Article 1595

1880. L’exception à la nécessité de la mise en demeure ne se trouve que dans des situations d’urgence et dans les cas où les termes mêmes du contrat stipulent que le débiteur sera mis en demeure de plein droit alors qu’il est tenu à une obligation pécuniaire. La mise en demeure n’est pas requise dans les cas mentionnés à l’article 1597 C.c.Q. On peut alors se questionner quant à l’utilité de la mise en demeure pour le créancier d’un débiteur qui a laissé s’écouler le temps pour exécuter utilement son obligation, ou qui a rendu l’exécution de son obligation en nature impossible par sa faute, ou qui déclare sans ambiguïté son intention de ne pas s’exécuter. Également, le créancier peut tomber sur un débiteur de mauvaise foi qui par ses comportements cherche à le décourager en faisant défaut de façon répétée alors qu’il est tenu à une obligation à exécution successive²¹⁷³.

1881. Il faut noter qu’il n’est pas nécessaire que le débiteur fasse une déclaration écrite quant à son intention de ne pas vouloir se conformer à son engagement ou tout simplement exécuter son obligation. Cette intention de répudier celle-ci peut être manifestée par le comportement du débiteur²¹⁷⁴. Il en est de même lorsque le débiteur est suffisamment informé de la situation, notamment quant à son obligation et à la nécessité de son exécution, mais qu’il opte pour une attitude indifférente – soit de ne rien faire – alors qu’il avait la possibilité de s’exécuter²¹⁷⁵.

1882. La mise en demeure peut cependant être nécessaire lorsque le créancier entend réclamer au débiteur des dommages-intérêts pour le défaut qu’il lui reproche. Mais elle n’est pas requise, même si le débiteur est en défaut ou si son exécution est déficiente, lorsque le créancier n’entend pas réclamer d’indemnisation pécuniaire²¹⁷⁶. En d’autres termes, l’absence de mise en demeure ne peut être invoquée par le débiteur d’une obligation en nature que dans le cas où le créancier lui réclame des dommages-intérêts pour le défaut ou la mauvaise exécution, ou encore lorsqu’il réclame les coûts de l’exécution de l’obligation ou des réparations qu’il a fait effectuer par un tiers avant son action²¹⁷⁷.

1883. La partie d’un contrat synallagmatique qui poursuit l’autre en paiement du prix ne peut invoquer l’absence de mise en demeure si le défendeur soulève le moyen de défense de l’exception d’inexécution. En effet, le défendeur contractant peut faire valoir le défaut du demandeur d’exécuter sa propre obligation en nature. La règle de l’exception d’inexécution (art. 1591 C.c.Q.) permet au créancier, non seulement de refuser l’exécution de son obligation corrélative pour faire pression sur son cocontractant qui est en défaut d’exécuter la sienne, mais aussi de l’invoquer comme moyen de défense à l’encontre de toute demande en justice introduite par ce dernier. Cela afin de faire rejeter la demande ou de faire réduire le montant dû en vertu de l’inexécution de son obligation corrélative²¹⁷⁸. Il est à noter que dans certains cas, l’obligation mal exécutée peut être assimilée à une obligation inexécutée et justifier le moyen de défense prévu à l’article 1591 C.c.Q., même lorsque le créancier cherche la réduction du montant de son obligation corrélative.

1884. L’absence de mise en demeure ne constitue pas non plus une fin de non-recevoir à la demande reconventionnelle en réduction du prix. Une telle demande produit le même effet qu’une demande principale, de sorte que le demandeur principal sera mis en demeure par la signification de la défense et de la demande reconventionnelle, conformément à l’article 1596 C.c.Q.

1885. Le créancier peut être dispensé de l’envoi d’une mise en demeure lorsque les circonstances le justifient. Une situation qui ne relève pas pour autant de l’urgence peut rendre la demande extrajudiciaire superflue, même si le créancier demande des dommages-intérêts ou une compensation au débiteur. C’est le cas lorsque le coût de la réparation ou du remplacement du bien par un tiers est inférieur à la valeur des dommages ou des pertes que subirait le créancier s’il avisait par écrit le débiteur et lui laisser un délai suffisant pour réparer ou remplacer le bien. S’il est moins coûteux de demander à un tiers de corriger immédiatement le défaut, le créancier, parce qu’il est lui-même tenu de minimiser ses dommages (art. 1479 C.c.Q.), peut se voir reprocher d’avoir attendu l’expiration du délai prévu dans la mise en demeure avant de faire les réparations qui s’imposent²¹⁷⁹.

