Article 2100

Art. 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat.		Art. 2100. The contractor and the provider of services are bound to act in the best interests of their client, with prudence and diligence. Depending on the nature of the work to be carried out or the service to be supplied, they are also bound to act in accordance with usage and good practice and, where applicable, to ensure that the work carried out or service supplied is in conformity with the contract.
Lorsqu’ils sont tenus du résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure.		Where they are bound to produce results, they may not be relieved from their liability except by proving superior force.

o.r.c.c. (l. v, DES OBLIGATIONS)

686. L’entrepreneur est tenu de la bonne exécution de l’ouvrage, sauf cas fortuit ou fait du client.

699. Celui qui fournit les services doit agir avec prudence et diligence, conformément aux règles et usages de la profession, de l’art ou du métier qu’il exerce.

p.l. 125

2089. L’entrepreneur est tenu de réaliser l’ouvrage conformément aux usages et règles de l’art et il est tenu de garantir que l’ouvrage est conforme au contrat. Il ne peut se dégager de sa responsabilité qu’en prouvant la force majeure.

Le prestataire de services est tenu d’agir au mieux des intérêts de son client, avec prudence et diligence; il n’encourt de responsabilité que s’il commet une faute dans l’exécution du contrat.

C.c.Q. : art. 1375, 1457, 1458, 1470, 2102-2104, 2115, 2119, 2120, 2122.

C.p.c. : art. 238.

l.q. :

Charte des droits et libertés de la personne, RLRQ, c. C-12.

Code de déontologie des avocats, RLRQ, c. B-1, r. 1.

Code de déontologie des comptables agréés, RLRQ, c. C-48, r. 2.

Code de déontologie des médecins, RLRQ, c. C-26, a. 87; 2001, c. 78, a. 6).

Code de déontologie des notaires, RLRQ, c. N-3, r. 02.

Code des professions, RLRQ, c. C-26.

Loi sur la protection du consommateur, RLRQ, c. P-40.1.

Loi sur les agents de voyages, RLRQ, c. A-10.

[Page 135]

1. Introduction

345. Cet article⁵⁹⁸ est d’application générale, sauf stipulation expresse à l’effet contraire. Il énonce le principe voulant que l’intensité des obligations contractuelles de l’entrepreneur et du prestataire de services soit de moyens ou de résultat⁵⁹⁹. L’intensité de ces obligations varie cependant d’un contrat à l’autre, selon la nature et la complexité de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir⁶⁰⁰, ainsi que du caractère aléatoire du contrat⁶⁰¹, par exemple, le contrat clé en main à forfait absolu⁶⁰². Elle dépend également de la volonté expresse ou implicite des parties (art. 1434 C.c.Q.)⁶⁰³.

346. La détermination de l’intensité des obligations de l’entrepreneur ou du prestataire de services prévues dans un contrat influe directement sur leur contenu, sur les moyens d’exonération de leur débiteur et sur le prix à payer par le client, créancier de ces obligations. La nature des obligations s’établit indépendamment de toute forme de classification formelle relative à la nature matérielle ou intellectuelle de l’ouvrage.

347. L’article 2100 C.c.Q. ne fixe le contenu des contrats d’entreprise ou de prestation de services que de manière générale. Il établit les principes auxquels l’entrepreneur ou le prestataire de services doit se conformer. Ces professionnels doivent ainsi agir au mieux des intérêts de leur client avec prudence et diligence⁶⁰⁴. Ils doivent choisir des moyens et des méthodes d’exécution conformes aux usages et aux règles de l’art, et ce, en considération de la nature de l’ouvrage ou du service à exécuter⁶⁰⁵.

[Page 136]

2. Généralités sur la responsabilité de l’entrepreneur ou le prestataire de services

A. La portée et l’étendue des obligations

348. La responsabilité de l’entrepreneur ou du prestataire de services doit être évaluée à la lumière des grands principes, codifiés par l’article 2100 C.c.Q., et des stipulations contenues dans le contrat intervenu avec le client. Pour ce faire, il faut, d’une part, procéder à une analyse des stipulations du contrat et, d’autre part, recourir à la jurisprudence et à la doctrine afin de déterminer l’intensité, la portée et l’étendue des obligations assumées par l’entrepreneur ou le prestataire de services. En faisant cet exercice, on peut se trouver en présence d’une question d’interprétation du contrat qui exige l’application des règles prévues aux articles 1425 à 1432 C.c.Q.⁶⁰⁶.

349. Lors de son évaluation de la nature et de l’étendue des obligations de l’entrepreneur ou du prestataire de services, le tribunal doit, conformément à l’article 1427 C.c.Q., prendre en considération l’ensemble des clauses du contrat et les interpréter les unes par rapport aux autres. En général, il est reconnu que l’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu à une obligation de résultat quant à la qualité de l’ouvrage réalisé et quant à sa conformité aux stipulations du contrat⁶⁰⁷ et aux règles de l’art. Cela étant dit, l’entrepreneur ou le prestataire de services ne peut prétendre être tenu à une obligation de moyens, en cherchant une interprétation favorable de l’article 2100 C.c.Q. Au contraire, sa responsabilité doit être déterminée selon les critères régissant les obligations de résultat, de sorte que seule la preuve d’un cas de force majeure, au sens de l’article 1470 C.c.Q.⁶⁰⁸, peut servir de cause d’exonération⁶⁰⁹. Rappelons que le fait d’un tiers qui n’est pas sous sa responsabilité directe ou indirecte et le fait du client sont assimilés à des cas de force majeure⁶¹⁰.

[Page 137]

350. L’article 2100 C.c.Q. est d’ordre public de protection⁶¹¹. Il impose à l’entrepreneur et au prestataire de services des obligations dont le non-respect peut non seulement donner ouverture aux recours fondés sur les articles 2113, 2118, 2119 et 2120 C.c.Q., mais aussi à un recours contractuel distinct, fondé sur le régime de droit commun en matière de responsabilité contractuelle.

351. L’article 2100 C.c.Q. instaure également l’obligation primordiale pour l’entrepreneur ou le prestataire de services, de rendre au client un ouvrage conforme aux stipulations du contrat intervenu. Celui-ci contient souvent des spécifications quant à la nature de l’ouvrage, à la qualité des travaux et aux matériaux à utiliser pour sa réalisation. Ces spécifications peuvent aussi faire l’objet de mentions ou de précisions dans les plans et devis qui font partie du contrat⁶¹². L’entrepreneur devra se conformer à ces spécifications, à moins qu’il ne soit pas dans l’intérêt du client de les écarter, en raison du fait qu’elles ne sont plus conformes à la dernière évolution technologique et technique ni aux règles de l’art⁶¹³. Enfin, en l’absence de spécifications précises et claires dans le contrat, le doute quant à la qualité et l’étendue des travaux doit être interprété en faveur du client qui, bien souvent, n’a pas la connaissance ni l’expérience pour inclure ces précisions dans le contrat. L’entrepreneur ou le prestataire de services doit, en tant que spécialiste dans le domaine de ses activités, veiller à rédiger avec précision et clarté les clauses relatives à ses obligations et les modalités de leur exécution⁶¹⁴.

352. L’exécution d’un ouvrage en tous points conforme ne signifie pas nécessairement une exécution conforme seulement aux obligations prévues au contrat et aux spécifications prévues dans les plans et devis, mais aussi conforme aux règles de l’art et aux usages⁶¹⁵. En d’autres termes, pour remplir son engagement, l’entrepreneur ou le prestataire de services doit, selon l’article 2100 C.c.Q., rendre un ouvrage conforme aux stipulations contenues dans les documents contractuels et aux obligations pouvant découler explicitement ou implicitement de la loi, des

[Page 138]

usages et des règles de l’art. Le respect des règles de l’art vient d’office avec un contrat d’entreprise, même si le contrat ne fait aucune référence à celles-ci. L’obligation de respecter ces règles est édictée par la loi (art. 1434 C.c.Q.) et est d’ordre public⁶¹⁶. À cet effet, il n’est pas inutile de rappeler que l’obligation de délivrer un ouvrage conforme aux règles de l’art est une obligation de résultat⁶¹⁷. Ainsi, le maître de l’ouvrage peut légitimement s’attendre à ce que l’entrepreneur lui fournisse un ouvrage de qualité, conforme aux règles de l’art et aux stipulations du contrat et qui lui offre les fonctions escomptées. Dans le cas où l’ouvrage ne remplit pas ces critères, le client n’aura qu’à démontrer l’absence du résultat afin que la faute soit présumée et que la responsabilité de l’entrepreneur soit engagée, à moins que celui-ci ne fasse la preuve d’une cause d’exonération⁶¹⁸.

B. Notions et critères

353. L’article 2100 C.c.Q. est une disposition d’ordre public de protection pour le client, ce qui n’empêche pas les parties d’introduire dans leur contrat des stipulations plus avantageuses pour ce dernier en transformant certaines obligations qui sont habituellement de moyens de l’entrepreneur ou du prestataire de services en des obligations de résultat. Autrement dit, cette disposition n’interdit que les stipulations et ententes qui seraient défavorables au client, notamment des stipulations qui dispenseraient l’entrepreneur ou le prestataire de services d’une obligation dont le non-respect pourra compromettre la qualité et la solidité de l’ouvrage. Il ne peut ainsi se libérer de son obligation de résultat quant à la qualité et à la solidité de l’ouvrage. Il ne peut pas non plus se libérer de son obligation de se conformer lors de l’exécution de ses prestations aux usages et aux règles de l’art⁶¹⁹.

354. Le critère de l’obligation de moyens s’apprécie in abstracto, mais tient compte de certains éléments concrets propres à la pratique professionnelle, tels que le degré de spécialisation du professionnel, la

[Page 139]

pratique du moment, les connaissances du client, les circonstances, telles que la simplicité de l’activité à effectuer, les conditions particulières de travail, les facteurs climatiques ou locaux, les aléas inhérents à la réalisation de l’ouvrage ou la nature de la prestation à fournir selon la stipulation du contrat⁶²⁰. On doit aussi tenir compte de l’état des connaissances du milieu et des règles de l’art au moment de la conclusion du contrat et lors de son exécution. Il ne saurait être question d’évaluer la pratique d’un professionnel en tenant compte de l’évolution de cette pratique à l’époque du jugement, mais il faut plutôt se replacer à l’époque de l’exécution de la prestation⁶²¹.

355. Il faut rappeler que la règle prévue à l’article 1434 C.c.Q. s’applique forcément aux contrats d’entreprise et de prestation de services, qui constituent l’exemple par excellence des contrats susceptibles d’englober implicitement des obligations qui découlent de la loi et de l’usage. L’entrepreneur ou le prestataire de services ne peut donc pas prétendre que ses obligations se limitent à celles qui sont prévues au contrat, car au contraire, elles s’étendent à d’autres obligations qui découlent de la nature du contrat, de la loi et des règles de l’art de son métier. Il n’est pas nécessaire de faire référence à ces obligations dans le contrat puisque l’entrepreneur ou le prestataire de services doit s’y conformer systématiquement et sans rappel. Ainsi, l’entrepreneur en construction, qu’il agisse à titre d’entrepreneur général ou d’entrepreneur spécialisé, doit se conformer aux règles de l’art qui régisse ses activités, plus particulièrement à la dernière évolution scientifique dans l’industrie en question. Il doit choisir la dernière génération de méthodes d’exécution mises à jour, dans le but de fournir non seulement un ouvrage de qualité, mais aussi un ouvrage conforme aux règles de l’art les plus récentes. Ces règles se trouvent en général dans la loi ou dans les codes de bâtiment⁶²².

356. Quant au prestataire de services, il doit se conformer en tant que professionnel aux règles qui régissent son métier, qu’il est censé connaître et maîtriser selon les dernières évolutions scientifiques. Il n’est donc pas nécessaire de faire référence aux règles du métier du professionnel dans son contrat pour inclure les obligations qui découlent de

[Page 140]

la nature de son contrat, de la loi et de l’usage de l’industrie, puisque celles-ci font partie de son contrat par le biais de l’article 1434 C.c.Q. Cette disposition doit recevoir une interprétation large, afin d’offrir une meilleure protection aux clients qui, bien souvent, n’ont pas la connaissance et l’expérience dans le domaine du contrat, contrairement à leurs contractants professionnels qui disposent d’une connaissance et d’une expérience présumées lorsqu’ils offrent un service de qualité dans leurs champs d’activité⁶²³.

357. Afin de permettre à la Cour d’évaluer l’acte ou la conduite d’un professionnel, d’un entrepreneur ou d’un prestataire de services dans un cas donné, il est dans l’intérêt du demandeur de recourir à une preuve par expertise puisque certaines activités professionnelles ne sont pas toujours de connaissance judiciaire. L’expertise servira alors de guide pour le tribunal quant à la manière à laquelle le professionnel devrait se conformer lors de l’exécution de son contrat, comme l’a reconnu la Cour d’appel⁶²⁴. Il est à noter que les tribunaux se gardent généralement le pouvoir d’interférer au sein des controverses lorsque deux techniques ou pratiques semblent raisonnables et conformes aux usages et aux règles de l’art, bien que l’une puisse sembler plus appropriée et logique que l’autre⁶²⁵.

358. La pratique ou la technique selon laquelle on compare la conduite du professionnel placé dans les mêmes circonstances que le défendeur comprend les mesures de sécurité et de prudence ordinaires⁶²⁶. Conséquemment, les tribunaux gardent leur prérogative pour juger ce qui peut être en soi une pratique déraisonnable. Le tribunal appelé à faire cet exercice n’est pas lié par l’opinion de l’expert. Une pratique professionnelle courante peut ne pas être conforme aux principes de responsabilité, du fait qu’elle ne répond pas aux règles élémentaires de prudence et de diligence, et entraîner ainsi la responsabilité du professionnel fautif⁶²⁷.

[Page 141]

359. En vertu d’un critère in abstracto, le débiteur d’une obligation de moyens doit prendre les moyens raisonnables et nécessaires que prendrait une personne raisonnable⁶²⁸, en vue d’atteindre un résultat souhaité dans un cas donné⁶²⁹. La détermination du contenu d’une obligation à la lumière de ce critère objectif est une question mixte de fait et de droit pour laquelle le juge garde sa prérogative⁶³⁰. Bien qu’objectif, le critère de la personne raisonnable tient compte d’éléments concrets, tels que la nature de l’ouvrage, l’expertise des parties et les circonstances particulières entourant l’exécution des prestations⁶³¹.

360. Enfin, on peut citer comme étant tenus à des obligations de moyens et de conformité aux usages et aux règles de l’art, l’architecte chargé d’inspecter une maison ou un immeuble⁶³², le comptable agissant comme conseiller pour son client lors de l’achat d’un commerce, chargé de préparer les états financiers en vue d’obtenir un prêt⁶³³ ou devant évaluer l’incidence fiscale pour son client de la vente d’une entreprise⁶³⁴, ainsi que l’avocat chargé de préparer ou d’analyser et d’évaluer une convention pour le compte de son client⁶³⁵. De même, un inspecteur de bâtiment⁶³⁶,

[Page 142]

un réparateur d’un brûleur à gaz⁶³⁷ ainsi qu’un puisatier⁶³⁸ sont également tenus à des obligations de moyens. C’est le cas aussi d’un vétérinaire qui devrait normalement se conformer au formulaire d’examen préachat recommandé par l’Association des vétérinaires (AVEQ)⁶³⁹.

C. L’obligation d’agir au mieux des intérêts du client

361. En l’absence d’une stipulation contractuelle prévoyant une obligation de résultat, il faut s’en remettre au critère de l’article 2100 C.c.Q. Celui-ci impose, en principe, à l’entrepreneur et au prestataire de services une obligation de moyens, soit celle d’agir en considération des intérêts particuliers du client⁶⁴⁰. Celle-ci s’évalue en fonction des circonstances de chaque cas⁶⁴¹.

362. Ce principe est notamment un corollaire de la bonne foi devant gouverner la conduite des professionnels dans l’exécution de leurs obligations contractuelles⁶⁴². Ils doivent se conformer à cette obligation lors de l’exercice de leurs activités, notamment lors de la prise de décisions quant aux moyens d’exécution du contrat (art. 2099 C.c.Q.)⁶⁴³. De plus, en raison d’une relation de confiance privilégiée qui se présume de par la nature du contrat d’entreprise entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur, celui-ci doit souvent agir, face aux sous-traitants, comme étant le porte-parole de ce que souhaitent le maître de l’ouvrage et le défenseur de ses intérêts⁶⁴⁴.

363. L’action dans le meilleur intérêt du client s’étend aux revendications expressément stipulées au contrat et aux efforts déployés en vue du résultat escompté au meilleur prix possible⁶⁴⁵. À titre d’exemple, l’entrepreneur et le prestataire de services doivent, lors de la préparation ou de la révision d’un calendrier, placer les intérêts du client avant

[Page 143]

les leurs⁶⁴⁶, et ainsi éviter une situation de conflits d’intérêts⁶⁴⁷. Ils sont tenus, en tout temps, d’informer le client des coûts supplémentaires⁶⁴⁸ et de l’aviser des conséquences possibles découlant du choix d’un mode d’exécution, après avoir pris note des particularités de l’ouvrage⁶⁴⁹. De même, l’entrepreneur et le prestataire de services doivent prendre toutes les mesures nécessaires à la protection de l’ouvrage et à l’intérêt du client au cours de l’exécution du contrat. Cela dit, ils doivent s’assurer de la surveillance et de la sécurité des lieux, afin de prévenir, notamment, le vol⁶⁵⁰.

364. D’ailleurs, l’intérêt du client ne sera pas servi en cas de fausses représentations⁶⁵¹ ou de manquement à l’obligation de renseignement. C’est pourquoi l’entrepreneur ou le prestataire de services doit lui communiquer toute information susceptible de l’intéresser en rapport avec l’ouvrage à réaliser ou des prestations de services à fournir⁶⁵². Ainsi, en faisant le suivi des divers dossiers relatifs à l’ouvrage, le professionnel doit informer le client de toute évolution ou tout développement qui se produit sur le chantier⁶⁵³, notamment de tous les coûts supplémentaires engendrés par l’exécution de travaux additionnels⁶⁵⁴.

365. L’obligation d’agir au mieux des intérêts du client doit être omniprésente dès le début de la relation entre l’entrepreneur ou le prestataire de services et son client. Cet intérêt implique nécessairement que le contrat soit rédigé dans la langue du client⁶⁵⁵. De même, toute

[Page 144]

communication des informations relatives à l’ouvrage doit être faite en des termes clairs et précis, de sorte que leur compréhension par le client soit assurée.

366. Notons que l’entrepreneur ou le prestataire de services, qui se voit aussi attribuer un mandat accessoire à un contrat d’entreprise ou de prestations de services, est également tenu d’agir au mieux des intérêts du client (art. 2138 C.c.Q.).

367. L’obligation de l’entrepreneur ou du prestataire de services d’agir au mieux des intérêts de son client peut être une obligation de faire ou de ne pas faire. Il s’agit d’une obligation qui revêt souvent la forme d’une obligation positive qui oblige son débiteur à agir avec prudence et diligence pour protéger l’intérêt de son client. Elle peut aussi, dans certains cas, être une obligation négative de sorte que son débiteur sera tenu de s’abstenir de poser un geste ou d’accomplir un acte pouvant nuire à son client. Ainsi, le professionnel qui reçoit le mandat de représenter un client dans l’accomplissement d’une affaire ne doit pas communiquer des informations qui ne sont pas dans l’intérêt de son client et qui ne sont pas requises pour se conformer à son obligation de bonne foi. Toute violation de cette obligation pourra être sanctionnée selon la gravité du préjudice qui en résulte soit par la résiliation du contrat, soit par une réduction des honoraires dus au professionnel.

D. L’obligation d’agir conformément aux usages et aux règles de l’art

368. L’ouvrage réalisé ou le service fourni doit aussi, selon sa nature, répondre aux usages et aux règles de l’art. Cette précision de l’article 2100 C.c.Q. rend inutile d’y référer contractuellement. Les principes entourant le respect des règles de l’art ont été élaborés par la jurisprudence sous le Code civil du Bas-Canada et demeurent d’actualité sous le Code civil du Québec⁶⁵⁶. L’obligation de respecter les usages et les règles de l’art revêt un caractère d’ordre public et s’impose même lorsque le contrat ne le mentionne pas⁶⁵⁷.

369. La responsabilité des professionnels est une composante de la responsabilité civile. Cependant, le critère de la personne raisonnable du droit commun ne suffit pas à établir une norme de diligence dans le

[Page 145]

domaine des contrats d’entreprise et de prestation de services. Ainsi, les actes de l’entrepreneur et du prestataire de services doivent non seulement répondre au critère de la personne raisonnable, mais aussi respecter les usages et les règles de leur art (art. 1434 C.c.Q.)⁶⁵⁸. Ce principe s’applique également au sous-traitant qui doit agir dans les règles de l’art⁶⁵⁹ et, par analogie, refuser d’agir autrement, même à la demande de l’entrepreneur⁶⁶⁰.

370. Il convient de distinguer les usages des règles de l’art, bien que l’entrepreneur et le prestataire de services soient tenus de se conformer à l’ensemble de ces règles lors de l’exécution de leurs obligations. Les règles de l’art s’appliquent à tous les corps de métier (art. 2101 C.c.Q.) et à toutes les étapes de la construction⁶⁶¹. Elles sont constituées de l’ensemble des techniques et pratiques de construction approuvées⁶⁶² et portent sur la méthode de travail, l’emploi des matériaux et leur assemblage⁶⁶³.

371. On trouve souvent des règles de pratique dans les guides d’instructions des fabricants, des normes élaborées par différents organismes, sans qu’aucune de ces sources ne soit obligatoire en soi ni ne lie les tribunaux⁶⁶⁴. Par contre, l’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus de respecter les lois et les règlements applicables à leur profession ou métier⁶⁶⁵. Notons cependant qu’une faute déontologique commise par le

[Page 146]

professionnel n’équivaut pas toujours ni dans tous les cas à une faute civile pouvant engager sa responsabilité conformément à l’article 2100 C.c.Q.⁶⁶⁶.

372. Il est important de souligner que la responsabilité de l’entrepreneur ne peut être retenue si l’ouvrage réalisé répond aux normes reconnues et appliquées dans ce domaine d’industrie et aux stipulations du contrat. Le fait que l’entrepreneur n’a pas pu obtenir la certification de conformité et la délivrer au client conformément à la pratique et l’usage dans l’industrie en question ne doit pas avoir de conséquences pouvant systématiquement engager sa responsabilité⁶⁶⁷. En effet, l’absence de certification n’a pas d’effets sur l’exécution de l’obligation de résultat par l’entrepreneur si l’ouvrage répond aux normes et respecte les règles de l’art.

373. Les prestations portant sur des activités intellectuelles et comprenant des aléas sont en général des obligations de moyens. Tout professionnel doit donc se conformer lors de l’exécution de ses prestations aux règles de l’art de son métier et à celles reconnues et appliquées dans le domaine de l’industrie où il exerce ses activités. L’exécution de ces obligations de moyens doit donc répondre aux usages et aux règles de l’art, notamment lorsque l’obligation a pour objet de conserver, de surveiller, d’inspecter un bien et de former le personnel qui en est chargé. C’est aussi le cas lorsque l’obligation a pour objet d’installer un appareil⁶⁶⁸, de raccorder des tuyaux de plomberie⁶⁶⁹ ou de diagnostiquer et traiter un être humain⁶⁷⁰ ou un animal⁶⁷¹. À titre d’illustration, un dentiste qui n’a pas procédé rapidement à l’obturation d’une des dents de son patient qui avait fait l’objet d’un traitement de canal pratiqué par un endodontiste commet une faute civile qui engage sa responsabilité envers son client puisqu’il n’a pas respecté les règles de l’art⁶⁷² reconnues et appliquées dans le domaine de ses activités professionnelles.

[Page 147]

374. Il en est de même dans les cas où l’obligation vise le respect du secret professionnel⁶⁷³, l’atteinte de la compétence⁶⁷⁴ et le respect de la procédure convenue en matière de réclamation de coûts additionnels⁶⁷⁵. Le même critère s’applique dans le cas d’un professionnel chargé d’obtenir les cartes de zones inondables en tant qu’ingénieur⁶⁷⁶, dans le cas d’experts-conseils chargés de concevoir un site Internet et une base de données⁶⁷⁷ ou d’inspecter la présence d’indices de défauts cachés et d’en faire des recommandations⁶⁷⁸.

375. Enfin, il faut rappeler que tous les professionnels sont tenus de respecter les délais prévus au contrat ou établis dans un échéancier, selon le cas⁶⁷⁹. À défaut d’échéancier, l’exécution doit se faire suivant un délai raisonnable⁶⁸⁰. Notons que le client doit préalablement avoir mis l’entrepreneur ou le prestataire de services en demeure afin de pouvoir lui opposer une livraison tardive en lui reprochant son manque de diligence⁶⁸¹.

E. L’obligation de renseignement et de conseil

376. L’entrepreneur ou le prestataire de services a aussi l’obligation de se renseigner, ainsi que de renseigner et conseiller son client en

[Page 148]

faisant preuve de prudence et de diligence⁶⁸², de façon à ce qu’il puisse donner un consentement éclairé⁶⁸³. Cette obligation de renseigner et de conseil en est une de moyens⁶⁸⁴.

377. L’obligation de conseil et de prudence touche tout ce que l’entrepreneur ou le prestataire de services connaît ou devrait connaître. Son défaut de s’y conformer constitue une faute par omission⁶⁸⁵. Cette obligation tient compte de la pratique et des techniques reconnues à l’époque de l’exécution du travail⁶⁸⁶ et susceptibles d’assurer la conformité de l’ouvrage aux stipulations du contrat⁶⁸⁷ en prenant en considération les circonstances particulières de l’ouvrage et de la nature du service⁶⁸⁸ (art. 2099 C.c.Q.). La méconnaissance des règles de pratique et des nouvelles techniques est considérée comme une faute contractuelle⁶⁸⁹. Le professionnel chargé de réaliser un ouvrage de bonne qualité est donc obligé de se tenir à jour des nouvelles pratiques et techniques mises en application dans son métier⁶⁹⁰.

378. Dans certains cas, on peut recourir à d’autres critères permettant de vérifier si cette obligation a été respectée, tels que la nature déterminante de l’information, les connaissances du client⁶⁹¹ et

[Page 149]

l’impossibilité pour celui-ci de se renseigner⁶⁹². Ainsi, l’ingénieur qui agit à titre de prestataire de services pour le maître de l’ouvrage peut être dispensé de conseiller celui-ci quant aux moyens d’exécution que l’entrepreneur choisit étant donné que ce dernier a l’autonomie de le faire et le choix de ces moyens relève de sa compétence et de sa responsabilité⁶⁹³. Cependant, en tant que professionnel tenu à des obligations d’information et de conseil, il sera responsable advenant le cas où il découvre, en cours d’exécution de contrat, une anomalie due à la qualité inappropriée et inadéquate de la méthode ou du moyen d’exécution choisis par l’entrepreneur, mais il fait défaut d’en aviser le client et de lui fournir les conseils appropriés⁶⁹⁴. Il ne peut surtout échapper à cette responsabilité lorsqu’il assume la tâche de surveillance de l’exécution des travaux (art. 2118 C.c.Q.)⁶⁹⁵. Le critère applicable est celui d’un professionnel prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

379. Compte tenu de l’économie de l’article 2100 C.c.Q., plus particulièrement de l’obligation de l’entrepreneur et du prestataire de services d’agir au mieux des intérêts de leurs clients avec prudence et diligence, la question relative à la nature de l’obligation de conseil devient, dans certains cas, secondaire. L’entrepreneur ou le prestataire de services ne peut invoquer comme moyen de défense le fait qu’ils ont prodigué au client de bons conseils relativement à la nature des travaux à exécuter pour échapper à leur responsabilité, et ce, quelle que soit la nature de son obligation⁶⁹⁶.

F. L’intensité de l’obligation

380. Il arrive dans bien des cas que l’entrepreneur ou le prestataire de services soit tenu non seulement à une obligation de prudence et de diligence et au respect des usages et des règles de l’art⁶⁹⁷, mais aussi

[Page 150]

à une obligation de résultat eu égard à la situation, aux stipulations du contrat et à la nature de l’ouvrage exécuté ou des prestations fournies.

381. Il n’est pas nécessaire que la nature de l’obligation soit exprimée en termes spécifiques dans le contrat, car il suffit de constater à l’examen des stipulations contractuelles que l’entrepreneur ou le prestataire de services s’est engagé à fournir un résultat déterminé ou à atteindre un seuil de performance.

382. Ainsi, l’obligation assumée peut être plus intense que la simple obligation d’exécution avec prudence et diligence lorsqu’elle vise la réalisation d’un ouvrage fonctionnel et conforme aux descriptions contenues dans les documents ayant servi à la conclusion du contrat. Bien qu’une telle réalisation puisse dépendre des facteurs qui échappent au contrôle de l’entrepreneur ou du prestataire de services, la responsabilité de ce dernier sera engagée en cas de non-conformité et en l’absence d’une preuve d’un cas de force majeure ou bien de la faute d’un tiers ou du client lui-même. En effet, lorsqu’il s’agit d’une obligation de résultat, il ne faut pas confondre l’intensité de celle-ci et les moyens de défense que le débiteur peut invoquer pour faire écarter sa responsabilité pour le défaut de conformité. Ainsi, à défaut de faire, par une preuve prépondérante, la survenance d’un cas de force majeure ou d’une faute commise par le client ayant empêché l’exécution de son obligation et la réalisation d’un ouvrage conforme, le professionnel doit être tenu responsable pour cette absence du résultat.

383. Ce type d’obligation peut se trouver dans des contrats de construction conclus avec des professionnels spécialisés⁶⁹⁸, dans des contrats portant sur la fabrication d’un ouvrage très spécifique⁶⁹⁹ ou sur la fourniture de certains services⁷⁰⁰. La pratique révèle que dans ce type de contrat, le résultat à atteindre doit ainsi être précis et déterminé⁷⁰¹. Les contrats portant sur un ouvrage matériel contiennent souvent une obligation de résultat ayant pour objet la réparation ou la construction d’un bien meuble ou immeuble. À l’inverse, la complexité de l’ouvrage, le fait que l’entrepreneur n’ait aucun contrôle sur la provenance des pièces à assembler et le fait qu’il soit nécessaire d’effectuer des essais avant de

[Page 151]

remettre l’ouvrage au client permettent de définir l’obligation comme en étant une de moyens⁷⁰².

384. Pour que l’entrepreneur ou le prestataire de services puisse se dégager de sa responsabilité quant à la qualité de l’ouvrage, il doit obtenir par écrit une libération du client indiquant expressément les risques à encourir par ce dernier et que c’est en toute connaissance de cause qu’il a insisté pour que les travaux soient ainsi exécutés malgré les recommandations soumises. Ce document doit indiquer expressément l’intention du client de dégager l’entrepreneur ou le prestataire de services de toute responsabilité quant au mauvais résultat qui serait obtenu en utilisant les méthodes et moyens faisant l’objet de l’avertissement. Il importe de noter qu’une telle libération peut être déclarée nulle et sans effet par le tribunal lorsque ce risque porte sur la solidité de l’ouvrage alors que ce risque compromet la sécurité du public et non pas seulement, l’intérêt privé du client⁷⁰³.

385. En général, les professionnels assument une obligation de moyens dans l’exécution de leurs prestations à moins que le prestataire de services ne s’engage dans son contrat à fournir un résultat lors de l’exécution de son obligation. Il n’est pas nécessaire que cet engagement soit exprimé en des termes spécifiques, mais il suffit qu’à la lecture de la stipulation relative à l’obligation de constater l’intensité de celle-ci et l’étendue de l’engagement pris par le professionnel quant à la fourniture d’un résultat.

