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Code civil du Québec
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     [Expand]I - Disposition générale
     [Collapse]II - Du consentement
      [Expand]1 - De l’échange de consentement
      [Collapse]2 - De l’offre et de l’acceptation
        a. 1388
        a. 1389
        a. 1390
        a. 1391
        a. 1392
        a. 1393
        a. 1394
        a. 1395
        a. 1396
        a. 1397
      [Expand]3 - Des qualités et des vices du consentement
     [Expand]III - De la capacité de contracter
     [Expand]IV - De la cause du contrat
     [Expand]V - De l’objet du contrat
     [Expand]VI - De la forme du contrat
    [Expand]§2. De la sanction des conditions de formation du contrat
   [Expand]SECTION IV - DE L’INTERPRÉTATION DU CONTRAT
   [Expand]SECTION V - DES EFFETS DU CONTRAT
  [Expand]CHAPITRE III - DE LA RESPONSABILITÉ CIVILE
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  [Expand]CHAPITRE VI - DE L’EXÉCUTION DE L’OBLIGATION
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  [Expand]CHAPITRE VIII - DE L’EXTINCTION DE L’OBLIGATION
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 [Expand]TITRE DEUXIÈME : DES CONTRATS NOMMÉS
[Expand]LIVRE SIXIÈME : DES PRIORITÉS ET DES HYPOTHÈQUES
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[Expand]LIVRE NEUVIÈME : DE LA PUBLICITÉ DES DROITS
[Expand]LIVRE DIXIÈME : DU DROIT INTERNATIONAL PRIVÉ
 DISPOSITIONS FINALES
 
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Article 1396

 
Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991
 
Livre CINQUIÈME : DES OBLIGATIONS \ Titre PREMIER : DES OBLIGATIONS EN GÉNÉRAL \ Chapitre DEUXIÈME - DU CONTRAT \ Section III - DE LA FORMATION DU CONTRAT \ 1. Des conditions de formation du contrat \ II - Du consentement \ 2 - De l’offre et de l’acceptation
 
 

À jour au 8 juin 2024
Article 1396
L’offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.
La promesse, à elle seule, n’équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l’accepte ou lève l’option à lui consentie, il s’oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu’il ne décide de le conclure immédiatement.
1991, c. 64, a. 1396
Article 1396
An offer to contract made to a determinate person constitutes a promise to enter into the proposed contract from the moment that the offeree clearly indicates to the offeror that he intends to consider the offer and reply to it within a reasonable time or within the time stated therein.
A mere promise is not equivalent to the proposed contract; however, where the beneficiary of the promise accepts the promise or takes up his option, both he and the promisor are bound to enter into the contract, unless the beneficiary decides to enter into the contract immediately.
1991, c. 64, s. 1396
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Official Version

Annotations
Code civil du Québec annoté (2023) par Jean-Louis Baudouin et Yvon Renaud (mise à jour no. 7)Information
FermerExtraits de : Baudouin, Jean-Louis et Renaud, Yvon, Code civil du Québec annoté, 26e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2023 (version intégrale dans eDOCTRINE).

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Les obligations (2024), vol. 1, par Vincent KarimInformation
FermerExtraits de : Karim, Vincent, Les obligations, vol. 1, 6e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2024 (version intégrale dans eDOCTRINE).

La recherche en jurisprudence est à jour au 1er mars 2024.
Table des matières

SOURCES

P.L. 125

RENVOIS

ANNOTATIONS

1. Notions générales

2. Les effets juridiques de la promesse

A. La promesse de vente

B. La promesse de contracter assortie d’une condition résolutoire ou suspensive

C. La promesse de contracter assortie d’une option

D. Recours contre le promettant en cas de non-respect de la promesse de contracter

1) Recours du courtier contre l’un des promettants

3. Distinctions

A. Critères permettant de distinguer la promesse de contracter de l’offre de contracter

1) La volonté du promettant

2) L’acceptation de l’offre par le destinataire

3) Critique

B. Distinction entre les effets juridiques de la promesse et l’offre simple

C. Distinction entre la promesse et l’entente de réservation

ANNOTATIONS
1. Notions générales

975. Cet article définit la promesse de contracter et ses principaux effets. Il permet de distinguer la promesse de contracter de la simple offre de contracter1503.

976. La promesse de contracter, exige que les éléments essentiels du contrat envisagé se trouvent dans cette promesse1504. En effet, même en l’absence d’une disposition qui le prévoit expressément, on ne peut être en présence d’une promesse véritable de contracter, à moins que la proposition ne comporte tous les éléments essentiels du contrat envisagé avec une indication de la volonté de son auteur de faire le contrat postérieurement en cas d’acceptation de sa promesse.

977. Ainsi, l’absence de certaines informations importantes dans la proposition peut faire de celle-ci une simple ébauche de promesse ou encore une simple invitation d’entrer dans des négociations. Pour être en présence d’une promesse bilatérale, il importe que les parties aient eu l’occasion de traiter de toutes les conditions importantes de celle-ci. Ainsi, on ne peut conclure à l’existence d’une promesse lorsqu’on est en présence d’un document rédigé à titre de projet dans le but d’entamer des négociations entre les parties1505 ou de tester l’intention de son destinataire de conclure une entente.