1886. Le créancier peut alors avoir à démontrer que la décision de faire réparer la défectuosité par un tiers ou de procéder au remplacement du bien était aussi dans l’intérêt du débiteur. À titre d’exemple, dans le cadre d’un projet de construction dans le nord du Québec, l’entrepreneur général qui découvre certaines défectuosités dans les travaux d’un sous-traitant ou d’un fournisseur établi à Montréal n’aura pas nécessairement à lui envoyer une mise en demeure puisque cela le forcerait à interrompre d’autres travaux en cours, par d’autres intervenants. L’entrepreneur devra opter pour la solution la plus avantageuse pour toutes les parties, selon les circonstances ; il s’agit là d’une question de faits qui sera, éventuellement, laissée à l’appréciation du tribunal²¹⁸⁰.

1887. La mise en demeure n’est pas non plus requise dans le cas d’une poursuite fondée sur l’annulation du contrat²¹⁸¹. De même, dans le cas d’un débiteur qui cause un dommage à l’occasion de l’exécution du contrat, le créancier ne sera pas tenu de lui envoyer une mise en demeure. Le débiteur qui commet un acte dommageable n’ayant aucun lien avec l’exécution de son contrat peut être poursuivi par le créancier pour les dommages causés sans que ce dernier ne soit tenu à lui envoyer une mise en demeure. En effet, n’étant pas lié à la relation contractuelle existante, l’acte dommageable sera qualifié de faute extracontractuelle, qui selon l’article 1597 C.c.Q. n’exige pas l’envoi d’une mise en demeure puisque son auteur est en demeure de plein droit. Ainsi, la mise en demeure n’est pas requise lorsque la responsabilité du débiteur n’est pas due à la mauvaise exécution du contrat, mais plutôt à une faute commise à l’occasion de son exécution. C’est le cas d’un entrepreneur qui exécute correctement son contrat de construction d’une piscine, mais qui, en la creusant, endommage la partie du jardin et du chemin pavé qui l’entoure. Les dommages sont donc causés par la faute extracontractuelle et non pas par faute contractuelle. Le client n’aura donc pas à envoyer de mise en demeure pour que l’entrepreneur exécute les travaux des réparations nécessaires²¹⁸².

1888. C’est également le cas lorsque le créancier a fait les démarches nécessaires afin de faire parvenir la mise en demeure à la bonne adresse, mais que le débiteur n’a pas avisé le créancier de son changement d’adresse, malgré le fait qu’il en avait l’obligation. Dans un tel cas, la demande d’exécution envoyée à l’ancienne adresse connue par le créancier sera considérée comme valable. Le tribunal doit d’ailleurs être vigilant lorsque le débiteur cherche par sa conduite à empêcher le créancier de lui faire parvenir une mise en demeure ou une autre procédure²¹⁸³.

1889. La nécessité d’une mise en demeure doit être déterminée à la lumière de la cause qui a empêché l’exécution de l’obligation ou qui est à l’origine de sa mauvaise exécution. Il importe donc de faire la distinction entre la situation où la mauvaise exécution ou l’inexécution est due à une faute commise par le débiteur et celle où elle est due à son incompétence. Dans le premier cas, la mise en demeure est requise et obligatoire pour le créancier qui entend faire exécuter l’obligation par un tiers et en réclamer le coût au débiteur.

1890. Dans le deuxième cas, la jurisprudence a développé une exception à la règle, voulant que l’incompétence du débiteur dispense son créancier de le mettre en demeure. Le créancier qui invoque cette incompétence doit cependant démontrer que le débiteur est véritablement incompétent. Autrement dit, sa preuve de la mauvaise exécution doit être accompagnée de la preuve de l’incompétence et non de la faute qui l’a engendrée²¹⁸⁴. Pour ce faire, il doit établir que de sérieuses et importantes anomalies étaient présentes tout au long de l’exécution de son obligation.

1891. Dans les cas où la preuve révèle que le débiteur est incompétent, la mise en demeure n’est pas nécessaire, puisque le créancier, qui ne peut plus lui faire confiance, est justifié de ne pas lui demander de faire les travaux correctifs appropriés²¹⁸⁵. Ainsi, l’incompétence du débiteur pour compléter l’exécution de son contrat ou faire les travaux correctifs peut entraîner une perte de confiance du créancier envers ce dernier, ce qui peut justifier l’absence d’une mise en demeure. Dans certains cas, l’incompétence du débiteur peut être assimilée à un refus de sa part d’exécuter son obligation. En d’autres mots, le créancier qui constate l’incompétence du débiteur peut être bien justifié de ne pas lui donner une autre chance de reprendre la prestation mal exécutée²¹⁸⁶.

1892. Également, l’envoi d’une mise en demeure n’est pas nécessaire lorsque la situation révèle que le débiteur n’est pas en mesure de saisir et de comprendre la nature et la cause de la mauvaise exécution de son obligation. Il en est de même lorsque les erreurs commises lors de l’exécution du contrat se sont répétées à plusieurs reprises. Dès lors, la dispense de l’envoi d’une mise en demeure devient une conséquence logique et légitime d’une situation factuelle qui démontre le droit du créancier de sauver du temps et de ne pas encourir les risques de voir le débiteur causer d’autres dommages à son bien.

