Article 2120

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O.R.C.C. (L. V, DES OBLIGATIONS)

687. Le constructeur, l’architecte et l’ingénieur sont responsables des vices et malfaçons de l’ouvrage et des vices du sol, existant au moment de la réception de l’ouvrage ou survenus dans les trois ans qui suivent.

Est sans effet toute stipulation visant à abréger la durée de cette garantie, sauf dans le cas d’un ouvrage temporaire dont la durée est expressément fixée à moins de trois ans.

CODE CIVIL FRANÇAIS

1792-3. Les autres éléments d’équipement du bâtiment font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage.

1792-6. La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l’exécution des travaux de réparation sont fixés d’un commun accord par le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur concerné.

En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.

L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

D.T. : art. 114.

C.c.Q. : art. 1518, 1590, 2110, 2111, 2113, 2118, 2121, 2124, 2925, 2926.

C.p.c. : art. 143, 188, 189, 328.

1. Introduction

1851. L’article 2120 C.c.Q. impose une responsabilité légale pour les malfaçons existantes lors de la réception de l’ouvrage ou découvertes dans l’année suivant celle-ci. Cet article ne requiert pas la preuve d’une faute²⁸²⁶. Le client peut s’en prévaloir à l’encontre des personnes

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énumérées à cet article, même en l’absence d’un lien contractuel entre eux. En présence d’un lien contractuel, la responsabilité légale s’ajoute au régime de responsabilité contractuelle, mais elle ne la remplace pas²⁸²⁷.

1852. La responsabilité contractuelle pour des malfaçons ne se limite pas à la période d’un an. Il demeure toujours possible pour le client qui veut s’en prévaloir, quel que soit le délai écoulé entre la réception de l’ouvrage et la découverte des malfaçons. Il doit cependant faire la preuve de la faute de son cocontractant selon les règles applicables en matière de responsabilité contractuelle et ainsi démontrer qu’elle est la cause directe des malfaçons. Contrairement à la situation qui prévalait au cours de la période couverte par l’article 2120 C.c.Q., le client ne bénéficie plus de la garantie légale qui sera mise en œuvre sans aucune preuve d’une faute, mais uniquement sur la preuve de l’existence des malfaçons et de leur manifestation au cours de la première année de la réception de l’ouvrage²⁸²⁸.

1853. La garantie d’un an a pour objet d’assurer au client la qualité de l’ouvrage. Il s’agit d’un délai suffisant pour permettre aux malfaçons de se manifester sans que l’on puisse les confondre avec l’usure normale de l’ouvrage²⁸²⁹.

1854. Il faut se référer au contenu contractuel pour déterminer l’étendue de cette garantie. De même, le client qui accepte la réception de l’ouvrage sans réserve est présumé avoir renoncé à cette garantie (art. 2113 C.c.Q.) pour les malfaçons apparentes ou visibles lors de cette réception²⁸³⁰.

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2. Nature et étendue de la garantie

A. Personnes tenues à la garantie

1855. Le but de l’article 2120 C.c.Q. est d’assurer au client l’exécution du contrat de façon conforme à ce qui est prévu ainsi qu’aux règles de l’art. Cet article tient responsables l’entrepreneur, le promoteur immobilier en vertu de l’article 2124 C.c.Q., l’architecte et l’ingénieur qui ont surveillé ou dirigé les travaux ainsi que le sous-entrepreneur, pour les travaux qu’il a exécutés, des malfaçons existantes lors de la réception de l’ouvrage²⁸³¹ ou survenant dans l’année suivante celle-ci.

1856. Il importe de souligner qu’une personne qui construit de nombreux ouvrages immobiliers et qui les vend après y avoir habité peu de temps, doit être assimilée à un entrepreneur au sens de l’article 2124 C.c.Q. et tenue à la garantie contre les malfaçons prévue à l’article 2120 C.c.Q.²⁸³². Par contre, une personne qui construit une maison et qui a l’intention d’y habiter ne pourra être assimilée à un entrepreneur, même si elle décide finalement de vendre l’ouvrage sans y habiter et elle ne pourra donc être tenue à cette garantie²⁸³³.

B. Personnes pouvant se prévaloir de la garantie pour malfaçons

1) Le maître de l’ouvrage ou ses ayants cause

1857. Une question se pose donc à savoir qui peut se prévaloir de la garantie prévue à l’article 2120 C.c.Q. Il va de soi que le client ou le maître de l’ouvrage peut se prévaloir de la protection prévue à cet article. Il reste cependant à déterminer si d’autres personnes peuvent bénéficier de ce droit ou de cette garantie en tant qu’ayant cause pour le client ou le maître de l’ouvrage. La réponse à cette question ne peut être qu’affirmative puisque la garantie est un accessoire au bien principal ou elle est intimement liée à ce bien de sorte que l’acquéreur du bien ou l’ayant-cause, qu’il soit à titre universel ou à titre particulier, peut se prévaloir de cette garantie qui lui a été transmise avec le bien (art. 1442 C.c.Q.). Cependant, une question se pose au sujet de l’entrepreneur général et du promoteur au sens de l’article 2124 C.c.Q.

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2) L’entrepreneur général

1858. L’entrepreneur général ne peut se prévaloir du régime de responsabilité prévu à l’article 2120 C.c.Q. ni des présomptions qui en découlent dans son rapport avec le sous-entrepreneur, le fournisseur de matériaux, l’architecte ou l’ingénieur ayant surveillé l’exécution des travaux. L’entrepreneur ne peut prétendre avoir le statut d’un client afin de bénéficier des protections et des facilités que cette disposition offre au propriétaire de l’ouvrage. Lorsque l’entrepreneur cherche à tenir responsables envers lui, pour les malfaçons, l’un ou plusieurs des intervenants dans la réalisation de l’ouvrage, son recours doit être intenté selon les règles de responsabilité contractuelle. Il ne peut en aucun cas fonder sa demande en justice sur la règle de l’article 2120 C.c.Q., ni se prévaloir de la présomption de responsabilité ou de faute. Au contraire, il doit faire la preuve d’une faute commise par l’intervenant-défendeur, du préjudice qu’il a subi en conséquence et du lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi. Sans cette preuve, son recours sera rejeté.

3) Le promoteur immobilier

1859. Le promoteur du projet est assimilé par le biais de l’article 2124 C.c.Q. à un entrepreneur général pour les garanties auxquelles celui-ci est tenu envers le maître de l’ouvrage. Ainsi, l’acheteur de l’immeuble ou de l’unité construite par le promoteur dispose du même recours et bénéficie des mêmes garanties que ce dont le client dispose à l’encontre de son entrepreneur, notamment ceux prévus aux articles 2118 et 2119 C.c.Q. Le promoteur peut donc être tenu responsable comme l’entrepreneur lorsque les unités de copropriétés neuves qu’il s’est engagé à livrer sont affectées par des malfaçons et des déficiences²⁸³⁴ ou bien par l’un des vices prévus à l’article 2118 C.c.Q.

1860. Le promoteur ne peut toutefois, dans le cadre de ses relations contractuelles avec l’entrepreneur général ou les sous-traitants, se prévaloir du régime de responsabilité prévu à l’article 2120 C.c.Q., notamment de la présomption de responsabilité comme peut le faire un client. Le fait qu’il ait confié un contrat d’entreprise à un entrepreneur général ne lui permet pas de se considérer comme client au sens de l’article 2120 C.c.Q. Son rapport contractuel avec l’entrepreneur général ou ses droits et recours à l’encontre des sous-traitants choisis par ce dernier ne peuvent être régis par la disposition de cet article, mais bien selon le régime de responsabilité civile contractuelle ou

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extracontractuelle. Il faut appliquer au promoteur immobilier les mêmes règles qui s’appliquent aux relations qui existent entre l’entrepreneur général et les sous-traitants. Il peut paraître paradoxal que le promoteur ne puisse bénéficier de la règle prévue à l’article 2120 C.c.Q. alors que l’acquéreur de l’immeuble ou d’une unité résidentielle peut se prévaloir de cette disposition, et ce, même s’il a fait cette acquisition du promoteur immobilier lui-même²⁸³⁵.

C. Distinction avec la garantie de l’article 2118 C.c.Q.

1861. L’article 2120 C.c.Q. établit une garantie légale en faveur du client à la charge des personnes qui y sont mentionnées. Cette garantie a pour objet de lui assurer que l’ouvrage est de bonne qualité et exempt de malfaçons durant la première année suivant sa réception.