978. La disposition prévue à l’article 1388 C.c.Q. en matière d’offres de contracter s’applique par analogie à la promesse de contracter. Dans le cas d’une proposition d’entrer dans des négociations, l’acceptation d’une telle invitation ne donne pas lieu à une promesse mutuelle de faire le contrat envisagé en raison du fait que les parties doivent encore discuter et négocier un élément essentiel du contrat, ce qui rend l’engagement de faire celui-ci conditionnel à une entente portant sur cet élément1506.

979. L’article 1396 C.c.Q. prévoit, dans un premier temps, que si une offre de contracter est faite à une personne déterminée qui « manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie »1507, il y a ipso facto une promesse unilatérale en vertu de laquelle l’offrant s’engage à maintenir l’offre et à conclure le contrat envisagé, advenant une acceptation du destinataire de l’offre. Cet article a donc pour effet d’assimiler une offre faite à une personne déterminée à une promesse de contracter. Cette disposition ne se veut donc pas une définition de la notion de promesse1508.

980. Enfin, il importe de noter que la loi n’exige aucune forme particulière pour la validité de la promesse, et ce, sans égard à la forme requise pour la validité du contrat envisagé par la promesse.

2. Les effets juridiques de la promesse

981. L’article 1396 C.c.Q. précise les effets de la promesse acceptée ou de l’option levée par le bénéficiaire. Il ne faut pas confondre la promesse acceptée et l’entente préalable par laquelle les parties limitent leurs droits et obligations pendant la période de négociation, puisqu’au stade exploratoire, les parties demeurent libres de continuer ou non les négociations1509.

982. Une fois acceptée, la promesse unilatérale devient alors une promesse bilatérale par laquelle les parties conviennent de conclure ultérieurement le contrat projeté1510. Cette promesse en soi n’équivaut pas au contrat envisagé et donc ne crée pas pour les parties à la promesse les mêmes droits et obligations que si elles avaient immédiatement conclu le contrat1511. Il s’agit d’un avant-contrat ayant pour objet un engagement mutuel de faire le contrat plus tard.

A. La promesse de vente

983. Une clause incluse dans une promesse de vente stipulant qu’à partir de la date d’acceptation, l’acheteur a le contrôle et la responsabilité du bien permet cependant de conclure qu’il s’agit d’une promesse accompagnée de délivrance et possession actuelle ce qui équivaut à une vente au sens de l’article 1710 C.c.Q.1512, donnant droit aux recours prévus aux articles 1590 et 1601 C.c.Q.1513. En l’absence de précision quant au moment où le transfert de propriété aura lieu dans le document intervenu entre les parties, le tribunal peut procéder à la recherche de la commune intention des parties à la lumière de l’ensemble de la preuve qui lui a été soumise1514.

984. Il est important de préciser qu’il n’est pas nécessaire que le promettant-vendeur soit le propriétaire du bien faisant l’objet de la promesse au moment où il fait cette promesse, puisque la promesse de vente n’équivaut pas à une vente. Ainsi, le promettant acheteur qui détient un droit d’acheter le bien visé par une option d’achat, peut le vendre à condition d’en devenir propriétaire (art. 1713 C.c.Q.)1515. Au risque de voir le contrat frappé de nullité, une personne voulant vendre un bien dont elle n’est pas le propriétaire ne peut consentir à un contrat de vente portant sur ce bien avant d’en faire son acquisition et d’avoir un titre de propriété valable et définitif1516.

985. En effet, la promesse acceptée n’est pas constitutive de droits réels et ne procure au bénéficiaire aucun droit sur le bien en question. Ainsi, la vente faite à un tiers en violation de la promesse est opposable au bénéficiaire de celle-ci. Il pourra cependant intenter une action en dommages-intérêts contre son promettant et le tiers de mauvaise foi1517.

986. Cependant, à l’expiration du délai prévu par la promesse ou après un délai raisonnable, la promesse unilatérale deviendra caduque s’il n’y a pas acceptation de la part du destinataire1518. Il en est de même lorsqu’une deuxième entente intervenue entre les parties est acceptée par celles-ci1519.

B. La promesse de contracter assortie d’une condition résolutoire ou suspensive

987. Il faut noter qu’il est très fréquent de formuler une promesse de contracter assortie de conditions diverses, soit résolutoires (art. 1507 C.c.Q.) ou suspensives. Dans la plupart des cas, le non-respect de ces conditions entraîne la résolution de la promesse si la condition est résolutoire. Dans ce cas, la promesse est résolue avec un effet rétroactif et est considérée n’avoir jamais existé. Par contre, si la condition est suspensive, la formation d’une promesse bilatérale dépend alors de la réalisation de cette condition. Dans le cas où la condition suspensive est réalisée, la promesse bilatérale sera considérée être formée rétroactivement à la date de l’acceptation de la promesse unilatérale. Le défaut de réalisation de cette condition à l’intérieur du délai prévu empêche la formation de la promesse bilatérale.