386. En l’absence, dans le contrat, d’une stipulation indiquant que l’obligation assumée est une obligation de résultat, les tribunaux ont déjà reconnu l’existence d’une telle obligation à la charge des professionnels, notamment dans les cas suivants : le respect des délais de prescription par l’avocat⁷⁰⁴, la production par le comptable pour le compte de son client d’une demande de crédit d’impôt dans le délai prescrit⁷⁰⁵, la fabrication de

[Page 152]

produits alimentaires destinés à la consommation humaine⁷⁰⁶, la prise de mesures de sécurité, les prestations de services de nettoyage de meubles⁷⁰⁷ ou de nettoyage de vêtements⁷⁰⁸ ou de tissus⁷⁰⁹, la sélection des personnes correspondant aux critères du client d’une agence de rencontre⁷¹⁰, le raccordement d’une laveuse au système d’entrée d’eau⁷¹¹, l’identification d’un problème et la réparation d’un véhicule par un garagiste⁷¹² et l’installation par ce dernier d’objets demandés par le client⁷¹³, l’installation d’un système de chauffage au gaz⁷¹⁴, le déneigement⁷¹⁵, la réfection d’une toiture par un couvreur⁷¹⁶, la conformité des travaux de rénovation, dans les délais impartis, par rapport aux exigences du client par le designer d’intérieur⁷¹⁷, la conception et l’installation d’un logiciel afin de le rendre fonctionnel⁷¹⁸, la livraison des biens dans le même état que celui où ils se trouvaient lors de leur prise en charge par un transporteur dans le cas de prestation de déménagement⁷¹⁹ ou de tout autre

[Page 153]

contrat de transport d’un bien⁷²⁰, la préparation d’un rapport d’expertise, le contrôle de qualité⁷²¹, ainsi que l’obligation de livrer un bien spécifique à rendement précis ou toute autre tâche ayant pour objet un bien défini⁷²².

G. Les obligations implicites

387. Les notions de prudence et de diligence réfèrent aux obligations légales et implicites des contrats et régissent ces obligations depuis la formation du contrat jusqu’à leur extinction. En l’absence de contrat écrit, l’obligation de prudence et de diligence est renforcée⁷²³. Parmi les obligations implicites du contrat (art. 1434 C.c.Q.)⁷²⁴, on peut citer l’obligation de bonne foi (art. 6, 7 et 1375 C.c.Q.)⁷²⁵. Conséquemment, l’entrepreneur ou le prestataire de services doit agir avec loyauté envers son client⁷²⁶, sous peine de se voir réclamer des dommages-intérêts⁷²⁷, l’informer⁷²⁸ de façon régulière de tout développement dans l’exécution du contrat, lui fournir les conseils appropriés⁷²⁹, et se renseigner

[Page 154]

constamment tout en lui offrant une collaboration étroite pour atteindre les objectifs communs visés par le contrat⁷³⁰. La bonne foi étant présumée (art. 2805 C.c.Q.), le client qui invoque un manquement de la part de l’entrepreneur ou du prestataire de services à l’une de ces obligations doit en faire la preuve, par la balance des probabilités (art. 2803, 2804 C.c.Q.)⁷³¹.

388. L’entrepreneur est tenu d’être de bonne foi et d’agir avec prudence dans l’exécution de ses obligations. Ainsi, en l’absence d’une stipulation dans le contrat, relative au délai d’exécution, l’entrepreneur est tenu d’exécuter l’ouvrage qui lui a été confié dans un délai raisonnable⁷³². Rappelons néanmoins que l’obligation de bonne foi doit être remplie par les deux parties de manière réciproque. Le client doit lui aussi agir avec loyauté envers l’entrepreneur et le prestataire de services. Il ne peut lui faire de fausses représentations ou de faire croire à de fausses attentes, car autrement il engage sa responsabilité. Il en est ainsi, lorsqu’il sous-entend à l’entrepreneur qu’il accepte l’exécution de travaux additionnels non prévus dans le contrat moyennant le paiement d’un prix supplémentaire, mais que plus tard il se comporte différemment en niant à son contractant tout droit à ce prix⁷³³.

H. La preuve requise pour la responsabilité

1) En cas d’une obligation de moyens

389. Dans le cas d’obligation de moyens, le client se croyant lésé doit prouver, par balance des probabilités (art. 2803 et 2804 C.c.Q.), une faute de l’entrepreneur ou du prestataire de services en plus de son préjudice et du lien de causalité. Il doit démontrer que l’inexécution de l’obligation de l’entrepreneur ou du prestataire de services, les vices ou malfaçons affectant l’ouvrage sont dus au fait que ces derniers n’ont pas pris tous les moyens raisonnables pour parvenir à l’objet de leur prestation. Il est possible de recourir à une présomption de faute toutes les

[Page 155]

fois où, dans le cours normal des choses, un événement ne devait pas se produire en l’absence de négligence, mais survient tout de même et cause préjudice au client (art. 2849 C.c.Q.)⁷³⁴.

390. Lors de l’évaluation des pratiques de l’entrepreneur et du prestataire de services, il faut tenir compte des intérêts en jeu. Afin de protéger à la fois les intérêts des différents ordres professionnels et ceux du public, certains champs de pratique ont parfois élaboré des tests permettant de vérifier s’il y a eu faute et préjudice ou non⁷³⁵.

391. L’entrepreneur ou le prestataire de services tenu à une obligation de moyens peut s’exonérer en prouvant que l’inexécution ou la mauvaise exécution est due à une cause étrangère, à la faute du client (l’immixtion par exemple), à la force majeure⁷³⁶ ou à une absence de faute⁷³⁷.

2) En cas d’une obligation de résultat

392. Le débiteur d’une obligation de résultat est tenu non seulement d’accomplir un travail ou de fournir une prestation de services, mais aussi de fournir un résultat précis. L’absence de ce résultat fait présumer la faute de l’entrepreneur ou du prestataire de services. Pour engager la responsabilité de ces derniers, le client n’a pas à faire la preuve d’une faute⁷³⁸. Il lui suffit de démontrer le défaut au résultat convenu. Dans certains cas exceptionnels, des dommages-intérêts punitifs sont possibles en présence d’une faute caractérisée comme étant de mauvaise foi⁷³⁹.

393. Contrairement au débiteur d’une obligation de moyens, l’entrepreneur ou le prestataire de services tenu à une obligation de résultat ne peut s’exonérer en prétendant avoir pris toutes les précautions

[Page 156]

raisonnables. Seul l’événement qui remplit les conditions requises par l’article 1470 C.c.Q. est exonératoire de responsabilité⁷⁴⁰. D’ailleurs, dans le cas d’une obligation de résultat, l’alinéa 2 de l’article 2100 C.c.Q. prévoit expressément que seule la force majeure peut être une cause d’exonération de responsabilité⁷⁴¹. Notons aussi qu’afin de pouvoir s’exonérer par la preuve d’un cas de force majeure, l’entrepreneur ou le prestataire de services ne doit pas s’être engagé à exécuter une obligation de garantie ou avoir commis une faute contributive ayant aggravé le dommage causé par la force majeure (art. 1470 et 1693 C.c.Q.)⁷⁴².

394. Il existe également certains facteurs pouvant exonérer l’entrepreneur ou le prestataire de services de sa responsabilité advenant l’absence de résultat ou un mauvais résultat⁷⁴³. Ainsi, il peut s’exonérer en démontrant l’impossibilité de réaliser l’ouvrage, en raison, par exemple, de l’objet incertain et indéterminé du contrat⁷⁴⁴. Il s’exonère, aussi, par la renonciation expresse du client à ce résultat⁷⁴⁵. Il peut, exceptionnellement, invoquer l’immixtion du client dans l’exécution du contrat⁷⁴⁶. En général, la faute du client sert de cause d’exonération⁷⁴⁷, ainsi que la faute

[Page 157]

d’un tiers répondant aux caractéristiques de la force majeure⁷⁴⁸. Notons cependant que le tiers ayant commis l’acte fautif ne doit pas être un sous-traitant de l’entrepreneur ou du prestataire de services (art. 2101 C.c.Q.). Ces derniers peuvent également s’exonérer lorsque l’absence du résultat est due au choix des moyens d’exécution par le client, s’ils prouvent qu’ils ont donné à ce dernier un avis dénonçant ce choix comme étant non conforme aux règles de l’art⁷⁴⁹ et l’ont avisé du risque qui en découle.

395. Enfin, en cas d’exonération de responsabilité de l’entrepreneur ou du prestataire de services en raison d’un cas de force majeure, il ne saurait être question d’exiger l’exécution de l’obligation corrélative du client, soit le paiement du prix convenu, à moins que ce dernier bénéficie d’une partie des travaux exécutés (art. 1694 C.c.Q.)⁷⁵⁰.

396. Soulignons ici que lorsque l’entrepreneur ou le prestataire de services fait défaut de remplir une obligation constituant une norme élémentaire de prudence, soit une norme qui a pour but d’éviter un type de dommages ou de préjudices particulier, ce dernier pourrait être assujetti à l’application de la présomption reconnue par la Cour suprême dans l’arrêt Morin c. Blais⁷⁵¹. La Cour suprême a reconnu dans cet arrêt que le non-respect d’une norme élémentaire de prudence constitue une faute civile. Lorsqu’un accident suit immédiatement la perpétration de la faute par l’entrepreneur ou le prestataire de services, alors que cet accident aurait pu être évité n’eût été la violation de la norme élémentaire de prudence, il ne sera pas nécessaire pour le client de mettre en preuve l’existence d’un lien de causalité entre le préjudice subi et la faute civile de l’entrepreneur ou du prestataire de services afin de faire retenir la responsabilité de ce dernier par la Cour.

[Page 158]

397. Il importe de noter que la Cour suprême dans ce même arrêt a laissé la porte ouverte pour l’entrepreneur ou le prestataire de services afin qu’il puisse tenter de repousser cette présomption en faisant la preuve qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la violation de la norme élémentaire de prudence et le préjudice subi par le client en démontrant que c’est l’accident survenu qui est la cause directe de ce préjudice et qu’un tel accident n’est pas imputable à son fait personnel et qu’il n’est pas non plus le résultat de la violation de la norme de prudence. En d’autres termes, la présomption établie par la Cour suprême a pour effet d’alléger le fardeau de preuve du client compte tenu du fait qu’il n’a ni la connaissance ni l’expérience ou l’expertise dont dispose l’entrepreneur ou le prestataire de services.

398. Il s’agit d’une présomption simple qui met à la charge de l’entrepreneur ou du prestataire de services, le fardeau de démontrer la cause exacte du préjudice subi alors que le client peut avoir de la difficulté à établir le lien de causalité entre le préjudice qu’il a subi et l’événement en raison de la situation dans laquelle il a été mis par l’entrepreneur ou le prestataire de services suite à la violation de la norme élémentaire de prudence lors de l’exécution du contrat.

3. Applications particulières

A. L’entrepreneur général

1) Nature et étendue des obligations de l’entrepreneur

399. Le contrat conclu entre l’entrepreneur général et son client est un contrat d’entreprise⁷⁵² qui lui impose selon l’article 2100 C.c.Q. l’obligation d’agir dans le meilleur intérêt de ce dernier avec prudence et diligence. Les prestations doivent être exécutées conformément aux stipulations contenues dans le contrat et dans les plans et devis ainsi qu’aux usages et aux règles de l’art, notamment celles prévues dans le Code national du bâtiment et celles imposées par la Régie du bâtiment. L’entrepreneur doit ainsi détenir une licence d’entrepreneur émise par la Régie du bâtiment.

400. L’entrepreneur en tant qu’expert en construction est tenu de livrer un ouvrage conforme aux plans et devis faisant partie du contrat, aux lois et règlements pertinents⁷⁵³, aux usages et aux règles

[Page 159]

de l’art reconnus par sa profession⁷⁵⁴, dans les mêmes circonstances⁷⁵⁵. Bien qu’il soit tenu de s’assurer de la solidité de l’ouvrage, il n’est pas astreint à vérifier tous les plans et devis, obligation qui incombe plutôt aux architectes et aux ingénieurs choisis par le client⁷⁵⁶. Il doit cependant informer le client de toute anomalie ou non-conformité découverte et l’aviser des conséquences qui en découlent afin de procéder aux corrections nécessaires.

401. Tout entrepreneur spécialisé se trouve devant la même responsabilité quant à la réalisation de ses obligations. Il est généralement tenu à une obligation de résultat⁷⁵⁷, à moins de stipulations contraires ou à moins qu’il ne se soit engagé qu’aux fins d’assistance technique. Dans ce cas, il n’est tenu qu’à une obligation de moyens. En principe, lorsque l’entrepreneur se charge de faire des travaux de réparation, il pourrait être tenu à une obligation de moyens⁷⁵⁸.

402. Il importe de noter que lorsque l’entrepreneur spécialisé est tenu à une obligation de résultat, il ne peut se défendre en prétendant avoir pris tous les moyens nécessaires pour réaliser ses travaux et arriver au résultat escompté. Ainsi, l’exécution défectueuse doit être considérée comme équivalant à une inexécution totale lorsque le client ne

[Page 160]

peut en tirer aucun avantage⁷⁵⁹. Il s’ensuit que le client est en droit de s’attendre à ce que l’entrepreneur arrive au résultat escompté, et ce, à moins de circonstances particulières pouvant être considérées comme une cause d’exonération de responsabilité au sens de l’article 2119 C.c.Q. et dont le fardeau de preuve incombe à l’entrepreneur. Dans cette même optique, il ne pourrait pas se dégager de sa responsabilité en invoquant que chaque appel de service constitue une opération distincte dont la qualité doit être évaluée séparément⁷⁶⁰.

a) Obligation de se conformer aux usages et aux règles de l’art

403. La jurisprudence et la doctrine ont reconnu que l’entrepreneur est tenu à une obligation de résultat en ce qui a trait à la qualité de l’ouvrage et à sa conformité aux règles de l’art⁷⁶¹. L’entrepreneur est considéré comme étant un expert du domaine spécifique de la construction dans lequel il pratique⁷⁶².

404. Le respect des usages et des pratiques courantes s’impose non seulement à l’entrepreneur général, mais aussi à tout entrepreneur spécialisé dans une industrie déterminée, qu’il soit un sous-traitant ou un contractant du client. Ainsi, même en l’absence dans les plans et devis, ou, dans le contrat, de stipulations contenant une description précise des travaux à exécuter, le sous-entrepreneur est tenu à l’exécution de ces travaux en conformité avec les normes reconnues et appliquées dans l’industrie en question⁷⁶³.

405. L’absence de plans et devis et de spécifications qu’on trouve aussi dans les cahiers des charges permet, dans certains cas, à l’entrepreneur ou au sous-traitant d’employer un nouveau procédé de fabrication plutôt que la méthode conventionnelle, à condition que la même qualité de l’ouvrage soit assurée, ou encore, une qualité supérieure⁷⁶⁴. Il importe cependant de souligner que l’entrepreneur ou le

[Page 161]

sous-entrepreneur est obligé d’employer une méthode reconnue et qui respecte les règles de l’article⁷⁶⁵.

406. L’entrepreneur a en général l’obligation de se conformer à son engagement ce qui signifie un devoir constant de vérifier son étendue. Il doit également prévoir les modalités de la réalisation de l’ouvrage, évaluer les problèmes qui pourraient survenir et en informer son client⁷⁶⁶.

407. En tant que professionnel, il doit respecter les règles de l’art qui représentent l’ensemble des techniques et des pratiques de construction approuvées et qui assurent l’exécution des travaux en toute conformité avec soin, prudence et diligence. Ces techniques doivent être conformes à la dernière évolution scientifique afin que la réalisation de l’ouvrage corresponde à sa destination finale⁷⁶⁷. Autrement dit, l’entrepreneur doit se servir de méthodes reconnues dans son domaine particulier d’expertise, tout en respectant les termes de son contrat⁷⁶⁸. Le Code national du bâtiment peut servir de référence quant aux techniques et aux pratiques acceptées et reconnues dans le domaine de la construction⁷⁶⁹.

408. En l’absence d’une description et de précisions dans le contrat ou dans les plans et devis portant sur la réalisation de l’ouvrage, l’entrepreneur doit exécuter les travaux avec prudence et diligence, en prenant bien soin de suivre les coutumes et usages connus dans l’industrie en question. Il n’est cependant pas tenu d’utiliser la meilleure méthode de réalisation de l’ouvrage si la sienne est connue et conforme aux règles de l’art⁷⁷⁰.

409. Par contre, l’entrepreneur engage sa responsabilité lorsqu’il accepte de faire des travaux de réparation selon une méthode ou un moyen moins coûteux, en sachant que cette méthode ou ces moyens ne sont pas

[Page 162]

conformes aux règles de l’art et que le résultat est insatisfaisant⁷⁷¹. Il ne peut échapper à sa responsabilité sous prétexte que le client avait accepté la méthode ou les moyens qu’il lui a proposés pour des raisons de prix ou afin d’économiser sur les coûts de l’exécution. Il est du devoir de l’entrepreneur non seulement de conseiller le client quant à la bonne méthode et aux moyens efficaces et adéquats à choisir pour obtenir le bon résultat, mais aussi de refuser de faire les travaux selon une méthode qui, il le sait ou devait le savoir à l’avance, donnera un mauvais résultat⁷⁷². En d’autres termes, l’entrepreneur ne peut s’exonérer de sa responsabilité pour la non-obtention d’un bon résultat en invoquant le fait que le client avait choisi la méthode ou les moyens d’exécution les moins coûteux.

410. L’entrepreneur étant expert en la matière doit avoir une bonne connaissance de l’étendue de son engagement préalablement à son exécution⁷⁷³. Pour ce faire, il doit évaluer les difficultés que pourrait engendrer l’exécution de l’ouvrage⁷⁷⁴ et ainsi informer le client de la possibilité de leur matérialisation et, par la suite, de leur survenance en cours d’exécution⁷⁷⁵. Il doit ainsi aviser son client du déroulement des travaux ou des coûts encourus au fur et à mesure de leur progression⁷⁷⁶, et ce, dans le meilleur intérêt de ce dernier. Cette obligation de renseigner couvre aussi les renseignements portant sur les difficultés encourues par l’entrepreneur ou ses sous-traitants lors de l’exécution des travaux⁷⁷⁷. L’entrepreneur a donc l’obligation de fournir à titre de spécialiste toutes les informations qui pourraient être utiles et

[Page 163]

nécessaires à la réalisation de l’ouvrage⁷⁷⁸. Cette obligation est limitée par le devoir de son client de fournir les informations et renseignements pertinents à l’exécution des travaux. Rappelons toutefois que c’est l’entrepreneur qui est l’expert en la matière et que le client, en raison de son inexpérience, peut ignorer si de telles informations sont pertinentes pour l’entrepreneur, obligeant celui-ci à se renseigner lui-même⁷⁷⁹.

411. L’entrepreneur est aussi le mieux placé pour vérifier la productivité, le nombre d’heures et d’employés qu’il faut pour réaliser un travail. Il est supposé connaître les règles et usages dans l’industrie de la construction et s’assurer qu’ils soient appliqués. De même, il doit choisir les moyens d’exécution de son contrat (art. 2099 C.c.Q.) et dans le cas de travaux de rénovation, vérifier la nécessité de correctifs ou d’inspections plus poussées⁷⁸⁰. Il doit également avertir le client d’un mauvais choix de matériaux mettant en péril la qualité et la solidité de l’ouvrage sans quoi il devra répondre des malfaçons (art. 2103 et 2104 C.c.Q.)⁷⁸¹.

b) Obligation de sécurité

412. L’entrepreneur général a aussi une obligation implicite de sécurité qui le contraint à agir avec la prudence nécessaire pour s’assurer que le milieu de travail soit sécuritaire⁷⁸². Son défaut de le faire engage sa responsabilité en cas d’accident⁷⁸³. Il importe cependant de préciser que l’entrepreneur n’est pas responsable de la sécurité des employés des sous-traitants lorsqu’il était du devoir de ces derniers de prendre des mesures préventives dans la section ou la partie de l’ouvrage confiée à chacun d’eux⁷⁸⁴. Cette obligation doit, en principe, être remplie par l’entrepreneur et son sous-traitant, avant même le début de

[Page 164]

l’exécution de son contrat et peut se matérialiser en une visite des lieux pour s’assurer de la sécurité de ceux-ci⁷⁸⁵. Conséquemment, cette prudence doit l’inciter à refuser un contrat l’engageant à une exécution périlleuse⁷⁸⁶. Rappelons que l’ouvrage réalisé et délivré au client devra rencontrer toutes les normes élémentaires de sécurité⁷⁸⁷. L’obligation de sécurité incombe également au sous-traitant de l’entrepreneur qui devra agir prudemment. Cette obligation de prudence doit être remplie dès la conclusion du contrat ainsi que pendant son exécution. Lorsque l’entrepreneur utilise des méthodes de travail qui comportent des risques inhérents ou des périls particuliers, il doit faire tout son possible pour prévenir tout dommage⁷⁸⁸. Cette obligation en est une de moyens⁷⁸⁹.

c) Obligation de loyauté et d’honnêteté

413. Les cocontractants se doivent d’adopter une conduite loyale et honnête, tant lors de la négociation et de la conclusion du contrat que lors de son exécution. Cette obligation incombe principalement à l’entrepreneur, qui doit s’abstenir de faire des déclarations pouvant induire le client en erreur quant à la nature et à la qualité des travaux à exécuter, ainsi qu’à leurs coûts. Les comportements et les déclarations qui visent à induire le client en erreur constituent un dol possédant, selon les circonstances, les caractéristiques d’une fraude civile. La partie qui prétend être victime d’un dol doit cependant démontrer que son erreur a été provoquée par l’intention de tromper de son cocontractant ou de son représentant, intention qui s’est concrétisée par des comportements et des déclarations ne pouvant être le résultat d’une simple négligence, mais plutôt d’une faute intentionnelle⁷⁹⁰. La simple négligence ne constitue pas un dol en l’absence d’une intention de tromper. Un entrepreneur qui fait croire au client qu’il possède une licence alors que

[Page 165]

ce n’est pas le cas peut justifier la nullité du contrat d’entreprise pour cause de dol⁷⁹¹. Il en va de même de celui qui contracte sans avoir l’intention d’effectuer réellement les travaux, et ce, dans le but de nuire au donneur d’ouvrage⁷⁹².

2) Responsabilité de l’entrepreneur

a) Notions générales et portée de la responsabilité de l’entrepreneur

414. Le rôle et la responsabilité de l’entrepreneur peuvent être restreints par les circonstances entourant chaque cas. Ainsi, lorsque l’entrepreneur est assisté ou représenté par des professionnels de haut niveau, qualifiés et nombreux, ses devoirs et responsabilités peuvent être atténués. Ces derniers ne disparaissent toutefois pas pour autant⁷⁹³.

415. Afin d’engager la responsabilité de son entrepreneur et d’obtenir réparation pour les dommages subis, le client devra mettre en preuve que ce dernier a manqué à l’une de ses obligations et qu’il existe un lien de causalité entre ce manquement et le préjudice qu’il a subi⁷⁹⁴. Ainsi, la responsabilité d’un entrepreneur peut être retenue si le client démontre que ce dernier a omis de conseiller quant à la nécessité de faire des travaux supplémentaires imprévus initialement, mais qui sont devenus nécessaires⁷⁹⁵ suite à la découverte d’un vice caché qui affecte l’immeuble faisant l’objet des travaux. C’est le cas aussi de l’entrepreneur qui n’a pas fait de visite préalable à l’exécution des travaux, alors que ces visites sont exigées par les règles de l’art qui lui imposent l’obligation d’agir avec prudence et diligence et ainsi de prendre toutes les mesures de précaution qui s’imposent⁷⁹⁶.

[Page 166]

b) Responsabilité en rapport avec les plans et devis

416. L’obligation de conformité de l’entrepreneur et du prestataire de services se limite aux plans et devis annexés au contrat et au respect des règles de l’art. Il ne saurait être question de lui imposer accessoirement ni l’obligation de refaire les calculs des ingénieurs ni celle de vérifier ou de garantir les plans et concepts élaborés par les architectes du client⁷⁹⁷. Rappelons que les architectes appelés à surveiller les travaux au chantier et à vérifier la qualité des matériaux sont tenus responsables de leurs plans et devis, qui doivent être conformes à la réglementation en vigueur⁷⁹⁸, ainsi que de leur choix de matériaux. Ils ne peuvent ainsi mettre en cause le respect des règles de l’art par l’entrepreneur qui s’est conformé à leurs plans et devis ainsi qu’à leurs directives⁷⁹⁹.

417. Dans le cas d’un contrat conclu selon les plans et devis déjà faits par les professionnels du client, l’entrepreneur peut cependant être tenu responsable pour des erreurs qui se trouvent dans les plans et devis dans la mesure où un entrepreneur compétent, prudent et diligent aurait pu les découvrir. Rappelons qu’il est du devoir de l’entrepreneur d’aviser le client de toute erreur pouvant être décelée, afin qu’elle soit corrigée en temps opportun et pour ainsi éviter un risque à l’avenir. Ainsi, lorsque l’entrepreneur se voit transmettre des informations erronées par le maître de l’ouvrage, la responsabilité de l’entrepreneur ne peut être limitée que s’il en avait avisé le client afin qu’il procède aux corrections nécessaires. C’est seulement dans le cas où il était difficile de détecter ou de corriger ces erreurs que l’entrepreneur ne serait pas tenu responsable pour les conséquences qui en découlent.

418. Il faut cependant noter que même si l’entrepreneur est tenu de vérifier les informations qui lui sont transmises par le donneur d’ouvrage, il ne lui revient pas de refaire en détail l’entièreté du travail fait par ce dernier ou par ses professionnels. Il faut rappeler que dans certains cas, l’obligation de renseignement du maître de l’ouvrage peut être intense et

[Page 167]

revêt une importance particulière lorsqu’il est expert dans le domaine concerné ou lorsque les documents ayant servi à la préparation du contrat ont été faits par des professionnels experts dans leur domaine⁸⁰⁰.

c) Responsabilité pour le retard dans l’exécution

419. Aux obligations qui incombent à l’entrepreneur s’ajoute celle relative au respect des délais établis pour l’exécution des travaux lors de la conclusion du contrat. Cette obligation représente une obligation de résultat circonscrite au premier alinéa de l’article 1590 C.c.Q., prévoyant le droit du créancier d’exiger du débiteur l’exécution de son obligation de façon entière, en conformité avec les stipulations contractuelles et les règles de l’art, et ce, sans retard. En l’absence d’une entente postérieure modifiant l’échéancier ou lui accordant un délai supplémentaire pour réaliser les travaux, l’entrepreneur engage sa responsabilité envers le client⁸⁰¹.

420. L’entrepreneur ne peut cependant être tenu responsable pour le non-respect de la date prévue dans les documents d’appel d’offres pour l’exécution des travaux lorsque cette date n’a pas fait l’objet d’une entente écrite entre les parties et en l’absence d’une preuve démontrant que celle-ci était un élément essentiel de la conclusion du contrat⁸⁰². Il appartient au client d’en faire la preuve. Même si le délai d’exécution est prévu dans l’entente, la responsabilité de l’entrepreneur pourra difficilement être retenue en l’absence d’une stipulation qui en fait un délai de rigueur ou qui précise que le respect de ce délai est une condition essentielle sans laquelle le client n’aurait pas donné son consentement au contrat.

421. Cette façon de régler la question du retard dans l’exécution des travaux peut être justifiée par l’absence d’une mise en demeure aux termes de laquelle le client l’avise qu’il n’a plus l’intention de lui accorder un délai supplémentaire et qu’il exige le respect du calendrier pour l’exécution des travaux. Cela dit, il sera difficile de conclure à la responsabilité de l’entrepreneur pour le non-respect de la date de la détermination des travaux lorsque celle-ci est prévue unilatéralement dans des documents préparés par le client.

[Page 168]

d) Causes d’exonération de responsabilité

422. Il faut souligner d’abord que l’entrepreneur ne peut invoquer la faute de son sous-traitant comme cause d’exonération de responsabilité. Au contraire, il sera tenu responsable envers le client du fait et des erreurs commises par ses sous-traitants, notamment quant à la qualité des travaux exécutés. L’entrepreneur général engagé à ce titre sera également tenu responsable de la qualité des travaux des sous-traitants choisis par le donneur d’ouvrage ainsi que des matériaux fournis par ce dernier, puisqu’il est de son devoir d’assurer la surveillance des travaux et de s’assurer de la qualité de ceux-ci⁸⁰³.

423. En effet, le fait que les travaux aient été exécutés par des sous-traitants ne constitue pas une extranéité exonératoire malgré l’absence de lien de subordination entre ces derniers et l’entrepreneur (art. 2099 et 2101 (C.c.Q.)⁸⁰⁴. De même, un prix peu élevé ne suffit pas à établir la renonciation du client à la conformité au contrat et à une prestation de qualité⁸⁰⁵. L’entrepreneur reste tenu à une obligation de conformité, bien qu’une perte puisse s’ensuivre pour lui à l’occasion de dépenses supplémentaires. Ceci est particulièrement vrai lorsqu’il consent au contrat en toute connaissance de cause quant aux difficultés⁸⁰⁶. Un défaut ou une imprécision quant aux plans et devis ne peut, non plus, servir de moyens d’exonération lorsque les usages et les règles de l’art ont été ignorés par l’entrepreneur⁸⁰⁷ ou lorsque ce défaut aurait pu être détecté par un entrepreneur compétent qui connaît les règles de l’art de son métier.

424. L’entrepreneur sur qui repose une obligation de résultat pour la conformité et la qualité de l’ouvrage ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en prouvant la survenance d’un cas de force majeure qui est la cause de l’absence de résultat. Rappelons que l’article 1470 C.c.Q. assimile à un cas de force majeure le fait du tiers et du créancier⁸⁰⁸. On entend par une force majeure un événement imprévisible, irrésistible et

[Page 169]

extérieur⁸⁰⁹, tel que l’inondation d’un terrain à la suite de fortes précipitations⁸¹⁰. Les vices de sol pourraient être considérés comme un cas de force majeure dépendamment des circonstances relatives au cas d’espèce. Si la vérification de la qualité du sol incombe à l’entrepreneur où certains problèmes relatifs à cette qualité étaient bien connus lors de la conclusion du contrat par ce dernier, le vice ou le problème rencontré en rapport avec le sol, en cours d’exécution de contrat, ne constitue pas une force majeure⁸¹¹. Par contre, si l’état du sol était inconnu et que l’entrepreneur ne pouvait pas vérifier sa qualité avant la conclusion du contrat, le vice de sol découvert en cours de réalisation de l’ouvrage pourra être considéré comme un vice caché dont la responsabilité appartient au client. Dans ce cas, l’entrepreneur pourra, non seulement, réclamer les coûts des travaux supplémentaires exécutés pour remédier au problème, mais il sera aussi libéré de toute responsabilité pour le retard dans l’exécution des travaux qui en résulte.

425. Lorsque le problème est dû aux matériaux ou aux méthodes d’exécution des travaux imposés par l’architecte ou l’ingénieur du client, l’entrepreneur peut invoquer ce fait à certaines conditions comme cause d’exonération de responsabilité.

426. L’entrepreneur est toutefois responsable de ses mauvais choix de moyens d’exécution et de matériaux. Il ne peut s’exonérer à moins qu’il démontre qu’il a respecté les usages et les règles de l’art⁸¹². En l’absence d’une telle preuve, sa responsabilité est présumée. Il s’agit cependant d’une simple présomption qui peut être repoussée en démontrant qu’il a été prudent et diligent, en se renseignant par exemple, auprès des fabricants et des ingénieurs avant de choisir ses moyens d’exécution⁸¹³. Cependant dans certains cas, l’entrepreneur peut invoquer avec succès la faute des architectes ou des ingénieurs engagés par le client comme cause d’exonération lorsque la preuve démontre qu’il a proposé de modifier le choix des matériaux effectué par ces derniers, mais que sa proposition a été refusée à la connaissance du client⁸¹⁴.