1862. Bien que les personnes visées par les deux articles 2118 et 2120 C.c.Q. sont les mêmes, la protection prévue dans l’un est différente de celle offerte par l’autre. C’est la gravité et la nature du vice qui permettent de déterminer laquelle des deux dispositions trouve son application au cas d’espèce. Les conditions d’application de l’article 2118 C.c.Q.²⁸³⁶ consistent essentiellement en la perte de l’ouvrage ou la menace qu’une perte se réalise. Ainsi, si l’un des vices prévus à cet article rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné, le client bénéficie alors d’une présomption de responsabilité, et ce, même en l’absence de ruine. Par contre, une malfaçon n’affecte pas la solidité de l’immeuble et ne le rend pas impropre à sa destination, mais elle entraîne l’application de la garantie légale prévue à l’article 2120 C.c.Q.

1863. En d’autres mots, l’exigence de mise en péril de l’ouvrage n’est pas nécessaire pour bénéficier de la garantie légale de l’article 2120 C.c.Q.²⁸³⁷, alors qu’elle l’est pour bénéficier de celle prévue à l’article 2118 C.c.Q. Il faut donc faire la distinction entre les vices de construction visés par ce dernier article et les malfaçons dont traite l’article 2120 C.c.Q.²⁸³⁸. Le vice doit être grave et présenter un risque sérieux quant à la solidité de l’immeuble, alors que la malfaçon peut être définie comme

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étant un défaut mineur qui provient d’un travail mal fait ou mal exécuté, et qui n’a pas d’incidence sur la solidité de l’ouvrage.

1864. Pour qu’il s’agisse d’un vice visé par l’article 2118 C.c.Q. et non pas d’une malfaçon qui diminue seulement la valeur de l’immeuble, le vice doit mettre la solidité de l’immeuble en question ou constituer une menace de ruine ou d’effondrement avec le temps. Il n’est pas nécessaire que l’effondrement de l’immeuble ou sa ruine se soit déjà produit pour que le vice engage la responsabilité des intervenants en construction, mais il suffit qu’une telle menace existe à l’avenir.

1865. Il s’agit d’une malfaçon lorsque la qualité des travaux est inférieure aux normes établies ou à celles prévues dans le contrat. La malfaçon peut donc découler d’une condition contractuelle, écrite ou verbale, qui n’a pas été remplie ou être le résultat du non-respect des règles de métier de l’entrepreneur ou des sous-traitants²⁸³⁹. Il y a aussi des malfaçons lorsque l’ouvrage est incomplet ou déficitaire²⁸⁴⁰. Par contre, si l’entrepreneur exécute un ouvrage différent de celui qu’il était censé effectuer, il commet une faute contractuelle qui est loin d’être une simple malfaçon²⁸⁴¹. Il y a également malfaçon lorsque l’ouvrage est non conforme aux stipulations du contrat ou aux règles de l’art sans toutefois mettre en péril la solidité ou la sécurité de l’immeuble²⁸⁴². Dans ce dernier cas, la responsabilité des intervenants en construction sera engagée en vertu de l’article 2120 C.c.Q. sur une preuve que les malfaçons

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existaient lors de la réception de l’ouvrage, mais qu’elles ne se sont manifestées que dans l’année qui suit. Les malfaçons doivent donc être non apparentes au moment de la réception de l’ouvrage²⁸⁴³. Dans tous les cas, il n’est pas nécessaire de faire la preuve de la ruine ou de la menace d’effondrement de l’immeuble.

1866. Il arrive, toutefois, qu’une défectuosité apparaisse au départ comme une malfaçon, mais qu’elle se dégrade par la suite au point de mettre en péril la solidité de l’immeuble ou de constituer une menace de ruine. Dans ce cas, le client peut disposer de deux recours, soit un recours en garantie légale pour les malfaçons affectant l’immeuble (art. 2120 C.c.Q.) et un recours en responsabilité légale dans la mesure où la défectuosité qui s’est aggravée est due à l’existence de l’un des vices énumérés à l’article 2118 C.c.Q. D’ailleurs, l’exercice d’un recours en vertu de l’article 2120 C.c.Q. n’écarte pas celui pour la mauvaise exécution des travaux qui donne lieu à l’un des vices visés par l’article 2118 C.c.Q.²⁸⁴⁴.

1867. En règle générale, il suffit que l’ouvrage ne soit pas conforme à ce qui est prévu au contrat et que la malfaçon porte atteinte à la jouissance du bien par le client pour que la garantie légale s’applique. Cependant, le client qui, par négligence, laisse un défaut mineur de construction se dégrader sera tenu responsable pour la perte qui en résulte²⁸⁴⁵.

D. Portée de la garantie

1868. Il nous semble que le législateur établit à l’article 2120 C.c.Q. une garantie légale de qualité de l’ouvrage et de sa conformité aux règles de l’art. Elle sera mise en œuvre en faveur du client sur une preuve de l’existence des malfaçons lors de la réception de l’ouvrage ou découvertes durant la première année suivant cette réception. Le client bénéficiaire de cette garantie n’aura donc pas à faire la preuve d’une faute quelconque commise par l’un ou l’autre des intervenants en construction. Il doit toutefois faire la preuve de l’existence de

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malfaçons et de leur présence pendant la première année de la réception de l’ouvrage²⁸⁴⁶.

1869. Il importe de souligner que cette disposition établit une présomption que les malfaçons sont dues à la non-conformité des travaux exécutés aux règles de l’art, ce qui fait présumer aussi une faute commise par les intervenants. Elle a donc pour effet de renverser le fardeau de preuve de sorte que le client n’a pas à démontrer la faute ni la cause qui est à l’origine des malfaçons, car cette faute sera présumée par la preuve de leur existence et leur manifestation durant la première année suivant la réception de l’ouvrage.

1870. Il n’est pas nécessaire, non plus, que le client soit lié à tous ces intervenants par un contrat, il suffit qu’un contrat d’entreprise soit intervenu avec un entrepreneur général pour que tous les autres intervenants mentionnés à cet article soient tenus à la garantie légale pour les malfaçons²⁸⁴⁷. Leur responsabilité pourra donc être de nature contractuelle ou extracontractuelle, dépendamment de l’existence d’un contrat ou non avec le client. Peu importe la nature de la responsabilité de chacun des intervenants, celle-ci sera engagée sur la même preuve.

1871. La doctrine et la jurisprudence tentent, depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, d’identifier et de qualifier la nature de l’obligation qui découle de la disposition prévue à l’article 2120 C.c.Q. Certains auteurs²⁸⁴⁸ et certains jugements²⁸⁴⁹ qualifient l’obligation prévue à cet article d’obligation de garantie qui empêche les personnes visées par cette disposition de s’exonérer de leur responsabilité en

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invoquant le cas de force majeure ou le fait d’un tiers. Ils justifient leur interprétation d’abord par la terminologie employée par cet article, soit l’expression « [...] sont tenus conjointement pendant un an de garantir l’ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de la réception, ou découvertes dans l’année qui suit la réception ». Ils invoquent ensuite l’absence, dans le texte, d’une référence directe à des moyens d’exonération généraux ou spécifiques²⁸⁵⁰. Ils s’accordent cependant pour dire que l’intensité de l’obligation des intervenants en construction ainsi que son étendue dépendent de ce qui est stipulé dans le contrat liant les parties²⁸⁵¹. Ils laissent donc entendre que cette obligation peut être modifiée par les stipulations du contrat et ainsi en être une de moyens ou de résultat ou demeurée une obligation de garantie.

1872. Il nous semble difficile de concilier la thèse voulant que l’article 2120 C.c.Q. prévoie une obligation de garantie à la charge des personnes visées avec celle qui invite à faire un examen du contenu obligationnel du contrat pour déterminer la nature, la portée et l’étendue de l’obligation de ces derniers. Comment peut-on alors affirmer que cette obligation peut, dépendamment des stipulations du contrat, en être une de moyens, de résultat ou de garantie et en même temps conclure à l’existence d’une obligation de garantie prévue dans cet article ? Même si cette disposition n’est pas d’ordre public et que les parties peuvent y déroger par une stipulation contractuelle, il demeure tout de même difficile de concilier deux conclusions tirées de deux sources différentes relativement à une même obligation à laquelle sont tenus plusieurs intervenants en construction n’ayant pas tous un lien contractuel avec le client.

1873. Sur le plan juridique, l’obligation de l’entrepreneur quant à la qualité de l’ouvrage et sa conformité aux règles de l’art ne peut être transformée en obligation de moyens. La seule dérogation offerte au cocontractant est d’exclure la garantie légale pour les malfaçons après la réception de l’ouvrage, soit pour la durée prévue à l’article 2120 C.c.Q. L’obligation de l’entrepreneur ou des intervenants quant à la qualité de

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l’ouvrage et à sa conformité aux règles de l’art ne peut être qu’une obligation de résultat²⁸⁵².