988. La non-réalisation de la condition ne doit toutefois pas être due à une faute imputable à l’une des parties à la promesse. En effet, si la condition n’a pas été remplie en raison d’un défaut par l’une des parties de remplir ses obligations, le tribunal peut, à la demande de l’autre partie, considérer la condition réalisée et par conséquent que la promesse bilatérale est conclue ou accorder tout simplement à cette dernière une compensation pour la perte ou les dommages subis1520.

989. La non-réalisation de la condition à l’intérieur du délai prévu dans une promesse d’achat bilatérale ne rend pas nécessairement celle-ci caduque. La jurisprudence considère généralement que le délai prévu relativement à la réalisation d’une condition suspensive ou résolutoire n’est pas de rigueur, à moins d’une stipulation expresse à cet effet. Ainsi, la caducité d’une promesse d’achat doit donc être déclarée par la Cour à la suite d’une analyse de l’ensemble des éléments stipulés dans la promesse. En effet, la clause relative à la réalisation de la condition doit être interprétée à la lumière du contenu des autres clauses de la promesse. Le tribunal devra prendre en considération les circonstances de la conclusion de l’entente, la formulation de la clause relative au délai ou encore les comportements des promettants à l’égard de ce délai afin de vérifier leur intention d’en faire ou non un délai de rigueur.

990. La détermination de la caducité de la promesse suite à l’écoulement du délai relatif à la réalisation de la condition soulève des questions mixtes de faits et de droit. Il peut ainsi être parfois difficile pour le tribunal de trancher sommairement, au stade d’une demande en rejet d’une action fondée sur une promesse, au motif de l’écoulement du délai relatif à la réalisation de la condition. Il est d’une jurisprudence constante de ne pas mettre fin à l’action de façon prématurée, à moins d’une clause prévoyant expressément que la promesse d’achat sera nulle et non avenue si la condition suspensive n’est pas réalisée à l’intérieur du délai prévu, qui est de rigueur. Il est d’une pratique courante que le promettant-acheteur soumette une promesse conditionnelle à l’obtention d’un financement ou d’une inspection préachat satisfaisante dans un délai déterminé et que le promettant-vendeur ajoute que ce délai est de rigueur et qu’il ne peut être prolongé1521.

C. La promesse de contracter assortie d’une option

991. Une distinction s’impose entre la promesse sans option et avec option. Dans le premier cas, l’acceptation de la promesse donne lieu à la formation d’un avant-contrat ayant pour objet l’engagement bilatéral de faire plus tard, le contrat envisagé1522. Ainsi, l’article 1387 C.c.Q. reçoit donc application, puisque cet avant-contrat est véritablement formé au moment et au lieu de son acceptation. Par ailleurs, cet avant-contrat peut devenir le contrat définitif si telle est l’intention des parties. Il y aura alors transfert de propriété et le contrat produira ses effets. Par contre, dans certains cas, le contrat envisagé dans la promesse est soumis à des formalités particulières (forme notariée, par exemple).

992. Dans le deuxième cas, la levée de l’option donne lieu à une promesse bilatérale1523 et à la formation d’un deuxième avant-contrat ayant pour objet la finalisation du contrat envisagé1524 mais qui oblige les deux parties à le faire1525. L’option a donc comme avantage de permettre à l’une des parties de régler certaines questions avant d’être liée définitivement par un engagement qui l’oblige à faire un contrat alors qu’elle n’a pas encore l’intention définitive de le faire. Par contre, dans le cas d’une promesse bilatérale, l’intention de faire le contrat est déjà arrêtée chez les deux promettants qui ne cherchent en réalité qu’à retarder les effets du contrat tout en s’assurant de la conclusion dudit contrat. Il s’agit en fait d’une présomption simple qui peut être repoussée par la preuve des faits et des éléments permettant de conclure le contraire. Il en est ainsi lorsque l’exécution des obligations par les parties ne peut être expliquée ni justifiée que par la conclusion du contrat1526.

D. Recours contre le promettant en cas de non-respect de la promesse de contracter

993. Tout comme l’offre, la promesse de contracter engage la responsabilité de son auteur qui refuse d’honorer son engagement sans motif valable. On peut assimiler à un refus de respecter sa promesse le cas où le promettant modifie unilatéralement certaines clauses ou révoque unilatéralement certaines conditions contenues dans la promesse.

994. Ainsi, dans le cas d’une promesse de vente sans délivrance, autant le promettant-vendeur que le promettant-acheteur pourra exercer un recours en passation du titre de propriété et obtenir un jugement en ce sens (1712 C.c.Q.)1527. Dans certains cas, la partie qui est en défaut d’honorer son engagement pourra également être condamnée à verser des dommages-intérêts pour couvrir les dommages prévisibles qui constituent une conséquence directe et immédiate de l’inexécution de ses obligations1528.

995. Chaque promettant a l’obligation d’honorer son engagement et d’agir de bonne foi envers l’autre promettant. Rappelons que la règle de bonne foi impose aux parties un devoir de loyauté et de coopération, de sorte que chacune ne doit pas agir de manière à priver l’autre de son droit à la conclusion du contrat envisagé ni lui imposer des charges indues pour y arriver. Ainsi, un promettant qui profite des circonstances pour se soustraire à ses obligations serait considéré de mauvaise foi. De la même manière, un promettant qui refuse de coopérer avec l’autre partie en rejetant sans motif valable les solutions raisonnables proposées peut aussi être considéré de mauvaise foi.