[Page 170]

427. Il importe de mentionner que la participation du client dans le choix des méthodes d’exécution, bien qu’elle puisse tendre à atténuer l’obligation de résultat de l’entrepreneur, n’influence en rien le caractère consensuel des contrats d’entreprise ou de services. Malgré le fait que cette participation puisse être justifiée dans certains cas, il demeure néanmoins qu’une participation injustifiée peut être répréhensible et constituer une cause potentielle d’exonération de responsabilité pour l’entrepreneur⁸¹⁵. Le tribunal peut, compte tenu des circonstances, prendre en considération la connaissance du client en la matière avant de conclure à l’exonération de l’entrepreneur ou au partage de responsabilité entre les parties⁸¹⁶.

e) Responsabilité de l’entrepreneur envers le tiers

428. Enfin, l’entrepreneur sera également responsable envers le tiers pour le préjudice qu’il lui cause lors de l’exécution des travaux⁸¹⁷. Il s’agit d’une obligation négative qui invite l’entrepreneur à s’abstenir de causer quelque préjudice que ce soit aux tiers, notamment les voisins de son client. Cette obligation est une obligation de résultat et non pas de moyens et l’entrepreneur ne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice subi en faisant la preuve qu’il a agi avec prudence et diligence lors de l’exécution des travaux. En effet, le tiers qui n’est pas lié par aucun contrat à l’entrepreneur doit être compensé par ce dernier pour les dommages matériels ayant été causés à ses biens. Le tribunal doit rejeter une défense fondée sur une conduite prudente et diligente de la part de ce dernier qui est tenu en vertu de l’article 1457 C.c.Q. a l’obligation de réparer le préjudice causé à autrui par son fait personnel.

429. L’obligation de ne pas causer préjudice à autrui ne peut être qu’exceptionnellement une obligation de moyens. C’est le cas de l’entrepreneur poursuivi en dommages-intérêts par un tiers pour les troubles et les inconvénients, notamment les bruits causés par les travaux qu’il exécute. En un tel cas, la défense d’avoir agi avec prudence et diligence peut être recevable dans la mesure où l’entrepreneur démontre aussi que les inconvénients et les troubles subis par le tiers ne dépassent pas les limites acceptables en matière de voisinage⁸¹⁸. Par contre, une telle défense doit

[Page 171]

être rejetée lorsque l’entrepreneur qui n’est pas lié à la victime par aucun contrat cause à cette dernière des dommages à ses biens⁸¹⁹.

430. Lorsque le tribunal conclut à l’existence d’une obligation de résultat pour l’entrepreneur envers son client et procède à la sanction de l’absence de résultat sur cette base, la tendance jurisprudentielle est à l’effet d’appliquer le même critère à une situation factuelle semblable et qui implique un tiers. Il est difficile d’appliquer un critère différent au motif que l’entrepreneur n’est tenu qu’à une obligation de moyens envers le tiers, soit l’obligation d’agir avec prudence et diligence. Lorsque la même faute commise par l’entrepreneur cause des dommages à son client et au tiers, il est inacceptable de concevoir que cette faute constitue à l’égard du client une violation d’une obligation de résultat, mais à l’égard du tiers, une violation d’une obligation de moyens justifiant ainsi la réception d’une défense fondée sur la conduite prudente et diligente de l’entrepreneur. L’absence d’un lien contractuel entre l’entrepreneur et le tiers ne peut transformer la même faute ayant causé des dommages à un contractant et à un tiers, en obligation de moyens à l’égard de ce dernier. À titre d’illustration, l’obligation de sécurité qui incombe à l’entrepreneur et à ses sous-traitants s’applique non seulement à l’égard du client, mais aussi à l’égard des tiers qui sont affectés par l’exécution du contrat⁸²⁰.

B. L’architecte et l’ingénieur

1) Portée et étendue des obligations de l’architecte ou de l’ingénieur

431. Le contrat qui intervient entre l’architecte ou l’ingénieur et son client est un contrat de service⁸²¹, et les obligations qui en découlent doivent être remplies en conformité avec les prescriptions des articles 2100 et suivants du Code civil du Québec et celles prévues soit au Code de déontologie des architectes, soit au Code de déontologie des ingénieurs.

432. L’architecte ou l’ingénieur se voit généralement confier la confection de plans et devis qui doivent être faits conformément aux règles de l’art qui régissent sa profession, soit les normes de conduite

[Page 172]

définies dans le Code de déontologie des architectes ou dans le Code de déontologie des ingénieurs, en plus de toutes les exigences règlementaires qui les sous-tendent⁸²².

433. L’architecte a ainsi l’obligation de vérifier que les plans et devis qu’il prépare sont conformes avec la réglementation municipale⁸²³ et de s’assurer de la qualité et de la faisabilité du projet⁸²⁴. La plupart de ces obligations peuvent être de résultat⁸²⁵. Dans un tel cas, le seul moyen pour l’architecte d’exonérer sa responsabilité est de prouver la force majeure⁸²⁶. Il en est de même quant à la responsabilité de l’ingénieur, notamment en ce qui a trait à la qualité et à la conformité des plans préparés par lui.

434. Les obligations peuvent cependant être de moyens lorsque l’architecte est tenu lors de leur exécution à agir avec prudence et diligence. Ainsi, les articles 22 et 23 du Code de déontologie des architectes prévoient que l’architecte doit faire preuve dans l’exercice de ses fonctions de disponibilité et de diligence raisonnable. Il doit fournir à son client en plus d’avis et des conseils, les explications nécessaires quant à l’appréhension et la compréhension de ces derniers. Il doit aussi agir en tout temps dans le meilleur intérêt de son client⁸²⁷. Ces obligations bien qu’elles visent la protection du client ne peuvent être que de moyens⁸²⁸.

435. Plus particulièrement, l’architecte ou l’ingénieur, à l’instar de tout autre professionnel, ne doit pas se limiter à une déclaration avisant son client qu’il n’est pas expert dans un domaine donné, mais il doit lui recommander de consulter un spécialiste en la matière en lui

[Page 173]

indiquant l’utilité et la nécessité de recourir aux services de cet expert⁸²⁹. Tout manquement à son devoir de conseil pourrait engager sa responsabilité pour le préjudice subi par le client et qui aurait pu être évité n’eut été ce défaut⁸³⁰.

436. Il est difficile toutefois d’établir de façon abstraite une liste des obligations pouvant être qualifiées de moyens ou de résultats. Pour déterminer la nature de l’obligation de l’architecte ou l’ingénieur, le tribunal peut se référer non seulement à l’enseignement jurisprudentiel et doctrinal en la matière, mais aussi faire l’analyse des stipulations prévues dans le contrat intervenu avec le client afin d’évaluer la portée et l’intensité des obligations assumées. Ainsi, les termes employés dans le contrat pour décrire les obligations à exécuter par l’architecte peuvent être un bon indice pour déterminer la nature de ces obligations.

437. Enfin, le tribunal saisi d’une action en responsabilité professionnelle de l’architecte ou de l’ingénieur doit, avant de déterminer la nature et la qualification de l’obligation de ce dernier, vérifier si le manquement reproché à une obligation ou à un devoir tombe sous le mandat de ce professionnel.

438. En d’autres mots, l’architecte ou l’ingénieur ne peut être tenu responsable envers le client pour un manquement à une obligation ou à un devoir qui ne lui incombe pas. Il appartient au client de prouver d’abord que le professionnel avait à sa charge une obligation qui n’a pas été remplie. Cela dit, il ne faut pas procéder à l’analyse de l’étendue d’une obligation que le professionnel n’a pas assumée. Ce n’est qu’une fois qu’il est établi en preuve que ce dernier avait assumé l’obligation en question ou que celle-ci découle implicitement de son contrat que le tribunal procédera en deuxième étape à l’évaluation de la nature de cette obligation pour déterminer s’il y a eu faute ou non, pouvant ainsi engager la responsabilité du professionnel⁸³¹.

a) Critères d’évaluation de la responsabilité de l’architecte ou de l’ingénieur

439. La responsabilité de l’architecte ou de l’ingénieur est régie par les règles applicables en matière de responsabilité contractuelle ainsi que les dispositions prévues aux articles 2100 et suiv. C.c.Q. Cette responsabilité sera déterminée selon les critères établis et à la lumière des faits déjà soumis en preuve. Rappelons que ces critères varient selon

[Page 174]

que l’on soit en présence d’une obligation de moyens ou de résultats. Dans le premier cas, le client qui cherche la responsabilité de l’architecte ou de l’ingénieur doit démontrer une faute commise par ce dernier dans l’exécution de ses obligations. Leur conduite doit être comparée à celle d’un architecte ou d’un ingénieur professionnel raisonnable placé dans les mêmes circonstances⁸³². À titre d’exemple, constitue une faute qui engage sa responsabilité le défaut de l’architecte ou de l’ingénieur de vérifier la compétence et l’expérience de l’entrepreneur avant de le recommander à son client alors qu’il est tenu à un devoir de conseil à son égard⁸³³.

440. Bien qu’en principe le manquement déontologique de l’architecte ou de l’ingénieur puisse constituer une faute⁸³⁴, certains manquements ne peuvent à eux seuls engager sa responsabilité⁸³⁵. Il ne suffit pas de faire la preuve d’un défaut quelconque afin d’engager leur responsabilité, lorsque ceux-ci en vertu de leur contrat ne sont pas tenus à une obligation relative à ce défaut reproché ou lorsque ce défaut échappe à leur contrôle ou est la conséquence du fait d’une personne qui n’est pas sous leur responsabilité. À titre d’illustration, lorsqu’on reproche à l’architecte d’avoir fait défaut de contrôler les coûts du chantier alors que cette question ne tombe pas dans le champ de ses obligations ou qu’il est difficile pour ce dernier d’en faire le contrôle compte tenu du nombre d’intervenants dans la réalisation de l’ouvrage⁸³⁶.

441. Enfin, il importe de souligner que l’architecte ou l’ingénieur qui assume non seulement l’obligation de préparer les plans et devis, mais la tâche de surveiller l’exécution des travaux par les intervenants en construction, peut aussi engager sa responsabilité avec ces derniers pour les vices qui affectent l’immeuble, tel que prévu à l’article 2118 C.c.Q. ou pour les malfaçons, comme le prévoit l’article 2120 C.c.Q.⁸³⁷.

C. Le fournisseur

442. Le fournisseur est celui qui procure les matériaux, les outils ou la main-d’œuvre nécessaires à l’exécution des travaux. Il peut

[Page 175]

s’engager à une obligation précise, comme construire, fabriquer une chose, la livrer, ou offrir un service spécifique. Il s’agit en général d’une obligation de résultat. Ainsi, l’absence de résultat totale ou partielle fait présumer la faute du fournisseur, qui peut engager sa responsabilité, à condition qu’il en résulte un dommage et qu’un lien de causalité soit établi entre la faute présumée et ce dommage. Afin de se dégager de sa responsabilité, il doit prouver que l’absence de résultat provient d’une cause qui n’est pas imputable à sa faute, mais à un cas de force majeure.

443. Par ailleurs, le fournisseur et le fabricant sont présumés connaître le vice, conformément aux articles 1729 et 2103 C.c.Q.⁸³⁸. Est considéré comme un fabricant le livreur de béton qui sera tenu non seulement aux mêmes obligations légales quant à la qualité du bien, mais qui doit aussi le délivrer selon les critères précisés dans les commandes. Si le bien n’offre pas les caractéristiques auxquelles l’entrepreneur pouvait s’attendre, la simple preuve de cette inexécution provoquera un renversement du fardeau de preuve, et à défaut de s’en décharger, le fournisseur de béton engagera sa responsabilité⁸³⁹.

D. Les juristes

444. Le rôle d’un professionnel dans le domaine juridique, comme le notaire ou l’avocat, se résume essentiellement à informer son client sur l’état du droit actuel, à le conseiller ou à l’aviser des options qui s’offrent à lui selon les circonstances. Autrement dit, le professionnel ne décide pas à la place de son client, mais il l’avise. Son devoir consiste à renseigner son client, à le conseiller avec compétence, à observer à son endroit une stricte loyauté et à maintenir confidentiels leurs échanges⁸⁴⁰. On n’exige pas du professionnel qu’il fournisse à son client le meilleur conseil ou un conseil sans faille, en autant qu’il résulte d’une analyse objective des faits en l’espèce et d’un diagnostic conforme à l’état du droit.

445. Lorsque l’avocat ou le notaire ne respecte pas ses obligations et que cela cause un préjudice à son client ou même à un tiers, ce professionnel peut voir sa responsabilité professionnelle engagée.

[Page 176]

1) L’avocat

a) Nature et étendue des obligations de l’avocat envers son client

i) Obligation de conseil

446. L’obligation de conseil consiste pour le professionnel à éclairer son client, ou la personne qui le consulte, sur la nature et les conséquences juridiques ou économiques des actes et conventions envisagés ainsi que, s’il y a lieu, sur les formalités requises pour en assurer la validité et l’efficacité.

447. L’obligation de conseil doit s’apprécier en fonction du degré de connaissance et de l’expérience du client⁸⁴¹. Une fois correctement renseigné et conseillé par l’avocat, le client prendra la décision qui lui convient et devra assumer les conséquences qui en découlent⁸⁴². Cependant, un avocat qui donnerait un conseil erroné, alors que la question qui lui était soumise était claire et ne faisait pas l’objet d’une controverse, commettrait une erreur de droit déraisonnable pouvant engager sa responsabilité⁸⁴³.

448. Le devoir de conseil varie en fonction des circonstances propres à chaque cas d’espèce. Ainsi, lorsque l’avocat affirme qu’il est un expert en la matière pour laquelle un client le consulte, l’étendue de son devoir de conseil sera plus grande. À l’inverse, lorsque l’avocat avise le client des limites de sa compétence dans le domaine en question et qu’il lui recommande de consulter un spécialiste, l’étendue de son devoir de conseil sera moins importante⁸⁴⁴.

449. Lorsque l’avocat recommande un professionnel à son client, il exécute une obligation de moyens et non de résultat. Il doit cependant faire preuve de prudence et de diligence lorsqu’il réfère un client à un spécialiste ou à un professionnel. L’avocat doit se baser sur une

[Page 177]

connaissance pertinente et raisonnable du professionnel en question, lui permettant d’être convaincu que ce professionnel peut remplir correctement le mandat qui lui sera donné par son client⁸⁴⁵. C’est en raison de la confiance du public envers les avocats que ceux-ci doivent s’abstenir de référer à la légère des clients ou des tiers à des professionnels ne pouvant rendre à ces derniers les services appropriés en l’espèce⁸⁴⁶.

450. D’ailleurs, lorsque l’avocat est spécialisé dans un domaine et qu’il réfère un professionnel de ce domaine à un client ou à un tiers, cela peut justifier que ces derniers n’aient pas cherché à se renseigner, en raison de la confiance légitime qu’ils avaient en l’avocat. En d’autres mots, lorsqu’un avocat réfère son client ou un tiers à un professionnel, l’avocat peut engager sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation de renseigner, et ce, même si le client ou le tiers n’a pas rempli sa propre obligation de se renseigner. En effet, c’est en raison de l’état de vulnérabilité du client ou du tiers dû au lien de confiance de ce dernier avec l’avocat que son manquement à son devoir de se renseigner peut être justifié dans ces circonstances⁸⁴⁷.

ii) Obligation de renseignement

451. L’obligation de renseignement impose au professionnel de fournir à son client des informations particulières en rapport avec son dossier, afin de lui permettre de prendre une décision ou d’accomplir un acte de façon éclairée⁸⁴⁸. L’étendue de cette obligation doit être évaluée et déterminée non seulement selon les règles applicables en matière d’obligations, mais aussi à la lumière des obligations imposées par le Code de déontologie des avocats, qui interdit notamment à l’avocat de faire de fausses représentations relatives à ses compétences⁸⁴⁹.

452. De même, lorsque l’avocat agit à titre de prestataire de services, l’article 2102 C.c.Q. l’oblige à renseigner adéquatement son client, car cet article lui impose d’agir au mieux des intérêts de son client.

453. L’avocat doit ainsi dévoiler toutes les informations dont il est au courant et qui sont susceptibles d’influencer les décisions de son client. À titre d’illustration, l’insolvabilité de l’autre partie est une information qui peut influencer la décision de son client d’intenter une poursuite ou non, ce qui fait de l’insolvabilité une information pertinente à

[Page 178]

communiquer à ce dernier⁸⁵⁰. De même, dans le cas où l’avocat est mandaté pour rédiger un contrat ou une entente pour deux personnes ayant des intérêts opposés, il est tenu de renseigner chacune d’elles sur les fausses représentations que l’une a faites à l’autre et dont il est au courant⁸⁵¹.

454. Enfin, lorsqu’un avocat recommande un professionnel à un client ou à un tiers, il est tenu de renseigner ce dernier sur le professionnel recommandé et plus précisément sur sa compétence ainsi que sur sa réputation en matière de loyauté et de conflit d’intérêts. Le manquement à ce devoir pourra engager sa responsabilité civile contractuelle envers son client ou extracontractuelle envers le tiers. Ainsi, si l’avocat réfère son client ou un tiers à un entrepreneur qui est poursuivi pour fraude en lien avec ses projets immobiliers, il doit lui révéler ces informations, sans quoi cela constitue un manque flagrant d’un avocat à son obligation de renseignement⁸⁵².

iii) Obligation de loyauté

455. L’avocat doit conserver son indépendance professionnelle et être vigilant lors de l’exécution de son mandat. Advenant le cas où un avocat manquerait à son obligation de loyauté et, par le fait même, se placerait en situation de conflit d’intérêts, le tribunal ne devrait en aucun cas et d’aucune façon cautionner ou entériner ce manquement⁸⁵³, puisque toute décision qui traite cette question de façon moins sérieuse risque d’ébranler la confiance du public envers le système judiciaire⁸⁵⁴.

456. Il faut cependant souligner que les tribunaux sont parfois réticents à conclure à la responsabilité d’un avocat envers les tiers puisqu’ils ne veulent pas les effrayer aux dépens de la défense des droits de leurs clients⁸⁵⁵. L’obligation de conseil de l’avocat ou du notaire ne se limite pas à un devoir d’agir avec prudence et diligence, mais exige aussi une conduite fondée sur l’honnêteté et la loyauté. L’avocat doit donc s’assurer qu’il n’y a pas de conflits avec ses intérêts personnels, ceux de ses proches ou ceux de ses autres clients⁸⁵⁶. L’avocat doit veiller à ne pas

[Page 179]

entrer dans une situation de conflit d’intérêts⁸⁵⁷ réel ou apparent, puisqu’il pourrait ainsi contrevenir à son devoir de loyauté envers son client. Il doit ainsi agir avec objectivité dans le but de favoriser l’intérêt de son client⁸⁵⁸.

b) Responsabilité civile et professionnelle de l’avocat

i) Obligation de moyens

457. Il importe de noter qu’une contravention à un devoir ou à une obligation prévu dans le Code de déontologie des avocats ou le Code civil du Québec ne constitue pas nécessairement une faute civile. Pour qu’elle soit considérée ainsi, il doit s’agir d’un devoir ou d’une obligation qui constitue une norme élémentaire de prudence⁸⁵⁹. L’avocat doit donc, lors de l’exécution de son mandat, se conduire comme le ferait un avocat prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances⁸⁶⁰.

458. Il est reconnu par la jurisprudence et la doctrine que l’avocat qui accepte le mandat de défendre son client dans un procès ne peut être tenu qu’à une obligation de moyens⁸⁶¹. Il jouit d’une relative liberté dans le

[Page 180]

choix de sa stratégie procédurale. Sa responsabilité à cet égard ne peut être retenue que dans le cas où il est apparu que sa démarche a pour effet de nuire aux droits de son client ou qu’il s’écarte du mandat qui lui est confié⁸⁶². Cela dit, une stratégie procédurale choisie en respect du mandat donné, clairement expliquée au client, puis approuvée par celui-ci ne peut servir de fondement pour engager la responsabilité de l’avocat, advenant le cas où le client se verrait insatisfait subséquemment de la voie procédurale choisie⁸⁶³. Cependant, comme tout professionnel conscient des limites de sa connaissance et de son expérience dans le domaine du mandat, l’avocat doit systématiquement orienter son client vers des experts afin que ce dernier soit bien protégé dans ses droits⁸⁶⁴.

ii) Obligation de résultat

459. L’obligation de l’avocat peut en être une de résultat dans certains cas, et c’est notamment le cas de l’obligation relative au respect des délais en vue de l’accomplissement de certains actes de procédure⁸⁶⁵. Notons à cet égard que selon la jurisprudence, l’erreur, l’incompétence ou la négligence par un avocat représentant une partie peut constituer, pour fins de l’application de l’article 177 C.p.c., une impossibilité d’agir pour le client. Cependant, lorsque la partie elle-même aura agi avec prudence et diligence et lorsqu’elle agit en ces qualités après la révélation du défaut majeur de la part de son

[Page 181]

avocat, la partie pourrait bénéficier d’une exception à la règle. Le tribunal pourrait libérer la partie de son défaut, mais ceci n’est pas un automatisme⁸⁶⁶.

iii) Gestes illégaux

460. L’avocat ne doit participer d’aucune manière à un acte illégal. Ainsi, il doit s’abstenir de conseiller une personne exerçant des activités illégales en lui permettant par ses conseils juridiques de contourner la loi ou d’y contrevenir tout en échappant aux conséquences qui en découlent. De même, il ne doit pas endosser un comportement prohibé ou le couvrir par la création de faux documents. La participation d’un professionnel à une activité illégale engage sa responsabilité personnelle pour le préjudice qu’il en résulte pour une tierce personne de bonne foi qui n’a pas eu connaissance de cette activité ni ne l’a endossée.

c) Nature et étendue des obligations de l’avocat envers le tiers

461. L’avocat doit concilier les obligations auxquelles il est tenu envers son client avec son devoir général en tant qu’officier de la justice. Ainsi, il ne peut chercher à protéger ou à faire valoir l’intérêt de son client en violation de la règle générale de bonne foi et du principe de la justice naturelle. Également, le devoir de renseignement existe, et ce, indépendamment de toute relation contractuelle⁸⁶⁷.

462. L’obligation de conseiller le tiers de retenir les services d’un autre professionnel dans la transaction envisagée s’impose à l’avocat, lorsqu’il se trouve dans une situation de conflit d’intérêts⁸⁶⁸. C’est le cas lorsqu’il ne peut conseiller à la fois son client et son partenaire (le tiers) en raison d’intérêts opposés et contradictoires.

463. Il importe toutefois de rappeler que devant une situation délicate, la transparence reste vraisemblablement la meilleure façon d’agir pour le professionnel, qui évite ainsi de voir sa responsabilité engagée⁸⁶⁹. Ainsi, lorsque l’avocat ayant préparé le contrat se trouve dans une situation de conflit d’intérêts face à la partie non représentée⁸⁷⁰, il doit agir

[Page 182]

avec transparence et mentionner à la partie non représentée qu’il ne peut protéger ses intérêts comme le ferait un conseiller juridique indépendant⁸⁷¹.

i) Devoir général

464. En règle générale, l’avocat n’a pas d’obligation positive envers la partie adverse, même non représentée. Il n’est donc pas tenu de prévenir celle-ci qu’une de ses décisions ou des clauses qu’il a rédigées avantagera grandement son client à ses dépens⁸⁷². Lorsque la partie non représentée pose des questions à l’avocat, il n’a pas à aller au-delà des questions posées, puisqu’il n’est pas tenu, généralement, à un devoir de conseil ou d’information envers celle-ci. Son devoir se limite à ne pas nuire à l’autre partie ni à surprendre sa bonne foi.

465. L’avocat ne doit cependant en aucun cas tenter d’influencer l’autre partie indûment, de l’induire en erreur ou de lui cacher de l’information. Il doit aussi s’abstenir de faire des déclarations qu’il sait fausses⁸⁷³. Il est également tenu à des devoirs de dignité, d’intégrité, de respect, de modération et de courtoisie envers les tiers⁸⁷⁴. Sa responsabilité extracontractuelle peut être retenue s’il agit avec négligence envers une personne à l’endroit de laquelle, dans les faits ou par sa conduite, il a contracté une obligation de prudence et de diligence⁸⁷⁵.

466. Il importe toutefois de noter que le rejet d’une action ne peut être systématiquement une cause qui justifie une poursuite en dommages-intérêts par la partie défenderesse contre l’avocat qui a institué l’action. Même lorsque l’action rejetée est qualifiée par le juge comme étant une demande abusive ou déraisonnable, une telle qualification ne fait pas, à elle seule, présumer une faute extracontractuelle commise par l’avocat à l’égard de la partie défenderesse. Rappelons que l’avocat dispose généralement d’une immunité relative lorsqu’on lui reproche d’avoir instauré un recours qui n’a pas été accueilli par le tribunal, puisqu’il est difficile pour un avocat de prédire comment se déroulera réellement sa preuve la journée même de l’audience. À titre d’illustration, l’avocat peut valablement croire avant l’audition qu’un des témoins

[Page 183]

principals de son client est crédible dans sa version des faits mais à la suite de son contreinterrogatoire, sa crédibilité peut être affectée de sorte que le juge rejette la preuve. C’est pour cette raison que les tribunaux accordent généralement une grande latitude à l’avocat d’une partie lors de l’évaluation d’une faute qu’on lui reproche. Ainsi, même en présence d’une faute, celle-ci doit être évidente et constituer la seule cause directe qui est à l’origine de l’institution d’un recours qui n’avait aucune chance de réussite. En d’autres termes, dans le cas du rejet par le tribunal d’une action, la responsabilité de l’avocat de la partie demanderesse pour faute extracontractuelle reprochée par la partie défenderesse ne peut être engagée que si le caractère abusif du recours est manifeste et que l’intention de l’avocat de nuire à cette dernière est clairement établie en preuve comme étant la raison ayant motivé l’instauration de ce recours⁸⁷⁶.

ii) Obligation de renseignement et de conseil

467. L’obligation de renseignement à laquelle l’avocat peut être tenu, dans certains cas, est une obligation intense se rapprochant d’une obligation de conseil. Ainsi, il peut être tenu de recommander au tiers de retenir les services de son propre professionnel afin de s’assurer que ses intérêts seront adéquatement protégés. En effet, dans le cas où l’une des parties n’est pas représentée, le devoir de conseil qui incombe à l’avocat ou au notaire peut, selon les circonstances, s’étendre à une mise en garde à cette partie afin de l’aviser et de la sensibiliser au fait qu’elle ne peut pas compter sur ses services et qu’il est de l’intérêt de cette partie de retenir les services de son propre conseiller. Notons toutefois que l’intensité de ce devoir varie, entre autres, selon le degré de connaissance que le tiers possède dans le domaine juridique ainsi que selon son degré de scolarité⁸⁷⁷.

468. Lorsqu’un lien de confiance s’instaure entre le client de l’avocat et son partenaire, de sorte que celui-ci croit sincèrement que l’avocat en tant que professionnel protège également ses intérêts, une obligation s’impose forcément à la charge de l’avocat qui consiste à informer le tiers qu’il ne protège pas ses intérêts. Afin d’éviter une telle responsabilité, il doit recommander au tiers de consulter un conseiller juridique indépendant qui pourra lui donner les conseils appropriés et ainsi protéger ses intérêts. Cependant, si le tiers décide de ne pas consulter un tel

[Page 184]

conseiller, l’avocat ne doit d’aucune façon laisser croire à ce dernier qu’il protège ses droits et ses intérêts. Il doit aussi, en cas de questions posées par le tiers, donner des réponses en toute objectivité et éviter de faire des fausses représentations ou de communiquer des informations erronées. D’ailleurs, une telle obligation naît lorsque l’avocat sait ou devait savoir que la tierce partie se fiait sur lui pour la protection de ses intérêts. C’est pourquoi il est de l’intérêt de l’avocat de refuser dès le départ toute rencontre avec le partenaire de son client et d’aviser son client de sa décision de se conformer à ses obligations envers lui, notamment, celle de loyauté, pour ainsi éviter toute situation de conflit.

469. Le professionnel prudent devrait ainsi prévenir, préférablement par écrit, la partie non représentée qu’il a le mandat de représenter l’autre partie, et qu’il ne pourra protéger les droits de cette personne avec la même vigilance que lui devrait son propre conseiller⁸⁷⁸. L’Association du Barreau canadien et celle de l’Ontario ont d’ailleurs codifié ces devoirs dans leurs codes de déontologie⁸⁷⁹. La Cour suprême a par la suite exprimé ce principe de mise en garde dicté par l’Association du Barreau canadien⁸⁸⁰.

470. Par contre, dans le cas où l’avocat décide de ne pas aviser le tiers qu’il est de son intérêt de se faire conseiller par un autre professionnel, l’obligation de se donner une conduite de bonne foi l’oblige à être transparent et à prendre toutes les mesures et les précautions disponibles pour permettre au tiers d’être bien renseigné quant à ses droits et obligations. Cette conduite doit surtout être adoptée par le professionnel lorsque le tiers décide de ne pas suivre ses recommandations de confier son dossier à son propre conseiller.

471. La règle de bonne foi impose donc au professionnel une obligation à double volet. Un volet négatif et un autre positif. Le volet négatif de cette obligation de bonne foi exige du professionnel de s’abstenir de donner l’impression, de laisser entendre ou faire croire au partenaire de son client qu’il prépare le document de façon objective, neutre et impartiale alors qu’en réalité, il agit uniquement pour son propre client et dans le seul intérêt de celui-ci. Même lorsque sa conduite est dépourvue de tout soupçon, dès qu’il constate que le tiers est sous l’impression que la préparation

[Page 185]

de l’entente ou du document se fait avec neutralité et dans l’intérêt des deux parties, il a l’obligation en tant que professionnel de faire la mise au point et d’aviser le tiers qu’il est le conseiller de l’autre partie et agit uniquement dans l’intérêt de cette autre partie. De plus, il doit l’aviser de la nécessité de trouver son propre conseiller. En d’autres termes, dès que le professionnel découvre que le tiers est sous la fausse impression qu’il peut se fier à lui pour protéger son intérêt dans la transaction envisagée, il a alors le devoir absolu de prendre l’initiative et de faire comprendre au tiers qu’il est le conseiller de l’autre partie et qu’il ne peut pas veiller à protéger l’intérêt des deux parties⁸⁸¹.

472. À titre d’illustration, lorsque l’avocat prépare un contrat conforme à une offre ou à une promesse intervenue entre son client et l’autre partie, il doit alors s’assurer que le contrat qu’il prépare est représentatif de l’intention des parties telle qu’exprimée dans l’offre ou la promesse. Advenant le cas où il entre en contact avec la partie non représentée, il sera tenu de l’aviser et de lui expliquer tout changement apporté aux clauses contenues dans l’offre ou la promesse. Il sera également tenu de renseigner non seulement son client, mais aussi l’autre partie de toute clause ajoutée au document précontractuel intervenu entre les parties⁸⁸².

2) Le notaire

a) Nature et étendue des obligations du notaire

473. Le notaire est tenu à des obligations dont l’étendue et la nature sont déterminées en fonction de la complexité du dossier à traiter⁸⁸³. Le notaire a généralement une obligation de moyens envers ses clients, devant être remplie avec diligence afin de leur procurer des services attentifs, prudents et compétents. Il est bien reconnu que le notaire doit agir selon les règles de l’art et les usages de sa profession.

