bien transmis dans la mesure où ces recours se rattachent de façon étroite à ce bien⁴¹⁷⁰. Par conséquent, un acheteur peut intenter un recours en annulation d’un bail conclu par son vendeur lorsque la formation de ce bail est entachée d’une clause de nullité relative. En cas de renonciation de la part de l’auteur, le droit de demander l’annulation du contrat n’a aucun effet à l’égard de l’ayant cause à titre particulier, à moins que la confirmation du contrat n’ait eu lieu avant la transmission du bien faisant l’objet du contrat. Cependant, si la renonciation est postérieure à la transmission du bien, seul celui qui confirme perd le droit d’invoquer l’annulation du contrat. Ce raisonnement se fonde sur l’article 1424 C.c.Q. En d’autres termes, les ayants cause à titre particulier ne peuvent invoquer la nullité du contrat conclu par leur auteur lorsqu’il a été confirmé par celui-ci avant la transmission du bien auquel se rattache le contrat. Il est inconcevable qu’un ayant cause puisse acquérir un droit à la nullité d’un contrat que son auteur lui-même ne possède plus au moment de la transmission du bien. La confirmation du contrat est opposable à l’ayant cause et la renonciation à la nullité produit donc ses effets à son égard, à moins que la nullité frappant le contrat ne soit absolue⁴¹⁷¹. Rappelons à cet effet que la confirmation d’un contrat frappé d’une nullité absolue est sans effet selon l’article 1418 al. 2 C.c.Q.

2916. Bien qu’elle manque des précisions, la disposition de l’article 1442 C.c.Q. a pour effet de transférer à l’ayant cause à titre particulier les droits et les obligations que détient son auteur et qui sont accessoires au droit de propriété du bien. Ainsi, le propriétaire qui vend son immeuble grevé d’une servitude transfère à l’acheteur tous les droits et obligations reliés à celle-ci, dont le droit à une action en nullité. Son bénéficiaire ne pourra pas invoquer que l’action en nullité appartient à l’ancien propriétaire et que l’acheteur ne dispose pas de ce recours lorsque, le contrat ayant créé la servitude était entaché de nullité. L’action en nullité ainsi que tout autre recours seront transmises à l’ayant cause lorsque ces recours sont intimement liés au droit de propriété ou accessoires à ce droit⁴¹⁷².

2917. Dans le même ordre d’idées, en cas d’aliénation d’un bien, la garantie de qualité (contre les vices cachés), due par le premier vendeur au premier acquéreur suit le droit de propriété de ce bien entre les mains du sous-acquéreur⁴¹⁷³. Le principe énoncé à l’article 1442 C.c.Q. confirme la règle dégagée dans l’arrêt Kravitz où la Cour suprême a permis le recours en garantie de l’acquéreur intermédiaire contre son vendeur et a autorisé un recours supplémentaire du sous-acquéreur contre l’acquéreur primaire⁴¹⁷⁴. Ainsi, l’acquéreur intermédiaire ne perd pas son droit à des dommages-intérêts pour vices cachés par l’effet de la vente. Au contraire, il conserve ce droit personnel même après la vente du bien à un acquéreur subséquent⁴¹⁷⁵.

2918. Le fabricant, le distributeur, le fournisseur, le grossiste et l’importateur du bien sont désormais tenus à la garantie de qualité comme l’est le vendeur⁴¹⁷⁶. L’article 1442 C.c.Q. vise donc les mêmes personnes que celles désignées à l’article 1730 C.c.Q.⁴¹⁷⁷. Toutefois, l’article 1730 C.c.Q. prévoit le recours direct du sous-acquéreur contre le vendeur en complétant ainsi l’article 1442 C.c.Q. qui pourrait recevoir une application restrictive dans certains cas⁴¹⁷⁸. En effet, le recours direct du sous-acquéreur à l’encontre du fabricant ou du premier vendeur prévu à l’article 1730 C.c.Q. est un recours propre et indépendant des recours appartenant à ce dernier. Il peut être exercé même si le recours du vendeur intermédiaire est déjà prescrit. En d’autres termes, le recours du sous-acquéreur en vertu de cet article est assujetti à son propre délai ; alors que son recours selon l’article 1442 C.c.Q. est une continuité du même recours appartenant à son auteur. Ainsi, le délai de prescription ayant déjà débuté avec ce dernier, continue de courir avec l’ayant cause à titre particulier, d’où l’importance d’identifier et de déterminer la source légale du recours exercé par l’ayant cause à titre particulier, à savoir si c’est en vertu de l’article 1442 C.c.Q. ou d’une autre disposition comme l’article 1730 C.c.Q.