996. À titre d’illustration, le promettant-acheteur qui découvre après l’inspection préachat, mais avant la réalisation de la vente, la présence de malfaçons mineures, peut refuser de passer titre. Cependant, en raison du devoir de coopération qui lui incombe et dépendamment de la gravité des problèmes, il pourrait aussi offrir au promettant-vendeur l’opportunité d’y remédier dans un délai raisonnable. Dans le cas contraire, si le promettant-acheteur refuse de collaborer alors que le promettant-vendeur offre de faire les réparations nécessaires à ses frais, il risque d’engager sa responsabilité pour les dommages causés à ce dernier1529.

997. Enfin, il faut mentionner que dans les cas de promesse de prêt ou de donation, l’exécution forcée n’est pas un recours possible1530 et que seul un recours en dommages-intérêts sera ouvert. Dans le cadre d’une promesse de prêt, cette disposition s’explique par le fait que le contrat de prêt n’est conclu que par la remise du bien ou d’une somme d’argent. Un jugement ne peut donc tenir lieu de contrat de prêt comme dans le cas d’une action en passation de titre. Il importe de distinguer l’étape de l’élaboration d’un plan de financement, qui peut comprendre par exemple la remise d’une liste de conditions (term sheet) et qui peut servir de document de discussion pour une éventuelle entente de crédit, de la présentation d’une offre de crédit véritable que l’offrant s’engage à respecter1531.

998. Quant à la promesse de donation, il est normal que la promesse de faire un contrat à titre gratuit puisse être révoquée et surtout qu’elle ne puisse pas être exécutée de force. Par ailleurs, l’article 1812 C.c.Q. prévoit que les dommages-intérêts ne sont accordés que si le bénéficiaire a engagé des frais ou cédé des avantages en raison de cette promesse1532.

1) Recours du courtier contre l’un des promettants

999. Le promettant-vendeur qui refuse de signer l’acte de vente de sa propriété engage sa responsabilité contractuelle envers le courtier immobilier pour la commission à laquelle il aurait eu droit1533. Aussi, le fait pour le vendeur de dédommager l’acheteur en raison du non-respect de sa promesse de vente ne le libère pas de sa responsabilité envers le courtier immobilier qui a exécuté ses propres obligations et qui a donc droit à la rétribution prévue au contrat de courtage1534. Sa responsabilité pourrait également être retenue s’il refuse de négocier une diminution du prix de vente de sa propriété suite à la découverte, par le promettant-acheteur, des fausses représentations relatives à l’état de l’immeuble, empêchant ainsi la réalisation de la vente1535. Il est ainsi tenu de lui payer des dommages-intérêts équivalant à sa commission1536. Cependant, pour avoir droit à sa rétribution en vertu du contrat de courtage, le courtier immobilier doit établir, par prépondérance de preuve, qu’il a exécuté ses propres obligations aux termes d’un contrat de courtage valide intervenu avec le vendeur et que l’accomplissement de la vente a été empêché par ce dernier1537.

1000. Le promettant-vendeur engage aussi sa responsabilité lorsqu’une promesse d’achat remplissant tous les critères requis pour sa validité a été conclue mais qu’il décide de ne plus honorer sous prétexte qu’il ne désire plus vendre sa propriété. En effet, bien qu’il ait le droit de changer d’avis et de ne plus vouloir vendre son immeuble aux conditions préalablement établies, il peut être tenu envers le courtier au paiement de sa commission dans la mesure où ce dernier a exécuté l’ensemble de ses obligations à son endroit1538.

1001. Le promettant-vendeur ne peut non plus décider de ne pas donner suite à sa promesse sous prétexte qu’un délai n’a pas été respecté alors que la promesse d’achat ne spécifie nullement que le délai est de rigueur. Rappelons à cet effet qu’à moins d’une stipulation contraire, le délai inscrit dans une promesse de vente ne peut être considéré de rigueur et on ne peut utiliser l’écoulement de ce délai comme prétexte pour tenter de renégocier une nouvelle entente. La promesse lie son auteur qui se doit de conclure le contrat aux conditions qui y sont mentionnées. Le refus de donner suite à celle-ci, sous prétexte que le délai est écoulé alors que celui-ci n’est pas stipulé de rigueur sera considéré comme une faute qui pourra engager sa responsabilité1539.

1002. De même un promettant ne peut décider unilatéralement de mettre fin à sa promesse suite à la constatation que celle-ci n’est pas à son avantage et qu’il n’est pas de son intérêt de s’y conformer. Ces agissements viennent alors à l’encontre de la règle de bonne foi, qui ne permet pas à une partie de mettre fin à son engagement en adoptant une attitude rigide et fautive ayant uniquement comme but de ne pas respecter les obligations découlant de sa promesse1540.