[Page 186]

Les faits et les actes accomplis en rapport avec l’exécution de son contrat de service seront évalués en fonction du critère du professionnel raisonnablement prudent et diligent. Il s’agit d’un critère objectif adapté à la réalité notariale, notamment la présomption que le notaire connaît la loi.

i) Obligation de conseil

474. Le notaire doit, en tant que professionnel, agir avec prudence, diligence et de manière éclairée dans l’exécution de son mandat⁸⁸⁴. Pour ce faire, il doit s’assurer de connaître les faits essentiels au soutien de l’acte qu’il prépare⁸⁸⁵. Ainsi, dans le cas d’un contrat de vente, il doit connaître les motifs qui sont à la base même de l’entente que désirent conclure les parties. En agissant ainsi, il évite toute confusion concernant l’objet de la vente et la raison qui a motivé au moins l’acheteur à faire le contrat. En se renseignant, le notaire sera également en mesure d’attirer l’attention de ce dernier sur certaines données qui ne correspondent pas à celles qu’il a retenues lors des négociations avec son partenaire et ainsi d’éviter toute omission pouvant causer un préjudice à l’acheteur.

475. L’obligation de conseil du notaire⁸⁸⁶ ne s’arrête toutefois pas à bien renseigner les parties concernées, selon les informations qui lui ont été fournies par l’une ou l’autre de ces dernières. Au contraire, il doit également effectuer les recherches et les vérifications nécessaires concernant l’ordre du droit ou l’ordre des faits. Ainsi, il peut s’agir de consulter tous les actes mentionnés dans l’index aux immeubles afin de vérifier leur contenu et de voir si le droit de propriété ou le droit hypothécaire que son client se propose d’acquérir sera affecté d’une manière ou d’une autre par ces actes déjà existants. Il doit communiquer les résultats obtenus aux parties, afin d’éclairer celles-ci sur la nature et les conséquences juridiques ou économiques de l’acte qu’elles s’apprêtent à conclure. À défaut de le faire, il risque de voir sa responsabilité engagée⁸⁸⁷.

[Page 187]

476. Le notaire doit, avant la conclusion du contrat avec son client, informer celui-ci des conséquences possibles de procéder avec un mandat restreint ne comportant pas une vérification des titres⁸⁸⁸. Cette obligation ne se limite pas à un simple devoir de renseignement, mais consiste plutôt en un devoir de conseil. De même, le notaire qui procède à la vente d’un immeuble sans proposer au vendeur ni le conseiller sur la nécessité de faire et d’enregistrer un acte hypothécaire garantissant le paiement du solde du prix de vente commet un manquement à son devoir de conseil et un geste imprudent de la part d’un officier public⁸⁸⁹. Rappelons que le notaire est tenu à agir en toute objectivité et en toute impartialité envers les deux parties au contrat de vente sans égard à la partie qui lui a donné le mandat et qui est tenue de payer ses honoraires.

477. Dans le même ordre d’idées, le devoir de conseil qui incombe au notaire exige de sa part plus qu’une simple retranscription de données contenues dans un acte notarié antérieur, bien que ce dernier ait le même objet⁸⁹⁰. En effet, il est fort probable que cet acte notarié antérieur contienne des omissions quant à la description exacte de l’objet de la vente ou contienne des modalités différentes quant à la volonté des parties. En d’autres termes, le notaire ne peut remplir son devoir de conseil en se basant sur un acte préparé par un autre notaire. Au contraire, il est de son devoir de vérifier toutes les données nécessaires et pertinentes au conseil qu’il devra donner à son client dans le cadre de l’exécution de son mandat.

478. Il importe aussi de préciser que le devoir de conseil qui incombe au notaire mandaté par son client pour accomplir une transaction déterminée ne se limite pas à répondre aux questions qui lui sont soumises par ce dernier. Ainsi, même en l’absence de toute question, il doit fournir à son client, voire même aux deux parties, les explications requises et les conseils pertinents pour leur permettre de saisir et de comprendre la nature, les conditions, les droits et obligations découlant de l’acte qu’il a préparé⁸⁹¹.

[Page 188]

479. En somme, le devoir de conseil du notaire a pour objet une prestation qui consiste à éclairer les parties avant la signature de leur contrat sur la nature et l’étendue de leurs droits et obligations qui découlent de ce contrat. Le notaire peut être aussi tenu, selon les besoins respectifs de chacune des parties et à la lumière des circonstances particulières qui entourent la transaction envisagée, de clarifier les conséquences juridiques et économiques qui pourraient en résulter au cours de son exécution. Il doit même prendre soin de leur expliquer les moyens appropriés et les formalités requises pour protéger leurs droits qui découlent de leur convention et s’assurer qu’ils ont bien compris leur situation⁸⁹².

ii) Obligation de renseignement

480. Par ailleurs, en raison de son statut en tant que conseiller juridique, le notaire doit protéger les intérêts de son client et l’informer adéquatement lors de la conclusion de la transaction pour laquelle ce dernier lui a demandé assistance. Dans certains cas et compte tenu de la nature de la transaction, du risque et des conséquences qui en résultent pour le client, le notaire ne doit pas se contenter d’une simple communication ou divulgation des informations, mais il doit s’assurer que celles-ci ont été bien comprises par son client, afin que celui-ci soit en mesure de prendre la décision que justifie son intérêt. D’ailleurs, le notaire est tenu de remplir ses prestations conformément aux dispositions régissant le contrat de prestation de services, et, plus particulièrement, aux articles 2100 et 2102 C.c.Q., qui lui imposent l’obligation de renseigner adéquatement son client et d’agir au mieux de son intérêt. Dans son évaluation du défaut de renseigner, le tribunal peut prendre en considération l’âge du client, sa scolarité, les relations d’affaires antérieures qu’il a eues avec le notaire, et l’étendue de son mandat⁸⁹³. Le notaire doit donc connaître les circonstances relatives à chaque cas d’espèce afin de moduler son obligation de conseil.

481. Enfin, le notaire doit aussi se conformer aux obligations prévues dans la Loi sur le notariat et le Code de déontologie des notaires. Toutes ces dispositions législatives seront prises en considération lors

[Page 189]

de l’évaluation de la faute reprochée du notaire et lors de l’analyse de sa responsabilité contractuelle⁸⁹⁴.

iii) Obligation de vérifier la conformité des informations relatives à l’immeuble

482. Le notaire ne doit pas demander aux parties de signer un acte de vente avant qu’il entreprenne la vérification de la conformité des informations relatives à l’immeuble, notamment le titre de propriété et les droits et charges qui l’affectent. Autrement, il manque à son obligation de conseil et risque d’engager sa responsabilité pour toute charge ou irrégularité qui affecte l’immeuble⁸⁹⁵. Il doit informer les parties de la nature des actes auxquels elles donnent leur consentement et des conséquences juridiques et financières qui en découlent, et ce, peu importe qu’ils soient des actes authentiques ou sous seing privé⁸⁹⁶. Le notaire doit également conseiller son client sur la portée des titres de propriété affiliés à l’immeuble en cause et sur leur validité⁸⁹⁷.

483. La vérification du titre de propriété d’un immeuble est une obligation de moyens, à moins que le notaire assume une obligation spécifique rattachée à ses services. Cette obligation de moyens exige pour son exécution des recherches adéquates permettant de renseigner et de conseiller le client en fonction des résultats obtenus. Notons à cet effet qu’une recherche adéquate comprend non seulement la recherche de titre d’un terrain, mais également la recherche de titre d’une bâtisse pouvant y être érigée⁸⁹⁸. Elle comprend donc le devoir d’informer le client de la présence de tous risques raisonnablement prévisibles et qui pourraient affecter les titres et les droits inhérents à l’immeuble en question⁸⁹⁹.

484. Le notaire doit, lors de l’accomplissement d’une transaction de vente, adopter un comportement conforme à son devoir de diligence à l’égard de son client, de sorte qu’il doit vérifier les titres de propriété, ainsi que tout acte juridique publié au registre de l’immeuble, afin de se renseigner sur l’existence et l’étendue des droits dont bénéficie cet immeuble, ou des charges qui l’affectent. Son défaut d’agir avec prudence

[Page 190]

et diligence constitue une faute pouvant entraîner sa responsabilité pour les dommages causés à l’acheteur⁹⁰⁰.

485. Le notaire est tenu à l’obligation de vérification des titres, puisque la validité de ces titres est une condition essentielle à la réalisation des transactions immobilières. Le notaire doit donc remplir cette obligation avec diligence et ainsi donner les explications et les conseils qui s’imposent à son client avant la réalisation de la vente. Il s’agit d’une obligation qui découle du mandat reçu par le notaire sans égard à sa nature, qu’il soit spécifique ou général. Pour remplir son obligation de façon adéquate, le notaire doit faire des recherches sur les titres et vérifier les contrats reçus par les notaires impliqués dans les ventes antérieures de l’immeuble. Il ne peut ainsi se libérer de son obligation de vérification en présumant que le travail a été bien fait par ces notaires⁹⁰¹.

486. À titre d’illustration, le notaire qui omet de lire un acte publié il y a déjà plusieurs années et de vérifier son contenu adéquatement sera responsable envers l’acheteur pour les dommages subis alors que celui-ci avait fait l’acquisition d’un immeuble qui était censé être bénéficiaire d’une servitude particulière, mais dont on découvre plus tard qu’elle avait déjà pris fin antérieurement à la vente⁹⁰².

b) Nature et étendue des obligations du notaire envers le tiers

487. Le notaire doit agir en toute objectivité à l’égard de l’autre partie, qui n’est pas nécessairement la partie qui a retenu ses services. En effet, en tant qu’officier public, le notaire ne peut prétendre qu’il est tenu seulement à agir dans l’intérêt de son client. Au contraire, il a aussi une obligation de renseignement envers le contractant de son client qui doit être renseigné adéquatement sur le contenu du contrat qu’il a préparé et sur les conséquences économiques et financières qui en découlent, et ce, même en l’absence des questions posées par le contractant tiers. Cette obligation d’agir en toute impartialité est encore plus importante lorsqu’une partie contractante ne connaît pas les enjeux encourus par la transaction ou n’est pas en mesure de les connaître sans assistance⁹⁰³.

[Page 191]

488. Selon l’enseignement doctrinal⁹⁰⁴ et jurisprudentiel⁹⁰⁵, le notaire qui prépare un contrat doit s’assurer que cet acte soit représentatif des intentions des parties, telles qu’exprimées dans le document préparé et accepté par celles-ci (promesse de contracter, offre, etc.). Ainsi, lorsqu’un tiers accompagne son partenaire chez le notaire mandaté par celui-ci, ce notaire, en tant que professionnel et avec la confiance que le public peut légitimement avoir en lui, ne peut agir seulement dans l’intérêt de son client et ainsi préparer le contrat ou le document demandé sans tenir compte également de l’intérêt de la partie adverse (tiers). Au contraire, il est tenu à une obligation de renseignement envers ce tiers sur le contenu du document préparé, même lorsque cette préparation a eu lieu à la demande de son client.

489. Il est déjà reconnu par la jurisprudence et la doctrine que le notaire instrumentant doit conseiller toutes les parties à l’acte, même si une seule d’entre elles est sa cliente⁹⁰⁶. Ce devoir de conseil est forcément obligatoire lorsque l’autre partie n’est pas représentée par un conseiller juridique⁹⁰⁷ et devient crucial lorsque cette dernière est dans une situation de vulnérabilité⁹⁰⁸. Les tribunaux tiennent donc compte de l’expertise, de la personnalité et du soutien dont bénéficie la partie tierce pour évaluer la portée du devoir de conseil du notaire⁹⁰⁹.

490. Le notaire doit également agir avec impartialité et honnêteté en veillant à ce que l’acte reflète les volontés de toutes les parties⁹¹⁰. Il est tenu à une obligation positive envers celles-ci, qui consiste à fournir tous les renseignements pertinents et nécessaires à la compréhension du contrat et à la prise de décision quant à son acceptation, et ce, même si les parties ne l’ont pas questionné⁹¹¹. Il doit ainsi leur donner des

[Page 192]

explications sur la nature de l’acte, les conditions de celui-ci, son contenu, ses effets ainsi que les droits et obligations qui en découlent.

491. De surcroît, le notaire doit refuser d’instrumenter un acte lorsqu’il sait que cet acte contient des clauses abusives et inexactes. Il ne peut ainsi s’exonérer en invoquant le fait que l’autre partie a omis de consulter son propre conseiller juridique. De plus, en instrumentant l’acte, le notaire manque à son devoir de diligence en retenant des renseignements pertinents pour l’autre partie. A fortiori, il manque à son devoir en cas de fausses déclarations⁹¹². De même, le paragraphe 8 de l’article 56 du Code de déontologie des notaires⁹¹³ prohibe expressément au notaire l’instrumentation d’actes qu’il sait frauduleux.

E. Le comptable

1) Portée et étendue des obligations du comptable

492. Le comptable assume, en général, dans le cadre de l’exercice de ses activités professionnelles, des obligations de moyens devant être remplies avec prudence et diligence. Parmi ces obligations, on peut énumérer l’obligation de vérification des informations fournies par son client afin de remplir son mandat de façon adéquate et d’ainsi lui fournir un ouvrage en toute conformité avec la situation et avec la loi. Il doit également renseigner son client sur les différentes options qui lui sont offertes par les lois fiscales et les règlements qui régissent le métier de comptable. Cette obligation de renseignement peut devenir, dans certains cas, une obligation de conseil qui consiste à aider le client non seulement dans sa prise de décision concernant les différentes options qui lui sont offertes, mais aussi sur les conséquences et les incidences fiscales et économiques pouvant découler de ces options. En d’autres mots, le comptable ne doit pas se limiter à fournir les renseignements appropriés sur les différentes options, mais il doit orienter son client dans sa prise de sa décision afin que ce dernier choisisse, en toute connaissance de cause, l’option pouvant lui générer les moindres risques et incidences néfastes sur le plan fiscal et économique.

493. En général, à l’instar des autres professionnels exerçant une profession libérale, le comptable sera responsable envers son client des conséquences de la faute commise dans l’exécution de son contrat. À titre d’illustration, le comptable qui omet d’aviser son client des

[Page 193]

conséquences fiscales et des répercussions économiques d’une éventuelle faillite de son entreprise commet une faute professionnelle engageant sa responsabilité. Il sera alors tenu à des dommages-intérêts pour le préjudice subi et qui découle directement de sa faute. Il importe toutefois de noter que l’intensité de cette obligation de conseil est tributaire des connaissances et de l’expérience du client en la matière et varie selon ces dernières⁹¹⁴.

494. Dans certains cas, le comptable peut se voir tenu à une obligation de résultat lors de l’exécution de son mandat. En effet, il doit fournir ses prestations et accomplir ses tâches en toute conformité avec la loi et les règlements qui régissent l’exercice de sa profession. À défaut de se conformer à ces règles, il peut engager sa responsabilité pour le préjudice subi par son client et qui est la conséquence directe de ce défaut de conformité. Lorsque le mandat reçu vise la réalisation d’un ouvrage tel que les états financiers de l’entreprise de son client, il est tenu à une obligation de résultat quant à la qualité et à la conformité de cet ouvrage aux règles de l’art de son métier et aux normes régissant leur préparation. Le seul moyen pour s’exonérer de sa responsabilité sera la démonstration que l’erreur commise est due aux données erronées fournies par le client alors que le comptable ne pouvait pas faire la vérification de leur exactitude. En dehors de cette situation, il sera difficile de se dégager de sa responsabilité pour l’erreur commise dans la préparation de son ouvrage. Il ne peut ainsi invoquer, comme moyen d’exonération de responsabilité, le fait qu’il a dû se conformer aux instructions de son client lors de la préparation des états financiers de son entreprise. En tant que professionnel, il doit remplir ses tâches en toute objectivité et conformément aux normes connues dans l’exercice de son métier. Son défaut de le faire risque d’engager aussi sa responsabilité extracontractuelle envers les tiers ayant subi un préjudice suite à la consultation de ces documents.

2) Responsabilité du comptable envers le tiers

495. Le comptable, en tant que prestataire de services, peut non seulement engager sa responsabilité contractuelle envers son client pour une faute commise lors de l’exécution de ses prestations, mais aussi envers le tiers qui subit également un préjudice causé par la même faute. Ainsi, l’erreur commise dans la préparation des états financiers de l’entreprise risque aussi d’engager la responsabilité extracontractuelle du comptable à l’égard des tiers. Cela dit, la faute contractuelle dans la préparation des états financiers peut aussi être considérée comme une faute extracontractuelle à l’égard des actionnaires et créanciers actuels ou

[Page 194]

futurs, qui pourraient se fier sur ces états financiers pour faire des transactions, que ce soit avec l’entreprise ou avec un actionnaire⁹¹⁵.

496. Cette responsabilité du comptable envers le tiers découle du fait que les comptables ont la connaissance de l’usage potentiel des états financiers par des tiers et que la confiance du public envers cette profession le justifie⁹¹⁶. Le principe de l’effet relatif du contrat ne peut être invoqué par le comptable comme moyen de défense à l’encontre d’une action en responsabilité extracontractuelle intentée par un tiers qui s’est fié aux états financiers dans la prise de sa décision, laquelle consistait à investir dans l’entreprise ou bien à accorder un prêt d’argent à celle-ci.

497. Le tiers peut également se fier aux états financiers pour transiger avec un actionnaire de l’entreprise. Dans certains cas, la responsabilité du comptable peut être plus étendue lorsqu’il a eu connaissance de son erreur dans les états financiers, mais a choisi de ne pas la divulguer aux administrateurs et actionnaires de l’entreprise, afin que ces derniers prennent des mesures nécessaires pour se protéger et aussi en aviser le tiers⁹¹⁷.

F. L’inspecteur préachat

1) Le contrat d’inspection préachat

a) Nature et qualification du contrat

498. Le contrat d’inspection préachat qui lie l’inspecteur à un acheteur potentiel est un contrat de prestation de services au sens de l’article 2098 C.c.Q.⁹¹⁸. Il faut donc écarter l’idée voulant que ce contrat soit considéré comme un contrat de mandat au sens de l’article 2130 C.c.Q. Contrairement au mandataire qui agit en tant que représentant pour son client, dans l’accomplissement d’une affaire avec un tiers et selon ses instructions et dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés par ce dernier, l’inspecteur préachat ne se trouve pas dans la même situation factuelle et juridique. En effet, il n’agit pas réellement au nom de son client, mais bien pour son compte sans

[Page 195]

toutefois se mêler ou faire de l’ingérence dans les négociations ou la conclusion du contrat de vente⁹¹⁹.

499. Le contrat d’inspection préachat peut être un contrat d’adhésion (art. 1379 C.c.Q.) lorsque ses stipulations principales ont été imposées par l’une des parties sans toutefois permettre à l’autre de modifier ou d’ajouter des clauses qui lui sont favorables. La pratique révèle que ce contrat est souvent un contrat type, rédigé à l’avance par l’inspecteur ou préparé pour son compte dont les clauses essentielles ne sont pas négociables. D’autre part, le contrat peut en être un de consommation lorsqu’il intervient entre un inspecteur et un client voulant acquérir une résidence (art. 1384 C.c.Q.)⁹²⁰.

500. Le contrat de l’inspection n’est régi par aucune disposition ou réglementation spécifique⁹²¹. Il s’agit toutefois d’un contrat de prestation de services assujetti à l’application des dispositions prévues aux articles 2098 C.c.Q. et suivants. Bien qu’il ait déjà fait l’objet d’une jurisprudence abondante, le rapport contractuel entre l’inspecteur et son client, ainsi que l’objectif et l’étendue de l’inspection continuent de soulever des questions controversées en raison du fait que le tribunal doit toujours évaluer et déterminer la responsabilité de l’inspecteur à la lumière des faits et des circonstances qui varient selon le cas en question. Ainsi, le tribunal saisi d’une action en responsabilité doit tenir compte des faits qui sont propres au cas en l’espèce afin de déterminer d’abord si l’inspecteur avait commis une faute selon les critères et les règles applicables généralement aux obligations de moyens et ensuite d’évaluer l’étendue de sa responsabilité selon les règles du régime d’indemnisation en matière contractuelle.

501. Enfin, il importe de souligner que l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec a déjà élaboré des normes de pratique auxquelles tous ses membres sont assujettis. Bien que ces normes ne soient pas contraignantes pour les tribunaux, il arrive que certains juges les prennent en considération afin de déterminer si l’inspecteur a bien exécuté ses obligations⁹²².

[Page 196]

i) Clause d’exclusion ou limitative de responsabilité

502. La qualification et la détermination de la nature du contrat peuvent avoir une incidence sur la validité d’une clause limitant la responsabilité de l’inspecteur. Ainsi, dans le cas d’un contrat qualifié d’adhésion ou de consommation, le tribunal peut déclarer nulle une clause d’exclusion ou limitative de responsabilité si la preuve démontre son caractère déraisonnable ou abusif en vertu de l’article 1437 C.c.Q. Lors de son évaluation, le tribunal peut prendre en considération la nature de l’obligation de l’inspecteur qui en est une de moyens l’obligeant à agir comme un professionnel raisonnablement prudent et diligent⁹²³. En effet, il est inacceptable que ce dernier cherche à limiter ou à exclure sa responsabilité pour une faute commise dans l’exécution d’une obligation de moyens. Une telle clause revient à le libérer de son obligation essentielle qui est la considération principale et la raison pour laquelle le client a accepté de conclure le contrat de service avec lui. En d’autres termes, cette clause aura pour effet de rendre non seulement l’obligation du client sans cause, mais aussi le contrat sans cause qui justifie sa conclusion. Dans cette optique, la clause d’exclusion de responsabilité doit être déclarée nulle même dans le cas d’un contrat conclu de gré.

503. Dans le cas d’un contrat de consommation, l’article 10 de la Loi sur la protection du consommateur interdit toute stipulation ayant pour but de permettre à un commerçant de se dégager des conséquences de son fait personnel ou de celui de son représentant⁹²⁴. Cet article donne donc au tribunal le pouvoir de déclarer nulle la clause qui limite ou exclut la responsabilité de l’inspecteur pour la faute commise lors de l’exécution de son inspection. L’article 1474 C.c.Q. peut aussi trouver application lorsque l’inspecteur préachat commet une faute intentionnelle ou lourde qui dénote une imprudence ou une négligence grossière rendant ainsi la clause d’exclusion ou de limitation de responsabilité inopérante, et ce, même en présence d’un contrat de libre discussion⁹²⁵.

ii) Contrat conclu avec une firme spécialisée

504. Lorsque le contrat de prestation de services n’intervient pas directement entre le client et l’inspecteur qui se présente sur les lieux, mais avec une firme spécialisée en inspection, la responsabilité de cet

[Page 197]

inspecteur ne peut être retenue à moins que le client ne démontre qu’il a commis à son égard une faute extracontractuelle. L’absence de lien de droit entre le client et l’inspecteur vient limiter la portée de la responsabilité personnelle de ce dernier⁹²⁶. Dans ce cas, le client dispose d’un recours contractuel contre son cocontractant, la firme spécialisée.

505. Il faut toutefois souligner que certains inspecteurs exercent leur activité individuellement par l’entremise d’une société par actions. Bien qu’il fasse signer le contrat de service au nom de sa compagnie, l’inspecteur se présente au client, dans la majorité des cas, en tant que professionnel étant lui-même l’inspecteur qui veille à effectuer l’inspection. Ainsi, une relation directe s’établit entre ce dernier et le client, de sorte que celui-ci peut être sous l’impression qu’il fait affaire avec l’inspecteur individuellement et non pas avec sa compagnie. Cette impression est souvent renforcée par les comportements de l’inspecteur qui laissent croire à une relation directe entre lui et le client. Il en est ainsi lorsqu’il signe le rapport d’inspection personnellement et non pas en tant que représentant de la société, ou lorsqu’il indique sur l’attestation d’inspection qu’il était l’inspecteur. À cela s’ajoutent certaines déclarations verbales faites par l’inspecteur personnellement pour fournir au client certaines assurances quant à ses constatations et à ses observations de l’état de l’immeuble.

506. Il importe donc de faire la distinction entre une firme de professionnels qui regroupe plusieurs inspecteurs et l’exercice de l’activité professionnelle par une personne de façon individuelle. Dans ce dernier cas, le fait d’incorporer une société ne peut changer la nature de l’activité professionnelle et de la véritable relation, puisque ce n’est pas la personne morale qui a la connaissance, l’expérience et la compétence dans le domaine de l’inspection de préachat, mais plutôt l’individu. L’incorporation, qui se fait souvent à des fins fiscales, ne doit pas modifier le véritable rapport contractuel qui lie le professionnel et le client.

507. Quoi qu’il en soit, que l’inspecteur ayant effectué l’inspection fasse partie d’une firme regroupant plusieurs inspecteurs ou qu’il exerce son métier par l’entremise d’une société, la faute commise lors de l’inspection ou lors de la rédaction du rapport d’inspection demeure une faute personnelle devant engager la responsabilité professionnelle de son auteur. À cela s’ajoute le fait que la personne morale utilisée comme véhicule par l’inspecteur ou les inspecteurs pour exercer leur profession ne possède souvent aucun actif et que, en cas de sa condamnation par la Cour à payer une indemnité pour les dommages causés par la faute de

[Page 198]

l’inspecteur, ce dernier procédera à la fermeture ou à la faillite de sa société, empêchant ainsi le client de recevoir la compensation accordée par la Cour. De plus, l’inspecteur auteur de la faute ayant causé préjudice au client remplace souvent sa société par une nouvelle corporation, afin de reprendre ses activités par l’entremise de celle-ci. C’est pourquoi il faut avoir à l’esprit que l’utilisation d’une personne morale pour exercer une activité professionnelle ne doit pas être un moyen pour permettre à un professionnel d’échapper à sa responsabilité civile pour les dommages causés par sa faute. Les principes de l’équité et de la justice contractuelle militent pour une condamnation personnelle de l’inspecteur préachat qui est en réalité le prestataire de services et l’auteur de la faute dommageable.

2) Nature et étendue des obligations de l’inspecteur préachat

a) Obligation de moyens

508. Le contrat conclu entre l’acheteur potentiel et l’inspecteur préachat est un contrat de prestation de services, qui oblige ce dernier à remplir ses obligations avec diligence et prudence en agissant en tout temps au mieux des intérêts de son client⁹²⁷ conformément à l’article 2100 C.c.Q.⁹²⁸. Il se doit d’abord de s’assurer que le service qu’il fournit à son client est conforme au contrat intervenu entre eux.

509. Quant à l’acheteur, il doit, suite à la réception du rapport d’inspection préachat, remplir son devoir de diligence en suivant les recommandations formulées par ce dernier et prendre au sérieux les mises en garde contenues dans ce rapport d’inspection⁹²⁹. En effet, bien souvent, l’acheteur perd son recours pour vice caché à l’encontre du vendeur lorsque le rapport de l’inspecteur préachat avait fait état de toutes les anomalies et les déficiences existantes⁹³⁰. Ainsi, l’acheteur a intérêt à suivre les recommandations contenues dans le rapport de l’inspecteur, afin de vérifier l’existence d’un vice caché, puisqu’autrement, son recours en garantie pour vice caché contre le vendeur pourrait être rejeté par le tribunal.

510. L’inspecteur doit agir avec prudence et diligence lors de son inspection et doit se conformer aux usages et règles de son métier. Son inspection n’est cependant pas une expertise qui exige des vérifications

[Page 199]

approfondies de l’ensemble de l’état du bien⁹³¹. Elle se limite à un examen visuel attentif et sérieux qui s’exécute selon les critères applicables en matière d’obligations de moyens. Cet examen doit être exécuté par l’inspecteur avec diligence afin de déceler tous vices apparents susceptibles d’affecter ou de diminuer la valeur de l’immeuble⁹³².

511. Bien qu’une certaine jurisprudence⁹³³ soit d’avis que les obligations de l’inspecteur préachat sont les mêmes que celles de l’acheteur pour l’application de l’article 1726 C.c.Q., une nuance s’impose quant au critère applicable pour déterminer si l’obligation de moyens, de prudence et de diligence a été bien remplie. Dans le cas de l’acheteur, c’est le critère d’une personne raisonnable, alors que dans le cas de l’inspecteur, c’est le critère d’un professionnel compétent, faisant la même activité et agissant avec prudence et diligence lors de l’exécution de ses prestations de services.

512. En d’autres mots, il importe de faire la distinction entre un simple acheteur et un inspecteur ayant une compétence dans le domaine de l’inspection des immeubles. Dans ce dernier cas, le critère applicable sera celui d’un professionnel compétent devant agir de façon prudente et diligente eu égard aux circonstances et non pas selon le critère de la personne raisonnable qui est, en fait, un profane dans le domaine d’inspection des immeubles. Le fait que l’inspection préachat ne constitue pas une expertise approfondie ne justifie aucunement l’idée de ne pas tenir compte de la connaissance et de l’expertise présumée d’un inspecteur

[Page 200]

qui offre ses services en tant que professionnel et non pas en tant que simple individu qui n’exerce pas la carrière d’un inspecteur.

513. En l’absence d’une stipulation contraire, l’obligation de l’inspecteur préachat ne peut être une obligation de résultat, car elle se limite à procéder à une inspection attentive, mais sommaire selon un critère objectif et raisonnable auquel est tenu un professionnel prudent et diligent qui connaît les règles de l’art de sa profession⁹³⁴. Il s’agit donc d’une obligation de moyens qui ne l’oblige pas en tant que généraliste à tout découvrir⁹³⁵, mais plutôt à rédiger un rapport qui mentionne tout problème ou toute anomalie apparente sans que ce rapport ne soit une garantie ou une police d’assurance⁹³⁶.

514. Les obligations principales de l’inspecteur préachat sont, d’abord, de détecter lors de son inspection préachat les problèmes potentiels affectant l’immeuble, soit les vices apparents et les indices de vices. Ses observations doivent être notées et mentionnées avec précision dans son rapport, afin d’en informer l’acheteur intéressé et de faire des recommandations au sujet des éléments alarmants qui exigent une expertise plus poussée. Nous verrons plus en détail dans les deux prochaines sections l’étendue des obligations de l’inspecteur au moment de l’inspection, puis au moment de la rédaction de son rapport écrit ou de la présentation de son rapport verbal à l’acheteur.

b) La nature et la portée de l’inspection préachat

515. Le rôle de l’inspecteur préachat est particulièrement important en ce qui concerne la détection de vices apparents et d’indices de vices, puisque la garantie de qualité de l’article 1726 C.c.Q. ne porte que sur les vices cachés. Cette garantie légale permet à l’acheteur de tenir responsable le vendeur pour les vices cachés qui affectent l’immeuble. Cette garantie ne s’étend toutefois pas aux vices apparents. C’est pourquoi l’assistance d’un inspecteur préachat préalablement à

[Page 201]

l’achat d’un immeuble est utile, afin de s’assurer de la détection de tous les vices apparents qui ne seront pas couverts par la garantie légale de l’article 1726 C.c.Q.

516. Selon la jurisprudence et la doctrine, l’inspecteur est tenu en principe à un examen visuel attentif des composantes visibles d’un immeuble. Il n’est pas obligé de procéder à des ouvertures dans les murs ni de creuser autour des murs de fondation ou d’enlever la neige pour vérifier l’existence d’un vice caché⁹³⁷. Il ne doit toutefois pas se contenter de constater partiellement la provenance probable de certaines irrégularités sans faire de démarches possibles pour confirmer son hypothèse⁹³⁸.

517. Dans tous les cas, il doit inspecter tout ce qui est accessible⁹³⁹ et qui se trouve à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble, comme le toit de l’immeuble. En d’autres mots, il doit inspecter de manière attentive tout ce qui est à portée de vue afin de pouvoir signaler à l’acheteur potentiel tous les vices apparents qui affectent le bien en question⁹⁴⁰.

518. Dans certains cas, l’inspecteur devra demander au vendeur de déplacer certains objets facilement déplaçables, surtout lorsqu’ils se trouvent dans des lieux susceptibles d’être affectés d’anomalies⁹⁴¹. Tel est le cas d’un espace de rangement sous l’escalier bien rempli, mais qui pourrait révéler une présence de vermiculite. Il pourrait aussi avoir l’obligation de tasser l’isolation, de faire une perforation à l’aide d’un tournevis dans un vide sanitaire afin de faire un examen de la fondation d’un immeuble, ou d’ouvrir le vide sanitaire pour y prendre des photographies, même s’il n’est pas possible de s’y aventurer⁹⁴². De plus, l’inspecteur doit piquer les composantes de la structure qui semblent être dans un état de détérioration avancé⁹⁴³.