1874. Or, il arrive souvent que certains intervenants en construction, notamment les sous-entrepreneurs, ne soient liés par aucun contrat au client bénéficiaire de la garantie de l’article 2120 C.c.Q. Dans ce cas, la responsabilité de l’intervenant envers ce dernier sera de nature extracontractuelle. Il est donc légitime de se poser la question quant au critère devant être appliqué par le tribunal pour déterminer la nature et l’étendue de l’obligation à laquelle est tenu un intervenant qui n’a aucun lien contractuel avec le client. Doit-on alors se référer au contrat intervenu entre ce dernier et l’entrepreneur général pour déterminer la portée et l’étendue de l’obligation pour les malfaçons que doit assumer un sous-traitant ? Que fait-on alors avec le principe de l’effet relatif du contrat ou bien doit-on plutôt refuser toute référence à ce contrat par application de ce principe ? Doit-on aussi considérer que la garantie prévue à cet article est plus intense que celle prévue à l’article 2118 C.c.Q. en matière de vice de construction qui menace même la solidité de l’ouvrage et son effondrement ?

1875. Dans le même ordre d’idées, comment peut-on concilier ces deux positions opposées quant à l’interprétation et à l’application des articles 2118 et 2120 C.c.Q. alors que, malgré la gravité des vices visés par le premier article, on permet aux intervenants de se dégager de leur responsabilité en invoquant des moyens d’exonération généraux ou spécifiques alors que lorsqu’il s’agit d’une malfaçon qui ne représente aucune menace de ruine, d’effondrement ou risque de sécurité, on interdit aux mêmes personnes d’invoquer ces mêmes moyens d’exonération ? Les questions peuvent être multiples à cet égard et les réponses à ces questions donnent autant de contradictions.

1876. Il nous semble qu’une révision en profondeur s’impose afin d’arriver à une qualification cohérente de la responsabilité et de la nature de l’obligation que doit assumer chacune des personnes visées par l’article 2120 C.c.Q. À notre avis, cet article établit une garantie légale quant à la qualité de l’ouvrage et à sa conformité aux règles de l’art et aux stipulations du contrat. Cette garantie légale, à l’instar de celle prévue à l’article 2118 C.c.Q., sera mise en œuvre sur la simple preuve des conditions d’application de cette disposition, soit des malfaçons existantes lors de la réception de l’ouvrage ou découvertes durant la première année suivant cette réception. On peut ainsi noter une différence importante entre les deux dispositions; la première parle d’une responsabilité présumée, alors

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que la deuxième parle d’une garantie à laquelle sont tenues les mêmes personnes. Il s’agit d’une garantie ayant pour but d’assurer au client la livraison d’un ouvrage de bonne qualité, conforme aux règles de l’art et exempt de malfaçons pour une durée d’un an, dès sa réception²⁸⁵³.

1877. Cette garantie légale ressemble, en quelque sorte, à la garantie pour vice caché que le vendeur doit assumer envers son acheteur. Ainsi, le vendeur est tenu à cette garantie, même s’il était de bonne foi et ignorait l’existence d’un vice caché qui affecte le bien vendu. De la même façon, le législateur a créé, en faveur du client, une garantie légale pour les malfaçons existantes lors de la réception de l’ouvrage ou qui se manifestent durant la première année de cette réception. La faute des personnes tenues à cette garantie est présumée par la preuve des malfaçons. Celles-ci ne peuvent cependant se dégager de leur responsabilité envers le client par la preuve de l’absence d’une faute de leur part. Par contre, elles peuvent se dégager de cette responsabilité en faisant la preuve d’un cas de force majeure ou du fait du créancier lui-même, soit le client. Si la responsabilité pour les malfaçons est attribuable à la faute de l’un des intervenants, l’autre intervenant qui se voit condamné à payer une partie de l’indemnité au client, pourra exercer un recours récursoire en responsabilité contre le responsable, et ce, même s’il n’existe pas nécessairement de lien de droit entre ces derniers²⁸⁵⁴.

1878. On peut donc établir un parallèle entre la garantie pour vice caché (art. 1726 C.c.Q.) et la garantie pour les malfaçons (art. 2120 C.c.Q.). Ainsi, le vendeur poursuivi par son acheteur en garantie pour vice caché peut, à son tour, appeler en garantie son propre vendeur pour le tenir responsable envers lui, du même montant qui sera accordé à l’acheteur, demandeur principal. Il peut aussi, dans certains cas, appeler en garantie l’entrepreneur qui a effectué des travaux de construction sur la propriété vendue. De même, l’intervenant poursuivi en garantie pour malfaçons peut appeler en garantie l’intervenant responsable, par sa faute, de ces malfaçons pour le tenir responsable de tout montant auquel il sera condamné. Il s’agit d’un recours récursoire qui pourra aussi être exercé suite au jugement rendu sur la demande du client en garantie pour malfaçons.

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E. Preuve requise de la malfaçon

1879. Il faut donner à l’article 2120 C.c.Q. une interprétation cohérente à l’égard de tous les intervenants en construction tenus à la même garantie pour les malfaçons. Il s’agit d’un régime de garantie légale qui doit rencontrer son application sans aucune preuve par le client d’une faute commise par l’un ou l’autre des intervenants en construction²⁸⁵⁵.

1880. Le client doit faire la preuve de malfaçons et de leur découverte ou manifestation durant la première année suivant la réception de l’ouvrage. L’appréciation du caractère apparent ou caché d’une malfaçon ou d’un vice doit se faire selon un critère objectif, soit celui d’une personne raisonnable, et non pas selon un critère subjectif²⁸⁵⁶. Ainsi, une malfaçon peut être apparente pour une personne raisonnable et prudente, même si elle n’était pas vue par un client sincère et de bonne foi. Chaque cas constitue un cas d’espèce et le tribunal doit exercer son pouvoir d’appréciation avec sagesse. En cas de doute sur le caractère apparent d’une malfaçon, le tribunal doit favoriser le client. La renonciation au recours contre l’entrepreneur pour des malfaçons doit être évidente et ne peut être présumée à moins que la preuve ne révèle des indices suffisants pour y conclure. À titre d’illustration, il y a un vice caché lorsque le toit d’un immeuble commence à couler après la réception et le paiement du prix, alors que personne n’a pu voir ce qui a causé l’infiltration d’eau²⁸⁵⁷. Par contre, lorsque le client, à la suite de la remise du rapport terminal d’avancement des travaux, accepte les travaux tels qu’exécutés sans aucune réserve, les malfaçons apparentes sont présumées accepter²⁸⁵⁸. Ainsi, des taches sombres dans le bois verni des meubles que le client a voulu faire teindre sont des malfaçons apparentes qui auraient dû faire l’objet de réserve lors de l’acceptation de l’ouvrage²⁸⁵⁹. De même, le client qui ne fait pas de réserve au moment de la réception des travaux de sa salle de bain ne peut se plaindre après des malfaçons résultant de la réparation des tuiles de céramique alors qu’elles étaient apparentes²⁸⁶⁰.

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1881. Sont non apparentes, les malfaçons qui ne sont pas facilement visibles et ne peuvent être découvertes par un examen général de l’ouvrage, mais nécessitent une vérification spécifique par un professionnel ayant une connaissance dans le métier²⁸⁶¹. C’est le cas lorsqu’on utilise des vis d’un pouce et demi au lieu de vis de trois pouces pour l’installation d’une armoire, ce qui constitue une malfaçon non visible à l’œil nu²⁸⁶². De même, l’absence de calfeutrage adéquat autour des éléments sortant du toit ainsi qu’aux fenêtres doit également être considérée comme une malfaçon ou un vice caché²⁸⁶³.

1882. Il va de soi que le client doit aussi mettre en preuve que ce sont bel et bien les défendeurs qui ont été impliqués dans l’exécution des travaux entachés de malfaçons. Le client doit aussi mettre en preuve l’importance du préjudice qu’il subit en raison de la présence de malfaçons dans l’ouvrage. Ce préjudice ne peut être simplement esthétique puisque ce défaut qui n’affecte pas la qualité de l’ouvrage n’est pas couvert par la garantie de l’article 2120 C.c.Q. Le client peut toutefois exiger une réduction de prix en conséquence selon la disposition de l’article 2111 C.c.Q.²⁸⁶⁴.