1003. Il est important de noter que le courtier peut aussi intenter un recours contre le promettant-acheteur qui ne respecte pas les obligations de sa promesse, même si ce dernier n’est pas son mandant. Ce recours sera alors de nature extracontractuelle. Le courtier immobilier doit cependant prouver qu’une faute a été commise par le promettant-acheteur à son égard, puisque le non-respect par ce dernier de ses obligations découlant de la promesse ne constitue pas nécessairement une faute extracontractuelle à son égard. La jurisprudence reconnaît cependant que la faute peut découler de l’insouciance, ou de l’absence de motif sérieux justifiant le refus de remplir sa promesse. Ces éléments établis à partir du comportement du promettant-acheteur permettent de retenir sa responsabilité extracontractuelle. La faute peut également résulter de tout motif démontrant que le promettant-acheteur ne s’est pas comporté comme une personne raisonnable ayant un comportement prudent et diligent à l’égard du courtier1541.

1004. Il importe toutefois de souligner qu’on ne peut pas conclure automatiquement à une faute extracontractuelle du promettant-acheteur envers le courtier du simple fait qu’une faute contractuelle a été commise par ce dernier envers le promettant-vendeur. Pour déterminer si une faute extracontractuelle a été commise par le promettant-acheteur, le tribunal doit analyser sa conduite de manière à déterminer s’il a agi comme une personne raisonnable envers le courtier immobilier du vendeur. La preuve d’un comportement empreint de mauvaise foi n’est cependant pas nécessaire1542.

3. Distinctions

1005. La promesse de contracter, ainsi que l’offre de contracter doivent toutes les deux contenir l’ensemble des éléments essentiels du contrat envisagé pour être valide. Or, c’est dans la volonté du promettant ou de l’offrant que réside l’une des différences fondamentales entre la promesse et l’offre. Ainsi, le promettant s’engage à conclure le contrat postérieurement, tandis que l’offrant s’engage à ce que le contrat soit conclu dès l’acceptation de son offre par son destinataire. De plus, les effets juridiques associés à une promesse et à une offre se distinguent, notamment par le fait que la promesse n’équivaut pas au contrat envisagé (art. 1396 C.c.Q.), tandis que lorsqu’une offre de contracter est acceptée par son destinataire, le contrat est alors formé.

A. Critères permettant de distinguer la promesse de contracter de l’offre de contracter
1) La volonté du promettant

1006. Il est très important d’analyser les circonstances particulières dans lesquelles l’offre est faite pour déterminer s’il s’agit d’une offre simple ou d’une promesse de contracter. Pour que l’article 1396 C.c.Q. s’applique, il faudra que la volonté du promettant soit claire et non équivoque quant à son intention de promettre et non simplement d’offrir, cette distinction étant importante au niveau des effets juridiques, comme nous l’avons vu précédemment. La volonté du promettant peut se déduire des circonstances et de la preuve produite en cours. Ainsi, on pourra conclure des actes du promettant qu’il avait l’intention d’accorder une cession d’acte de préférence1543.

1007. À notre avis, l’offre de contracter, malgré la manifestation de l’intention du destinataire de la prendre en considération pendant un certain temps avant d’y répondre1544, demeure une offre surtout lorsque l’offrant accepte de lui accorder ce délai afin de l’étudier. Ainsi, par la suite, l’acceptation pure et simple de l’offre devra donner lieu à la formation du contrat et non pas à une simple promesse bilatérale1545.

2) L’acceptation de l’offre par le destinataire

1008. Il importe de souligner que l’offre est susceptible de se transformer en promesse dans l’éventualité où le destinataire manifeste sa volonté sous la forme d’un engagement d’étudier l’offre et d’y répondre plus tard, alors que l’offrant n’avait pas assorti son offre d’un délai d’acceptation. En d’autres termes, il faut que l’offrant exprime un changement quant à son intention relative à la conclusion du contrat envisagé de sorte que l’intention ferme exprimée dans son offre d’être lié immédiatement par un contrat se trouve modifiée par la réponse du destinataire de l’offre d’accepter de différer à une date postérieure à sa décision de conclure ou non le contrat. En fait, dans ce cas, on se trouve en présence d’un engagement mutuel et bilatéral ayant pour objet l’étude de l’offre et d’y répondre plus tard. Dès lors, les effets juridiques de ce rapport contractuel seront ceux qui découlent d’une promesse de sorte que le promettant-acheteur ne dispose d’aucun droit réel sur le bien, mais seulement d’un droit personnel qui consiste à contraindre le promettant vendeur à conclure la vente advenant son acceptation de l’offre1546. Dans l’éventuel cas où le destinataire de l’offre ne donne pas suite à son engagement, il n’encourt aucune responsabilité et l’offre transformée en promesse devient caduque. Par contre, s’il accepte de faire le contrat, l’offre devient une promesse mutuelle. Le promettant-acheteur pourra se voir condamner à payer au vendeur une indemnité pour les dommages causés si aucun motif valable ne lui permet de se dédire de sa promesse d’acheter1547.