[Page 202]

519. La possibilité et la simplicité d’accès à certaines parties du bâtiment comportant un vice de construction permettent de croire que le vice n’est pas caché, mais apparent. En d’autres mots, bien que l’inspecteur ne soit pas tenu de démolir ni de défaire une partie de l’immeuble, il est cependant tenu à une obligation de procéder à une inspection en profondeur pouvant nécessiter le déplacement des biens meubles ou une vérification sous un tapis. Il ne peut se contenter de faire un tour d’horizon visuel afin de satisfaire à ses obligations, mais il doit plutôt procéder à un examen attentif et sérieux des différentes parties de l’immeuble⁹⁴⁴.

520. L’inspecteur doit porter une attention particulière lors de sa vérification si le vendeur déclare l’existence de certains dommages particuliers suite à un cas de force majeure⁹⁴⁵. Il manque ainsi à ses obligations en omettant de porter à l’attention de l’acheteur des vices apparents tels que des fissures visibles à la fondation ou un plafond calciné.

521. Les parties peuvent inclure dans leur contrat d’inspection préachat des clauses pouvant élargir l’étendue et la portée de l’inspection pour ajouter l’obligation de faire des vérifications plus poussées, notamment l’ouverture des murs. Il est donc pertinent que le tribunal examine toutes les clauses du contrat de prestation de services conclu entre l’acheteur et l’inspecteur, et ce, afin de pouvoir évaluer de façon objective et concrète si l’inspection a été faite selon les règles de l’art applicables en la matière. Ainsi, les parties peuvent stipuler que l’inspection sera effectuée par un examen plus approfondi et exhaustif afin de vérifier tous les éléments qui soulèvent des doutes ou des soupçons quant à l’existence des problèmes ou des vices cachés⁹⁴⁶.

522. Rappelons finalement que l’inspecteur ne peut lors de l’exécution de son contrat, se fier uniquement aux affirmations du vendeur. Au contraire, il doit prendre toutes les mesures qui lui sont disponibles afin d’offrir à son client un rapport qui représente de la façon la plus exacte l’état des lieux avant la conclusion de la vente⁹⁴⁷.

i) Distinction avec l’expertise

523. Il est important de faire une distinction entre l’expertise et l’inspection préachat. Contrairement à l’expertise, l’inspection ne constitue pas une garantie d’assurabilité. Il s’agit plutôt d’un examen attentif,

[Page 203]

mais visuel et sommaire de l’immeuble, fait dans le but de constater les vices apparents et les éléments révélateurs des problèmes sérieux qui affectent de façon substantielle son intégrité, sa solidité ainsi que son utilité⁹⁴⁸.

524. Il ne s’agit pas donc d’une expertise puisque l’inspecteur n’a pas l’obligation de faire un examen approfondi de l’immeuble. C’est un examen sommaire devant être fait avec prudence et diligence. Il n’a à rapporter à son client que les vices apparents et les éléments qui révèlent des risques quant à l’existence des vices cachés⁹⁴⁹. Il est toutefois important que l’inspecteur préachat recommande à son client dans son rapport, lorsqu’il est nécessaire de retenir les services d’un expert qui lui pourra diriger l’expertise appropriée⁹⁵⁰.

525. En d’autres termes, l’inspection préachat n’est pas une expertise, mais tout simplement un examen attentif et additionnel fait par une personne désintéressée, mais ayant une compétence que l’acheteur ne possède pas dans le domaine. Elle se limite toutefois à un examen des éléments apparents afin de vérifier si ces éléments révèlent des indices significatifs quant à l’existence des vices cachés ou des problèmes sérieux nécessitant des réparations⁹⁵¹.

c) Contenu du rapport d’inspection

526. Les tribunaux ont déjà établi certaines exigences qui doivent être rencontrées dans le rapport émis par l’inspecteur préachat. L’inspecteur doit d’abord indiquer tous les vices apparents qu’il a constatés lors de son inspection, qu’ils soient de caractère majeur ou mineur, et attirer l’attention de son client sur tous les éléments significatifs quant à l’existence potentielle de vices cachés⁹⁵².

527. En principe, l’inspecteur préachat doit soumettre à son client un rapport qui contient toutes ses observations quant à l’état de

[Page 204]

l’immeuble, et le cas échéant faire une description claire et précise quant aux problèmes que l’on qualifie de vices apparents ou d’indices de vices. Le rapport de l’inspecteur doit donc contenir toutes les recommandations relatives aux constatations observées par rapport aux normes applicables en la matière, qu’elles soient majeures ou mineures, et ce dans le but d’alerter le futur acheteur quant aux dangers potentiels ou aux réparations nécessaires⁹⁵³. En effet, toutes les constatations faites par l’inspecteur préachat lors de l’inspection pouvant soulever un doute ou pouvant occasionner des conséquences prévisibles doivent être inscrites dans son rapport d’inspection.

528. Certains problèmes alarmants peuvent être des indices révélateurs de l’existence des vices cachés. Dans ce cas, l’inspecteur ne doit pas se limiter à les décrire, mais doit faire des recommandations à son client afin de l’inciter à faire exécuter des vérifications plus approfondies par un expert spécialisé en ce genre de problèmes avant de conclure la vente⁹⁵⁴. L’inspecteur doit référer son client à un expert dès qu’il a un doute quant à l’existence d’un vice caché⁹⁵⁵. Il doit également, lorsque les circonstances le justifient, inclure des avertissements clairs et sans ambiguïté dans son rapport concernant la gravité et l’urgence de la réparation, ainsi que l’importance de consulter un expert en la matière avant de conclure la vente⁹⁵⁶.

529. Lorsque l’inspecteur préachat propose lui-même des correctifs à faire pour pallier les défectuosités qu’il a décelées lors de son inspection, il est susceptible d’engager sa responsabilité quant à l’efficacité et aux conséquences des correctifs proposés⁹⁵⁷.

530. En général, le rapport de l’inspecteur ne doit pas être ambigu et doit contenir suffisamment d’explications⁹⁵⁸. Le contenu du rapport doit être représentatif de la situation dans laquelle se trouve l’immeuble

[Page 205]

au moment de l’inspection préachat. Ainsi, l’inspecteur ne doit être trop rassurant ni par ses déclarations verbales ni dans son rapport, ce qui risquerait de susciter un faux sentiment de sécurité chez l’acheteur potentiel, alors que les faits relatifs à l’immeuble inspecté devaient l’inciter à rédiger autrement son rapport d’inspection⁹⁵⁹.

531. Le rapport peut être verbal ou écrit. Toutefois, l’article 13 de la Norme de pratique professionnelle pour l’inspection visuelle de bâtiments principalement résidentiels exige que l’inspecteur remette à son client un rapport écrit. Il est cependant important de souligner que dans les rares cas où le rapport de l’inspecteur est verbal, l’inspecteur doit s’assurer que l’acheteur a bien compris ses remarques et ses recommandations. Il est donc de l’intérêt de l’inspecteur de communiquer son rapport au client par écrit afin d’indiquer avec précision toutes ses observations et constatations ainsi que toutes les réserves qu’un inspecteur diligent et prudent aurait formulées dans de telles circonstances⁹⁶⁰.

3) Responsabilité civile de l’inspecteur préachat

532. L’inspecteur préachat peut engager sa responsabilité contractuelle à l’égard de son client, lorsque cet inspecteur manque à l’une de ses obligations lors de son inspection ou de la rédaction ou communication de son rapport. La responsabilité de l’inspecteur pour les réparations des vices ne peut être retenue à moins que l’acheteur ne fasse la preuve de toutes les conditions requises en matière de responsabilité contractuelle prévue à l’art. 1458 C.c.Q., soit une faute, un préjudice et un lien de causalité.

a) La faute

533. Pour établir qu’il y a eu faute, l’acheteur doit démontrer que l’inspecteur n’a pas rempli son obligation de moyens et qu’il n’a pas agi de la même façon qu’un autre professionnel prudent et diligent ayant la même compétence et se trouvant dans les mêmes circonstances. Afin de mettre en cause la responsabilité de l’inspecteur, l’acheteur devra établir en preuve que ce dernier n’a pas agi selon les règles de l’art puisque le vice existait au moment de l’inspection et était visible pour un inspecteur raisonnablement prudent et diligent. Il suffit de démontrer qu’un

[Page 206]

inspecteur agissant selon les normes de sa profession aurait découvert ce vice ou les éléments révélateurs de son existence⁹⁶¹.

534. L’inspecteur peut engager sa responsabilité envers l’acheteur pour son défaut de mentionner avec précision les différents vices apparents, leur gravité, la nature des travaux nécessaires à leur réparation et le cas échéant la nécessité d’avoir recours à un expert pour faire une vérification approfondie en raison des indices alarmants quant à l’existence d’un vice caché⁹⁶². En effet, si l’inspecteur donne un faux sentiment de sécurité à son client l’acheteur, il risque d’engager sa responsabilité pour avoir créé cette fausse impression de sécurité, au lieu de remplir ses obligations avec prudence et diligence en éclairant l’acheteur sur l’état réel de l’immeuble⁹⁶³.

535. L’inspecteur préachat n’engagera cependant pas sa responsabilité si la découverte d’un vice caché est faite après la vente, puisque ses obligations lors de l’inspection ne comportent pas la découverte de ce type de vice en l’absence d’indices révélateurs de son existence. Ainsi, afin d’évaluer si l’inspecteur a bien exécuté ses obligations, le tribunal devra d’abord déterminer selon les faits établis en preuve si le vice en question était apparent ou caché lors de l’inspection.

536. La Cour suprême, dans l’arrêt ABB Inc. c. Domtar Inc., a décidé que le vice peut être caché lorsqu’il est objectivement difficile à déceler pour un inspecteur compétent. Rappelons que la jurisprudence et la doctrine ont ainsi établi cinq critères nécessaires à la mise en application de la garantie pour vice caché au sens de l’article 1726 C.c.Q. : le vice doit être caché, doit être suffisamment grave pour causer un déficit d’usage de la propriété, doit exister au moment de l’achat de l’immeuble, et doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente⁹⁶⁴. En conséquence, en l’absence d’indices révélateurs, les vices qui échappent à un

[Page 207]

examen visuel attentif fait par un inspecteur prudent et diligent ne tombent pas sous sa responsabilité⁹⁶⁵, car il appartient au vendeur de l’immeuble d’en assumer la responsabilité envers l’acheteur en vertu de la garantie légale prévue à l’article 1726 C.c.Q.⁹⁶⁶.

537. Les vices apparents, c’est-à-dire les vices qu’un acheteur prudent et diligent pourrait détecter, ne tombent pas sous la garantie légale, et l’acheteur ne dispose donc d’aucun recours contre le vendeur après la finalisation de la vente. Cette réalité juridique rend la tâche de l’inspecteur préachat très importante, car il doit à la fois indiquer de façon claire et précise les vices qui affectent l’immeuble et leur gravité, mais surtout la nécessité et les coûts de leur réparation. Il doit également détecter les indices révélateurs de l’existence d’un vice caché et faire les recommandations appropriées à son client pour que celui-ci effectue les vérifications requises avant de conclure la vente, ce qui permet au client de prendre la décision qui lui convient au sujet de l’acquisition de l’immeuble et de la négociation d’une réduction du prix. Le défaut de l’inspecteur préachat de remplir son obligation pourrait engager sa responsabilité envers l’acheteur.

i) Preuve de la faute

538. La preuve de la faute de l’inspecteur se fait souvent par la production d’un rapport d’expertise démontrant les faits et les éléments relatifs à l’état de l’immeuble, mais que l’inspecteur préachat a fait défaut de mentionner dans son rapport d’inspection. La preuve peut également se faire par une comparaison entre le contenu du rapport de l’inspecteur et des documents décrivant les normes de pratique fournis par l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec⁹⁶⁷.

539. Lors de l’examen du rapport de l’inspecteur préachat, le tribunal doit prendre en considération tous les commentaires contenus dans ce rapport afin de pouvoir évaluer s’il a commis une faute dans l’exécution de son contrat. L’importance de la transaction et l’âge de l’immeuble sont également des facteurs à considérer par le tribunal lors de l’évaluation de la responsabilité de l’inspecteur. En présence d’une transaction importante ou d’un immeuble âgé, l’obligation de

[Page 208]

l’inspecteur d’agir avec prudence et diligence devient plus intense de sorte qu’il doit faire beaucoup plus attention afin de vérifier de façon plus adéquate les éléments reliés à ces facteurs. Dans de telles circonstances, il doit noter tous les problèmes ou toutes les défectuosités pouvant influencer la décision de l’acheteur quant à l’acquisition ou non de l’immeuble ou au prix à offrir pour son acquisition⁹⁶⁸.

ii) Cas d’illustration

540. La présence de vermicule ne peut être découverte par un examen visuel. Ainsi, l’acheteur qui découvre la présence de vermiculite contenant de l’amiante alors que l’inspecteur n’a rien mentionné dans son rapport à ce sujet ne commet pas une faute pouvant engager sa responsabilité⁹⁶⁹. Il importe toutefois de rappeler que si l’inspecteur se prononce sur une question qui est en dehors de son champ d’expertise, telle que la présente de vermicule ou d’amiante, et que ses affirmations trompeuses créent un faux sentiment de sécurité chez l’acheteur, l’inspecteur peut tout de même engager sa responsabilité pour le préjudice qui en découle⁹⁷⁰.

541. L’inspecteur qui omet de mentionner que des tuyaux de salle de bain visibles ne sont pas conformes commet une faute professionnelle puisqu’il s’agit d’un vice apparent alors qu’il a l’obligation d’informer adéquatement son client de ce fait⁹⁷¹. Il en est de même lorsque l’inspecteur ne signale pas à l’acheteur que le coffret de branchement électrique n’est pas situé dans un endroit conforme selon le Code du bâtiment⁹⁷².

542. Notons que dans l’affaire Fournier c. Blanchard⁹⁷³, le tribunal a laissé l’inspecteur payer ses frais de justice en concluant que même si celui-ci n’avait pas commis de faute, il aurait pu faire davantage preuve d’initiative et de professionnalisme. Dans une autre affaire, c’est plutôt l’omission de l’inspecteur préachat d’interroger le vendeur sur les réparations effectuées sur l’immeuble par le passé qui auraient

[Page 209]

pu éclairer l’acheteur quant à la possibilité de la présence de vices qui a été considérée comme une faute, engageant la responsabilité de l’inspecteur préachat⁹⁷⁴.

b) Le préjudice

543. Le manquement de l’inspecteur préachat à l’une de ses obligations engage sa responsabilité uniquement lorsque ce manquement a causé un préjudice à l’acheteur. En effet, il ne faut pas conclure que le défaut de mentionner un problème apparent engage de façon systématique la responsabilité de l’inspecteur, si la preuve n’est pas faite que l’acheteur en a subi un préjudice pécuniaire ou non pécuniaire.

544. Il importe de souligner cependant que la responsabilité de l’inspecteur peut être justifiée par le fait que le défaut de mentionner dans son rapport d’inspection les problèmes visibles ou les éléments révélateurs de l’existence des vices a empêché l’acheteur de négocier différemment le prix de l’immeuble avant la réalisation de la vente et ainsi d’obtenir une réduction de prix⁹⁷⁵.

545. La jurisprudence a déjà reconnu à maintes reprises la théorie de la perte de chance, qui justifie l’attribution d’une indemnité pour la perte d’une possibilité d’obtenir des avantages en diminution du prix ou en réalisation des revenus ou encore en raison d’un acte fautif qui empêche le demandeur de réaliser ses projets. Ainsi, dans le cas de l’inspecteur préachat, l’acheteur doit démontrer que n’eût été la faute de l’inspecteur, les acheteurs auraient probablement obtenu par la négociation une diminution du prix de vente de l’immeuble d’un montant équivalent au coût des travaux à effectuer sur l’immeuble⁹⁷⁶. Il n’y a pas lieu de tenir compte de la dépréciation⁹⁷⁷.

546. L’acheteur pourrait également démontrer qu’il aurait refusé de conclure la vente compte tenu de la gravité des problèmes affectant l’immeuble et des coûts des travaux requis s’il avait connu ces problèmes à temps⁹⁷⁸. Dans tous les cas, il sera utile pour l’acheteur de démontrer que les problèmes graves et sérieux que l’inspecteur a omis de détecter ou de mentionner de façon claire et précise nécessitent des réparations majeures.

[Page 210]

c) Le lien de causalité

547. Il est nécessaire de faire la preuve du lien de causalité entre la faute reprochée à l’inspecteur et le préjudice subi par l’acheteur. En l’absence d’une telle preuve, la responsabilité de l’inspecteur ne pourra être retenue. Ainsi, la simple découverte d’une défectuosité quelque temps après l’inspection sans qu’un lien suffisant soit démontré entre le travail de l’inspecteur et cette défectuosité doit être considérée comme un facteur important permettant le rejet de l’action contre ce dernier, surtout en l’absence en preuve d’indices alarmants lors de l’inspection et depuis ce temps⁹⁷⁹.

d) Le partage de responsabilité

i) Comportement de l’acheteur suite à l’inspection

548. Rappelons que dans la mesure où le rapport d’inspection contient une mention relative à un problème ou à une anomalie affectant l’immeuble, l’inspecteur ne peut être tenu responsable pour ce problème. Le fait que le rapport fasse état des indices révélateurs de l’existence d’un vice caché libère l’inspecteur de toute responsabilité lorsqu’il recommande expressément à son client de consulter un expert pour vérifier par des moyens efficaces et de façon approfondie l’état de l’immeuble. Ainsi, il ne peut être tenu responsable si le client omet de suivre ses recommandations et de retenir les services d’un expert spécialisé pour vérifier de façon plus approfondie l’existence d’un vice caché⁹⁸⁰.

549. Le tribunal, lors de son appréciation de la preuve visant à déterminer la responsabilité de l’inspecteur préachat, doit garder à l’esprit que le rapport de ce dernier ne doit pas être considéré comme une garantie ou une police d’assurance pour l’acheteur quant à l’absence d’un vice caché. Il doit aussi tenir compte de la conduite du vendeur lors des visites de l’immeuble par l’acheteur et lors de son inspection par l’inspecteur. Ainsi, une conduite non conforme aux exigences de la bonne foi justifie une conclusion mitigée quant à la responsabilité de l’inspecteur⁹⁸¹.

550. Lors de l’évaluation des dommages résultant de l’acte fautif de l’inspecteur, le tribunal peut prendre en considération la réaction de l’acheteur si le rapport d’inspection avait été rempli d’une manière adéquate⁹⁸². Pour ce faire, le juge se repositionne au moment fictif de la

[Page 211]

probable décision de l’acheteur s’il avait été adéquatement informé par l’inspecteur⁹⁸³. Il serait plausible de questionner l’attitude que l’acheteur aurait adoptée en apprenant que l’immeuble était affecté de vices ou de défectuosités faisant l’objet de l’action en responsabilité⁹⁸⁴. À la lumière de l’ensemble des faits établis en preuve, le tribunal peut tirer une présomption que l’acheteur aurait négocié avec le vendeur afin de réduire le prix de vente pour un montant qui correspond aux coûts nécessaires à la réparation des vices dénoncés⁹⁸⁵. En s’interrogeant sur cette question, il peut donc évaluer la valeur des dommages pouvant résulter du manquement de l’inspecteur préachat d’agir avec prudence et diligence lors de l’inspection et de lui permettre d’être indemnisé pour la totalité des dommages découlant directement des problèmes non repérés par l’inspecteur⁹⁸⁶.

551. Enfin, l’inspecteur ne peut être tenu responsable lorsque c’est l’acheteur qui n’a pas agi de façon prudente et diligente en fermant les yeux sur les éléments alarmants, les mises en garde et les recommandations contenues dans le rapport d’inspection⁹⁸⁷. Dans de telles circonstances, il ne sera pas possible d’invoquer la responsabilité de l’inspecteur, car ce dernier avait bel et bien exécuté son obligation de moyens. Il appartient à l’acheteur d’agir en toute diligence dans telles circonstances et de suivre les recommandations et mises en garde émises par l’inspecteur préachat. Le défaut par l’acheteur d’agir ainsi pourra être un moyen valable de défense permettant de rejeter son recours en responsabilité contre l’inspecteur préachat⁹⁸⁸.

552. Dans certains cas, la responsabilité de l’inspecteur préachat et celle de l’acheteur peuvent être toutes deux retenues en présence d’une faute contributive de la part de ce dernier. La notion de faute contributive peut s’appliquer à un contrat de prestation de services, notamment au contrat intervenu entre l’inspecteur et l’acheteur. Ainsi, un inspecteur ayant commis une faute lors de l’inspection en omettant de faire une vérification essentielle et en n’informant pas suffisamment l’acheteur en raison de cette omission verra sa responsabilité retenue pour les dommages subis par ce dernier. Il arrive que bien que le rapport

[Page 212]

d’inspecteur ne révèle pas tous les problèmes qui affectent l’immeuble, l’acheteur puisse se voir attribuer une partie de responsabilité pour son défaut de suivre les recommandations contenues dans ce rapport, ce qui aurait pu éviter au moins une partie des dommages subis.

553. Le partage de responsabilité pour le préjudice subi est une question de fait et de droit, et il appartient au tribunal d’en faire l’évaluation et de déterminer ainsi si les deux parties, à savoir l’inspecteur préachat et l’acheteur, ont commis chacune une faute pouvant être la cause directe du dommage subi. À titre d’illustration, le rapport d’inspection faisant état des éléments alarmants quant aux conditions de l’immeuble peut être considéré comme incomplet si l’inspecteur n’y inscrit aucune recommandation ou suggestion claire et précise à l’acheteur qui inciterait celui-ci à retenir les services d’un expert spécialiste afin de vérifier, avant l’acquisition de l’immeuble, l’existence d’un possible vice. Ce défaut par l’inspecteur constitue un manquement à son devoir de conseil. Cependant, le tribunal peut, compte tenu de l’expérience et de la connaissance de l’acheteur, prendre en considération que les éléments alarmants mentionnés dans le rapport auraient dû le pousser à se renseigner davantage soit auprès de l’inspecteur, soit auprès d’un autre expert en la matière⁹⁸⁹. Dans ce cas, le tribunal pourrait conclure à un partage de responsabilité entre l’inspecteur et l’acheteur par le préjudice subi.

554. On ne peut toutefois conclure à la faute commise par l’inspecteur s’il avait agi avec prudence et diligence, et ce, même s’il n’avait pas mentionné dans son rapport une anomalie découverte plus tard alors qu’il lui était difficile de l’observer ou de la constater par un examen attentif et qu’il n’y avait aucun indice ou élément pouvant soulever des soupçons quant à son existence⁹⁹⁰.

ii) Comportement fautif du vendeur et responsabilité in solidum

555. La responsabilité de l’inspecteur peut toutefois être limitée par les agissements du vendeur. C’est le cas lorsque le vendeur omet de fournir tous les renseignements concernant l’état de l’immeuble ou lorsqu’il fait une déclaration rassurante au sujet des vices apparents. Il y aura alors partage de responsabilité et chacun sera tenu à une part égale dans le montant de l’indemnité, à moins que la preuve ne permette de conclure à une responsabilité inégale et proportionnelle à la

[Page 213]

gravité de la faute commise par chacun d’eux⁹⁹¹. L’inspecteur peut être exonéré de toute responsabilité si le vendeur avait agi de mauvaise foi en l’induisant en erreur avec de fausses représentations ou des renseignements incongrus⁹⁹² ou lorsqu’il avait camouflé des indices révélateurs de vices cachés afin qu’ils ne soient pas répertoriés dans son rapport d’inspection.

556. Il faut souligner que la responsabilité du vendeur et de l’inspecteur préachat envers l’acheteur sera généralement in solidum, de sorte que ce dernier peut obtenir le paiement total du montant accordé à titre d’indemnité de l’un ou de l’autre nonobstant la part de responsabilité de chacun d’eux dans le préjudice⁹⁹³. La conclusion à une responsabilité solidaire imparfaite se justifie lorsque la preuve démontre que si l’un ou l’autre n’avait pas commis la faute reprochée, le préjudice subi par l’acheteur aurait pu être évité⁹⁹⁴. Notons à cet effet qu’il est souvent difficile pour l’acheteur d’établir avec précision la part de responsabilité de l’inspecteur préachat et du vendeur⁹⁹⁵.

e) La prescription

557. L’action en responsabilité civile contre l’inspecteur préachat se prescrit par trois ans. Ce délai commence à courir au moment où les trois conditions requises en matière de responsabilité civile sont réunies et connues par l’acheteur, soit la faute, le préjudice et le lien de causalité. Lorsque ces trois éléments se manifestent en même temps, la détermination du point de départ du délai de prescription ne cause aucun problème. Par contre, lorsque les éléments constitutifs des conditions requises pour la responsabilité civile ne se manifestent pas en même temps, la détermination du point de départ du délai de prescription peut être plus complexe. Rappelons que la détermination du point de départ du délai de prescription est une question de fait et de droit dont l’appréciation relève de la discrétion de la Cour.

558. L’article 2880 alinéa 2 C.c.Q. prévoit que le jour où le droit d’action a pris naissance fixe le point de départ de la prescription

[Page 214]

extinctive. La jurisprudence interprète que le jour où le droit d’action a pris naissance est le premier moment où le titulaire du droit aurait pu intenter son recours⁹⁹⁶, c’est-à-dire lorsque tous les éléments qui sont nécessaires à l’exercice du recours sont réunis. Au-delà de l’existence des éléments constitutifs du droit au recours en responsabilité, la personne titulaire de ce droit doit avoir connaissance de l’existence de ces éléments ou pouvoir raisonnablement en avoir connaissance⁹⁹⁷.

559. On pourrait également ajouter qu’avant la réunion de tous les éléments requis à l’exercice de l’action, le titulaire du droit peut être dans l’impossibilité d’agir, ce qui empêche le délai de prescription de commencer à courir tel que prévu à l’article 2904 C.c.Q.⁹⁹⁸. La prescription extinctive a pour objectif de pénaliser l’inaction et la négligence de la personne titulaire d’un droit. Ainsi, il serait contraire à l’objectif de cette disposition de s’en servir pour sanctionner une personne titulaire d’un droit ayant intenté avec diligence son action dès qu’elle a eu connaissance des éléments constitutifs de son droit⁹⁹⁹.

560. La Cour d’appel a déjà conclu en 2014 qu’en matière de responsabilité civile, le moment où le délai de prescription commence à courir était le premier jour où le titulaire du droit acquérait une connaissance suffisante d’une faute, d’un dommage et du lien de causalité qui les unit en faisant preuve de diligence raisonnable dans la recherche des faits¹⁰⁰⁰. Ainsi, dans le cas où l’acheteur recherche la responsabilité de l’inspecteur préachat, le délai de trois ans commencera donc à courir lorsque l’acheteur aura connaissance de la faute commise par ce dernier et du préjudice qui en résulte alors qu’il pourra soupçonner le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice¹⁰⁰¹.

[Page 215]

G. Le courtier

1) Le courtier immobilier

a) Notions générales

561. La pratique de courtage immobilier est strictement règlementée¹⁰⁰² par certaines dispositions qui prévoient de nombreuses obligations devant être remplies par le courtier. Parmi ces obligations, on peut citer celles qui découlent de la règle de bonne foi prévue à l’article 1375 C.c.Q. Il doit ainsi se donner une conduite objective et transparente lors de la formation du contrat avec son client. Il doit aussi se conformer à la disposition prévue à l’article 2102 C.c.Q., puisque le contrat de courtage immobilier est un contrat de prestation de services, assujetti aux dispositions prévues aux articles 2098 C.c.Q. et suivants¹⁰⁰³.

562. Le courtier doit également respecter les dispositions des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec¹⁰⁰⁴ et du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité¹⁰⁰⁵. Il importe cependant de noter que le contrat de courtage immobilier n’est pas régi par la Loi sur la protection du consommateur, qui exclut de l’application de ses dispositions les actes et les tâches conférés à un courtier et qui sont régis par la Loi sur le courtage immobilier¹⁰⁰⁶.

563. Lorsqu’un courtier agit dans le cadre d’un contrat de courtage, il est soumis aux régimes de responsabilité civile envers son client

[Page 216]

et le tiers acheteur¹⁰⁰⁷. Il est tenu à l’obligation d’agir avec prudence et diligence envers son client ainsi qu’envers le tiers acheteur, et ce, même s’il était mandaté par le vendeur du bien¹⁰⁰⁸. Autrement, sa responsabilité contractuelle pourrait être engagée envers son client ainsi que sa responsabilité extracontractuelle envers l’acheteur. La responsabilité du courtier peut ainsi être engagée même lorsqu’il s’agit d’une omission sans qu’il soit nécessaire de faire la preuve que ce manquement résulte d’un acte intentionnel ou d’une négligence grossière. Cependant, le tiers acheteur ne pourra toutefois être indemnisé pour un préjudice qui découle de sa propre négligence et insouciance¹⁰⁰⁹.

564. Un manquement déontologique équivaut à une faute civile pouvant engager la responsabilité du courtier immobilier pour le préjudice subi par son client. Dans le cas d’un manquement subi par l’acheteur, la responsabilité du courtier ne peut être engagée à moins que ce manquement constitue une faute extracontractuelle à l’égard de l’acheteur et qu’un lien de causalité existe entre cette faute et le préjudice subi. Le fait que le tiers ne fait pas partie au contrat de courtage ne l’empêche pas de réclamer des dommages-intérêts du courtier lorsque ce dernier a commis une faute au sens de l’article 1457 C.c.Q.¹⁰¹⁰. Cette responsabilité civile du courtier envers le tiers s’accorde avec la jurisprudence récente, qui donne à l’article 1440 C.c.Q. une interprétation restreinte en ce qui concerne le principe voulant que le contrat « n’a d’effet qu’entre les parties ».

565. Il est à noter que lorsque le courtier travaille pour une agence, la responsabilité de celle-ci peut être aussi engagée conformément à la règle prévue à l’article 1463 C.c.Q. ainsi qu’à l’article 18 de la Loi sur le courtage immobilier qui traite aussi de la responsabilité du courtier et de son commettant¹⁰¹¹.

b) Nature et étendue des obligations du courtier immobilier envers son client

566. Le courtier est considéré comme un expert en matière de vente des immeubles, et il a donc une obligation de conseil et de

[Page 217]

renseignement à l’égard de son client. Il doit représenter ce dernier adéquatement dès le début de son mandat, et plus particulièrement durant les négociations de la vente de son immeuble. Il doit ainsi agir au mieux des intérêts de son client et sauvegarder le lien de confiance avec lui afin qu’il soit bien encadré pendant le processus de vente¹⁰¹².

567. Le fait que le courtier soit tenu à des obligations de moyens n’empêche pas qu’il soit contraint à prendre tous les moyens qui lui sont disponibles afin d’arriver au résultat souhaité par son client, sans nécessairement garantir l’obtention de ce résultat¹⁰¹³. Afin d’évaluer la responsabilité du courtier immobilier, le tribunal pourrait comparer son comportement avec celui d’un courtier normalement prudent et diligent dans la même situation¹⁰¹⁴.

i) Obligation de renseignement et de conseil

568. L’obligation de renseignement du courtier envers son client découle de l’article 1375 et 2102 C.c.Q., de l’article 28 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec¹⁰¹⁵, ainsi que de l’article 5 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. Également, le courtier peut, dans certaines circonstances, se voir imposer un devoir de conseil envers son client, puisqu’il est présumé avoir la connaissance et l’expérience qu’un expert détient dans son domaine de pratique¹⁰¹⁶. La jurisprudence et la doctrine enseignent que le courtier immobilier a une obligation de conseil envers son client, de sorte qu’il ne doit pas se contenter de lui communiquer des informations pertinentes aux démarches à suivre durant le processus de vente, mais qu’il doit aussi s’assurer que son client a bien saisi la nature et le sens de ces informations, lui permettant ainsi de prendre la décision appropriée.