1893. En somme, le débiteur ne peut avoir droit à une dernière chance de remédier au problème ou d’être prévenu des réparations à faire, lorsque les défectuosités ont été le résultat de la qualité de ses prestations, de sa négligence ou de son incompétence de prendre les moyens appropriés pour découvrir les problèmes affectant le bien qui lui a été confié²¹⁸⁷. Cela dit, les circonstances de l’inexécution ou de la mauvaise exécution dues à l’incompétence du débiteur permettent au créancier de bonne foi de se soustraire à son obligation de lui donner une dernière chance de remédier au défaut²¹⁸⁸. Ainsi, un prestataire de services ne peut se plaindre de ne pas avoir été mis en demeure par son client de corriger les malfaçons résultant de son travail alors que les circonstances ayant entouré l’exécution de son obligation, notamment son incompétence, justifient la décision de ce dernier de faire effectuer les réparations par un tiers²¹⁸⁹.

1905. La demande extrajudiciaire écrite constitue désormais le mode usuel et normal de la mise en demeure²²⁰⁸. Il s’agit d’un écrit par lequel le créancier rappelle au débiteur l’existence de ses obligations et l’importance de les honorer dans un délai d’exécution raisonnable. Il est important de souligner que cette forme écrite est obligatoire, et ce, même si le contrat est verbal²²⁰⁹. Une mise en demeure prend généralement la forme d’une lettre adressée au débiteur de l’obligation, le sommant d’exécuter son obligation dans le délai requis, à défaut de quoi le créancier intentera des poursuites judiciaires contre lui²²¹⁰. La modernisation des moyens de communication emporte cependant qu’une mise en demeure peut maintenant prendre la forme d’un courrier électronique, voire, malgré son caractère informel, d’un message texte (SMS). Ce message doit exiger du débiteur, en termes clairs et explicites, l’exécution de l’obligation ou la correction des travaux dans un délai raisonnable. Il doit également préciser qu’en cas de défaut de se conformer à la demande, le créancier à l’origine du message texte prendra les mesures qui s’imposent, notamment l’institution d’une action en justice²²¹¹.

1906. Un avis verbal consistant en un message vocal laissé sur un répondeur à l’attention d’un débiteur, en revanche, ne rencontre pas les conditions exigées par l’article 1595 C.c.Q. pour constituer une mise en demeure valide²²¹². Il en est de même des discussions sur les relations d’affaires futures, qui ne peuvent être considérées comme une mise en demeure selon les termes de l’article 1595 C.c.Q.²²¹³.

1907. L’article 1595 C.c.Q. a été adopté par le législateur pour régler une question controversée qui a divisé la communauté juridique pendant des décennies. En effet, le législateur impose sans équivoque la forme écrite pour la mise en demeure (demande extrajudiciaire). Ainsi, au premier paragraphe de l’article 1595 C.c.Q. le législateur s’exprime comme suit : « La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit ». Par l’emploi du verbe « devoir », le législateur ne laisse aucun choix au créancier quant à la forme de la mise en demeure. Il s’agit donc d’une disposition d’ordre public²²¹⁴ exigeant du créancier qu’il mette obligatoirement son débiteur en demeure par écrit. Rappelons que la condition de la forme écrite ainsi que l’exigence d’un délai raisonnable à donner au débiteur ont pour but d’éviter tout abus de droit de la part du créancier puisque par cette forme écrite, le débiteur sera en mesure de connaître avec précision ce que le créancier lui reproche et ce qu’il lui demande de faire et, ce, dans un délai raisonnable.

1908. Il importe aussi de rappeler que cette condition imposée par le législateur quant à la forme écrite de la mise en demeure était nécessaire et cohérente avec d’autres réformes adoptées par ce dernier, notamment la modification de la règle relative à la résolution et la résiliation du contrat qui était auparavant judiciaire alors que désormais, mais peut désormais s’opérer de plein droit par une décision unilatérale du créancier – à condition que le débiteur soit préalablement en demeure. Ces changements majeurs en matière de sanction de l’inexécution des obligations contractuelles nécessitent et exigent une administration saine de la justice avant que les parties ne se rendent devant les tribunaux. En effet, permettre au créancier de résilier le contrat sur la base d’une mise en demeure verbale pourra créer une injustice que le législateur a voulu éviter en imposant la forme écrite de la demande extrajudiciaire. C’est en réalité cette forme écrite qui pourra permettre au tribunal, à la suite de la résolution ou de la résiliation unilatérale du contrat par l’une des parties, de vérifier si une telle résolution ou résiliation était faite de bonne foi et après avoir constitué le débiteur en demeure en l’avisant avec précision de son défaut et de ce qu’on lui demande de remédier dans un délai raisonnable. Au contraire, une mise en demeure verbale ne permet pas au tribunal de vérifier si ces conditions ont été remplies avant la résolution ou la résiliation du contrat.