3) Critique

1009. Il est tout à fait légitime de s’interroger sur la possibilité1548 de concilier la disposition de l’article 1396 alinéa 2 C.c.Q. avec celle de l’article 1387 C.c.Q. Rappelons que cette dernière prévoit que le contrat est formé au moment et au lieu où l’acceptation est reçue par l’offrant. De même, du moment où l’offre est définie comme étant la promesse de contracter que le destinataire accepte de considérer alors que l’offre et son acceptation expriment la volonté de leurs auteurs d’être liés immédiatement par un contrat. Il est donc difficile d’envisager que l’acceptation de cette offre puisse constituer une promesse bilatérale soit un avant-contrat et non un contrat. Il nous semble que le deuxième alinéa de l’article 1396 C.c.Q. sera la source de plusieurs controverses et qu’il aurait dû être retranché.

1010. Il ne s’agit pas là de la seule lacune de l’article 1396 C.c.Q. En effet, le premier alinéa s’avère également problématique dans la mesure où nous ne voyons pas comment le destinataire de l’offre, par la simple manifestation de son intention de considérer l’offre, transforme celle-ci en une promesse. Est-ce que l’existence d’une offre de contracter dépend de l’intention du destinataire ? Selon les termes de l’article 1388 C.c.Q., nous croyons que l’offre de contracter dépend en fait de la volonté de son auteur et non pas de celle de son destinataire. La manifestation de la volonté de ce dernier devant permettre de déterminer si le contrat est formé ou non selon que l’on se retrouve en présence d’une acceptation pure et simple de l’offre, d’une contre-offre ou d’une nouvelle proposition nécessitant l’acceptation du premier offrant. Or, selon l’article 1396 C.c.Q., l’offre de contracter, aussi véritable et sérieuse soit-elle, se transforme en promesse non pas par la volonté de l’offrant, mais par une manifestation provenant du destinataire. L’offre équivaudra à une promesse si le destinataire y répond, mais en cas contraire, l’offre reste toujours une offre. Nous voyons difficilement comment les tribunaux vont résoudre ce problème.

B. Distinction entre les effets juridiques de la promesse et l’offre simple

1011. Une distinction s’impose en ce qui concerne les effets juridiques distincts de la promesse de contracter et de l’offre simple. Dans le cas d’une offre simple, assortie ou non d’un délai, l’offrant ne peut retirer son offre, tout comme le promettant, avant l’expiration du délai fixé ou, à défaut, à l’expiration d’un délai raisonnable. La sanction est l’application des règles de la responsabilité civile contractuelle, si le retrait prématuré de l’offre cause un préjudice1549. Par ailleurs, si l’offre est acceptée et qu’il s’agit d’une offre simple portant sur un bien individualisé, la vente est conclue. Elle provoque alors un transfert immédiat du droit de propriété, conformément à l’article 1453 C.c.Q.1550, contrairement à la levée de l’option dans le cadre d’une promesse qui n’a pas pour effet de transférer le droit de propriété du bien, mais de transformer la promesse bilatérale en une promesse unilatérale ayant pour objet un engagement mutuel de faire un contrat de vente ultérieurement1551.

1012. Enfin, l’article 1396 al. 2 C.c.Q. édicte la règle générale1552 à l’effet que la promesse à elle seule n’équivaut pas au contrat envisagé. Une promesse bilatérale ne constitue donc pas un contrat, mais plutôt un avant-contrat par lequel les parties s’obligent à conclure ultérieurement le contrat envisagé1553. Les parties à la promesse sont donc tenues à une obligation de faire, soit de se conformer à leur promesse. Conséquemment, l’inexécution par l’une ou l’autre des parties de son obligation de conclure un contrat donne ouverture, entre autres, à la résolution de la promesse, conformément à l’article 1604 C.c.Q. ou à des dommages-intérêts pour la perte subie, conformément aux articles 1607 et 1611 C.c.Q.1554. Notons toutefois que dans certains cas, cet avant-contrat n’oblige qu’une seule partie à conclure le contrat envisagé ; l’autre partie, au contraire, dispose d’une option, soit de décider de lever l’option et d’obliger son partenaire à faire le contrat, ou de la laisser tomber.

1013. Il importe de noter que la résolution de la promesse bilatérale peut être de plein droit, conformément à l’article 1605 C.c.Q. Ainsi, suite au défaut de l’une des parties à la promesse de remplir son engagement, l’autre partie peut procéder à la résolution de la promesse sans avoir à l’obtenir par une décision judiciaire1555. Contrairement à l’exception prévue aux articles 1742 et 1743 C.c.Q. applicables en matière de vente immobilière, la résolution d’une promesse de vente ou d’achat ayant pour objet un immeuble peut s’opérer de plein droit par une décision unilatérale, lorsque les conditions requises en matière de résolution de plein droit telles que prévues à l’article 1605 C.c.Q. sont rencontrées. Faut-il rappeler que la promesse bilatérale portant sur un immeuble ne vaut pas vente (article 1710 C.c.Q.), mais constitue un avant-contrat qui ne confère au promettant-acheteur aucun droit réel sur l’immeuble1556.

C. Distinction entre la promesse et l’entente de réservation

1014. Certains promoteurs offrent à leur client de signer une entente de réservation lors de construction immobilière. Cette entente, parfois accompagnée de dépôt d’une somme d’argent, soulève certains points d’interrogation quant à sa nature et la sanction devant être imposée en cas de sa violation. Ces questions doivent être réglées en prenant en considération les éléments et les faits propres au cas d’espèce.