1883. Lorsque le client se trouve dans l’impossibilité de démontrer la cause exacte des défectuosités, notamment si elles constituent des malfaçons liées à la mauvaise exécution des travaux par le défendeur ou bien si elles sont des conséquences du fait de la nature, le tribunal peut tout de même lui accorder une indemnité qui correspond au coût de leur réparation. Il peut justifier sa décision par le fait qu’en présence d’une situation confuse, il appartient à l’entrepreneur de faire la preuve de la cause des problèmes²⁸⁶⁵. Ce dernier, en tant que professionnel ayant l’expertise dans les travaux exécutés, doit assumer le fardeau de preuve puisqu’il est le mieux placé par rapport à son client compte tenu des circonstances.

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F. Moyens d’exonération de la responsabilité

1) Généralités

1884. S’il est vrai que le texte de l’article 2120 C.c.Q. ne contient aucune référence à des moyens d’exonération généraux ou spécifiques, il est également vrai que ce texte n’exclut pas, non plus, le droit des intervenants en construction d’invoquer différents moyens d’exonération.

1885. On constate, chez les auteurs et dans la jurisprudence, une hésitation à reconnaître aux personnes tenues à la garantie pour les malfaçons, le droit d’invoquer des moyens d’exonération généraux ou de limiter cette possibilité à certains moyens spécifiques. Cette hésitation est due principalement à l’interprétation qu’ils donnent à cette disposition à l’effet qu’elle contient une obligation de garantie au lieu d’une garantie légale pour les malfaçons. On sait très bien que le débiteur tenu à une obligation de garantie ne peut invoquer le cas de force majeure et ne peut se libérer de sa responsabilité envers le créancier qu’en faisant la preuve que l’indemnité qu’on lui réclame ne tombe pas sous le champ de sa responsabilité²⁸⁶⁶. Par contre, si l’on conclut qu’il s’agit tout simplement d’une garantie légale, l’intervenant en construction peut invoquer tous les moyens d’exonération généraux, sans égard à l’existence ou non d’un lien contractuel avec le client et sans égard aussi à la nature et à l’étendue de l’obligation prévue dans son contrat.

1886. Par ailleurs, étant experts dans leur domaine, tous les intervenants en construction sont tenus à une obligation de résultat quant à la qualité de l’ouvrage et à sa conformité aux règles de l’art²⁸⁶⁷. Les règles de l’art impliquent que les intervenants appliquent les méthodes de travail et l’usage des matériaux appropriés au sein du domaine de la construction²⁸⁶⁸. Pour ce faire, l’intervenant en construction doit s’assurer du respect des techniques, des procédés, des systèmes et des moyens de réalisation qui prévalent dans l’industrie à l’époque où le contrat est exécuté²⁸⁶⁹. Cette obligation de résultat constitue la raison d’être de la garantie pour les malfaçons, puisque si l’ouvrage a été construit conformément aux règles de l’art, il ne doit être affecté d’aucune malfaçon. Le fait qu’une malfaçon se manifeste dans un court délai, soit un an après la

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réception de l’ouvrage, sera suffisant pour établir une présomption que l’ouvrage n’est pas conforme aux règles de l’art. Il s’agit d’un cas où il y a absence de résultat ou présence de mauvais résultats faisant ainsi présumer, en même temps, la faute des intervenants dans l’exécution de leurs travaux. Une telle interprétation est aussi conforme à l’enseignement doctrinal et jurisprudentiel en matière d’obligation de résultat où la faute du débiteur sera présumée sur une preuve d’absence de résultat ou de mauvais résultats, engageant ainsi sa responsabilité envers le créancier, à moins de faire la preuve d’un cas de force majeure ou du fait du tiers ou du créancier lui-même.

1887. L’article 2120 C.c.Q. établit donc une garantie légale qui oblige l’intervenant en construction à un résultat précis et déterminé²⁸⁷⁰. Il précise que les architectes et ingénieurs doivent avoir surveillé ou dirigé les travaux pour que la garantie légale contre les malfaçons s’applique. Ceux qui ont simplement préparé les plans et devis ou les expertises ont une responsabilité limitée aux défauts pouvant être imputés à une faute commise dans l’exécution de leurs prestations (art. 2121 C.c.Q.). De même, le sous-entrepreneur étant responsable seulement pour les malfaçons qui affectent les travaux qu’il a assumés, il peut s’exonérer en démontrant que la faute ne provient pas d’une erreur commise dans la partie des travaux qu’il a exécutée ou que les malfaçons en question ne s’y trouvent pas.

1888. À l’instar de l’article 2118 C.c.Q., l’article 2120 C.c.Q. impose aux intervenants en construction un régime de garantie légal pour malfaçons auquel ils ne peuvent échapper que dans des cas exceptionnels. La particularité de ce régime de garantie consiste dans le fait qu’un intervenant visé par ce régime ne peut se soustraire à la garantie par la preuve de la faute d’un autre intervenant comme étant la cause des malfaçons. Il doit partager la responsabilité avec le ou les intervenants fautifs et il ne dispose que d’un recours récursoire contre ces derniers.

1889. Ainsi, sur le plan de la preuve, il suffit que le propriétaire démontre l’absence du résultat, soit l’existence des malfaçons et le préjudice qui en résulte, pour que ces intervenants soient tenus à son indemnisation. Ces derniers peuvent toutefois échapper à leur responsabilité en utilisant divers moyens d’exonération. À titre d’illustration, la preuve pourra être faite que les malfaçons sont dues, notamment, à un cas de force majeure ou à la faute du propriétaire ou de l’un de ses représentants, suite à son immixtion injustifiée dans le choix des modes d’exécution ou des matériaux utilisés dans la construction, ou que ces

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malfaçons se trouvent dans une partie exécutée par un sous-traitant choisi par ce dernier²⁸⁷¹.

2) Force majeure et fait du tiers

1890. Ainsi, il est incompréhensible d’empêcher un intervenant en construction de faire la preuve que les fissures dans les murs de l’immeuble sont dues à un tremblement survenu après la réception de l’ouvrage ou que les anomalies qui sont apparues sont la conséquence d’un ouragan et non pas d’une faute commise lors de l’exécution des travaux de construction. L’article 1470 C.c.Q. assimile le fait du tiers et le fait du créancier à un cas de force majeure donnant lieu à une exonération de responsabilité en faveur du débiteur ou du défendeur.

1891. L’intervenant peut invoquer le fait du tiers, surtout lorsque celui-ci a été imposé par le client ou par une personne qui était sous sa responsabilité. Par contre, il ne peut invoquer, comme moyen de défense à l’encontre de l’action du client, la faute commise par un autre intervenant avec qui il doit partager la responsabilité pour les malfaçons prévue à l’article 2120 C.c.Q. Il pourra, toutefois, appeler ce dernier en garantie ou intenter, plus tard, un recours récursoire pour le tenir responsable du montant qu’il a payé au client. Il pourra également, selon l’article 328 C.p.c., demander au tribunal de déterminer la part de responsabilité de chacun des intervenants dans le montant accordé au client lorsque la preuve soumise le permet.

3) Faute du client

1892. Les décisions fautives imposées par le client peuvent aussi être une cause d’exonération pour les intervenants en construction²⁸⁷², comme c’est le cas à l’article 2118 C.c.Q. Cependant, ce moyen ne peut être invoqué que pour les malfaçons qui se manifestent après la réception de l’ouvrage. Quant aux malfaçons apparentes lors de la réception, les intervenants ne peuvent invoquer les décisions fautives du client, car ils ont l’obligation de rendre au client un ouvrage conforme à ce qui est stipulé dans le contrat et aux règles de l’art. Ils ne peuvent forcer le client à recevoir un ouvrage affecté de malfaçons. La situation est différente lorsque les malfaçons se manifestent après la réception de

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l’ouvrage. Dans ce cas, il faut leur permettre de prouver que les malfaçons sont attribuables à la décision fautive du client. Il en est ainsi lorsqu’elles sont dues à des matériaux inappropriés imposés par le client.

1893. En présence d’un contrat liant le client à l’une des personnes visées par la garantie, on doit se pencher sur le contenu contractuel spécifique à chaque cas et sur les circonstances de l’exécution des travaux pour déterminer si l’intervenant en construction est tenu de répondre à la garantie de l’article 2120 C.c.Q. À titre d’illustration, si le client, maître de l’ouvrage, augmente, de sa propre initiative, le rythme des travaux, cela pourra, par le fait même, empêcher l’architecte de remplir ses obligations de surveillance, tel qu’initialement prévu. Dans cette optique, il est compréhensible que cet architecte, tenu à un mandat de surveillance, ne soit pas en mesure d’effectuer correctement ses tâches, malgré toute sa diligence, en raison de l’augmentation du rythme des travaux²⁸⁷³. L’architecte ou l’ingénieur doit être exonéré de sa responsabilité lorsque la conduite du client et les décisions prises par ce dernier rendent difficile l’exécution de son mandat de surveiller les travaux à un point qu’il est devenu ardu de déceler la présence de malfaçons dans l’ouvrage. Par contre, à l’inverse, l’architecte devra être tenu à la garantie de malfaçons s’il n’a pas acquitté ses obligations contractuelles alors que leurs conditions d’exécution sont demeurées les mêmes que celles existant au moment de la conclusion du contrat.