1909. Il ne faut pas confondre la possibilité de constituer le débiteur en demeure selon les modalités prévues à l’article 1594 C.c.Q. avec la demande extrajudiciaire. Si le législateur a envisagé que le débiteur peut être constitué en demeure selon l’un ou l’autre des modes prévus à cet article, il a traité la demande extrajudiciaire de façon spécifique à l’article 1595 C.c.Q., en imposant la forme écrite comme condition de sa validité.

1910. Rappelons que l’article 1594 C.c.Q. prévoit quatre modes pour que le débiteur soit en demeure de plein droit. Premièrement, le débiteur peut être en demeure de plein droit par les termes mêmes du contrat, c’est-à-dire par une clause prévoyant spécifiquement que le seul écoulement du temps prévu pour l’exécution de l’obligation par ce dernier aura pour effet de le constituer en demeure. Deuxièmement, le débiteur peut être en demeure par le seul effet de la loi. C’est le cas lorsqu’une disposition législative prévoit la demeure de plein droit en raison d’une situation factuelle ou juridique dans laquelle le débiteur se trouve. À cet effet, l’article 1597 C.c.Q. prévoit plusieurs cas où le débiteur sera en demeure de plein droit²²¹⁵. Troisièmement, le débiteur peut être constitué en demeure par interpellation judiciaire à la suite de la signification d’une procédure qui allègue non seulement son défaut d’exécuter en nature son obligation, mais aussi d’une demande au tribunal de la condamner à une telle exécution²²¹⁶. Quatrièmement, le créancier peut constituer son débiteur en demeure en lui adressant une demande extrajudiciaire devant être faite par écrit et aux termes de laquelle il doit lui donner une description précise du défaut qu’il lui reproche et lui demander de remédier à ce défaut dans un délai raisonnable. En l’absence d’une demeure selon l’un ou l’autre des trois premiers modes, le créancier n’a d’autre choix que de s’adresser à son débiteur par une demande écrite tel que l’exige l’article 1595 C.c.Q.

1911. L’avis écrit doit dénoncer l’inexécution des obligations du débiteur et lui donner un délai suffisant pour les exécuter²²¹⁷. Le but de la mise en demeure est donc de donner au débiteur une juste chance de se conformer à son obligation, celui-ci étant en droit de connaître la nature de la violation contractuelle qui lui est reprochée de manière à prendre les démarches nécessaires pour y remédier.

1912. Il est donc impératif que la mise en demeure énonce explicitement ce qui n’est pas exécuté et ce qui doit l’être de façon à ce que le débiteur sache clairement ce que le créancier lui reproche comme défauts ou non-conformités relativement à l’exécution de ses obligations²²¹⁸. Il appartient au créancier d’éviter toute ambiguïté et de s’assurer que le débiteur est en mesure de comprendre ce qu’il devra faire pour se conformer à sa demande²²¹⁹. Cette exigence de précision peut être justifiée davantage par l’absence de dispositions contractuelles qui détaillent les prestations à fournir par le débiteur. La mise en demeure devra donc identifier clairement les manquements reprochés afin que ce dernier puisse mettre en œuvre les correctifs nécessaires.

1913. Le créancier qui envoie une lettre à son débiteur contenant une liste non exhaustive des défauts reprochés ou des problèmes résultant de l’exécution de son contrat en lui accordant un court délai pour y remédier risque de voir sa mise en demeure considérée invalide par le tribunal ou assimilée à une absence de mise en demeure. Il en est de même lorsque les termes utilisés dans l’avis sont imprécis, sujets à discussion et qu’il est impossible que le débiteur puisse comprendre ce qui lui est reproché par le créancier. Dans ce cas, les conditions de la validité de la mise en demeure ne sont pas rencontrées puisque l’avis doit être complet et inclure un délai raisonnable, afin de permettre au débiteur de remédier à son défaut²²²⁰.

1914. Le créancier doit donc être transparent et détailler dans sa demande extrajudiciaire tous les griefs reprochés au débiteur. Il doit, en tout temps, faire preuve de bonne foi en cherchant dans sa mise en demeure à permettre à ce dernier de faire le nécessaire pour que les travaux demandés soient exécutés dans un délai raisonnable. Par le contenu de sa demande, le créancier doit enlever au débiteur l’opportunité de défendre son inaction par l’imprécision ou l’absence d’une mise en demeure valable.