569. L’obligation d’agir avec transparence oblige le courtier à accomplir son mandat pour son client en toute bonne foi et loyauté¹⁰¹⁷. Ainsi, les informations fournies par le courtier doivent non seulement se

[Page 218]

révéler véridiques, mais elles doivent être accompagnées de toutes recommandations pertinentes pour permettre à son client d’être en mesure de prendre les bonnes décisions quant à la conclusion de la vente ainsi qu’à son contenu et son exécution, compte tenu de son degré d’expertise¹⁰¹⁸.

570. Il faut noter que le courtier ne doit pas faire preuve de réticence quant à son devoir de conseil ou de renseignement. La réticence peut être considérée comme un dol ou être interprétée comme une volonté de la part du courtier d’induire son client en erreur en cachant un élément d’information qui l’aurait influencé dans sa prise de décision de conclure ou non le contrat. Le fait que le courtier n’était pas conscient du fait que l’élément non divulgué avait une importance pour le client dans la prise de décision de conclure ou non le contrat ne doit pas être un facteur permettant de déterminer l’existence ou non de sa réticence.

571. Le tribunal doit éviter l’application d’un critère subjectif lors de son évaluation du manquement du courtier à son obligation de bonne foi, notamment à son obligation de renseignement, que ce soit envers son client le vendeur ou envers l’acheteur. Pour évaluer s’il y a un manquement à cette obligation, ou si le courtier a fait preuve de réticence, il faut appliquer un critère objectif, soit celui d’un courtier prudent et diligent ayant à sa disposition des informations devant être divulguées à la personne intéressée à conclure le contrat envisagé. C’est en faisant cette évaluation objective qu’on peut conclure à la réticence du courtier ou au manquement à son obligation de renseignement. Cependant, rien n’empêche le tribunal de prendre en considération certains éléments subjectifs lors de son évaluation de la gravité de la faute du courtier; la présence d’une volonté de tromper peut notamment être nécessaire à la conclusion d’une manœuvre dolosive. Enfin, le tribunal peut aussi tenir compte du fait que le client a l’obligation de s’informer conformément à la norme d’un acheteur raisonnablement prudent et diligent. Ainsi, si l’information est connue, ou est facilement accessible, la responsabilité du courtier ne peut être retenue¹⁰¹⁹.

– Cas d’une vente sans garantie légale

572. Dans le cas d’une vente sans garantie légale, le devoir de conseil du courtier peut impliquer l’obligation de recommander à son client-acheteur les services d’un inspecteur afin d’effectuer une inspection préachat permettant de vérifier l’état et les conditions dans lesquels

[Page 219]

se retrouve l’immeuble¹⁰²⁰. Soulignons que cette obligation ne sera pas imposée au courtier dans tous les cas, car l’intensité du devoir de conseil du courtier doit être modulée en fonction des circonstances particulières de chaque cas, notamment en fonction de l’expérience et de la connaissance de l’acheteur dans le domaine immobilier¹⁰²¹.

ii) Obligation d’agir dans l’intérêt de son client

573. Le client retient souvent les services d’un courtier en raison de son expérience, de sa connaissance et de ses contacts dans le domaine. Bien que le courtier soit tenu en général à des obligations de moyens, le défaut de remplir l’une d’elles pourrait engager sa responsabilité. En effet, ses tâches ne se limitent pas à installer une pancarte devant la propriété, à publier des annonces dans un journal afin d’informer les acheteurs potentiels sur l’immeuble mis en vente ou à le faire visiter par ces derniers, mais s’étendent à d’autres obligations pouvant être essentielles pour le client.

574. En effet, quelle que soit la nature de ses obligations, le courtier se doit d’agir au mieux des intérêts de son client et éviter les conflits d’intérêts. Il doit l’informer des facteurs pouvant affecter la transaction envisagée et les droits et obligations qui découlent des documents à être signés avec l’acheteur potentiel¹⁰²². Il doit lui donner de façon objective les conseils et les recommandations nécessaires et qui s’accordent avec son intérêt, sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. Il ne doit pas favoriser ses intérêts au détriment de ceux de son client et plus particulièrement, il ne doit pas chercher à obtenir une commission déraisonnable¹⁰²³. Dès le début de son mandat, il doit conseiller à son client de communiquer toute information relative à son titre de propriété ou à l’état de l’immeuble, et ainsi procéder à la vérification de leur exactitude. Il doit l’assister et lui fournir toute aide lors des négociations des conditions de vente, compte tenu des circonstances et de l’offre faite par un acheteur intéressé¹⁰²⁴.

575. Enfin, l’étendue et la portée de la responsabilité du courtier inscripteur envers l’acheteur demeurent limitées par les obligations qu’il doit respecter envers son client, le vendeur. À titre d’exemple, un

[Page 220]

agent immobilier engage sa responsabilité envers son client lorsqu’il communique à des acheteurs intéressés par l’immeuble des informations sur la situation financière précaire du vendeur alors que ces informations n’ont aucune pertinence quant à la qualité ou l’état de l’immeuble, mais causent un préjudice à ce dernier, l’empêchant ainsi d’obtenir un prix correspondant à la juste valeur marchande de son immeuble¹⁰²⁵. Dans ce cas, le courtier ne pourra invoquer son obligation de renseignement envers l’acheteur pour échapper à sa responsabilité envers son client. De même, le courtier immobilier engage sa responsabilité lorsqu’il révèle au courtier collaborateur de l’information stratégique obtenue de son client quant à son intention de régler le différend survenu avec l’acheteur et le montant qu’il accepte de payer pour ce règlement¹⁰²⁶.

– Conflit d’intérêts

576. Le courtier immobilier a l’obligation d’éviter toute situation potentielle de conflit d’intérêts entre les différents acteurs intervenant dans la vente de l’immeuble faisant l’objet de son contrat. Il doit divulguer tout conflit à son client et au cocontractant, en vertu de son devoir général de renseignement et de la règle prévue à l’article 21 de la Loi sur le courtage immobilier¹⁰²⁷.

577. Le processus de divulgation d’un intérêt direct ou indirect d’un courtier dans une vente est établi plus précisément à l’article 18 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité¹⁰²⁸. Cet article prévoit que le courtier, qu’il soit ou non dans l’exercice de ses fonctions, doit transmettre un avis écrit dénonçant la nature de l’intérêt direct ou indirect qu’il possède dans l’immeuble au cocontractant avant la signature du contrat de vente final. Si le courtier omet d’envoyer cet avis, la personne qui devait le recevoir peut se retirer de toute offre ou promesse, et ce, sans aucune pénalité, tant que le contrat de vente final n’a pas été signé par les parties¹⁰²⁹.

578. Il importe de noter que le promettant-acheteur qui se prévaut de cette règle n’aura pas à justifier son retrait par un motif autre que l’intérêt direct ou indirect du courtier dans l’immeuble faisant l’objet de la vente et de l’absence de réception d’un avis formel. Ce régime particulier

[Page 221]

déroge à la règle générale prévue à l’article 1419 C.c.Q. concernant la nullité relative, de sorte que l’une ou l’autre des parties à la promesse peut s’en prévaloir dépendamment de la situation. De plus, le courtier impliqué et son client ne peuvent réclamer aucune indemnité au promettant-acheteur qui s’est prévalu de ce droit ni même exercer une action en passation de titre¹⁰³⁰.

579. Lorsque le courtier est lié par contrat à un acheteur qui souhaite acquérir une maison appartenant à un membre de la famille du courtier, il est légitime de présumer l’existence d’un intérêt indirect entre le courtier et sa parenté, même en l’absence d’intérêt pécuniaire particulier. Il y a également apparence d’un conflit d’intérêts lorsque le courtier et le vendeur ont un lien de parenté¹⁰³¹. Dans un tel cas, le courtier a alors un devoir de transparence envers son client et doit divulguer la nature du lien qui l’unit au vendeur. Autrement, l’absence de transparence constitue un manquement à l’éthique et à l’obligation de renseigner qui découle de la règle de bonne foi¹⁰³², ainsi qu’une contravention à loi¹⁰³³.

580. Il faut aussi conclure à l’existence d’au moins un intérêt indirect du courtier dans la vente d’immeuble lorsque l’acheteur est une société par actions et que le courtier détient des actions dans une autre société qui est elle-même l’actionnaire majoritaire de la société qui souhaite acheter l’immeuble. Dans un tel cas, le courtier est considéré comme ayant un intérêt indirect dans l’achat de l’immeuble, car la transaction bénéficiera au courtier en tant qu’actionnaire lorsqu’il recevra des dividendes.¹⁰³⁴.

iii) Obligation de vérification

581. Il est du devoir du courtier de faire les démarches nécessaires pour s’assurer que les informations fournies par son client-vendeur sont exactes et de procéder, le cas échéant, à leur rectification afin qu’elles soient conformes à la réalité¹⁰³⁵. Il doit faire cette vérification avant de remplir la fiche descriptive de l’immeuble et de la mettre à la disposition du public. Il doit procéder à la même vérification suite à la réception de la déclaration du vendeur. Son défaut de le faire pourra

[Page 222]

engager sa responsabilité non seulement envers l’acheteur, mais aussi envers son client le vendeur qui, en toute bonne foi, remplit la déclaration du vendeur sans mentionner certaines irrégularités. L’omission de dévoiler certains faits peut être due à son ignorance ou à son inexpérience, notamment quant à la nécessité de fournir à l’acheteur toutes les informations dont il a connaissance. Elle peut aussi être due à un manque de clarté dans l’une ou l’autre des questions contenues dans le formulaire de la déclaration du vendeur, ce qui donne lieu à une confusion quant aux informations qu’on cherche à obtenir par la question.

582. Un courtier immobilier peut aussi engager sa responsabilité lorsqu’il omet de visiter l’immeuble préalablement à la fixation du prix de vente alors qu’il doit prendre en considération tous les renseignements qui sont à sa portée pour établir de façon objective l’état des lieux et ainsi le prix de vente. Son défaut de vérifier tous les renseignements mis à sa disposition, notamment lors de la visite du lieu, engage sa responsabilité advenant le cas où le prix qu’il a suggéré à son client est apparu erroné¹⁰³⁶. Ainsi, il pourrait être tenu responsable de toute perte subie par le vendeur lors de la vente de l’immeuble.

583. Compte tenu de son obligation de vérification, le courtier doit également s’informer sur la qualité de l’acheteur, ses ressources financières et sa solvabilité¹⁰³⁷. Le défaut de se renseigner sur ces éléments pourrait engager sa responsabilité envers son client-vendeur lorsque plus tard la transaction ne peut se réaliser en raison d’un défaut de l’acheteur dû à l’un de ces éléments.

iv) Cas spécifique du courtier collaborateur

584. Le courtier collaborateur est celui qui est mandaté par l’acheteur. Il est également tenu à une obligation de conseil et de renseignement envers son client. Cette obligation peut être plus étendue que celle à laquelle est tenu le courtier inscripteur en raison du mandat spécifique qu’il a reçu de l’acheteur et des instructions données par ce dernier quant à l’immeuble dont il cherche à faire l’acquisition.

585. Le courtier collaborateur est également tenu à une obligation de vérification. Cette obligation se fonde également sur l’existence entre l’acheteur et lui d’un contrat de prestation de services aux termes duquel l’acheteur le mandate de faire les démarches nécessaires pour lui trouver un immeuble selon certains critères et conditions. Ainsi, le courtier est tenu à l’obligation de renseigner ce dernier et de lui donner les

[Page 223]

conseils qui s’imposent en rapport avec le résultat qu’il a obtenu suite à ses vérifications relatives aux droits, aux charges et aux restrictions qui affectent l’immeuble et qui lui sont accessibles¹⁰³⁸.

586. Le courtier collaborateur est particulièrement tenu à faire la vérification des informations contenues dans la fiche descriptive de l’immeuble que le courtier inscripteur a déjà établie. Le fait que ce dernier est censé avoir fait cette vérification ne libère pas le courtier collaborateur de son obligation. Ainsi, dans le cas où les informations contenues dans cette fiche apparaissent plus tard inexactes ou erronées, les deux courtiers seront responsables envers l’acheteur, puisqu’ils devaient savoir que ces informations seront prises en considération par l’acheteur lors de la prise de sa décision d’acheter ou non l’immeuble en question.

587. Le courtier collaborateur peut avoir l’obligation, eu égard aux circonstances, de faire les démarches nécessaires pour compléter les informations se trouvant sur la fiche descriptive ou de vérifier leur exactitude. Il ne peut pas présumer que les informations mentionnées dans cette fiche ou même dans la déclaration du vendeur sont exactes. Son obligation de vérification est positive et doit être remplie de sa propre initiative, même en l’absence de doute quant à leur exactitude. Il ne peut donc pas se dégager de sa responsabilité lorsqu’il était possible d’obtenir en temps opportun les documents permettant de valider les informations contenues dans l’un ou l’autre de ces documents¹⁰³⁹. A fortiori, il ne pourra pas se soustraire à cette obligation lorsque le contenu de la fiche descriptive de l’immeuble contient des informations soulevant des doutes sur le fait que le courtier inscripteur n’a pas fait son devoir de façon adéquate.

588. Notons aussi que si le nom du courtier collaborateur apparaît sur la fiche descriptive, celui-ci peut difficilement se dégager de sa responsabilité si cette fiche contient des informations erronées, puisqu’il donne alors à l’acheteur la perception que c’est lui qui a préparé ce document¹⁰⁴⁰.

589. Le courtier collaborateur a une obligation de s’assurer que le bien sera délivré en conformité avec les stipulations de la promesse ou de l’offre d’achat. Il s’agit d’une obligation de résultat où la bonne foi ne peut être invoquée comme moyen de défense permettant au courtier de se soustraire à sa responsabilité pour le défaut qu’on lui reproche. Rappelons que cette obligation découle de la loi et il n’est pas nécessaire

[Page 224]

de la stipuler dans le contrat¹⁰⁴¹. Seule la force majeure peut être invoquée dans un tel cas.

c) Nature et étendue des obligations du courtier immobilier envers le tiers acheteur

590. Le courtier immobilier peut engager sa responsabilité extracontractuelle envers le tiers et particulièrement envers le tiers acheteur. En effet, le courtier a une obligation de renseignement et de vérification à l’égard de ce dernier, et ce, même s’ils ne sont pas liés contractuellement. Il importe toutefois de noter qu’il existe des situations où la responsabilité du courtier envers le tiers acheteur sera partagée avec son client le vendeur ou même avec le tiers acheteur.

i) Obligation de conseil et de renseignement

591. Le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité prévoit le devoir du courtier d’informer avec objectivité toutes les parties à une transaction¹⁰⁴². Ainsi, le courtier, même s’il est mandaté par le vendeur, est aussi tenu à une obligation de renseignement envers l’acheteur. Il doit divulguer à ce dernier toutes les informations pertinentes sur l’objet de la vente dans la mesure où ces informations étaient à sa disposition, ou qu’il aurait pu les obtenir s’il avait rempli ses obligations de vérification. Il doit d’abord se renseigner sur la présence de tout élément essentiel conduisant à une perte de la valeur du bien ou des droits acquis afin qu’il soit en mesure de remplir adéquatement son obligation de renseigner l’acheteur potentiel.

592. Le défaut du courtier de renseigner l’acheteur et de lui transmettre les informations pouvant affecter ou diminuer l’usage du bien ou sa valeur, engage sa responsabilité solidaire avec le vendeur qui fait aussi défaut de remplir son obligation de renseignement¹⁰⁴³. Il engage également sa responsabilité lorsqu’il fournit de fausses informations dans le but d’apaiser l’inquiétude de l’acheteur alors qu’il est conscient du fait que ces informations sont déterminantes pour l’acheteur¹⁰⁴⁴.

[Page 225]

593. Le courtier a l’obligation de renseigner l’acheteur sur son intérêt dans la vente. Ce serait le cas où il serait parent ou allié avec l’un des acteurs de la vente. Si l’acheteur apprend tardivement, notamment après la réalisation de la vente, la présence d’intérêt entre le courtier et l’un des acteurs de la vente, tels que le vendeur, le courtier risque d’engager sa responsabilité pour le préjudice subi. L’acheteur pourrait aussi obtenir la nullité de la vente sur une preuve que le manquement à l’obligation de renseignement constitue une faute grave assimilable à un dol¹⁰⁴⁵.

594. Dans certains cas isolés, le promettant-acheteur ayant mis fin à ses démarches pour acquérir l’immeuble en raison des informations manquantes peut faire tenir le courtier responsable de ce manquement. Il est important cependant que la preuve démontre une faute de la part du courtier par son manquement à son obligation de divulguer au promettant-acheteur des informations pertinentes à la conclusion du contrat. Cette faute peut être établie par la preuve que le courtier, malgré la réception d’une demande de renseignement par le promettant-acheteur, a adopté une conduite qui dénote de l’insouciance alors qu’il avait à sa disposition les renseignements demandés ou qu’il aurait pu les obtenir en faisant les démarches nécessaires. Il peut ainsi être tenu de payer des dommages-intérêts au promettant-acheteur pour la perte de temps, le stress, les recherches inutiles pour faire l’acquisition de l’immeuble, etc.

595. Le tribunal pourrait cependant avoir de la difficulté à évaluer le quantum des dommages, puisqu’il n’existe pas de formule ou de méthode précise permettant de déterminer la valeur de cette perte non pécuniaire. Dans ce cas, le calcul des dommages-intérêts devant être accordés constitue un exercice délicat qui est laissé entièrement à la discrétion du tribunal. Ainsi, dépendamment des circonstances, le courtier immobilier qui a omis de divulguer des informations importantes en raison de son manque de diligence pourrait engager sa responsabilité envers le promettant-acheteur pour des pertes pécuniaires et non pécuniaires¹⁰⁴⁶.

596. Notons également que le promettant-vendeur, dans la mesure où il n’était impliqué d’aucune manière dans le manquement du courtier à son obligation de renseignement, peut chercher la responsabilité contractuelle de ce dernier pour les dommages subis.

[Page 226]

ii) Obligation de vérification

597. Le courtier doit vérifier l’exactitude des renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis, qui découle de son obligation de contrôle prévue à l’article 5 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. Cela dit, le courtier immobilier peut engager sa responsabilité extracontractuelle envers le tiers acheteur pour le manquement à son obligation de vérification dans diverses situations.

598. Lorsque l’action en responsabilité du courtier est fondée sur la communication d’un renseignement erroné, celui-ci ne doit pas être anodin, mais l’information en question doit être d’une certaine importance¹⁰⁴⁷. C’est le cas lorsque l’acheteur démontre qu’il existe au moment de la conclusion de la vente un indice sérieux révélant l’existence d’un vice dans le titre de propriété du vendeur alors que le courtier n’avait pas procédé aux vérifications appropriées¹⁰⁴⁸ malgré le fait que cet indice ait été porté à sa connaissance. Il en est de même lorsqu’il manque à son obligation de vérifier l’information contenue dans une fiche technique, alors qu’il sait que cette information est décisive dans la décision du tiers acheteur de conclure ou non la vente de l’immeuble en question¹⁰⁴⁹.

599. Il importe toutefois de noter que l’intensité du devoir de vérification du courtier dépend de l’accessibilité de l’information. L’obligation de se renseigner peut être plus importante s’il s’agit de faire une vérification auprès du vendeur de l’immeuble ou auprès de la municipalité quant aux règlements en vigueur et leurs applications. Dans ce dernier cas, il faudra qu’il y ait un indice incitant le courtier à faire de telles vérifications¹⁰⁵⁰.

600. Le courtier immobilier doit remplir son obligation de renseignement et de vérification des informations avant la conclusion de la vente, notamment quant à la conformité de l’immeuble aux dispositions des lois et des règlements en vigueur¹⁰⁵¹. Il faut noter que l’acheteur qui fait l’acquisition d’un immeuble est en droit de présumer que cet immeuble est conforme aux règlements qui sont en vigueur et que sa destination donnée par le vendeur ainsi que son usage sont conformes à la réglementation en vigueur au moment de la vente¹⁰⁵².

[Page 227]

601. L’obligation de vérification du courtier s’étend à tous les documents liés à l’immeuble, afin qu’il puisse déceler toutes informations relatives au titre de propriété, notamment les limitations¹⁰⁵³. Ainsi, le courtier a, selon les circonstances propres à chaque cas, une obligation de vérifier diverses informations, notamment celles fournies par son client le vendeur¹⁰⁵⁴ quant à la présence d’hypothèque légale de construction, à la capacité juridique de son client, à la présence de vice caché ainsi qu’à l’information contenue dans la fiche descriptive de l’immeuble. Le courtier peut également être obligé de faire certaines vérifications dans le Registre foncier lorsque l’index de l’immeuble faisant l’objet de la vente contient des informations pouvant affecter le titre de propriété alors que leur vérification est facilement réalisable.

– Informations fournies par le vendeur

602. Le courtier immobilier qui agit à titre d’intermédiaire entre son client et le futur acheteur est tenu à certaines obligations envers ce dernier. Le fait qu’il y ait absence de lien contractuel entre le courtier et l’acheteur d’une propriété ne peut être un obstacle à une poursuivre en responsabilité extracontractuelle pour les manquements à l’une de ses obligations. Ainsi, sa responsabilité sera engagée en vertu de l’article 1457 C.c.Q. lorsqu’il manque à ses obligations de prudence et de diligence de vérifier les informations fournies par le vendeur¹⁰⁵⁵. Rappelons qu’il est du devoir du courtier de faire les démarches nécessaires pour s’assurer que les informations fournies par son client sont exactes¹⁰⁵⁶.

603. Le courtier peut être tenu responsable pour les fausses déclarations ou représentations faites par son client le vendeur, que ce soit par écrit ou verbalement, alors qu’il était au courant de ces fausses déclarations, mais qu’il n’est pas intervenu pour faire les rectifications nécessaires. Il en est de même s’il avait des doutes quant à l’exactitude des informations fournies par le vendeur. Même sans égard à sa connaissance ou à l’existence des éléments pouvant soulever des doutes quant aux informations fournies, le courtier manque à son obligation de vérification s’il avait transcrit sans vérification préalable ces informations dans la fiche descriptive de l’immeuble alors que ces informations sont apparues plus tard erronées. Cela étant dit, le courtier est

[Page 228]

tenu à l’obligation de vérifier de façon systématique la véracité des informations. Son défaut de remplir son obligation pourrait engager solidairement sa responsabilité avec le vendeur pour le préjudice subi par l’acheteur¹⁰⁵⁷.

604. Un moyen de défense pour exclure sa responsabilité sera une preuve démontrant qu’il a rempli de façon prudente et diligente son obligation de vérification, et qu’il n’a pas pu découvrir la fausseté des renseignements fournis par le vendeur¹⁰⁵⁸. Tel est le cas du vendeur qui aurait caché délibérément la vérité à son courtier, alors que cette vérité était difficile à découvrir par une vérification raisonnable par ce dernier¹⁰⁵⁹. Tel est également le cas lorsqu’il y a absence de collaboration de la part du vendeur, alors qu’il détient les informations pertinentes permettant au courtier inscripteur de faire la vérification de l’état de l’immeuble. Dans ces cas, le courtier ne peut être tenu responsable envers l’acheteur advenant la découverte de la fausseté des informations relatives à l’état de l’immeuble fournies par le vendeur. Il importe cependant de mettre en preuve les démarches faites par le courtier pour vérifier les informations qu’il n’a pas pu obtenir en raison de l’absence de collaboration du vendeur¹⁰⁶⁰. Rappelons à cet effet que l’obligation de vérification de l’état de l’immeuble en est une de moyens qui exige du courtier de faire de son mieux pour effectuer ladite vérification. Il n’est donc pas tenu de faire des vérifications au-delà de ce qui est possible. Ainsi, en agissant de façon raisonnable, objective et diligente, le courtier remplit son obligation de vérification.

605. Par ailleurs, la spécialisation et l’expertise du courtier dans un domaine particulier d’activité seront prises en compte lors de l’évaluation de son comportement. Dans ce cas, les attentes du client seront plus élevées à son égard, comparativement aux attentes envers un professionnel n’ayant pas cette expertise¹⁰⁶¹.

– Hypothèque légale de construction

606. Lorsque l’immeuble a fait l’objet des travaux de rénovation ou de construction, la jurisprudence reconnaît que le courtier est tenu à l’obligation de vérifier au registre des droits réels fonciers si des hypothèques légales de construction avaient été enregistrées sur l’immeuble. Il est de son devoir de procéder à cette vérification tout au long de son

[Page 229]

mandat et d’informer l’acheteur du résultat de sa vérification. Il ne peut remplir cette obligation en se contentant de faire une seule vérification en début de son mandat alors qu’il est au courant du fait que des travaux de construction ou de rénovation ont été exécutés sur l’immeuble.

607. Son défaut de vérifier le registre des droits réels fonciers durant son mandat pourra engager sa responsabilité professionnelle pour le préjudice subi par l’acheteur et résultant de l’inscription d’une hypothèque de construction avant la finalisation de la vente¹⁰⁶². Cette responsabilité peut être partagée avec le notaire instrumentant qui a manqué aussi à son obligation de vérification et de renseignement envers l’acheteur quant aux droits et charges inscrits dans l’index de l’immeuble.

– Capacité juridique de son client

608. L’article 30 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, adapté en 2010, impose au courtier l’obligation de s’assurer de la capacité juridique de son client et ce, qu’il soit une personne physique ou une personne morale¹⁰⁶³. Cette nouvelle obligation ne se limite pas à vérifier la capacité de son client, mais s’étend à attester que ce dernier est en mesure d’effectuer la transaction en question. Cette obligation revêt une importance particulière dans le cas d’un vendeur marié, situation où le courtier doit vérifier si ce dernier peut consentir seul au contrat de vente. Même s’il ne s’agit pas de la vente d’une résidence familiale, mais plutôt d’un immeuble qui n’est pas occupé par les conjoints, la capacité de consentir seul au contrat de vente du conjoint propriétaire dépend du régime matrimonial adopté par le couple. Ainsi, le courtier immobilier doit vérifier le régime matrimonial de son client puisqu’en cas où le régime matrimonial adopté est celui de la société d’acquêts, la validité du contrat de vente exige aussi le consentement de l’autre conjoint même si celui-ci n’est pas un copropriétaire. Le défaut du courtier de remplir son obligation de vérification engage sa responsabilité in solidum avec son client-vendeur envers l’acheteur pour les troubles du titre de propriété¹⁰⁶⁴.

[Page 230]

– Vice caché

609. Le courtier peut, dans certaines circonstances particulières, notamment lorsqu’il est le seul à en avoir connaissance, emporter l’obligation d’informer l’acheteur de tout vice caché pouvant affecter l’immeuble qu’il tente de vendre¹⁰⁶⁵. Si le courtier omet de remplir ce devoir, il pourra être tenu responsable solidairement avec le vendeur envers l’acheteur à lui payer les coûts des travaux nécessaires à la réparation du vice. Dans le cas d’un vendeur de bonne foi qui ignorait le vice caché ou qui comptait sur le courtier pour en informer l’acheteur alors que lui n’a pas eu cette opportunité, le courtier pourra être tenu à lui rembourser le montant qu’il a dû payer à l’acheteur en vertu de son obligation de garantie pour vice caché.

– Fiche descriptive de l’immeuble

610. Le courtier inscripteur est la personne chargée de remplir la fiche descriptive de l’immeuble en tant que représentant du vendeur. Il est donc de son devoir de vérifier l’exactitude des informations fournies par ce dernier avant de les inscrire sur la fiche descriptive de l’immeuble. La jurisprudence et la doctrine enseignent que le courtier ne peut se libérer de son obligation de s’assurer que le contenu de la fiche descriptive reflète la situation de l’immeuble et que les informations qui y sont mentionnées sont véritables¹⁰⁶⁶. Cela dit, il ne doit pas se fier seulement aux informations fournies par son client, mais doit vérifier leur conformité et véracité avant de les mettre dans la fiche descriptive afin d’éviter que ces informations puissent induire en erreur d’éventuels acheteurs¹⁰⁶⁷. Advenant le cas où les informations inscrites dans la fiche de vente sont révélées plus tard fausses ou non conformes, la responsabilité du courtier immobilier et du vendeur pourra être retenue envers le tiers acheteur pour le préjudice subi en raison ces informations erronées¹⁰⁶⁸.

611. Pour que la responsabilité du courtier soit engagée, le manquement à son obligation de vérification ne doit pas porter sur des informations anodines ou qui sont de peu d’importance. La preuve doit aussi révéler que le courtier avait connaissance du fait que l’information en question était

[Page 231]

décisive dans la décision du tiers d’acheter ou non l’immeuble¹⁰⁶⁹ et qu’il lui était possible de faire la vérification et ainsi de rectifier l’information erronée ou fausse.

612. Il ne faut cependant pas donner à l’obligation du courtier envers l’acheteur une portée large et excessive. L’étendue de cette obligation ne doit pas dépasser les limites acceptables d’une obligation à laquelle est tenue une personne prudente et diligente envers le tiers dans l’exercice de sa profession. Ainsi, lorsqu’un nouveau règlement municipal relatif aux taxes entre en vigueur avant la vente envisagée, la responsabilité du courtier ne peut être engagée, même s’il avait omis de vérifier le montant des taxes que l’acheteur se trouve obligé à payer après la vente¹⁰⁷⁰. De même, le courtier ne peut être tenu responsable pour avoir omis de vérifier le montant des taxes d’infrastructures lorsque celles-ci étaient incertaines et indéterminées lors de la conclusion de la vente. Il appartient à l’acheteur de se renseigner sur le montant de ces taxes, surtout lorsqu’il est avisé que le montant des taxes dépend de la modification des règlements de la municipalité.

613. Le courtier inscripteur est cependant tenu de vérifier les droits et les charges qui sont publiés dans l’index de l’immeuble, car tous les courtiers immobiliers ont accès au Registre foncier des immeubles. Il doit également vérifier auprès de la Ville toutes les informations concernant l’immeuble en question, notamment celles relatives au paiement de taxes foncières ou aux permis délivrés par la Ville, ainsi que les restrictions et la violation de règlements municipaux¹⁰⁷¹.

614. Il est de la responsabilité du courtier d’être précis lors de la préparation de la fiche descriptive de l’immeuble en utilisant des termes qui ne prêtent pas à confusion pour l’acheteur. Autrement, sa responsabilité sera retenue lorsqu’il inscrit dans la fiche descriptive de l’immeuble de fausses informations, des informations incomplètes ou des informations prêtant à confusion, causant par ce fait même un préjudice à l’acheteur¹⁰⁷². Il a déjà été décidé que le courtier inscripteur était responsable des dommages subis par l’acheteur puisqu’il avait failli à son obligation de vérifier les informations inscrites dans la fiche descriptive de l’immeuble relativement aux taxes municipales¹⁰⁷³.

[Page 232]

615. Le courtier qui prépare et rédige la fiche descriptive de l’immeuble contenant des informations erronées fournies par le vendeur ou mentionnées en collaboration avec ce dernier dans le but de faire intéresser les futurs acheteurs à l’immeuble et à son acquisition à un prix plus élevé commet un dol qui engage sa responsabilité envers l’acheteur induit en erreur¹⁰⁷⁴. Le courtier et le vendeur pourront être condamnés in solidum à indemniser ce dernier pour le préjudice subi.

iii) Clause de vente sans garantie

616. La jurisprudence et la doctrine enseignent que la clause de non-garantie incluse dans un contrat de vente ne fait pas échec au recours de l’acheteur en nullité de vente ou en dommages-intérêts pour dol. Le vendeur ou l’auteur du dol ne peut invoquer cette clause pour s’exonérer de sa responsabilité envers l’acheteur pour le préjudice subi en raison des fausses représentations. Ainsi, le vendeur ou son courtier qui induit en erreur ou qui rassure faussement l’acheteur sur l’état de l’immeuble peut voir sa responsabilité retenue malgré la présence d’une clause excluant la garantie pour vice caché ou vice de titre¹⁰⁷⁵. Par ailleurs, l’agent immobilier qui ment sciemment à l’acheteur et fait des manœuvres dolosives dans le but de le tromper et de lui faire signer une promesse ou une offre d’achat sans permettre à ce dernier d’examiner préalablement l’immeuble ou de faire une inspection préachat ne peut invoquer une clause d’exclusion de garantie¹⁰⁷⁶.