4) Malfaçons dans une autre partie de l’ouvrage

1894. Il faut reconnaître la possibilité aux intervenants en construction visés par cet article, d’invoquer des moyens d’exonération généraux, mais il faut également leur reconnaître le droit d’invoquer certains moyens spécifiques, notamment le fait que les malfaçons découvertes ou qui se sont manifestées ne se trouvent pas dans la partie dans l’exécution de laquelle ils étaient impliqués. En d’autres termes, un intervenant qui n’a pas participé ou qui n’a pas été impliqué de quelque manière que ce soit dans l’exécution de la partie de l’ouvrage affectée par les malfaçons, doit être exonéré de sa responsabilité en garantie pour ces motifs. D’ailleurs, l’article 2120 C.c.Q. spécifie que l’architecte et l’ingénieur sont tenus à la garantie pour les travaux qu’ils ont surveillés et le sous-traitant, pour les travaux qu’il a exécutés. Par conséquent, ces derniers ne peuvent être tenus responsables pour des malfaçons qui se trouvent dans une partie de l’ouvrage, alors qu’ils n’étaient pas impliqués dans son exécution. Par contre, un intervenant impliqué dans

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l’exécution des travaux ou dans une partie de l’ouvrage affectée de malfaçons ne peut se libérer de sa responsabilité en faisant la preuve de l’absence d’une faute de sa part.

3. Renonciation à la garantie légale

A. Conditions de validité de la renonciation

1895. L’article 2120 C.c.Q. n’a pas le caractère d’ordre public que possède l’article 2118 C.c.Q.²⁸⁷⁴, car le manque de solidité des immeubles n’est pas en cause. Il ne s’agit pas d’une présomption de responsabilité comme c’est le cas à l’article 2118 C.c.Q.²⁸⁷⁵. Rappelons que les malfaçons ne doivent pas être graves, de sorte qu’elles n’entraînent ou ne menacent pas de causer la perte partielle ou totale de l’immeuble. Autrement, la disposition de l’article 2118 C.c.Q. rencontre son application. Il y a donc lieu de faire la distinction entre les vices graves et les malfaçons, puisque celles-ci ne constituent pas un danger sérieux pour la solidité de l’immeuble ou la sécurité du propriétaire et du public. Les vices couverts par la garantie de l’article 2118 C.c.Q. sont susceptibles de créer un danger sérieux et d’entraîner une lourde responsabilité, alors que les malfaçons constituent des défauts de conformité aux règles de l’art ou aux stipulations contractuelles qui, comme toute mauvaise exécution, donnent lieu à l’obligation de réparation.

1896. Compte tenu du fait que la disposition prévue à l’article 2120 C.c.Q. n’est pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger par une stipulation contractuelle²⁸⁷⁶. Il importe cependant de préciser que la dérogation ne peut être que d’une portée restreinte et ne peut affecter la nature et l’étendue de l’obligation des intervenants en construction quant à la qualité de l’ouvrage et à sa conformité aux règles de l’art. Le client peut ainsi renoncer partiellement à la garantie légale pour les malfaçons qui se manifestent ou qui seront découvertes après la réception de l’ouvrage. Il ne peut cependant renoncer à la garantie quant à la qualité de l’ouvrage à être réalisé et livré par l’entrepreneur. Ce dernier demeure toujours tenu à une obligation de résultat pour la qualité de l’ouvrage à construire et sa conformité aux règles de l’art ainsi qu’aux stipulations

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du contrat. Le tribunal doit déclarer sans effet toute stipulation permettant à l’entrepreneur de fournir un ouvrage non conforme aux règles de l’art ou sans aucune garantie quant à sa qualité. Une telle stipulation est contraire à la règle de la moralité en matière contractuelle que le législateur a codifiée dans plusieurs dispositions, notamment aux articles 6, 7, 1375, 2100 C.c.Q.

1897. Il importe de souligner que le client peut aussi renoncer de manière implicite à l’application de la garantie légale pour malfaçon de l’article 2120 C.c.Q., notamment en se prévalant du programme de garantie offert anciennement par l’APCHQ²⁸⁷⁷ ou offert depuis le 1^er janvier 2015 par la Garantie de construction résidentielle. En d’autres mots, le client qui accepte la garantie offerte par cet organisme ne pourra pas plus tard y renoncer pour se prévaloir de la garantie légale offerte par l’article 2120 C.c.Q. lorsque celle-ci est plus avantageuse pour lui.

1898. Une renonciation totale à la garantie de qualité de l’ouvrage et à sa conformité aux règles de l’art constitue une violation à plusieurs dispositions, notamment aux articles 2100, 2103, 2113 C.c.Q. De plus, l’alinéa 2 de l’article 2100 C.c.Q. rend sans effet toute clause excluant la responsabilité de l’entrepreneur et du prestataire de services lorsqu’ils sont tenus à une obligation de résultat comme c’est le cas quant à leur obligation relative à la qualité de l’ouvrage et à sa conformité aux règles de l’art. Toute clause ou stipulation ayant pour objet de libérer l’entrepreneur ou le prestataire de services de son obligation de construire un ouvrage conforme aux règles de l’art et d’une qualité adéquate, exempte de toute malfaçon, constitue une dérogation à l’ensemble des dispositions qui régissent le contrat d’entreprise. Une telle stipulation aura pour effet de rendre l’engagement de l’entrepreneur sans objet, ce qui est contraire à l’essence et à la nature même du contrat d’entreprise.

1899. La disposition de l’article 2120 C.c.Q. ne vise qu’une protection pour le client, maître de l’ouvrage. À l’instar d’un contrat de vente où l’acheteur peut renoncer à la garantie de la qualité du bien vendu, le client peut, de la même façon, renoncer dans son contrat d’entreprise, à la garantie légale pour les malfaçons qui se manifestent durant la période suivant la réception de l’ouvrage. Les parties peuvent aussi limiter cette garantie à certaines catégories de malfaçons, ou, à l’inverse, l’étendre et la prolonger dans le temps pour une durée excédant celle prévue dans cet article²⁸⁷⁸.

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1900. Il importe cependant de souligner que certaines malfaçons peuvent présenter un risque ou des conséquences graves qui affectent la solidité de l’immeuble. Dans ce cas, et dans la mesure où la cause de ces malfaçons rencontre la qualification et les critères de l’un des vices prévus à l’article 2118 C.c.Q., le client peut alors avoir un recours en garantie en vertu de cet article, malgré la renonciation à la garantie prévue à l’article 2120 C.c.Q. Rappelons que le client ne peut renoncer à la garantie prévue à l’article 2118 C.c.Q., en raison du caractère d’ordre public de cet article.

1901. Par ailleurs, la renonciation ou la limitation de la garantie légale ne peut être valide et opposable au client qu’à certaines conditions. Il faut, d’abord, que le client donne son consentement à la clause d’exclusion ou limitative de la garantie en toute connaissance de cause. En d’autres termes, son consentement doit être éclairé, de sorte qu’il soit bien avisé et informé de l’existence du droit auquel il renonce. De même, tel que mentionné ci-dessus, cette renonciation doit se limiter aux malfaçons apparaissant après la réception de l’ouvrage.

1902. Toute renonciation à la garantie pour malfaçons prévue dans une clause insérée dans le contrat et avant la réception de l’ouvrage peut être mise en question puisque le client ne peut renoncer à l’avance sur un droit qu’il n’a pas acquis ou dont il ne connaissait pas encore l’étendue. Cependant, une telle renonciation peut être valide dans des cas exceptionnels et à condition qu’elle soit donnée en contrepartie d’une réduction de prix pour le client. Dans tous les cas, la renonciation doit être redirigée en termes précis et avec une portée bien circonscrite pour qu’elle reflète l’intention des parties. Elle doit donc être faite par écrit afin d’éviter la difficulté de démontrer son existence, sa validité et sa portée²⁸⁷⁹.