1915. Un avis ne constitue pas une demande extrajudiciaire s’il ne contient pas une mention exigeant l’exécution de l’obligation par le débiteur²²²¹. Ainsi, une lettre adressée au débiteur et par laquelle le créancier prétend être autorisé à faire les réparations à sa place et à ses frais ne constitue pas une mise en demeure en bonne et due forme²²²². Ne peut non plus être considérée comme une mise en demeure une action en justice entamée par le créancier alors que le débiteur n’est plus en mesure d’exécuter son obligation et qu’il est simplement mis devant un fait accompli²²²³. De même, une lettre du créancier prévenant le débiteur qu’une des conditions préalables à l’accomplissement de l’objet du contrat n’a pas été respectée et que l’arrêt des travaux lui sera imputable ne constitue pas non plus une mise en demeure au sens de l’article 1595 al. 2 C.c.Q.²²²⁴. Enfin, il ne faut pas confondre un avis de résiliation d’un contrat²²²⁵, une dénonciation de vice caché²²²⁶ ou un simple avis de paiement²²²⁷ avec une mise en demeure.

1916. Le deuxième alinéa de l’article 1595 C.c.Q. ne fait que refléter une certaine tendance jurisprudentielle²²²⁸ favorisant l’exécution de l’obligation. Cet alinéa a également comme fondement les règles d’équité et de bonne foi qui régissent les rapports contractuels, puisqu’un créancier qui n’accorderait pas au débiteur un délai suffisamment long pour s’exécuter pourrait faire preuve d’abus en certaines circonstances²²²⁹.

1917. La longueur du délai varie selon les caractéristiques de chacun des cas. Le tribunal doit prendre en considération la nature ainsi que les circonstances qui sont propres au cas d’espèce afin de déterminer si le délai est raisonnable. Ainsi, le tribunal peut juger que le délai n’est pas raisonnable dans un cas où l’exécution de l’obligation nécessite des vérifications de la part de la personne visée par la mise en demeure alors que le délai prévu ne lui permet pas de les exécuter²²³⁰. Il importe de souligner que dans certaines affaires, des délais d’exécution de deux à six jours ont été qualifiés de déraisonnables compte tenu de la nature de l’obligation et des circonstances spécifiques des situations²²³¹ alors que dans d’autres cas, des délais de vingt-quatre heures ont été jugés raisonnables. Également, lorsque la mise en demeure ne fixe aucun délai d’exécution, ce sera au tribunal de fixer plus tard ce dernier afin de déterminer le moment où il y a eu expiration²²³².

1918. Le créancier ne peut donc se contenter, dans sa mise en demeure, de réclamer des dommages-intérêts compensatoires, mais doit exiger du débiteur l’exécution de l’obligation en nature, et lui accorder un délai raisonnable pour remédier à l’inexécution ou à l’exécution imparfaite de son obligation. La demande d’exécuter l’obligation en nature, assortie d’un délai raisonnable, est indispensable à tout recours postérieur en dommages-intérêts²²³³.

1926. Le droit du débiteur d’être mis en demeure d’exécuter son obligation avant que le créancier n’intente des procédures judiciaires contre lui a été abordé précédemment²²⁴³. Ainsi, l’omission d’envoyer une mise en demeure extrajudiciaire au débiteur, dans les cas qui ne prêtent pas à la mise en demeure de plein droit ou qui relèvent d’une stipulation contractuelle expresse, peut constituer une fin de non-recevoir au recours du créancier²²⁴⁴. Il importe de rappeler que dans certaines circonstances particulières, il peut y avoir dispense de mise en demeure²²⁴⁵.

1927. En matière de garantie pour vice caché ou vice de titre, l’acheteur est tenu de mettre en demeure son vendeur afin de lui permettre de vérifier l’existence du vice caché ou du vice de titre et, dans l’affirmative, de faire, selon le cas, réparer le vice lui-même ou par un entrepreneur de son choix ou de remédier au défaut de titre. Le défaut de donner un avis au vendeur dans un délai raisonnable suivant la découverte du vice caché ou du vice de titre, c’est-à-dire avant de procéder à sa réparation ou à sa rectification, constitue une fin de non-recevoir de l’action en réclamation des coûts. L’absence d’avis constitue une cause d’irrecevabilité du recours exercé par l’acheteur en garantie²²⁴⁶ ou en diminution du prix²²⁴⁷, qui peut être soulevée en tout temps par le vendeur. Cependant, celui-ci ne peut invoquer le caractère tardif de l’avis lorsqu’il avait connaissance du vice lors de la vente, mais ne l’a pas dévoilé à l’acheteur. Il ne peut non plus invoquer l’absence d’un avis écrit lorsque, compte tenu de sa connaissance de l’existence du vice lors de la vente et suite à sa découverte par l’acheteur, il a refusé d’admettre ou d’assumer sa responsabilité pour sa réparation.