2919. L’exception au principe de l’effet relatif du contrat peut également trouver son application dans le cas des garanties prévues par la Loi en matière de contrats d’entreprise⁴¹⁷⁹. Ainsi, en raison du fait que ces garanties sont intimement liées à l’immeuble, les intervenants en construction demeurent responsables de la qualité et de la conformité de l’ouvrage envers son acquéreur même si celui-ci n’est pas le client ayant commandé l’ouvrage⁴¹⁸⁰. En d’autres mots, la vente de l’immeuble par le propriétaire-client ne libère pas les intervenants de leur responsabilité pour les garanties prévues à l’article 2118 et 2120 C.c.Q., puisque ces garanties seront transmises à l’acheteur de l’immeuble, qui peut exercer les mêmes droits et recours que son vendeur. Il peut ainsi bénéficier du régime de responsabilité présumée de l’entrepreneur, de l’architecte, de l’ingénieur et du sous-traitant pour les vices de conception, de construction, de réalisation de l’ouvrage ou du vice du sol pouvant entraîner la perte de l’immeuble⁴¹⁸¹. L’article 1442 C.c.Q. permet également à l’acheteur de bénéficier de la garantie contre les malfaçons et de la garantie des matériaux prévues aux articles 2103, 2113 et 2120 C.c.Q. Il peut ainsi exercer directement contre ces intervenants les droits résultant du contrat d’entreprise en faveur de son vendeur.

2920. Il est reconnu par la doctrine et la jurisprudence que le contrat d’entreprise qui porte sur une nouvelle construction ou sur des travaux de rénovations est considéré comme l’accessoire de l’immeuble, de sorte que, lors de la vente de celui-ci, le vendeur transfère à l’acheteur ses droits découlant de ce contrat. Ce transfert aura pour effet de créer un lien de droit entre les différents intervenants ayant effectué les travaux et le nouvel acquéreur de l’immeuble, ce qui permet à ce dernier de se prévaloir des garanties prévues aux articles 2118 et 2120 C.c.Q. dans les cas où il découvre, après son acquisition qu’il est affecté d’un vice ou de malfaçons⁴¹⁸². Ce même raisonnement est aussi valable en matière d’ouvrages mobiliers, de sorte que les garanties dont bénéficie le client en vertu de la Loi sur la protection du consommateur ou du Code civil seront transmises à l’acquéreur de l’ouvrage.

2921. Enfin, le principe énoncé par l’article 1442 C.c.Q. s’applique également à un nouvel employeur qui se trouve substitué à l’ancien employeur quant à l’application d’une convention collective. Il sera tenu aux mêmes obligations prévues dans la convention et lié par le résultat du litige qui découle de son application même lorsqu’il s’agit d’un grief qui a commencé avant l’acquisition de l’entreprise.

2922. L’acheteur d’un bien peut, en vertu de l’article 1442 C.c.Q., bénéficier de la même garantie de qualité que détenait son vendeur contre son auteur, peu importe que cette garantie soit légale ou conventionnelle. Cette garantie est transmise à l’acquéreur subséquent puisqu’elle constitue un accessoire au bien acquis⁴¹⁸³. À titre d’illustration, la garantie contre les vices cachés à laquelle est tenue le vendeur est considérée comme un accessoire intimement lié au bien faisant l’objet du contrat de vente et est donc transmissible à son nouvel acheteur, soit le sous-acquéreur⁴¹⁸⁴. Ainsi, dans le cas où cet acquéreur découvre un vice caché qui affecte le bien, il peut poursuivre son vendeur ou la personne ayant vendu ce bien à ce dernier. L’acheteur qui souhaite se prévaloir d’un tel recours à l’égard des auteurs de son vendeur devra démontrer que tous les acheteurs antérieurs profitaient de la garantie accessoire au bien.

2923. Ce droit à la garantie, reconnu par la jurisprudence sous l’ancien Code civil, fut codifié par le législateur à l’article 1442 C.c.Q. Ainsi, l’acheteur d’un bien bénéficie des mêmes droits que ceux dont bénéficiait son vendeur au moment de la vente contre son propre vendeur. L’acquéreur subséquent peut donc poursuivre directement le propriétaire antérieur du bien, dans la mesure où il prouve que celui-ci avait la même obligation envers son propre vendeur⁴¹⁸⁵.