1903. De plus, la clause d’exclusion ou limitative de la garantie devient inopérante dans le cas où les malfaçons, qu’elles soient apparentes ou cachées, résultent d’une faute intentionnelle ou lourde commise par le bénéficiaire de cette clause (art. 1474 C.c.Q.)²⁸⁸⁰. Il va de soi qu’une telle clause devient aussi inopérante lorsque l’entrepreneur, les sousentrepreneurs, l’architecte ou l’ingénieur étaient au courant de

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l’existence d’une malfaçon non apparente lors de la réception de l’ouvrage par le client, mais qu’ils n’ont pas procédé à sa réparation. En effet, on peut assimiler la connaissance de malfaçons par l’intervenant en construction à la mauvaise foi ou à un dol permettant d’obtenir la nullité de l’acte de réception de l’ouvrage. Il en est ainsi lorsque ces derniers, délibérément, procèdent à la délivrance de l’ouvrage au client sans effectuer les réparations de ces malfaçons en comptant invoquer, plus tard, la clause de non-garantie.

1904. Un professionnel de bonne foi ne doit pas accepter de délivrer un ouvrage affecté d’une malfaçon que le client ignore. Il ne faut pas permettre à ces professionnels de se retrancher derrière une clause qui exclut la garantie légale pour se soustraire à leurs obligations. Si la malfaçon est apparente lors de la réception, mais que le client ne fait aucune réserve, la renonciation à la garantie pour les malfaçons est alors confirmée par ce dernier²⁸⁸¹. Par contre, si les malfaçons ne sont pas apparentes, mais connues par les professionnels, la clause de non-garantie doit être déclarée inopérante. Ces derniers, en laissant le client recevoir l’ouvrage tel quel, commettent une faute intentionnelle ou lourde pouvant donner lieu à l’application de l’article 1474 C.c.Q. qui invalide la clause de non-responsabilité en présence d’une telle faute²⁸⁸².

1905. Une question se pose : savoir si la clause d’exclusion ou limitative de la garantie légale, prévue à l’article 2120 C.c.Q., est opposable à un acquéreur subséquent de l’immeuble. Il nous semble qu’une réponse affirmative s’impose dans les circonstances, étant donné que le vendeur de l’immeuble ne peut transmettre à l’acquéreur plus de droits qu’il n’en possède lui-même. En effet, lorsque le maître de l’ouvrage ne dispose plus de la garantie légale pour les malfaçons, en raison de sa renonciation ou d’une limitation à laquelle il a valablement consenti, il ne peut pas transmettre à son ayant cause un droit que lui-même ne possède pas. Dans ce cas, et à moins que le contrat de vente ne contienne également une clause excluant la garantie de la qualité à laquelle est tenu le vendeur, l’acquéreur subséquent d’un immeuble garde un recours contre son vendeur advenant la découverte d’une malfaçon après la vente de l’immeuble.

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B. L’application de l’article 2103 C.c.Q.

1906. Il est légitime de se poser également une question dans le cadre de l’application de l’alinéa 2 de l’article 2103 C.c.Q., à savoir s’il sera possible pour l’entrepreneur ou le prestataire de services d’exclure ou de limiter sa responsabilité pour les malfaçons. Rappelons que par l’application de cet article, l’entrepreneur est tenu à la même garantie que le vendeur professionnel, de sorte que la malfaçon liée à la qualité du bien fourni ou de l’ouvrage qui se manifeste durant la première année de la fin des travaux ou même après, sera couverte par l’application des dispositions prévues aux articles 1728, 1729 et 1733 C.c.Q. Par conséquent, toute clause d’exclusion ou de limitation de responsabilité devient inopérante par le biais de l’article 1733 alinéa 1 C.c.Q., car dans un tel cas, l’entrepreneur assimilé à un vendeur professionnel sera présumé connaître les malfaçons découvertes²⁸⁸³.

1907. De même, la garantie prévue à l’article 2120 C.c.Q. vise seulement les malfaçons et ne couvre donc pas tous les vices qui peuvent survenir sur l’ouvrage. En effet, la notion de malfaçon est distincte de celle relative au vice en matière de qualité. L’appréciation d’une malfaçon et son existence seront déterminées selon les règles de l’art dans le domaine de l’industrie et les stipulations contractuelles, alors qu’en matière de la garantie de qualité, le respect des normes applicables relativement à la fabrication du bien en question ne constitue pas le seul critère déterminant. À l’instar du vendeur, l’entrepreneur ou le prestataire de services pourra donc voir sa responsabilité engagée du simple fait que l’ouvrage ne soit pas propre à l’usage auquel il est destiné, et ce, nonobstant sa conformité avec les normes applicables à son industrie. Ainsi, la notion de vice revêt un caractère différent lorsqu’il s’agit de garanties relatives à la qualité du bien et à l’utilisation du bien ou de l’ouvrage²⁸⁸⁴.

1908. Ainsi, lorsque l’alinéa 2 de l’article 2103 C.c.Q. trouve son application à un ouvrage immobilier, le client pourra se prévaloir des dispositions prévues en matière de contrat de vente afin de tenir l’entrepreneur responsable pour la qualité et le bon fonctionnement de l’ouvrage auquel étaient incorporés les biens fournis. En d’autres termes, l’entrepreneur qui fournit les biens nécessaires à la réalisation de l’ouvrage sera tenu aux mêmes garanties que le vendeur professionnel à l’égard de l’acheteur. Ainsi, les présomptions de connaissance et de l’existence du vice prévues aux articles 1728 et 1729 C.c.Q. vont

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s’appliquer si le client est en mesure de faire la preuve d’une détérioration ou d’un mauvais fonctionnement de l’ouvrage survenu de manière prématurée par rapport à un ouvrage identique ou de même espèce. Cet alinéa permet donc au client de bénéficier, en plus des garanties prévues aux règles régissant le contrat d’entreprise, des garanties offertes en matière de vente.

1909. Même lorsque le délai d’un an prévu à l’article 2120 C.c.Q. est écoulé, le client pourra se prévaloir des présomptions prévues en matière de vente, dont la preuve est beaucoup plus facile à établir que celle de la faute de l’entrepreneur dans le cadre d’un recours en responsabilité contractuelle selon les règles de droit commun²⁸⁸⁵.

1910. L’alinéa 2 de l’article 2103 C.c.Q. peut également s’avérer utile lorsque le bien n’est pas affecté d’une malfaçon au sens de l’article 2120 C.c.Q., mais uniquement d’un vice caché au sens des dispositions 1726 et suiv. C.c.Q., alors que ce vice n’est pas couvert par l’article 2118 C.c.Q. Rappelons que la notion de vice caché est plus large que celle de malfaçon. En effet, la notion de malfaçon se distingue de celle relative au vice en matière de garantie de qualité, car ce sont les règles de l’art dans le domaine de l’industrie et les stipulations contractuelles qui permettent d’apprécier une malfaçon, alors qu’en matière de garantie de qualité, le respect des normes applicables relativement à la fabrication du bien en question ne constitue pas le seul critère déterminant. L’entrepreneur ou le prestataire de services, à l’instar du vendeur, pourra donc voir sa responsabilité engagée du simple fait que le bien ne soit pas propre à l’usage auquel il est destiné ou soit inapproprié à l’ouvrage dans lequel il était incorporé, et ce, nonobstant sa conformité avec les normes applicables à son industrie. En somme, la notion de vice revêt un caractère différent lorsqu’il s’agit de garanties relatives à la qualité du bien et à son utilisation²⁸⁸⁶.

C. Opposabilité de la clause de non-garantie

1911. Sous le Code civil du Bas-Canada, lorsque le client voulait poursuivre les intervenants en construction pour une malfaçon affectant l’ouvrage, il devait s’en remettre aux recours contractuels²⁸⁸⁷.

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1912. Depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, le client dispose de deux recours concernant les malfaçons : un premier recours est fondé sur la responsabilité contractuelle contre les intervenants en construction engagés directement par lui; un deuxième recours en garantie légale est fondé sur l’article 2120 C.c.Q. contre les intervenants visés par cet article, même si l’un d’entre eux n’est pas son contractant.

1913. Le recours contractuel pour les malfaçons contre l’un des intervenants visés à l’article 2120 C.c.Q. dépend de l’intensité de l’obligation assumée par ce dernier envers le client²⁸⁸⁸. Rappelons que les parties peuvent élargir ou restreindre la garantie pour les malfaçons. Le client lié seulement à l’entrepreneur par un contrat d’entreprise peut-il opposer à l’ingénieur, à l’architecte et au sous-entrepreneur, une clause qui augmente la garantie pour les malfaçons ? De même, ces derniers peuvent-ils opposer au client une clause qui diminue ou restreint la garantie légale, alors qu’ils n’ont aucun lien contractuel avec lui ? Une clause qui augmente la garantie incluse, seulement dans le contrat principal, ne peut être opposée à l’ingénieur, à l’architecte ou au sous-entrepreneur, à moins que le contrat liant ces derniers ne contienne la même clause de garantie. Le principe de l’effet relatif du contrat limite leur responsabilité pour les malfaçons à la garantie légale à laquelle ils sont tenus en vertu de l’article 2120 C.c.Q.