1929. Concernant la caution, il semble y avoir une controverse quant au devoir du créancier de la mettre en demeure avant d’effectuer les travaux nécessaires. Selon un premier courant jurisprudentiel, la mise en demeure ne serait pas nécessaire, puisque la caution garantit seulement le paiement des dommages-intérêts. Selon cette jurisprudence, la nécessité d’une mise en demeure visant à donner une dernière chance au débiteur de s’exécuter avant l’institution des procédures par le créancier n’est pas requise ni pertinente lorsque le recours est exercé contre la caution.

1930. Or, cette opinion est inspirée d’une ancienne décision qui ne reflète plus l’état actuel du droit ni les dispositions du Code civil du Québec²²⁴⁹, et dont il est peu probable qu’elle soit suivie pour un contrat de cautionnement régi par les dispositions actuelles²²⁵⁰. Elle peut cependant être valable dans la mesure où l’obligation assumée par le débiteur est une obligation de faire, conclue intuitu personae. Rappelons que ce genre d’obligation est conclu par le créancier en considération des qualités ou de la personnalité du débiteur, notamment son savoir-faire, sa compétence ou son expérience. Dans ce cas, une mise en demeure n’est pas requise de la part du créancier, puisque la caution ne peut légalement offrir l’exécution en nature de l’obligation. Le créancier a le droit d’exiger l’exécution personnelle du débiteur. En cas de défaut d’exécuter son obligation, la caution ne peut forcer le créancier à accepter l’exécution par elle-même ou par un tiers. Son intervention à titre de caution peut être interprétée comme une garantie pour le paiement de l’indemnité à laquelle aura droit le créancier, en raison de l’inexécution de l’obligation par le débiteur.

1931. Par contre, la caution a le droit à une mise en demeure lorsque l’obligation contractée par le débiteur peut être exécutée par un tiers, et que le créancier peut obtenir le même résultat que si le débiteur l’exécutait lui-même. La caution doit alors avoir la même chance que le débiteur principal afin de minimiser ses pertes et de faire exécuter l’obligation à moindre coût. Refuser à la caution cette possibilité revient à lui faire assumer une obligation dont la portée est indéterminée. Son cautionnement devient alors un contrat aléatoire, et le créancier pourrait abuser de la situation.

1932. Enfin, le fait que le créancier ne puisse forcer la caution à exécuter l’obligation en nature ne doit pas servir de prétexte pour l’empêcher d’offrir une exécution en nature satisfaisante et conforme aux stipulations du contrat à un moindre coût. Si le créancier peut faire exécuter l’obligation par un tiers et en réclamer le coût à la caution, il est également légitime de permettre à cette dernière de recourir au service d’un tiers aussi compétent que le débiteur pour faire exécuter l’exécution en nature et ainsi satisfaire le créancier.

1935. La mise en demeure repose sur des fondements différents de la dénonciation prévue aux articles 1738 et 1739 C.c.Q. en matière de vices cachés ou de titre. Il s’agit de deux opérations différentes, ayant chacune des objectifs distincts. L’avis de dénonciation vise à prévenir l’iniquité et l’instabilité contractuelle résultant de la protection conférée par la garantie, tandis que la mise en demeure a pour but de donner au débiteur la chance de remédier à son défaut. En principe, l’avis et la mise en demeure seront tous deux requis pour se prévaloir de la garantie pour vice caché ou pour vice de titre. En pratique, cependant, une mise en demeure qui fait état du vice et somme le vendeur de remplir son obligation relative à la garantie sera suffisante en matière de vices cachés ou de titre²²⁵³.

1936. La dénonciation du vice doit normalement être faite par écrit, avant que l’acheteur entame les travaux de réparation, au risque que celui-ci voit son recours en dommages-intérêts rejeté. Depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, la jurisprudence a décidé à maintes reprises que le simple fait de ne pas avoir offert au vendeur la possibilité d’examiner le bien et de vérifier l’existence d’un vice caché constitue, prima facie, un préjudice. Elle reconnaît cependant à l’acheteur la possibilité de démontrer que l’absence d’avis de dénonciation n’a pas causé un préjudice au vendeur et que son envoi n’aurait rien changé à la situation²²⁵⁴. La Cour d’appel a aussi démontré une souplesse quant à la nécessité de l’avis de dénonciation, refusant ainsi de considérer de façon systématique son absence comme une fin de non-recevoir de la réclamation de l’acheteur, à moins que le vendeur ne fasse la preuve d’avoir subi un préjudice quelconque.