2924. Il importe, cependant, de mentionner que la chaîne de garanties peut être rompue pour des raisons juridiques, notamment par une vente intermédiaire du bien faite sans garantie aux risques et périls de l’acheteur intermédiaire. Ainsi, dans le cas d’une vente d’un immeuble, la garantie de qualité peut faire l’objet d’une renonciation par l’acheteur, de sorte que lors de la vente de l’immeuble par ce dernier, son acquéreur ne peut prétendre avoir un recours en garantie contre le premier vendeur bénéficiaire de la renonciation. Il faut que le droit à la garantie de qualité du premier acquéreur ait été transmis à l’acquéreur subséquent, ce qui est impossible en cas de renonciation à cette garantie par la premier acquéreur⁴¹⁸⁶. En d’autres mots, la chaîne de transmission de la garantie peut être rompue lorsque celle-ci est absente, d’un propriétaire à l’autre, jusqu’au sous-acquéreur. Cela peut se produire par exemple lorsqu’il y a une clause valide qui exclut la garantie et que l’acheteur achète à ses risques et périls. En effet, une clause expresse incluse dans le contrat stipulant la vente sans garantie légale et aux risques et périls de l’acquéreur fait en sorte qu’aucune garantie ne sera transmise par ce dernier au futur acheteur. Ce type de clause fait présumer la connaissance par l’acquéreur subséquent qu’il ne dispose d’aucun droit ou recours pour vice caché contre tout vendeur antérieur. En d’autres mots, la renonciation à la garantie de qualité par l’acheteur fait obstacle à un recours en garantie par le sous-acquéreur non seulement contre le vendeur-bénéficiaire de cette renonciation, mais aussi contre tous les vendeurs antérieurs⁴¹⁸⁷.

2925. Enfin, il importe de faire la distinction entre la garantie de qualité prévue dans la loi et la garantie conventionnelle qui fait l’objet d’une stipulation dans le contrat de vente ou dans un document séparé. Dans le premier cas, la garantie de qualité prévue dans la loi sera transmise systématiquement à l’acquéreur. Par contre, dans le cas d’une garantie conventionnelle, celle-ci ne sera pas transmise à l’acquéreur subséquent si, dans l’entente prévoyant cette garantie, les parties précisent qu’il s’agit d’une garantie accordée personnellement à l’acheteur, qui ne pourra pas être transmise à un sous-acquéreur. Rappelons à cet effet que la garantie conventionnelle relève de l’intérêt privé et que toute stipulation excluant sa transmission sera valable et opposable aux tiers.

2926. La règle générale prévue à l’article 1442 C.c.Q. est confirmée par certaines dispositions traitant des cas spécifiques. À titre d’illustration, l’article 1937 C.c.Q. accorde et impose à tout acquéreur d’un immeuble, que ce soit lors d’une aliénation volontaire ou forcée ou indépendamment de la raison ayant donné lieu à l’extinction du titre de son prédécesseur, les droits et les obligations résultant d’un bail conclu par ce dernier avec un locataire. Le nouveau locateur ne peut donc résilier ce bail qui peut également être reconduit comme tout autre bail⁴¹⁸⁸. Il ne peut réclamer les arrérages de loyers échus avant son acquisition de l’immeuble à moins d’une stipulation expresse à cet effet dans le contrat de vente. Par contre, le locataire peut obtenir une diminution rétroactive du loyer lorsque les circonstances la justifient et ainsi être autorisé à déduire la somme accordée à titre de diminution de ses prochains versements dus au nouveau locateur. Le locataire ne peut refuser de payer son loyer à l’acquéreur en invoquant une créance personnelle à l’égard de l’ancien propriétaire. L’acquéreur ne peut assumer que les obligations découlant du bail et ne peut en aucun cas être tenu responsable des dettes personnelles de son prédécesseur⁴¹⁸⁹. Lorsqu’un locataire cède ses droits dans un bail à un tiers, ce dernier acquiert tous les droits accessoires au contrat de bail, comme le droit à la résiliation. Dans le cadre d’un bail commercial, le droit à la résiliation au motif que le taux de vacance est devenu trop élevé, pourra être invoqué par le cessionnaire, soit le nouveau locataire, afin de mettre fin au contrat de bail. En effet, ce droit n’est pas un droit personnel qui se rattache au locataire mais bien un droit accessoire, objectivement lié au contrat de bail⁴¹⁹⁰. L’évaluation du droit à la résiliation doit s’effectuer selon un critère objectif afin de déterminer son niveau de connexité avec le contrat et par conséquent, son caractère transmissible.

2927. Aussi, une personne désignée comme bénéficiaire d’une police d’assurance-vie ne peut être tenue de payer les frais funéraires du stipulant, lorsque cette désignation a été faite dans le contrat d’assurance ou dans un document séparé. Le fait que le stipulant prévoie dans son testament l’obligation pour ce bénéficiaire de payer les frais funéraires ne rend pas ce dernier héritier ou ayant cause à titre particulier. Pour que le bénéficiaire d’une police d’assurance-vie soit tenu à une telle obligation, sa désignation comme bénéficiaire doit être faite dans le testament même ou reprise dans le testament afin de faire de lui un légataire⁴¹⁹¹.

2928. Enfin, l’ayant cause qui prétend avoir reçu un droit de son auteur ou la partie qui cherche à opposer à un ayant cause un droit ou une obligation, doit en faire la preuve. Cette preuve doit démontrer non seulement l’existence du droit qu’on cherche à invoquer, mais aussi la transmissibilité de celui-ci⁴¹⁹².