617. Il faut d’ailleurs noter que les tribunaux interprètent restrictivement toute clause d’exclusion de garantie légale afin de favoriser les protections légales accordées à l’acheteur. La clause d’exclusion doit être claire et non équivoque afin d’être jugée valide par le tribunal. En cas de contradiction entre les clauses du contrat de vente, ou entre différents écrits comme la fiche d’inscription de l’immeuble et le contrat de vente, la clause d’exclusion de garantie sera jugée inopposable à l’acheteur¹⁰⁷⁷.

618. Également, il est possible de conclure que la clause d’exclusion de garantie dans le contrat liant l’acheteur et le vendeur ne s’applique qu’à l’égard des signataires de ce contrat, et donc que le courtier ne peut en aucune façon se prévaloir de cette clause afin de s’exonérer de

[Page 233]

sa responsabilité et ainsi de pouvoir omettre de se conformer à ses devoirs déontologiques, tels que son obligation de renseignement et de vérification¹⁰⁷⁸.

iv) Exonération et partage de responsabilité

619. Selon les circonstances, la responsabilité du courtier inscripteur envers le tiers acheteur peut être engagée in solidum avec son client le vendeur. Celui-ci peut également être responsable en vertu de l’article 2164 C.c.Q. de la faute commise par son représentant, soit le courtier qu’il a chargé de la vente de sa propriété¹⁰⁷⁹. Cependant, selon les faits propres à chaque cas, le vendeur pourrait avoir un recours récursoire contre le courtier dépendamment de la bonne ou de la mauvaise foi de ce dernier et de la faute commise. Ainsi, dans le cas du défaut du courtier de vérifier l’exactitude des informations fournies avant de les transmettre à l’acheteur, la responsabilité du vendeur peut être engagée in solidum avec le courtier pour les dommages subis par l’acheteur ayant été induit en erreur par les informations erronées¹⁰⁸⁰.

620. Il faut cependant noter que dans certaines situations, le courtier inscripteur peut échapper à sa responsabilité extracontractuelle à l’égard du tiers acheteur lorsque celui-ci manque à son obligation de se renseigner. Il peut également faire rejeter l’action de l’acheteur lorsque celui-ci avait connaissance des informations erronées avant la finalisation de la vente, mais qu’il a décidé de conclure le contrat alors qu’il avait la possibilité de négocier ses conditions, notamment l’obtention d’une réduction du prix. De même, l’acheteur sera le seul responsable lorsqu’il a refusé de suivre les conseils du courtier ou lorsque les défauts reprochés par l’acheteur dépassent l’expertise professionnelle du courtier.

– Obligation de l’acheteur de se renseigner

621. L’acheteur ne peut agir de manière passive lors de la conclusion de la vente. Il doit toujours agir avec prudence et diligence, comme le prévoient les articles 1725 alinéa 2 et 1726 C.c.Q., qui stipulent que le vendeur ne peut être tenu à aucune garantie pour des vices apparents pouvant être constatés par un examen attentif et visuel ou lorsque l’acheteur peut se renseigner lui-même sur le droit ou la charge qui affecte le bien¹⁰⁸¹. Cette obligation de prudence et diligence doit être prise en

[Page 234]

considération lors de l’évaluation de la responsabilité du courtier. Ainsi, l’acheteur est tenu de se renseigner lui-même lorsqu’il est en mesure d’obtenir les renseignements pertinents à la transaction qu’il envisage de faire de sorte qu’il ne faut pas donner à l’obligation de renseignement du courtier une portée ayant pour effet d’écarter l’obligation de l’acheteur de se renseigner lui-même lorsque possible¹⁰⁸².

622. Il importe de noter que toute personne intéressée par la conclusion d’un contrat est tenue à l’obligation de se renseigner. Ainsi, en matière de vente, la personne intéressée à la conclusion de la vente ne peut compter seulement sur les renseignements fournis par le vendeur ou le courtier immobilier. Elle doit compléter ces renseignements par elle-même lorsqu’elle a les moyens et la possibilité de le faire. Bien qu’il ait le devoir de divulguer à l’acheteur les informations qui sont mises à sa disposition par le vendeur ou qu’il a obtenues ailleurs, le courtier immobilier n’engage pas systématiquement sa responsabilité envers l’acheteur lorsque celui-ci est en défaut de se renseigner. Le tribunal tient compte de la conduite de l’acheteur durant les négociations et lors de la réalisation de la vente. Ainsi, dans le cas où l’acheteur aurait pu obtenir les renseignements que le courtier a fait défaut de lui communiquer, il ne pourra tenir ce dernier responsable pour le préjudice qui aurait pu éviter s’il s’était renseigné lui-même.

623. L’acheteur doit agir de manière prudente et diligente en se renseignant sur la transaction et en vérifiant les informations fournies. Il ne peut présumer aveuglément que tout est en ordre, surtout lorsqu’il possède des indices qui pourraient l’alerter. Plusieurs facteurs peuvent être pris en compte concernant l’obligation de l’acheteur de se renseigner, notamment la facilité d’accès aux informations, sa familiarité avec le domaine de l’immobilier, et les indices qui pourraient pousser une personne raisonnablement prudente et diligente à le faire¹⁰⁸³.

624. Il y a toutefois une limite à l’obligation de l’acheteur de se renseigner, notamment lorsqu’il s’agit d’une question relative à la réglementation de droit public. Ainsi, il serait déraisonnable que l’obligation de se renseigner de l’acheteur implique également la vérification de la conformité de l’immeuble avec la réglementation publique applicable. Dans bien des cas, cette réglementation est changeante et complexe, de sorte qu’il appartient au vendeur de renseigner l’acheteur sur la conformité de l’immeuble à cette réglementation. Il ne peut ainsi reprocher à un acheteur qui possède peu d’expérience dans le domaine immobilier de ne pas avoir vérifié avec l’aide des personnes

[Page 235]

compétentes ou de s’être fié sur les conseils de son courtier immobilier qui est censé posséder l’expertise requise. D’ailleurs, le vendeur est garant envers l’acheteur de toutes les violations des limitations de droit public qui grèvent l’immeuble aux termes du premier alinéa de l’article 1725 C.c.Q. Ainsi, lorsqu’un vendeur ne dénonce pas la violation d’une limitation de droit public, l’acheteur peut présumer que l’immeuble est conforme à la réglementation qui lui est applicable. Dans un tel cas, il ne pourra se voir reprocher une faute, même contributive¹⁰⁸⁴.

– Connaissance des informations erronées par l’acheteur

625. Les obligations de vérification et de renseignement du courtier peuvent être tempérées par le comportement de l’acheteur et la connaissance des informations que celui-ci avait à sa disposition avant de finaliser la vente. La responsabilité du courtier peut donc être limitée par le comportement de l’acheteur lorsque celui-ci découvre l’inexactitude d’une information qu’il était de la responsabilité du courtier de vérifier, mais procède tout de même à l’achat de la propriété.

626. L’acheteur risque de voir son recours rejeté au motif de sa négligence ou de sa renonciation à exercer son recours contre le vendeur, notamment de se prévaloir de son droit de demander l’annulation de la promesse. Ainsi, l’acheteur perd son recours contre le courtier lorsqu’il découvre, après la signature de l’offre ou de la promesse d’achat, mais avant la finalisation de l’acte de vente, qu’il n’aura pas droit à des subventions pour la rénovation de la propriété, contrairement à une déclaration ou à une mention affirmant le contraire dans la fiche descriptive de l’immeuble. Sa connaissance de ce fait et sa décision de conclure la vente rompent le lien de causalité entre la faute commise par le courtier ayant manqué à son obligation de vérification des informations fournies par le vendeur et le dommage subi par l’acheteur¹⁰⁸⁵.

627. Également, dans le cas où l’acheteur a été informé avant la réalisation de la vente de certaines informations qui clarifient l’état des droits et des servitudes qui affectent l’immeuble, il ne pourra pas tenir, plus tard, le courtier responsable en cas d’insatisfaction. Ainsi, l’acheteur avisé de l’absence d’une servitude au bénéfice de l’immeuble faisant l’objet de la vente, contrairement à ce qui lui a été mentionné au départ, ne peut tenir le courtier responsable envers lui pour le simple fait qu’il avait omis de rectifier cette information ou de l’aviser de la réalité, même si cela constitue un manquement à son obligation de renseignement.

[Page 236]

Cela étant dit, la connaissance préalable à la réalisation de la vente, par l’acheteur, de l’absence d’un droit ou d’une servitude rompt le lien de causalité entre la faute commise par le courtier et le préjudice subi, conformément à l’article 1607 ou 1613 C.c.Q.¹⁰⁸⁶.

– Refus de l’acheteur de suivre le conseil du courtier

628. Le courtier immobilier qui informe l’acheteur seulement après la transaction de certaines irrégularités relatives à l’immeuble vendu alors qu’il en avait connaissance avant la réalisation de la vente pourra engager sa responsabilité envers l’acheteur. Celui-ci peut ainsi obtenir une indemnité pour le préjudice subi suite à la dénonciation tardive. Par contre, la responsabilité du courtier pourra être difficilement engagée envers l’acheteur qui n’a pas agi avec prudence et diligence en refusant de suivre ses recommandations de procéder à une inspection préachat. Le défaut de procéder à une telle inspection pourra rendre l’acheteur au moins responsable en partie du préjudice subi, lorsque cette inspection aurait permis de révéler les irrégularités non dénoncées et qui sont la source de sa réclamation¹⁰⁸⁷.

– Tâches en dehors de l’expertise professionnelle du courtier

629. Le courtier n’a pas l’obligation de vérifier des informations qui ne font pas partie de son champ de compétence, ou qui seraient bien au-delà de ses devoirs, telles que l’existence d’un système de drainage et sa conformité aux règles de l’art, alors que cet exercice nécessiterait de faire des excavations. En d’autres mots, le courtier ne peut se voir attribuer les obligations reliées à l’expertise de professionnels dans des domaines spécifiques, tels que les fondations, la plomberie ou la menuiserie¹⁰⁸⁸.

630. En fait, le courtier immobilier n’est pas un expert dans tous les domaines. Ainsi, bien qu’il doive être proactif durant son mandat et ainsi effectuer les vérifications nécessaires, il ne peut être tenu responsable pour une information erronée qui se situe loin de son domaine d’expertise et qui est transmise à l’acheteur par son client le vendeur. Cependant, le courtier ne peut se dégager de toute responsabilité lorsqu’il lui était possible de vérifier l’exactitude de l’information erronée¹⁰⁸⁹.

[Page 237]

631. On ne peut pas s’attendre à ce que le courtier immobilier, qui n’est pas juriste, comprenne l’ensemble des subtilités se rattachant aux droits et charges inscrits. En effet, bien qu’il ait l’obligation de faire des vérifications concernant les limites au droit de propriété, la tâche d’analyser le contenu des divers documents disponibles revient plutôt aux avocats et aux notaires. Ces derniers, en raison de leur formation et de leur expérience, sont les mieux placés pour fournir les renseignements et les explications relatifs aux conséquences juridiques et financières résultant des droits et charges inscrits au Registre foncier des immeubles. Dans des circonstances exceptionnelles, le tribunal pourrait décider de ne pas tenir responsable le courtier immobilier qui ne consulterait pas le Registre foncier lors de la mise en vente d’un immeuble, notamment lorsqu’il conclurait au dol du vendeur qui était au courant de l’existence d’une hypothèque greffant son immeuble, mais qui a omis de la révéler à son courtier. La responsabilité pour le défaut de dévoiler l’existence de l’hypothèque et les conséquences qui en découlent reviendrait alors au vendeur l’ayant contractée et au notaire instrumentant¹⁰⁹⁰.

632. Également, la responsabilité du courtier immobilier ne peut être engagée au motif qu’il a fait défaut d’évaluer le risque que présente la transaction pour l’acheteur et le coût de l’assurance qu’il doit contracter. En effet, le courtier immobilier n’est pas un spécialiste en assurance, et ne peut donc savoir comment établir le montant d’assurance qu’un acheteur aura à payer pour assurer la propriété qu’il propose d’acquérir. Il appartient donc à l’acheteur de faire les démarches nécessaires afin d’avoir l’avis d’un expert en la matière, soit un courtier d’assurance¹⁰⁹¹. Également, le courtier ne peut être tenu responsable des vices ou du mauvais fonctionnement des appareils mobiliers incorporés à l’immeuble vendu¹⁰⁹² puisque la garantie de qualité est à la charge du vendeur.

d) Nature et étendue des obligations du courtier immobilier lorsqu’il est acheteur ou vendeur

633. Le courtier immobilier qui offre d’acquérir un intérêt dans un immeuble doit divulguer son statut professionnel au contractant pressenti conformément à l’article 18 du Règlement sur les conditions d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, article qui est d’ordre public. Cette divulgation est obligatoire et doit être transmise par écrit avant l’acceptation d’une proposition par

[Page 238]

le contractant, et ce, même si le contractant en avait déjà connaissance. Il s’agit d’une obligation stricte qui ne peut souffrir d’exception¹⁰⁹³.

634. Le vendeur qui détient une certaine connaissance dans le domaine immobilier ou qui est lui-même un courtier immobilier ne peut se voir octroyer une responsabilité additionnelle lors de la vente de son immeuble. C’est le courtier qui demeurera l’expert dans la situation en l’espèce. Ainsi, le client qui confie à un collègue la vente de son immeuble ne sera pas tenu légalement à remplir les mêmes obligations que le courtier¹⁰⁹⁴. Toutefois, le niveau de connaissance du vendeur dans le domaine immobilier demeure un élément qui sera certainement considéré par le tribunal lorsque ce dernier évaluera l’existence d’un dol. Cette connaissance peut être aussi un élément déterminant lors de l’évaluation de la faute du courtier immobilier plus particulièrement en ce qui a trait à l’exécution de son obligation de renseignement, de vérification et de conseil envers son client vendeur¹⁰⁹⁵. Le tribunal devra ainsi adapter l’intensité de ces obligations en fonction de ce critère.

e) Nature et étendue des obligations du vendeur envers l’acheteur et le courtier immobilier

635. La responsabilité du courtier doit être limitée par les agissements du vendeur. Il est important de souligner que le vendeur de l’immeuble détient lui aussi toujours une obligation de diligence, de bonne foi et de coopération. Lorsque celui-ci a un comportement fautif, il peut engager sa responsabilité pour les dommages causés non seulement à l’acheteur, mais aussi au courtier.

636. À titre d’illustration, lorsque le vendeur tente d’utiliser des prétextes ou des excuses à des fins dilatoires pour faire annuler ou retarder la vente de l’immeuble, il engage sa responsabilité envers le promettant-acheteur pour le préjudice subi¹⁰⁹⁶. Il sera aussi responsable envers le courtier immobilier pour le paiement de la commission qu’il aurait dû recevoir s’il avait réalisé la vente de l’immeuble tel qu’il avait été convenu¹⁰⁹⁷. Également, dans le cas où par ses actions le vendeur ne permet pas au

[Page 239]

courtier de délivrer l’immeuble à l’acheteur selon les délais stipulés dans l’entente, le vendeur pourra être tenu responsable envers l’acheteur et le courtier¹⁰⁹⁸.

637. Le courtier peut intenter un recours contre le promettant-vendeur qui, par sa faute, empêche la réalisation de la vente. Ce dernier a l’obligation, en vertu de son contrat de courtage, de ne pas empêcher fautivement la vente de sa propriété¹⁰⁹⁹. Dans le cas d’une conduite non conforme aux exigences de la bonne foi ou d’un refus injustifié de donner suite à sa promesse de vente, le vendeur commet une faute qui engage sa responsabilité envers son courtier immobilier et risque d’être tenu de lui payer des dommages-intérêts équivalant à sa commission prévue au contrat de courtage¹¹⁰⁰. Il en est ainsi notamment lorsqu’il refuse de signer l’acte de vente de sa propriété après que sa contre-promesse ait été acceptée par le promettant-acheteur¹¹⁰¹ ou lorsqu’il refuse de vendre sa propriété avant l’expiration du contrat de courtage, alors que son refus est injustifié et constitue la cause directe de l’échec de la vente. D’ailleurs, le fait que le vendeur ait payé une indemnité à l’acheteur en raison du nonrespect de sa promesse de vente ne le libère pas de sa responsabilité envers le courtier immobilier qui a exécuté ses propres obligations et qui a donc droit à la rétribution prévue au contrat de courtage¹¹⁰².

638. Le client pourrait être aussi tenu responsable, dans certaines circonstances, envers son courtier, lorsqu’il refuse de négocier une diminution du prix de vente de sa propriété. Son refus peut être considéré comme une inexécution de ses obligations découlant du mandat et comme une faute qui engage sa responsabilité lorsque la demande est faite par le promettant-acheteur suite à la découverte des fausses représentations relatives à l’état de l’immeuble, empêchant ainsi la réalisation de la vente. La responsabilité du vendeur pourrait alors être retenue envers le promettant-acheteur et envers le courtier immobilier en raison de ses fausses déclarations et de son refus de négocier à la baisse le prix de vente¹¹⁰³.

639. Pour avoir droit à sa rétribution en vertu du contrat de courtage, le courtier immobilier doit cependant établir, par prépondérance

[Page 240]

de preuve, qu’il a exécuté ses propres obligations aux termes d’un contrat de courtage valide intervenu avec le vendeur, et que l’accomplissement de la vente a été empêché par ce dernier¹¹⁰⁴. Le promettant-vendeur pourra ainsi être tenu responsable envers l’agent immobilier lorsque la condition suspensive ne s’est pas réalisée en raison de sa négligence ou de sa conduite envers le promettant-acheteur, lorsque le promettant-vendeur avait retardé le processus de financement en ne communiquant pas en temps utile à ce dernier certaines informations de nature à influencer les démarches à suivre pour obtenir avec succès le financement demandé¹¹⁰⁵.

640. Pourrait également être tenu au paiement de la commission à son courtier le propriétaire d’un immeuble qui a refusé une offre correspondant à toutes ses exigences mentionnées dans l’affiche de vente, alors que cette offre est faite par un acheteur sérieux. Le vendeur qui invoque de faux prétextes pour justifier son refus de donner suite à une offre ou à une promesse d’achat engage sa responsabilité envers son courtier et pourra être tenu de lui payer ses commissions. Il a l’obligation de collaborer à la réalisation de la vente lorsque les conditions qu’il a exigées sont remplies. En effet, bien qu’il ait le droit de changer d’avis et de ne plus vouloir vendre son immeuble aux conditions préalablement établies, il peut être tenu envers le courtier au paiement de sa commission dans la mesure où ce dernier a exécuté l’ensemble de ses obligations à son endroit¹¹⁰⁶. Cependant, la prise d’une décision unilatérale de ne plus vendre sa propriété pour une période indéterminée alors qu’il a conclu un contrat exclusif, irrévocable et à durée déterminée avec le courtier constitue une faute justifiant sa condamnation à payer la commission à ce dernier¹¹⁰⁷.

641. Finalement, l’attitude du vendeur constitue une faute intentionnelle lorsqu’il empêche la réalisation de la vente pendant que le contrat de courtage est en vigueur dans le but de confier par la suite un mandat à un autre courtier qui accepte une commission moindre que celle convenue avec le premier courtier. Dans ce cas, il pourra être tenu à payer la commission à ce dernier ainsi qu’une indemnité pour les troubles et inconvénients subis par celui-ci¹¹⁰⁸.

[Page 241]

f) Nature et étendue des obligations de l’acheteur envers le courtier immobilier

642. Le courtier peut également intenter un recours contre le promettant-acheteur qui ne respecte pas les obligations résultant de sa promesse d’achat, même si ce dernier n’est pas son mandant. Ce recours sera alors de nature extracontractuelle. Le courtier immobilier doit cependant prouver qu’une faute a été commise par le promettantacheteur à son égard, puisque le non-respect par ce dernier de ses obligations découlant de la promesse ne constitue pas nécessairement une faute extracontractuelle à son égard. La jurisprudence reconnaît cependant que la faute peut découler de l’insouciance, ou de l’absence de motif sérieux justifiant le refus de remplir sa promesse. Ces éléments établis à partir du comportement du promettant-acheteur permettent de retenir sa responsabilité extracontractuelle. La faute peut également résulter de tout motif démontrant que le promettant-acheteur ne s’est pas comporté comme une personne raisonnable ayant un comportement prudent et diligent à l’égard du courtier¹¹⁰⁹.

g) Nature et étendue des obligations du courtier immobilier dans le cas d’un contrat de courtage-location

643. Dans le cas de la conclusion d’un contrat de courtage-location exclusif entre le propriétaire et le courtier, celui-ci doit respecter les engagements stipulés tant dans son contrat de courtage-location que dans sa publicité. Le courtier doit procéder à une enquête de crédit et à une vérification d’antécédents judiciaires du locataire potentiel. Il doit également vérifier auprès de la Régie du logement l’existence de dossiers impliquant ce dernier. Dans le cas d’un bail commercial, il doit faire des vérifications auprès des tribunaux. Il ne peut se contenter de vérifier en ligne sur un outil de recherche accessible par tous les plumitifs du locataire potentiel afin de s’acquitter de son obligation de renseignement, car tout citoyen ordinaire peut effectuer cette même recherche. Le courtier doit utiliser un outil de recherche qui est complet et exhaustif ou se déplacer en personne à la Cour pour effectuer les recherches nécessaires. Le courtier qui ne respecte pas cette méthode de vérification contrevient aux dispositions du Règlement sur la déontologie des courtiers puisqu’il ne se comporte pas comme un courtier prudent et diligent. Il pourrait voir sa

[Page 242]

responsabilité engagée s’il transmet au propriétaire des informations erronées ou incomplètes sur un locataire potentiel en raison de son manque de diligence¹¹¹⁰.

2) Le courtier en assurance

644. Le courtier en assurance est considéré comme un expert dans le domaine de ses activités et il est tenu envers le client à plusieurs obligations, notamment l’obligation de renseignement et de conseil. Ainsi, étant un expert-conseil dans le domaine du contrat demandé par le client et en raison de sa formation et de son expérience en matière d’assurance, le courtier doit faire une sélection et orienter les choix du client vers la compagnie d’assurance qui offre à ce dernier le contrat qui convient à sa situation¹¹¹¹. Il pourrait engager personnellement sa responsabilité s’il contrevient à son obligation générale de renseigner et de conseiller son client sur le type et la nature de la couverture d’assurance qui lui offre la meilleure protection¹¹¹².

645. Lors de son évaluation, le tribunal doit se demander si le courtier s’est comporté comme l’aurait fait un autre courtier raisonnablement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Bien que l’obligation de renseigner s’impose dans toutes les relations contractuelles, peu importe la nature du contrat envisagé, il faut noter que dans un contexte contractuel d’assurance, le devoir de renseigner atteindra une plus grande intensité pour le courtier, puisque celui-ci se trouve à être hautement qualifié et expérimenté en matière d’assurance, contrairement à l’assuré, qui n’a habituellement aucune compétence en la matière¹¹¹³.

646. Il ne faut pas confondre le courtier en assurance de l’agent. Le courtier en assurance est un authentique expert-conseil et non pas un mandataire attitré d’un assureur, comme c’est le cas de l’agent en assurance. Ainsi, en matière d’assurance de dommages, ce dernier entretient un lien d’exclusivité avec un seul assureur¹¹¹⁴. Ce lien fait défaut lorsqu’on parle du courtier en assurance de dommages, qui offre normalement au public un choix de différents produits d’assurance de plusieurs assureurs¹¹¹⁵.

[Page 243]

647. L’agent en assurance doit agir comme un conseiller consciencieux afin d’éclairer adéquatement son client sur ses droits et obligations, et en lui fournissant tout renseignement utile ou nécessaires sur la couverture de l’assurance qui lui propose. En effet, après avoir demandé à son client la couverture souhaitée, il se doit de lui proposer les couvertures disponibles correspondant à ses besoins et de le conseiller afin de l’aider à choisir entre elles en comparant les avantages et les risques de chacune des couvertures par rapport aux autres. Ainsi, advenant qu’un client contracte avec un agent en assurance pour un produit qui ne lui convient pas en raison des explications incomplètes de l’agent, celui-ci pourra engager sa responsabilité envers le client, qui aura la possibilité de lui réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice subi¹¹¹⁶.

648. D’ailleurs, lorsque l’agent entretient un lien exclusif avec l’assureur, celui-ci pourra être considéré comme son commettant et ainsi être tenu de réparer le préjudice causé par l’agent dans l’exécution de ses fonctions, conformément à l’article 1463 C.c.Q.¹¹¹⁷. Il n’est pas nécessaire que l’agent déclare au client qu’il est le représentant de l’assureur; il suffit que ses comportements et sa conduite durant la présentation de la proposition d’assurance laissent croire qu’il en est ainsi.

H. L’arpenteur-géomètre

649. L’arpenteur-géomètre est généralement tenu à une obligation de moyens, qu’il doit remplir avec prudence et diligence en usant de tous les moyens raisonnables mis à sa disposition. La nature de cette obligation s’explique par le fait que l’arpenteur-géomètre est souvent amené à exprimer son opinion professionnelle relativement à des titres en se basant sur des données variables et parfois litigieuses. Il peut cependant être tenu à une obligation de résultat dans certaines circonstances, notamment lorsqu’il doit fournir un service précis¹¹¹⁸.

650. Afin de déterminer si l’arpenteur est responsable pour le préjudice subi par son client, il faut d’abord déterminer la nature et l’étendue de son obligation. Ainsi, en présence d’une obligation de moyens, le client doit établir en preuve que les moyens utilisés par l’arpenteur ne sont pas appropriés, de sorte que son obligation n’a pas été remplie de façon adéquate.

651. En général, l’arpenteur ne remplit pas son obligation de moyens lorsqu’il omet de mentionner une anomalie dans le titre de

[Page 244]

propriété alors que le futur acheteur s’est fié au certificat de localisation qu’il a préparé. Il s’agit d’un manquement à son obligation de renseignement, qu’il doit remplir en mentionnant, dans le document qu’il prépare, toute anomalie ou irrégularité pouvant être découverte par un professionnel agissant avec prudence et diligence. En faisant défaut de mentionner une irrégularité en rapport avec le titre de propriété, l’arpenteur commet une faute dans l’exécution de son contrat de service.

652. Une faute commise par l’arpenteur peut aussi être considérée comme une faute extracontractuelle qui engage sa responsabilité envers le tiers, notamment le futur acheteur de l’immeuble qui s’est fié au certificat ou au document qu’il a préparé. Il importe toutefois de noter que sa responsabilité extracontractuelle ne peut être engagée que s’il savait ou qu’il devait savoir que le document qu’il a préparé pourrait être consulté ou utilisé par un tiers¹¹¹⁹.

1) Certificat de localisation

653. Peu importe le mandat qui lui a été confié par son client, l’arpenteur-géomètre peut engager sa responsabilité extracontractuelle envers un futur acheteur lorsqu’il prépare un certificat de localisation sans effectuer une recherche appropriée. Le certificat de localisation est considéré par la jurisprudence comme une opinion de l’arpenteur qui doit être évaluée selon les critères d’une obligation de moyens. Ainsi, la responsabilité de ce dernier ne peut être engagée selon une preuve qui se limite à démontrer que certaines informations mentionnées dans le certificat sont erronées ou absentes. Cette preuve doit être complétée par la démonstration qu’un arpenteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances n’aurait pas commis une telle faute, mais, au contraire, aurait rectifié ou complété ces informations¹¹²⁰.

654. L’arpenteur qui inscrit dans le certificat qu’un immeuble n’est pas situé dans une zone à risque alors que cette information est erronée, comme le reconnaîtrait un arpenteur raisonnable, engage sa responsabilité envers l’acheteur qui s’est fié à ce document. Également, l’arpenteur qui ne mentionne pas la présence d’une servitude de passage dans son certificat de localisation, alors qu’il aurait pu découvrir l’existence de cette

[Page 245]

servitude s’il avait poussé ses recherches, engage sa responsabilité à l’égard de son client ou même à l’égard du futur acheteur¹¹²¹.

2) Réglementation municipale

655. Il importe de mentionner que l’article 8 du Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation oblige l’arpenteur à prendre connaissance de la réglementation municipale en vigueur lors de la préparation du certificat. En général, lorsque l’erreur commise aurait pu être évitée si l’arpenteur avait effectué la vérification nécessaire, sa responsabilité sera retenue pour son défaut de remplir adéquatement ses obligations¹¹²².

656. Le défaut de l’exécution d’une obligation de moyens constitue une faute en soi et doit être traité comme s’il s’agissait d’une obligation de résultat que le débiteur aurait manqué de remplir à l’endroit de son créancier. Ce dernier n’a pas alors à faire la démonstration quant à la commission d’une faute, mais seulement à établir la preuve de l’inexécution de l’obligation et le lien de causalité entre celle-ci et le préjudice subi. En d’autres termes, bien que l’exécution de l’obligation de vérification doive, en tant qu’obligation de moyens, être évaluée selon le critère d’une personne raisonnable et prudente, le défaut de la remplir constitue en soi une faute pouvant être assimilée à une absence du résultat et être sanctionnée de la même manière que le défaut de remplir une obligation de résultat¹¹²³. C’est le cas de l’arpenteur ayant omis de consulter la réglementation en vigueur en matière de construction alors que cette obligation faisait partie de son contrat d’arpentage¹¹²⁴.

I. L’agence de voyages et le grossiste

1) Nature et étendue des obligations de l’agent et de l’agence de voyages

657. La responsabilité de l’agent et de l’agence de voyages est régie dans la majorité des cas par la Loi sur la protection du consommateur¹¹²⁵ ainsi que par les dispositions prévues aux articles 2098 et suivants du Code civil du Québec¹¹²⁶. Cette responsabilité dépend de la

[Page 246]

nature de l’obligation de l’agent et des circonstances qui sont particulières au cas et au contrat en l’espèce¹¹²⁷. Il ressort ainsi que les obligations de l’agent vont bien au-delà de ce qui est prévu dans la Loi sur les agents de voyages¹¹²⁸, car elles comprennent aussi les garanties de conformité des services et des produits convenus avec le client¹¹²⁹.

658. L’exécution par l’agent ou l’agence de ses obligations doit être évaluée selon leur intensité et en fonction des circonstances qui sont particulières à chaque cas. Ces obligations peuvent être de moyens ou de résultat¹¹³⁰ et il appartient au tribunal de déterminer la nature de l’obligation en question avant de procéder à l’évaluation des éléments pouvant constituer une faute lors de son exécution. L’intensité et l’étendue de l’obligation doivent être déterminées à la lumière de l’enseignement jurisprudentiel et doctrinal et selon la nature de la tâche devant être remplie par l’agent dans le cas d’espèce.

659. Lorsque l’agent de voyages agit comme intermédiaire et vend un programme de voyage, il doit être considéré comme un vendeur itinérant et doit posséder le permis qui se rattache à ce titre. Le fait que le programme de voyage soit exécuté dans un pays étranger ne dispense pas le prestataire de services de son obligation de se conformer aux exigences des dispositions législatives québécoises et canadiennes. Dans le cas où il

[Page 247]

n’a pas de permis valide, son contractant peut requérir la résolution du contrat et la restitution de toutes les sommes qu’il a données¹¹³¹.