1914. Par contre, la clause qui restreint ou exclut la garantie pour les malfaçons pour la période suivant la réception de l’ouvrage ne peut être opposée au client par l’ingénieur, l’architecte ou le sous-entrepreneur, à moins d’une stipulation contractuelle en leur faveur. En effet, ils sont des tiers au contrat d’entreprise conclu avec l’entrepreneur et ne peuvent invoquer à l’encontre du client une clause qui ne contient pas une stipulation pour eux. Il n’est cependant pas nécessaire de les désigner expressément comme bénéficiaires, il suffit de mentionner que la clause bénéficie aussi aux sous-traitants de l’entrepreneur. Ainsi, en l’absence d’une stipulation en faveur des autres personnes qui interviennent dans l’exécution des travaux à la demande de l’entrepreneur, ces dernières doivent être tenues responsables en vertu de l’article 2120 C.c.Q. pour les malfaçons découvertes après la réception de l’ouvrage, même si l’entrepreneur, lié par un contrat d’entreprise au client, se trouve libéré de cette garantie par la clause contractuelle.

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1915. Rappelons que cet article établit une garantie et une responsabilité légales aux intervenants en construction pour les malfaçons sans égard à l’existence ou non d’un lien contractuel avec le client. Ils ne peuvent donc se dégager de cette responsabilité par une clause dont ils ne sont pas les bénéficiaires alors qu’elle se trouve dans un contrat auquel ils ne sont que des tiers. Il en est de même lorsque l’ingénieur, l’architecte ou le sous-entrepreneur est engagé directement par le client. Ces derniers demeurent tenus à la garantie légale pour les malfaçons, même si l’entrepreneur est libéré, par son contrat, de cette garantie. Le client ne pourra pas réclamer le montant total du coût de réparation des malfaçons aux intervenants, mais il doit réduire de ce montant la part que l’entrepreneur aurait dû assumer s’il n’avait pas été libéré de la garantie pour les malfaçons.

1916. La renonciation par le client à la garantie pour les malfaçons incluse dans le contrat intervenu avec l’entrepreneur général ne pourra pas être opposée par ce dernier aux autres intervenants qui demeurent responsables de la garantie en vertu de l’article 2120 C.c.Q. Ainsi, advenant une condamnation, par le tribunal, de ces intervenants à payer au client leur part dans l’indemnité, ces derniers pourront toujours exercer un recours récursoire contre l’entrepreneur en démontrant que les malfaçons étaient dues à sa faute.

1917. Le recours en garantie est aussi ouvert aux acquéreurs subséquents de l’ouvrage et aux ayants cause, car il s’agit d’un accessoire qui suit l’immeuble en quelques mains qu’il passe²⁸⁸⁹. De même, le contrat de vente d’un immeuble est assimilé à un contrat d’entreprise en vertu des articles 1794 et 2124 C.c.Q. Le promoteur immobilier qui vend l’immeuble qu’il a construit ou fait construire est tenu envers l’acheteur aux obligations et garanties de l’entrepreneur²⁸⁹⁰.

4. Responsabilité conjointe

1918. La responsabilité des intervenants en construction est conjointe et non solidaire. À moins d’une preuve, par un intervenant, que les malfaçons affectent une partie de l’ouvrage dans l’exécution ou la surveillance de laquelle il n’était pas impliqué, tous les intervenants

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seront tenus responsables à parts égales envers le client²⁸⁹¹. Il importe cependant de faire la distinction entre la responsabilité des intervenants en construction tenus à la garantie pour les malfaçons envers le client, et le partage de responsabilité entre ces intervenants eux-mêmes. Ainsi, la responsabilité de chaque intervenant envers le client sera déterminée à parts égales, selon le nombre d’intervenants tenus à la garantie, alors qu’entre eux, la responsabilité sera déterminée selon la gravité et l’importance de la faute commise par l’un ou l’autre ou l’absence de faute. En effet, il appartient au défendeur qui prétend que sa responsabilité pour les malfaçons est moindre que celle d’un autre intervenant de faire la preuve de sa part réelle dans la responsabilité pour les malfaçons²⁸⁹². À défaut d’une telle preuve, la responsabilité des intervenants sera établie en fonction de leur nombre et non en fonction de leur responsabilité respective²⁸⁹³.

1919. Par ailleurs, un intervenant condamné à payer une part dans l’indemnité accordée au client peut toujours exercer un recours récursoire contre l’intervenant responsable de la malfaçon, en démontrant, d’une part, l’absence de faute de sa part et, d’autre part, la faute commise par cet intervenant défendeur à l’action récursoire.

1920. Le client, l’acquéreur subséquent ou l’ayant cause peut réclamer à chacun des intervenants visés par l’article 2120 C.c.Q., sa part dans le coût des réparations des malfaçons. Il n’a pas donc à démontrer la faute commise par l’un ou par l’autre et qui peut être à l’origine des malfaçons puisque cet article établit une garantie légale pour les malfaçons qui fait présumer la faute de tous les intervenants visés. Rappelons qu’un intervenant défendeur à une action en garantie pour les malfaçons ne peut faire rejeter l’action contre lui en faisant la preuve de la faute d’un autre intervenant et de l’absence d’une faute de sa part. Il a une responsabilité légale établie par la loi envers le client à laquelle il ne peut échapper. Le seul recours offert en l’absence d’une faute de sa part est un recours récursoire contre l’intervenant fautif pour le tenir responsable en totalité ou en partie du montant de l’indemnité qu’il a payée au client.

1921. À la lumière de ce qui précède, deux remarques s’imposent, la première ayant trait à l’exercice d’un seul recours par le client à

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l’encontre de tous les intervenants défendeurs. Il s’agit d’un recours conjoint qui soulève les mêmes questions de droit et de faits et qui peut être institué contre tous, selon l’article 143 alinéa 2 C.p.c. Il n’est pas donc nécessaire d’intenter un recours distinct contre chacun des intervenants. La deuxième remarque est en rapport avec la responsabilité conjointe des intervenants qui n’est pas solidaire. Cette obligation, qui se divise entre les intervenants en construction visés par l’article 2120 C.c.Q., rend chacun d’eux responsable seulement pour sa part dans le coût de réparation des malfaçons. Advenant l’insolvabilité de l’un d’eux, il appartient au client d’assumer la part de ce dernier dans ce montant, ce qui constitue une perte. Cependant, le client, afin de tenir les autres intervenants responsables pour le coût total, peut toujours faire la preuve que l’intervenant insolvable n’a pas commis une faute pouvant être à l’origine des malfaçons.

1922. De même, advenant le défaut du client de poursuivre l’un des intervenants alors qu’il aurait dû le faire, l’un ou l’autre des défendeurs à l’action peut invoquer ce défaut pour faire assumer, même au client, la part de celui qui n’a pas été poursuivi. En d’autres termes, l’attribution de la part de responsabilité dans les coûts de réparation des malfaçons ne doit pas se faire selon le nombre des intervenants poursuivis, mais selon le nombre des intervenants pouvant être tenus, en vertu de l’article 2120 C.c.Q., responsables pour les malfaçons.

1923. Il importe de souligner que l’entrepreneur ou les intervenants poursuivis par le client ne peuvent invoquer le défaut d’impliquer dans l’action un autre intervenant devant être poursuivi, car il y a des motifs valables de croire que la cause qui est à l’origine des malfaçons peut être attribuée à une faute commise lors de l’exécution de ses travaux. Rappelons que la faute commise par un sous-traitant ne peut être un moyen de défense pour l’entrepreneur général qui ne peut s’exonérer de sa responsabilité envers le client, car il est toujours responsable en tant que coordinateur des travaux, de la faute commise par l’un des sous-traitants même si les services de celui-ci ont été retenus par le client. A fortiori, l’entrepreneur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité envers le client pour les malfaçons qui affectent les travaux exécutés par un sous-traitant qu’il a choisi. Par ailleurs, le client peut choisir les intervenants qu’il désire impliquer dans son action puisqu’il n’est pas obligé de poursuivre tous les intervenants visés par l’article 2120 C.c.Q. afin de se prévaloir de la garantie pour malfaçons²⁸⁹⁴. Notons cependant que l’un des défendeurs poursuivis par le client en responsabilité pour

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malfaçons peut appeler en garantie un autre intervenant pour le tenir responsable de la réclamation du client, que cet intervenant soit poursuivi ou non dans la même action²⁸⁹⁵.