1937. Il importe cependant de mentionner que la preuve d’un préjudice requise par le vendeur ne se limite pas à une démonstration du coût déraisonnable de réparation des vices cachés, mais peut s’étendre aussi à toute preuve pouvant soulever un doute quant à la nature des travaux exécutés par l’acheteur. Ainsi, il arrive que la liste des travaux exécutés comporte des travaux de rénovation ou d’amélioration plutôt que de véritables travaux de réparation. Il suffit donc que le vendeur démontre par une preuve prima facie que le montant réclamé englobe des coûts pour des travaux pouvant ne pas être nécessaires à la réparation du vice en question, mais qu’il s’agit plutôt de travaux d’amélioration. En d’autres termes, il ne faut pas imposer au vendeur de bonne foi un fardeau exigeant une preuve probante quant au préjudice subi compte tenu du fait que l’acheteur l’a mis devant le fait accompli alors qu’il devait se conformer aux exigences que la loi impose comme conditions à la mise en application de la garantie prévue à l’article 1726 C.c.Q.

1947. Sous l’ancien Code civil, la jurisprudence jugeait raisonnable un délai de six mois entre la découverte du vice par l’acheteur et l’institution de l’action contre le vendeur. Cette règle peut guider les tribunaux actuels dans leur analyse du délai raisonnable pour la dénonciation du vice caché à ce dernier, quoiqu’il faille être conscient que son application automatique peut créer des résultats injustes et inéquitables.

1948. Les articles 1738 et 1739 C.c.Q., pour leur part, ne donnent aucune définition du délai raisonnable. Cependant, la jurisprudence est consensuelle au sujet de la dénonciation, qu’elle estime devoir intervenir avant que les réparations ne soient faites. Par conséquent, le fait que le vendeur n’ait pas pu vérifier l’existence du vice ou évaluer sa gravité en raison d’une dénonciation tardive peut, en certaines circonstances, être fatal à l’acheteur. Il faut néanmoins distinguer le retard dans l’envoi de l’avis de dénonciation au vendeur et son absence : une cause juste et raisonnable, telle l’urgence d’agir, peut justifier un envoi tardif, surtout si le vendeur n’a pas subi de préjudice ou n’a pas été lésé dans son droit à la vérification.

1949. Le défaut total de dénonciation peut être déterminant lorsque l’acheteur est incapable d’expliquer son défaut ou de fournir un motif valable pour le justifier et que cela a pour effet d’empêcher le vendeur de vérifier l’existence du vice et de le faire réparer par son propre entrepreneur. Un tel défaut contrevient en effet à la transparence et à la bonne foi auxquelles l’acheteur est tenu envers son vendeur et peut être sanctionné par le tribunal. Dans un tel cas, le recours de l’acheteur peut, selon les circonstances, être rejeté, ou le montant réclamé pour les réparations effectuées, ajusté à la baisse en raison du préjudice subi par le vendeur.

1950. Il faut rappeler que l’obligation du créancier de minimiser ses dommages, prévue à l’article 1479 C.c.Q., s’applique en matière de garanties légales. Ainsi, la découverte d’un vice caché devant être réparé sans retard pour éviter l’aggravation de l’état de l’immeuble, oblige l’acheteur à transmettre au vendeur un avis de dénonciation et à faire immédiatement les travaux nécessaires à sa conservation. La dénonciation au vendeur indiquant l’urgence de la situation doit généralement être envoyée avant que les réparations du vice ne soient faites. Cependant, en cas d’urgence extrême, l’acheteur peut être obligé à faire les travaux avant l’envoi même de l’avis de dénonciation.

1951. Il importe, toutefois, de noter que l’acheteur qui s’empresse d’effectuer les travaux de réparation du vice caché sans avoir aucune preuve d’urgence qui justifie sa décision, risque de voir son recours en dommages-intérêts rejeté. La jurisprudence a déjà sanctionné le comportement de l’acheteur qui aurait pour effet d’empêcher le vendeur de vérifier l’existence du vice caché et son étendue. Cependant, dans le cas où les travaux effectués n’empêchent pas le vendeur de faire les vérifications nécessaires, il serait difficile de faire rejeter la réclamation de l’acheteur en dommages-intérêts. De même, lorsque l’acheteur établit par une preuve probante l’existence du vice caché, le vendeur ne peut faire rejeter la réclamation en dommages-intérêts de ce dernier en l’absence d’une preuve du préjudice résultant de l’absence d’une dénonciation. La jurisprudence récente a tendance à être plus tolérante envers l’acheteur²²⁶⁷.