1015. À titre d’exemple, ce type d’entente ne peut être considéré comme une promesse lorsqu’il prévoit que le futur acheteur pourra changer d’idée et demander le remboursement de son dépôt. Le tribunal peut prendre en considération l’absence d’une négociation avant la conclusion de l’entente de réservation puisque la promesse d’achat ou l‘offre d’achat est habituellement précédée de plusieurs rencontres et de discussions portant sur les éléments essentiels d’un contrat de vente1557. Il est donc important de prendre en considération l’ensemble des circonstances ayant entouré la conclusion de l’entente de réservation et de l’intention des parties s’y rattachant afin de déterminer la nature de celle-ci.

Notes de bas de page

1504. Rodrigue c. Dion, AZ-51685619, 2020 QCCQ 1730.

1505. Lamontagne c. Désautels, AZ-51324977, J.E. 2016-2068, 2016EXP-3748, 2016 QCCQ 9559.

1506. Europe cosmétiques inc. c. Locations Le Carrefour Laval, AZ-51004160, 2013 QCCA 1633 ; Rodrigue c. Dion, AZ-51685619, 2020 QCCQ 1730.

1507. Voir : CHAMBRE DES NOTAIRES, Mémoire sur le projet de loi 125, juillet 1991, art. 1392, qui a proposé de supprimer la première partie de cette phrase parce qu’une telle condition est inutile et que l’offre faite à une personne déterminée et assortie d’un délai constitue en elle-même une promesse.

1508. D. LLUELLES et B. MOORE, Droit des obligations, n° 500, p. 241.

1509. Beaulac c. Développements urbains Candiac inc., AZ-50153401, B.E. 2003BE-99 (C.S.) (confirmé par la Cour d’appel, AZ-04019192, B.E. 2004BE-934 (C.A.)) ; 9075-8871 Québec inc. c. Développements Iberville ltée, AZ-50284207, B.E. 2005BE-247 (C.S.). Voir aussi : Compagnie de chemins de fer nationaux du Canada c. Télécinéma Taurus inc., AZ-50356605, J.E. 2006-814, 2006 QCCS 845 ; Maloney c. 2763893 Canada inc., AZ-51753440, 2021 QCTAL 7055.

1510. Investissements Reprodim inc. c. Métropolitaine, compagnie d’assurance-vie, 1996 CanLII 4646 (QC CS), AZ-97021062, J.E. 97-189 (C.S.) ; Bérubé-St-Cyr c. Bédard, 1998 CanLII 19126 (QC CQ), AZ-99121025, [1999] R.L. 349 (C.Q.) ; Charbonneau c. Vincent, AZ-99036548, B.E. 99BE-1026 (C.Q.) ; Bourdon c. Antiglio, AZ-01036220, B.E. 2001BE-464 (C.Q.) ; Raschella c. 3633713 Canada inc., 2003 CanLII 25950 (QC CA), AZ-50158276, J.E. 2003-261, [2003] R.D.I. 2 (C.A.) ; 2736-4694 Québec inc. c. Carleton-St-Omer (Ville de), AZ-50388812, 2006 QCCS 4726.

1511. Maloney c. 2763893 Canada inc., AZ-51753440, 2021 QCTAL 7055.

1512. Provencher c. Société Jean -Talon inc., AZ-50126445, B.E. 2002BE-505 (C.S.).

1513. Sodem inc. c. Brossard (Ville de), AZ-95021233, J.E. 95-585 (C.S.).

1514. 9096-9031 Québec inc. c. Champagne, AZ-50318703, J.E. 2005-1230, 2005 QCCA 616 (C.A.) : en l’espèce le juge conclu, après avoir entendu les témoignages des deux parties, qu’il s’agit d’un avant-contrat qui n’équivaut pas à vente et qu’aucun transfert de propriété n’a eu lieu.

1515. Entreprises R.D.G. Beaulieu inc. c. Bordage, AZ-50185903, J.E. 2003-1554, [2003] R.D.I. 565 (C.S.).

1516. George c. Garneau, AZ-51287288, J.E. 2016-1010, 2016EXP-1825, 2016 QCCS 2234.

1517. 2760-1699 Québec inc. c. Lamarre, 2003 CanLII 33401 (QC CS), AZ-50211269, J.E. 2004-325 (C.S.).

1518. Compagnie des chemins de fer nationaux du Canada c. Télé-cinéma Taurus inc., AZ-50356605, J.E. 2006-814, 2006 QCCS 845.

1519. 2736-4694 Québec inc. c. Carleton-St-Omer (Ville de), AZ-50388812, J.E. 2006-1761, 2006 QCCS 4726 : dans cette affaire, la Cour prévoit que « Même si l’écoulement du délai prévu à la promesse pour signer l’acte n’est pas de rigueur, il emporte des conséquences qui peuvent fonder les parties à renégocier l’entente ou à y mettre fin. Les parties sont donc liées par la seconde offre ».