1924. Il importe toutefois de faire la distinction entre l’entrepreneur et les autres intervenants en construction. Dans le cas d’un entrepreneur qui n’est pas responsable de l’intervenant fautif, sa responsabilité pour les malfaçons demeure et la faute commise par ce dernier ne peut être un moyen de défense à l’encontre de l’action du client. Par contre, dans le cas d’un sous-entrepreneur, d’un fournisseur de matériaux, ou d’un ingénieur ou architecte ayant surveillé les travaux, la faute commise par l’un peut être une cause d’exonération de responsabilité pour l’autre sous-traitant qui démontre aussi qu’il n’était pas impliqué dans cette faute. Dans tous les cas, la faute commise par l’un des intervenants peut justifier un appel en garantie par un autre intervenant défendeur²⁸⁹⁶ ou un recours récursoire contre celui-ci.

1925. Enfin, la Cour qui détermine la part de responsabilité de chaque intervenant dans le même jugement rendu en faveur du client ne peut cependant nuire aux droits de ce dernier de réclamer à chacun sa part déterminée selon le nombre d’intervenants et non pas selon leur responsabilité respective. Il importe de noter que si la part de responsabilité de chaque intervenant est déterminée selon leur responsabilité respective ou selon l’existence d’une faute commise par l’un des intervenants, le droit du client à l’indemnité pour les malfaçons risque d’être compromis, surtout lorsque l’intervenant à qui les autres intervenants cherchent à attribuer la responsabilité pour les malfaçons est insolvable. Rappelons que l’objectif qui a motivé le législateur à établir une garantie légale pour les malfaçons est non seulement d’assurer au client une garantie quant à la qualité de l’ouvrage, mais aussi de lui épargner un fardeau de preuve dont il pourra difficilement se décharger s’il devait démontrer la faute et la responsabilité de chaque intervenant.

5. Mise en demeure adressée à tous les intervenants

1926. Il importe de noter que le client doit, dans un délai raisonnable, mettre en demeure tous les intervenants visés par l’article 2120 C.c.Q. et leur demander de procéder eux-mêmes à la réparation des malfaçons découvertes et qui affectent l’immeuble. En raison de l’absence de

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solidarité entre ces intervenants, il est du devoir du client de les aviser individuellement de l’existence de malfaçons et de leur donner la chance de procéder à leur réparation. L’absence de mise en demeure adressée à l’un des intervenants peut constituer un motif pouvant justifier, à l’égard de ce dernier, le rejet du recours en réclamation de sa part dans le coût de réparation²⁸⁹⁷. Enfin, cette mise en demeure est nécessaire, même lorsque le recours du client est fondé sur la base de responsabilité extracontractuelle puisque les intervenants sont tenus, avant tout, à une obligation en nature en rapport avec les travaux qui leur ont été confiés²⁸⁹⁸.

1927. Afin de se prévaloir de la garantie légale pour les malfaçons, le client doit donc mettre en demeure les intervenants en construction dès la découverte de la malfaçon²⁸⁹⁹. La mise en demeure dénonçant les malfaçons doit être envoyée à tous les intervenants avant que les travaux correctifs ne soient effectués par un tiers²⁹⁰⁰. Le but de l’envoi de cette mise en demeure est de permettre à chacun des intervenants en construction de prendre connaissance du défaut et de procéder lui-même aux corrections²⁹⁰¹. Notons, à cet effet, que le client qui refuse, sans motif valable, de permettre une réparation offerte par l’un des intervenants en construction, risque de voir son recours en dommages-intérêts rejeté. Il perd aussi son droit de retenir une somme d’argent pour les réparations²⁹⁰², comme le prévoit l’article 2111 C.c.Q.

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6. Délai de prescription : point de départ

1928. Rappelons que la réception de l’ouvrage est l’acte par lequel le client déclare l’accepter²⁹⁰³. Celle-ci peut se faire avec ou sans réserve. Les vices ou malfaçons apparents, au moment de la réception de l’ouvrage, doivent faire l’objet d’une réserve (art. 2113 C.c.Q.)²⁹⁰⁴. Ceci implique que le client, lorsqu’il reçoit l’ouvrage, doit procéder à un examen attentif de celui-ci. En l’absence de réserve, le client est réputé avoir accepté l’ouvrage tel qu’il est, avec les malfaçons apparentes. Il perd, de ce fait, tout recours contre les intervenants, ce qui inclut le recours en garantie légale pour ces malfaçons en vertu de l’article 2120 C.c.Q. Dans tous les cas, le client conserve, cependant, ses recours pour les malfaçons non apparentes lors de la réception de l’ouvrage, mais qui seront découvertes durant la première année de cette réception²⁹⁰⁵.

1929. La garantie est d’une durée d’un an et court à compter de la date de la réception de l’ouvrage²⁹⁰⁶ et non pas de la date de la fin des travaux, comme c’est le cas pour l’article 2118 C.c.Q. La date de la réception peut coïncider avec celle de la fin des travaux, mais elle peut, aussi, survenir avant ou après celle-ci. Si le client néglige ou refuse de recevoir les travaux, alors que ceux-ci sont complétés et que l’ouvrage est prêt pour l’usage auquel il est destiné, la garantie pour les vices et malfaçons commence à partir du jour où il aurait dû recevoir l’ouvrage, soit le jour de la fin des travaux. Le client ne peut, indûment, repousser le délai de la garantie légale²⁹⁰⁷.

1930. Il importe cependant de distinguer la durée prévue pour la garantie contre les malfaçons du délai de prescription de l’action en garantie pour celles-ci. Dans le premier cas, il s’agit d’un délai d’un an durant lequel les personnes visées par l’article 2120 C.c.Q. sont tenues de protéger le client contre toute malfaçon susceptible de se manifester. Or, dans le deuxième cas, le client qui découvre une malfaçon au cours de l’année suivant la réception de l’ouvrage, dispose d’un délai de trois ans pour intenter son recours en garantie en vertu de cet article. Il s’agit ici du délai de prescription de droit commun, prévu à l’article 2925 C.c.Q.²⁹⁰⁸,

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commençant à courir à partir de la date de la découverte des malfaçons qui se manifestent dans l’année suivant la réception de l’ouvrage.

1931. En cas de malfaçons apparentes au moment de la réception de l’ouvrage, mais qui ont fait l’objet d’une réserve, le client aura un délai de trois ans à compter de cette réception pour intenter son recours contre les intervenants en construction²⁹⁰⁹. Lorsque la malfaçon se manifeste graduellement, le départ de la prescription est le moment de sa première manifestation appréciable (art. 2926 C.c.Q.)²⁹¹⁰.

1932. Le délai d’un an, prévu à l’article 2120 C.c.Q., n’est pas donc un délai de prescription ou de déchéance du recours contre les intervenants en construction²⁹¹¹. Il ne s’agit que du délai pendant lequel les intervenants sont tenus à la garantie pour les malfaçons et à leur réparation, à leurs frais. Il dispense le client de faire la preuve de la faute qui est à l’origine de la malfaçon. Le fait que celle-ci se manifeste durant la première année de la réception de l’ouvrage fait présumer que la faute et le droit à l’action naissent à ce moment²⁹¹².

1933. Si la malfaçon est découverte après la période d’un an, le client perd son recours en garantie prévue à l’article 2120 C.c.Q., mais il peut poursuivre les intervenants en construction selon les règles de responsabilité contractuelle à moins que le droit à cette action ne soit éteint selon les règles de prescription qui y sont relatives²⁹¹³. Il doit, dans ce

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cas, faire la preuve, non seulement des malfaçons, mais aussi, la démonstration que celles-ci sont attribuables à une faute commise lors de l’exécution des travaux par l’intervenant en construction²⁹¹⁴. Il va de soi que ce dernier doit être lié par un contrat avec le client pour que celui-ci puisse exercer son recours contre lui. Ainsi, l’ingénieur, l’architecte et le sous-entrepreneur, qui n’ont pas contracté directement avec le client, ne peuvent être tenus responsables des malfaçons découvertes après l’expiration du délai d’un an prévu à l’article 2120 C.c.Q. Le client conserve, cependant, son recours contractuel contre l’entrepreneur, même si les malfaçons se trouvent dans les travaux exécutés par un sous-traitant. Il peut aussi exercer un recours contre un sous-traitant ayant contracté avec l’entrepreneur général lorsque le contrat contient une stipulation pour le client ou une cession en sa faveur de toutes les garanties ou les recours dont dispose l’entrepreneur général.