1952. La dénonciation doit rencontrer certaines exigences essentielles à la protection de l’intérêt du vendeur. Ainsi, elle doit être faite par écrit, bien que cette condition de forme ne semble pas être toujours impérative. Elle doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable à compter de la connaissance du vice allégué, sauf si le vendeur avait connaissance du vice ou ne pouvait l’ignorer. Elle doit contenir une description sommaire du vice, afin de permettre au vendeur de vérifier s’il s’agit d’un vice couvert par la garantie de qualité et, le cas échéant, de constater les dommages causés et d’effectuer les réparations ou le remplacement du bien à un coût inférieur à celui d’un tiers retenu par l’acheteur. Il n’est pas nécessaire de dresser une liste des travaux de réparation, mais il faut informer le vendeur de la nature du problème pour qu’il puisse retenir les services d’un expert spécialisé dans le domaine.

1953. Il importe de différencier la dénonciation d’un vice de titre ou d’un vice caché et la mise en demeure, puisque les objectifs de ces formalités sont complètement distincts sur le plan juridique. En effet, tel que ci-haut mentionné, la dénonciation d’un vice de titre ou d’un vice caché a pour but d’informer le vendeur, dans un délai raisonnable, de la présence du vice dès sa découverte, alors que la mise en demeure permet à la fois de rappeler au vendeur qu’il est en défaut d’exécuter son obligation et d’exiger de lui qu’il prenne les moyens appropriés pour y remédier. Par conséquent, la lettre envoyée au vendeur par l’acheteur qui soupçonne l’existence de vices cachés et entend procéder à des tests ne représente pas une mise en demeure valide²²⁶⁸.

1954. La dénonciation d’un vice du titre ou d’un vice caché doit être faite dans un délai raisonnable (art. 1738 et 1739 C.c.Q.), afin de permettre au vendeur de vérifier si le titre de propriété est effectivement atteint d’un vice ou le bien lui-même, d’un vice caché. Cet avis invite le vendeur à faire les démarches qu’il juge nécessaires afin de déterminer si le vice de titre ou le vice caché existe et, le cas échéant, de s’assurer qu’il existait dès le moment de la vente. À l’issue de ces vérifications, le vendeur de bonne foi est en mesure d’offrir immédiatement à l’acheteur de procéder lui-même à la régularisation du titre de propriété ou à la réparation du vice caché. Dans le cas où le vendeur ne manifeste pas son intention de remplir son obligation, toutefois, ou dans les cas où il nie toute responsabilité à l’égard des problèmes soulevés par l’acheteur ou fait une offre insuffisante compte tenu de leur ampleur, l’acheteur doit lui adresser une mise en demeure. Par ce deuxième moyen, il prévient le vendeur récalcitrant qu’il entend, si le défaut persiste, faire effectuer les réparations par un tiers et lui en réclamer les coûts.

1955. La règle veut que l’acheteur donne au vendeur une dernière chance de lui communiquer son intention de procéder lui-même à la régularisation du titre de propriété ou à la réparation du vice caché. Si le vendeur ne saisit pas cette chance dans le délai prévu, le recours en diminution du prix ou en dommages-intérêts est justifié. La mise en demeure est requise lorsqu’aucune réponse n’a été donnée par le vendeur suite à la visite de l’immeuble et aux vérifications qu’il a faites. Elle peut être utile pour l’acheteur même si elle n’est pas exigée par l’article 1597 C.c.Q., par exemple lorsque le vendeur nie toute responsabilité pour les vices découverts. En avisant le vendeur de sa demande de remédier aux vices dans un délai déterminé, l’acheteur remplit les conditions requises à la réclamation des coûts devant les tribunaux. Dans tous les cas, la mise en demeure doit être faite avant que l’acheteur ne procède à la réparation des vices²²⁶⁹ ou à la rectification du titre.

1956. En matière de vices cachés, il n’est toutefois pas exigé que la mise en demeure comporte une description des travaux requis : il suffit qu’elle donne au vendeur l’opportunité de les effectuer lui-même. Pour autant, ce vendeur pourra difficilement prétendre n’avoir pas connaissance du détail de ces travaux. Suite à l’avis de dénonciation, en effet, il a déjà pu se rendre sur les lieux de l’immeuble pour confirmer l’existence du vice avec l’aide de professionnels compétents, lesquels lui auront également fourni les explications sur la manière d’y remédier.

1957. Autrement dit, il ne faut pas confondre la mise en demeure pour vices cachés et la mise en demeure en général : seule cette dernière doit indiquer les défauts que le créancier reproche au débiteur, tandis que la première signifie au vendeur la dernière chance dont il dispose pour réparer le vice. Décider autrement reviendrait à imposer à l’acheteur une condition qui n’est pas exigée par les articles 1738 et 1739 C.c.Q. Rappelons que ces dispositions prévoient que la réclamation en dommages-intérêts par l’acheteur pour vice de titre ou vices cachés est valide si elle a été précédée, dans un délai raisonnable suite à la découverte du vice, de l’envoi d’un avis de dénonciation.