660. Enfin, le non-respect par l’agence de voyages des dispositions de la Loi sur la protection du consommateur qui sont d’ordre public permet au consommateur, notamment, d’obtenir la nullité de son contrat, la résiliation ou la résolution du contrat, la réduction ou l’exécution d’une obligation, ainsi que des dommages-intérêts compensatoires et, le cas échéant, des dommages punitifs¹¹³².

a) Obligation de résultat

661. L’agent ou l’agence peut être tenu dans certains cas à une obligation de résultat conformément à la Loi sur la protection du consommateur, puisqu’il est considéré aux yeux de cette loi comme un commerçant. Ainsi, il est tenu en vertu de l’article 16 de cette loi à l’obligation de délivrer au client le billet ou le forfait et à lui fournir les services et les produits de la même qualité¹¹³³ que celle prévue dans le contrat sans délai ou retard inacceptable¹¹³⁴.

662. À titre d’illustration, une agence de voyages sera tenue responsable des dommages subis par un client qui, en raison d’une erreur dans son nom de famille sur ses billets d’avion, n’a pas pu monter à bord de l’avion ni profiter de son voyage¹¹³⁵. L’agent a l’obligation de lui fournir un billet conforme, valide et exempt d’erreurs. Cette obligation de conformité fait partie intégrante du contrat et doit être acquittée par l’agent, qui doit fournir les informations nécessaires et, le cas échéant, les conseils qui s’imposent compte tenu des circonstances et des particularités du client et du pays de destination¹¹³⁶.

663. L’agent ou l’agence de voyages peut être tenu également à une obligation de résultat en ce qui a trait à l’état de l’hôtel où les clients résident ainsi qu’à son environnement sécuritaire, à la qualité et à la quantité des services offerts, ainsi qu’à leur conformité avec la présentation de l’organisateur¹¹³⁷.

[Page 248]

664. En effet, l’agent ou l’agence de voyages est également soumis à une obligation de conformité des informations données et des représentations faites préalablement à la conclusion du contrat à ses clients relativement aux composantes du voyage. Cette obligation en est une de résultat et impose que les représentations faites par l’agent au client soient conformes à la réalité de leur séjour. Cette obligation découle notamment des articles 40 et 41 de la Loi sur la protection du consommateur, qui stipulent que le service fourni par le commerçant doit être conforme à la description qui en est faite dans le contrat, mais aussi aux déclarations et aux messages publicitaires du commerçant¹¹³⁸.

665. Prenons, à titre d’illustration, le cas d’un voyageur qui achète un forfait en ligne pour passer une semaine dans le Sud, lequel forfait est décrit sur le site Internet du grossiste ou de l’agence comme un séjour dans un hôtel à proximité de la plage, avec des chambres qui ont une vue sur la mer, cinq restaurants et une grande piscine. Si le client ayant acheté ce forfait auprès de l’agence note une fois arrivé sur place qu’il n’y a qu’un seul restaurant d’ouvert et que l’hôtel est loin de la plage, que la piscine principale est fermée et que la chambre n’a pas de vue sur la mer, le grossiste ou l’agence de voyages risque de se faire condamner à rembourser en partie ou en entièreté le montant payé par le client pour son voyage, ainsi qu’à payer des dommages punitifs¹¹³⁹.

b) Obligation de moyens

666. Les obligations de résultat de l’agent ou de l’agence peuvent exceptionnellement être transformées en obligation de moyens suite à une négociation entre les parties et à condition que le client soit renseigné sur la nature et l’étendue des risques, et plus particulièrement sur les conséquences qui découlent des changements de la nature de l’obligation de l’agence de voyages. Le consentement du client à ce changement ne libère cependant pas l’agent de voyages de son obligation d’agir dans le meilleur intérêt de ce dernier avec prudence et diligence. Il doit dans tous les cas respecter les usages et les règles de l’art reconnus dans cette industrie¹¹⁴⁰.

[Page 249]

667. Enfin, l’obligation de l’agent ou de l’agence ne peut être que de moyens lorsque les circonstances entourant son exécution échappent à son contrôle, notamment le changement de température, la maladie et l’annulation imprévue d’un vol. La nature de l’obligation doit cependant être déterminée en tenant compte de la publicité faite à ce sujet par l’agence ou le grossiste¹¹⁴¹. Certaines agences de voyages qui vendent des forfaits à des « destinations soleil » peuvent exceptionnellement être tenues, en raison du contenu de la publicité faite, à une obligation de résultat quant à la température, au degré d’ensoleillement, et à la présence d’insectes¹¹⁴².

668. Lors de l’évaluation de la responsabilité de l’agent, le tribunal peut prendre en considération les circonstances propres au cas d’espèce, notamment l’âge du consommateur, ses habitudes de voyages ou même le fait qu’il ait déjà réservé des voyages par Internet¹¹⁴³. Ces facteurs ne peuvent cependant pas libérer l’agent des obligations dont il doit s’acquitter, notamment son obligation de renseignement et son obligation de fournir, le cas échéant, les conseils appropriés au client compte tenu de ses connaissances et de ses expériences en rapport avec les voyages et les pays de destination.

i) Obligation de renseignement

669. Parmi les obligations de moyens, on peut citer l’obligation de renseigner le client prévue à l’article 228 de la Loi sur la protection du consommateur¹¹⁴⁴. L’agent de voyages ou l’agence doit lui fournir toutes les informations pertinentes et qui sont à sa disposition quant au prix à payer pour le voyage et à la qualité des services et des produits qu’il peut recevoir pour le prix à payer. Cette obligation de renseignement doit être acquittée avant la conclusion du contrat afin de permettre au client de donner un consentement libre et éclairé et ainsi accepter de conclure le contrat en toute connaissance des faits¹¹⁴⁵. Dans certains cas, ces informations peuvent non seulement influencer la décision du client de conclure ou non le contrat, mais aussi de négocier les conditions et les modalités de son exécution.

[Page 250]

670. D’ailleurs, la Loi sur la protection du consommateur établit une présomption à l’effet que, si le consommateur avait eu connaissance d’une information pertinente passée sous silence par le commerçant, il n’aurait pas contracté ou n’aurait pas donné un prix si élevé (art. 253 L.p.c.). Si l’agent ou l’agence ne parvient pas à repousser cette présomption, il engagera sa responsabilité pour le préjudice causé¹¹⁴⁶.

671. De façon générale, le client doit pouvoir réaliser son voyage sans anicroche. Pour ce faire, il doit être bien renseigné sur les documents de voyage requis, notamment la nécessité d’avoir un passeport, un visa d’entrée¹¹⁴⁷, et en cas de voyage avec un enfant mineur, d’avoir l’autorisation requise de l’autre parent ou par un jugement¹¹⁴⁸, etc. Ainsi, le client doit être informé des exigences relatives au passeport, notamment qu’il soit valide pour une certaine durée après son retour de voyage. Bien que cette information soit disponible sur le site Internet du gouvernement fédéral, l’agence doit tout de même procéder aux vérifications qui s’imposent¹¹⁴⁹. Même dans le cas où une telle information est absente du site Internet du gouvernement, l’agent pourrait néanmoins être tenu responsable des dommages subis par son client. En effet, puisqu’il est tenu à un devoir d’information envers son client, il doit tenir ses connaissances à jour afin d’aviser ses clients des changements législatifs relatifs aux documents de voyage nécessaires¹¹⁵⁰.

672. Il importe toutefois de noter que l’agent de voyages ne peut pas être tenu responsable pour les risques pris par les voyageurs, lorsque ce premier les avait correctement informés sur les risques que représentait une situation particulière, mais que les voyageurs ont tout de même choisi de s’exposer à ce risque. Tel est le cas de voyageurs qui ont été clairement renseignés par leur agent de voyages sur le risque élevé de vol de voitures dans un stationnement d’aéroport, mais qui ont tout de même choisi d’y laisser leur véhicule. Ceux-ci ne pourront pas

[Page 251]

alléguer, suite au vol de leur voiture, que leur agent de voyages n’a pas agi avec prudence et diligence, lorsqu’il s’est conformé à son obligation de renseignement¹¹⁵¹.

673. L’obligation de renseigner le client doit être aussi remplie par l’agent ou l’agence de voyages en cas de changements ou de modifications survenus après la conclusion du contrat. Cette obligation demeure toujours une obligation de moyens et toute autre conclusion à l’effet qu’il s’agit d’une obligation de résultat risque de ne pas trouver une assise juridique¹¹⁵². Il en est ainsi lorsque la date et les heures du vol ont été modifiées suite à l’achat du billet d’avion. L’agence doit alors renseigner le client de ces changements avec diligence, sans toutefois être tenue à une obligation de résultat. Ainsi, il suffit qu’elle agisse avec prudence et diligence et de manière raisonnable en transmettant les informations au client pour qu’elle soit dégagée de sa responsabilité.

674. L’agent et l’agence de voyages doivent divulguer aux voyageurs les informations relatives à la sécurité du pays dans lequel ils feront leur voyage¹¹⁵³. Cependant, l’agent ne peut être tenu de communiquer des informations qui ne sont pas connues par les autres agents en appliquant à cet effet le critère d’un agent prudent, diligent et raisonnable. Ainsi, l’ignorance de la présence d’un virus ou d’une maladie à l’hôtel recevant les clients peut exclure la responsabilité de l’agent en question. Dans le cas contraire, ces faits importants doivent absolument être portés à l’attention de leurs clients, et le défaut de le faire constitue un manquement à leur obligation de renseignement qui engage leur responsabilité (art. 228 L.p.c.).

675. Enfin, le défaut de remplir son obligation de renseignement peut parfois également être sanctionné comme une absence du résultat, comme c’est le cas pour l’information quant aux visas nécessaires et aux assurances pour une personne qui voyage pour la première fois au pays de destination. Il en est de même pour l’information relative au respect des horaires et des dates de vol. L’agent et l’agence de voyages peuvent

[Page 252]

être ainsi tenus à une obligation de résultat pour le respect de l’horaire, pour la qualité des lieux d’hébergement et l’itinéraire, malgré l’existence de plusieurs variables¹¹⁵⁴.

ii) Obligations de porter assistance

676. L’agent ou l’agence a aussi l’obligation de fournir à son client une assistance adéquate et raisonnable selon les moyens disponibles mis à sa disposition¹¹⁵⁵. Cette obligation de moyens s’impose à l’agent, particulièrement lorsque l’obligation de renseigner est insuffisante. Il en est ainsi lorsque l’agent avait déjà connaissance des risques de sécurité que le pays de destination présente¹¹⁵⁶. Dans ce cas, l’obligation peut s’étendre à fournir toute assistance nécessaire dans le pays de destination afin d’assurer au client la sécurité nécessaire à moins évidemment que le client bien avisé du risque, accepte de faire le voyage, dégageant ainsi en toute connaissance de chose l’agent de toute responsabilité advenant la survenance d’un tel risque.

677. Il faut toutefois préciser que l’agent ou l’agence de voyages ne peut fournir un agent de sécurité dans les lieux du pays de destination à moins qu’il s’agisse d’un voyage organisé, qui englobe la présence d’une personne qui agit non seulement comme guide, mais aussi pour avertir des différents risques à éviter pour la sécurité des clients¹¹⁵⁷. L’agent ou le grossiste doit aussi s’assurer que le prestataire de services qu’il mandate respecte les normes de sécurité applicables dans le pays ou la ville en question¹¹⁵⁸.

2) Responsabilité du grossiste

678. La responsabilité de l’agent de voyages ne peut être altérée du fait qu’il agit à titre de représentant pour un grossiste. Au contraire, même en l’absence d’une faute commune, l’agent de voyages et le grossiste peuvent contribuer chacun par sa faute au préjudice subi par le client et seront tenus solidairement responsables pour ce préjudice¹¹⁵⁹. Notons cependant qu’une agence de voyages peut organiser des voyages

[Page 253]

à forfait et être considérée par ce fait même comme un grossiste. Dans ce cas particulier, elle assume l’entière responsabilité du grossiste et de l’agent de voyages¹¹⁶⁰.

679. En général, la responsabilité solidaire entre un grossiste et un agent de voyages ne se présume pas¹¹⁶¹, à moins de faire la preuve d’une faute commune commise dans l’exécution des prestations prévues dans la vente à forfait. C’est le cas lorsque, dans le cours des activités de son entreprise (art. 1525 al. 3 C.c.Q.), l’agent de voyages se sert d’une brochure publicitaire dont il n’est pas l’auteur et sur laquelle se base le client pour prendre sa décision d’acheter ou non le voyage offert¹¹⁶². Dans ce cas, l’agent de voyages prend à son compte le contenu de cette brochure publicitaire et devient solidairement responsable avec le grossiste de la fourniture de services prévus au contrat ou dans la publicité¹¹⁶³. En une telle situation, l’agent de voyages assume avec le grossiste les obligations qui découlent de la vente du voyage offert par ce dernier (art. 1525 al. 2 C.c.Q.).

680. Il importe de préciser qu’un agent de voyages qui se sert d’une brochure afin de vendre un voyage sera responsable envers son client de la véracité des informations qui y sont contenues¹¹⁶⁴. Le voyage vendu doit être conforme aux publicités sur lesquelles est fondé le choix du client¹¹⁶⁵, notamment celles trouvées dans les brochures publicitaires¹¹⁶⁶. Il assume

[Page 254]

donc toute responsabilité qui découle de la non-délivrance du produit en question et de sa qualité¹¹⁶⁷. Le client ainsi induit en erreur par une brochure publicitaire qui contient de fausses représentations a droit à des dommages-intérêts lorsqu’il en subit un préjudice¹¹⁶⁸. L’agent dispose cependant d’un recours récursoire contre le grossiste responsable de la préparation des documents en question, même s’il était condamné solidairement avec ce dernier à payer le montant de l’indemnité au client.

681. Le grossiste, qui agit à titre d’entrepreneur de voyage en préparant les offres que l’agent de voyages propose à ses clients, est tenu à une obligation de résultat. Il ne peut se délier de sa responsabilité par le fait qu’un autre intervenant a mal exécuté l’obligation découlant de la vente d’un voyage à forfait¹¹⁶⁹. Ainsi, la simple constatation de l’absence de résultat fait présumer la responsabilité du grossiste. Par ailleurs, il engage sa responsabilité avec l’agence de voyages en vertu des articles 42 et 43 de la Loi sur la protection du consommateur. L’article 43 prévoit que le commerçant est tenu à une garantie relative à un bien ou à un service ayant fait l’objet d’un message publicitaire par ce commerçant. Le grossiste est donc tenu à garantir au consommateur la qualité du service ou du bien décrit dans une brochure qu’il a établie, même si elle avait été utilisée par l’agence de voyages pour vendre au consommateur le bien ou le service décrit dans cette brochure. Il s’agit d’une responsabilité solidaire selon l’article 1523 C.c.Q. puisque le grossiste est tenu en vertu de l’article 43 L.p.c. à une garantie relative au bien ou au service mentionné dans sa brochure, alors que l’agence de voyages, en utilisant cette brochure pour vendre au consommateur le bien ou le service, est tenue à lui garantir la qualité de ce bien ou de ce service telle que décrite dans la brochure¹¹⁷⁰. Ainsi, le grossiste est tenu à l’obligation de garantie pour la qualité du bien ou du service mentionné dans sa brochure en vertu de la Loi sur la protection du consommateur, alors que l’agence de voyages sera tenue à cette même obligation en vertu de son contrat de vente conclu avec le consommateur.

682. Il s’agit toutefois d’une solidarité imparfaite en raison du fait que la responsabilité du grossiste découle de la loi alors que la responsabilité de l’agence de voyages puise son fondement dans le contrat conclu

[Page 255]

avec le consommateur, et ce, malgré le fait que la faute commise trouve sa cause dans l’utilisation par les deux parties d’une brochure de publicité qui contient des informations erronées ou trompeuses. La nature de la responsabilité de chacun n’est ainsi pas la même. En effet, en raison du contrat intervenu seulement entre le consommateur et l’agence de voyages, la responsabilité de cette dernière sera contractuelle, alors que la responsabilité du grossiste sera extracontractuelle vu l’absence de lien contractuel entre ce dernier et le consommateur.

683. Dans certains cas, bien que la vente intervienne entre le consommateur et l’agence de voyages, celle-ci agit dans cette vente comme un représentant du grossiste qui a élaboré la brochure publicitaire et planifié le voyage faisant l’objet de la vente. Le tribunal peut alors considérer, à la lumière de l’ensemble des faits, que le contractant du consommateur est le grossiste qui était représenté par l’agent de voyages dans les négociations et la conclusion du contrat. Le consommateur peut alors tenir les deux solidairement responsables pour le préjudice subi. Dans tous ces cas, l’agent de voyages dispose d’un recours récursoire contre le grossiste pour le montant qu’il a dû payer au client vu la responsabilité de ce dernier pour le contenu de la brochure et des fausses informations qui y sont contenues¹¹⁷¹.

3) Responsabilité du grossiste et de l’agence de voyages pour les actes des sous-traitants

684. Le grossiste qui offre à un consommateur un voyage qui englobe à la fois le prix des billets d’avion, les frais d’hôtellerie et les autres services comme les repas du restaurant demeure responsable envers le consommateur pour les actes commis par les sous-traitants. En effet, la compagnie de transport, l’hôtel et le restaurateur qui offrent différents services en conformité avec le forfait de voyage offert par le grossiste agissent en tout temps comme sous-traitants pour ce dernier. En conséquence, le grossiste sera tenu responsable de la négligence ou du comportement fautif de son sous-traitant ou de son représentant dans le pays de destination¹¹⁷². Ces derniers ne peuvent être considérés comme des tiers par rapport au grossiste.

685. L’agent de voyages qui était impliqué dans la vente du forfait de voyage offert par le grossiste sera également tenu responsable pour la mauvaise exécution par l’un des sous-traitants ou représentants du grossiste. Il s’agit d’une responsabilité in solidum, et le client ou le

[Page 256]

consommateur pourra tenir tous les intervenants responsables envers lui pour la mauvaise exécution des prestations qui découlent de ce forfait de voyage. La responsabilité des uns peut trouver son fondement dans le contrat de vente ou la promesse du fait d’autrui, alors que celle des sous-traitants sera fondée sur la stipulation pour autrui en raison de leur engagement envers le grossiste (le stipulant) à exécuter leurs obligations au bénéfice des clients voyageurs.

686. Tous les intervenants dans l’exécution des obligations découlant du voyage à forfait, qu’il soit organisé par le grossiste ou par l’agent de voyages, agissent à titre de sous-traitants. En vertu de l’article 2101 C.c.Q., l’agent de voyages ou le grossiste demeure responsable pour l’exécution des obligations qui découlent du contrat intervenu avec le client. Il ne peut donc s’exonérer de sa responsabilité en invoquant les actes posés par son sous-traitant ou les omissions commises par ce dernier¹¹⁷³. Ainsi, lorsque le complexe hôtelier omet notamment de remplir son devoir d’assistance et de sécurité sur les lieux de la destination, l’agent de voyages ou le grossiste demeurera solidairement responsable de tout préjudice subi par le client¹¹⁷⁴. Il s’agit d’une solidarité imparfaite qui exige du consommateur de constituer en demeure tous les défendeurs et de les poursuivre en même temps puisqu’il ne peut bénéficier des effets que produise la solidarité parfaite¹¹⁷⁵.

687. L’agent de voyages ou le grossiste demeure en tant que contractant responsable envers le client de la bonne exécution de l’obligation du transporteur (art. 1443 C.c.Q.)¹¹⁷⁶. Ainsi, il sera tenu responsable de toute faute prévisible découlant de la non-exécution des obligations du transporteur et causant un préjudice à son client. À titre d’exemple, un agent de voyages sera tenu de fournir les efforts nécessaires permettant à son client de se procurer un billet de retour sans frais chez un autre transporteur en cas de faillite du premier¹¹⁷⁷.

688. Ainsi, l’agence de voyages et le grossiste pourraient être tenus responsables avec le transporteur de la mauvaise exécution par ce dernier de ses obligations résultant de la vente d’un forfait de voyage au client et qui découlent aussi de l’application de la Convention pour l’unification de certaines règles relatives au transport aérien international (« Convention de Montréal ») et qui a été incorporée à la Loi sur le transport aérien. À

[Page 257]

titre d’exemple, l’agence de voyages et le grossiste, lorsqu’ils vendent un forfait de voyage incluant le transport entre l’aéroport et l’hôtel, doivent s’assurer que les itinéraires sont réalistes et qu’ils respectent les horaires des différents modes de transport. Ils pourraient donc être tenus responsables avec le transporteur de tout dommage subi par le client en raison du retard dans le transport aérien¹¹⁷⁸.

689. On peut constater une certaine confusion dans certaines décisions ayant conclu à une responsabilité solidaire contractuelle entre l’agent de voyages, le grossiste en tant qu’organisateur du voyage et les différents sous-traitants qui veillent à l’exécution des obligations découlant de la vente de ce voyage à forfait¹¹⁷⁹. Or, une telle conclusion peut difficilement trouver une assise juridique. En effet, le contrat conclu par le consommateur intervient uniquement avec l’agent de voyages, qui selon toute apparence est le seul contractant de ce dernier. Bien qu’on puisse dans certains cas considérer l’agent de voyages comme un représentant du grossiste, on ne peut pas présumer une responsabilité solidaire découlant du contrat conclu avec le consommateur. Même dans ce dernier cas, l’agent de voyages, qui agit comme un représentant du grossiste, ne peut être tenu responsable que dans le cas d’une faute commise par lui, laquelle ne peut être faite que de matière extracontractuelle, excluant ainsi la présomption d’une solidarité parfaite contractuelle comme le prévoit l’article 1525 alinéa 2 C.c.Q. Sauf exception, cet article ne peut trouver application en une telle situation. Rappelons que l’article 1525 alinéa 2 C.c.Q. donne lieu à une présomption de solidarité entre plusieurs codébiteurs qui assument la même obligation dans le cadre d’un contrat dans lequel chacun des débiteurs intervient pour s’engager personnellement envers le créancier de l’obligation, ce qui ne peut être le cas dans la vente d’un voyage à forfait faite par l’agent de voyages.

690. La responsabilité du grossiste et des autres intervenants dans l’exécution du voyage organisé ne peut être qu’une responsabilité in solidum, puisque le contrat qui prévoit les différentes obligations est intervenu seulement entre l’agent de voyages ou le grossiste et le consommateur. En d’autres mots, le transporteur, l’hôtelier, le restaurateur, l’agent de sécurité dans le pays de destination interviennent à titre de sous-traitants dans l’exécution du contrat, que ce soit pour l’agent ou le grossiste. Cette situation qui implique plusieurs intervenants donne lieu à l’application à la fois des règles de responsabilité contractuelle et extracontractuelle. Autrement dit, il s’agit d’une situation où il y a une diversité

[Page 258]

de sources de responsabilité donnant lieu à l’application des règles de responsabilité contractuelle pour les uns et des règles de responsabilité extracontractuelle pour les autres. Cette responsabilité ne peut donc être qu’une responsabilité in solidum¹¹⁸⁰.

691. En cas de perte de bagages du client pendant le transport, l’agence de voyages ne peut être tenue responsable pour cette perte. Seule la compagnie aérienne en sera responsable en tant que transporteur. D’ailleurs, le client peut invoquer la présomption de responsabilité contre cette dernière, conformément à la Convention pour l’unification de certaines règles relatives au transport aérien international. Il revient donc à la compagnie aérienne de renverser le fardeau de preuve afin de se dégager de sa responsabilité. Cependant, même lorsque sa responsabilité pour la perte des bagages ne peut être retenue, l’agence a une obligation d’assistance et d’information envers ceux qui subissent cette malchance, car elle agit comme intermédiaire lors de la vente du billet de voyage entre la compagnie aérienne et le client. Cette dernière, en tant que transporteur, a la même responsabilité pour la sécurité du client que pour ses bagages¹¹⁸¹.

4) Preuve de la faute et quantum des dommages

692. Afin d’établir la responsabilité de l’agent de voyages, le client doit mettre en preuve l’existence du contrat de prestations de services régissant la vente du forfait ou des billets de voyage, la faute de l’agent, le préjudice qu’il a subi et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi¹¹⁸². Dans le cas de la vente d’un forfait, la faute sera présumée sur la preuve de non-conformité des services fournis à ceux qui sont mentionnés dans la brochure de publicité. Ainsi, le client, qui s’attend à ce que les services fournis soient conformes aux informations et aux renseignements mentionnés dans la brochure de publicité, doit être indemnisé pour le préjudice et les inconvénients subis¹¹⁸³.

693. Le client doit en principe faire la preuve de non-conformité par des moyens fiables et ne peut se limiter à son propre témoignage. Il peut aussi corroborer son témoignage soit par le témoignage d’autres personnes, soit par une preuve documentaire, comme la production de photographies prises du lieu de la destination. Dans tous les cas, le préjudice faisant l’objet d’une demande d’indemnisation doit être le résultat

[Page 259]

d’un manquement à une obligation découlant du contrat¹¹⁸⁴. Un agent de voyages ne pourrait donc être tenu responsable envers un client pour un préjudice subi qui ne découle pas d’un fait qui est lié aux services prévus dans le contrat intervenu¹¹⁸⁵.

694. Dans le cas où le client poursuit à la fois l’agent de voyages et le grossiste ou d’autres intervenants dans l’exécution du voyage à forfait, il doit faire la preuve du lien de droit avec chacun des défendeurs. Il doit faire la preuve d’une faute commise par chacun, qui ne peut être pour la plupart qu’une faute extracontractuelle vu l’absence de lien contractuel. Il doit également faire la preuve du préjudice subi et du lien de causalité avec la faute commise.

695. Quant au quantum des dommages, c’est l’article 272 de la Loi sur la protection du consommateur qui prévoit les recours civils disponibles. Malgré le fait que la loi prévoie que le choix de la mesure de réparation appartient au consommateur, le remède doit être approprié et il relève toujours de la discrétion du tribunal, qui peut accorder un autre remède. Ainsi, l’appréciation du préjudice doit se faire selon les faits propres au cas d’espèce et qui démontrent la situation vécue par le client et non pas selon une méthode mathématique. Ainsi, il sera inapproprié de soustraire le coût des billets d’avion du forfait voyage, puisque ce forfait représente un ensemble de services, ce qui nécessite une appréciation du préjudice effectivement subi selon les faits au lieu de procéder de façon uniquement mathématique, créant ainsi un quantum artificiel. En général, le tribunal n’accorde pas le remboursement total du voyage lorsque, malgré le préjudice subi, la preuve révèle que le client a tout de même pu profiter d’une partie substantielle du forfait¹¹⁸⁶.

696. Enfin, des dommages-intérêts punitifs peuvent être imposés au grossiste dans le cadre d’un contrat de consommation en vertu de l’article 272 alinéa 8 de la Loi sur la protection du consommateur, qui prévoit la possibilité de sanctionner un comportement fautif du commerçant et de faire de cette sanction un exemple¹¹⁸⁷. Le consommateur n’a pas à prouver sa mauvaise foi ou sa faute lourde dans le cadre de ce recours¹¹⁸⁸.

[Page 260]

5) Causes d’exonération de responsabilité

697. L’agent de voyages ou le grossiste ne peut exclure ou limiter sa responsabilité par le biais d’une clause insérée dans le contrat intervenu avec son client. L’article 10 de la Loi sur la protection du consommateur¹¹⁸⁹ rend cette clause nulle et sans effet. Cependant, la responsabilité de l’agent peut être limitée par le fait et les comportements du client qui a toujours le devoir d’agir avec prudence et diligence. Il a ainsi le devoir de se renseigner de son côté sur la situation politique du ou des pays qu’il souhaite visiter durant son voyage¹¹⁹⁰. Par son défaut de remplir son obligation de se renseigner, le client vient limiter la responsabilité de l’agent pour l’événement qui s’est produit, alors qu’il aurait pu être évité n’eût été ce défaut¹¹⁹¹.

698. L’agent de voyages ne peut s’exonérer qu’en prouvant la conformité des services fournis¹¹⁹² aux informations communiquées au client. Il peut aussi s’exonérer de toute responsabilité en faisant la preuve d’un cas de force majeure¹¹⁹³ ou la faute du client ou d’un tiers, s’apparentant à un cas de force majeure¹¹⁹⁴. Il peut ainsi invoquer l’acte d’une compagnie de transport aérien rendant le délai de correspondance insuffisant¹¹⁹⁵, un différend commercial¹¹⁹⁶, une grève d’employés¹¹⁹⁷, un souci de sécurité¹¹⁹⁸, etc. Le plus souvent, l’objet du contrat vise principalement l’hébergement dans un hôtel choisi, de sorte que le transport devient accessoire au voyage¹¹⁹⁹. Toutefois, lorsqu’un retard important

[Page 261]

est causé par un bris mécanique de l’avion¹²⁰⁰ ou en cas de décision d’un transporteur d’annuler un vol alors que l’agent de voyages s’est engagé à ce que le transporteur respecte les conditions de vol¹²⁰¹, la faute de ce dernier peut être considérée comme inacceptable dans les circonstances et non exonératoire¹²⁰². Aussi, l’agent de voyages ne peut se retrancher derrière le défaut par le grossiste de remplir ses obligations ni faire valoir comme cause d’exonération sa qualité d’intermédiaire en tant que dépositaire de ses publications¹²⁰³. Il sera toutefois question d’un véritable cas de force majeure pour le grossiste, l’agent de voyages ou le transporteur aérien dans le cas d’un ouragan non prévisible au moment de l’achat du voyage par le client¹²⁰⁴.

699. L’agence de voyages ou le grossiste, sans égard à la nature de ses obligations, peut également soulever la faute du tiers ou du client puisque, selon l’article 1470 alinéa 2 C.c.Q., l’acte de ces derniers est assimilé à un cas de force majeure. Également, lorsque l’obligation de l’agent de voyages est une obligation de moyens, ce dernier peut toujours soutenir qu’il a agi comme une personne raisonnable avec prudence et diligence. En présence d’une telle obligation, il sera difficile de retenir la responsabilité de l’agence, à moins que le client ne fasse la démonstration d’une faute commise par cette dernière qui était la cause directe du préjudice qu’il a subi¹²⁰⁵.

700. Lorsque l’agent de voyages est tenu de remplir une obligation de résultat, telle que l’obligation portant sur la délivrance du forfait ou des billets de voyage, ce dernier pourra invoquer comme moyen de défense le cas de force majeure conformément à l’article 1470 C.c.Q.¹²⁰⁶. Cet article permet au débiteur de soutenir que son manquement est dû à un événement qui ne peut lui être imputé s’agissant soit

[Page 262]

d’un cas de force majeure¹²⁰⁷ ou de la faute d’un tiers¹²⁰⁸ ou du créancier lui-même. Il doit cependant démontrer le caractère imprévisible de l’événement en question¹²⁰⁹. Par ailleurs, l’agence de voyages qui prétend avoir réagi promptement suite à la survenance d’une force majeure doit démontrer qu’elle a fait de son mieux pour accommoder sa clientèle rapidement. À défaut d’une telle preuve, elle pourra difficilement réussir à faire rejeter le recours en responsabilité dirigé contre elle. Cependant, le fait que l’événement soit imprévisible, alors que l’agence avait tenté d’épargner à ses clients le plus d’inconvénients possible, malgré les circonstances provoquées par cet événement, devra être considéré comme une preuve suffisante pour rejeter la demande en responsabilité pour le préjudice subi par ces derniers¹²¹⁰.

701. Enfin, il importe de souligner que, lorsque l’agence de voyages n’a pas rempli ses obligations conformément aux stipulations du contrat intervenu avec le client, et que celui-ci a été obligé de débourser un montant d’argent supplémentaire afin de pallier ce manquement, l’agence de voyages ne sera tenue au remboursement que pour l’équivalent de la prestation qui était censée être fournie¹²¹¹. Également, l’agence ne peut être tenue responsable des options dont le client peut se prévaloir, mais qui sont stipulées non garanties¹²¹².