1520. Voir à titre d’illustration : Larose c. Bolduc, 2004 CanLII 20586 (QC CQ), AZ-50232035, J.E. 2004-1476, [2004] R.R.A. 1058 (rés.) (C.Q.) : en l’espèce, une des parties n’a pas respecté les obligations auxquelles elle s’était engagée dans sa promesse de contracter. En commettant une telle faute, elle a entraîné l’avortement de la promesse bilatérale ; Larabie c. 3917592 Canada inc., AZ-50277944, D.T.E. 2005T-101, J.E. 2005-129 (C.S.).

1521. Brabant c. Diminni, 2023 QCCS 1667, AZ-51938691.

1522. Raschella c. Brodeur, AZ-50357638, J.E. 2006-834, 2006 QCCS 967.

1523. Voir : Ohayon c. Barbusci, 2004 CanLII 13945 (QC CS), AZ-50227209, J.E. 2004-956 (C.S.) : le détenteur de l’option doit toutefois respecter les conditions requises pour l’exercice de la levée de l’option.

1524. Baron c. Bergeron, AZ-97036530, B.E. 97BE-973, REJB 1997-2817 (C.Q.).

1525. Voir à cet effet : Hoffer c. Clareview Leasing Inc., 2004 CanLII 91885 (QC CS), AZ-50229418, B.E. 2004BE-656 (C.S.) : en cas de perte du bien faisant l’objet de l’option par la faute du promettant-vendeur alors que la levée de l’option survient avant la destruction du bien et à l’intérieur du délai prévu, le promettant doit respecter son obligation et par conséquent, payer une compensation à titre de dommages-intérêts au détenteur de l’option.

1526. Menuiseries P.E. Lauriault Limitée c. 2997436 Canada Inc., 1998 CanLII 9156 (QC CQ), AZ-99036284, B.E. 99BE-562, REJB 1998-10328 (C.S.) ; Jobin c. Air Saguenay (1980) Inc., 1999 CanLII 10458 (QC CQ), AZ-99031322, J.E. 99-1520, [1999] R.D.I. 536, REJB 1999-13956 (C.Q.) ; J. PINEAU, D. BURMAN et S. GAUDET, Théorie des obligations, n° 59, pp. 130-132 ; J.-L. BAUDOUIN, P.-G. JOBIN et N. VÉZINA, Les obligations, n° 191, pp. 305-306 ; D. LLUELLES et B. MOORE, Droit des obligations, nos 467, 469, 474, 478, 511, pp. 226-230, 245.

1527. Sun c. Zabaras, 2002 CanLII 3356 (QC CS), AZ-50151490, J.E. 2002-2210, [2002] R.D.I. 833 (C.S.).

1528. Samson & Associés c. Chatila, 2003 CanLII 33161 (QC CS), AZ-50158530, J.E. 2003-485, [2003] R.D.I. 132 (C.S.) ; Dumoulin c. Hydro-Québec, 2003 CanLII 33244 (QC CS), AZ-50172906, J.E. 2003-1104, [2003] R.D.I. 349 (C.S.) ; Durand c. Trottier, AZ-50860788, 2012 QCCQ 4135.

1529. Harding c. Kisil, 2023 QCCQ 5786, AZ-51965830.

1530. Voir les articles 2316 et 1812 C.c.Q.

1531. Guichet automatique 2000 inc. c. Banque Nationale de Grèce inc. (Canada), AZ-50128188, J.E. 2002-1398, [2002] R.R.A. 1044 (C.Q.).

1532. Voir dans ce sens J.-L. BAUDOUIN, P.-G. JOBIN et N. VÉZINA, Les obligations, n° 192, p. 306 ; J. PINEAU, D. BURMAN et S. GAUDET, Théorie des obligations, n° 61, pp. 134-139 ; D. LLUELLES et B. MOORE, Droit des obligations, n° 486, p. 234.

1533. Voir aussi nos commentaires de l’article 1458 C.c.Q. ; Groupe Sutton Immobilia inc. c. Ebrahim, AZ-51303484, 2016 QCCQ 6377.

1534. Re/Max Alliance inc. c. Tirelli, AZ-51317308, 2016 QCCQ 8692.

1535. Groupe Sutton – Avantage plus c. Plante Racine, AZ-51301074, 2016 QCCQ 5898.

1536. Groupe Sutton Centre-Ouest inc. c. He, AZ-50848342, 2012 QCCQ 2771 ; Breton (Expert immobilier PM enr.) c. Trousquin, AZ-51244755, J.E. 2016-187, 2016EXP-394, 2015 QCCQ 13888.

1537. 9118-7781 Québec inc. (Groupe Sutton Millénia) c. Lerer, AZ-50837500, J.E. 2012-591, 2012EXP-1087, 2012 QCCA 430 ; 9121-4528 Québec inc. c. 9204-6994 Québec inc., AZ-51296219, 2016 QCCS 2678 ; Groupe Sutton Immobilia inc. c. Ebrahim, AZ-51303484, 2016 QCCQ 6377.

1538. 9121-4528 Québec inc. c. 9204-6994 Québec inc., AZ-51296219, 2016 QCCS 2678.

1539. Meyerco Enterprises Ltd. c. Kinmont Canada inc., AZ-51249193, 2016 QCCA 89.

1540. Duquette c. Bourbonnais, AZ-51029219, 2013 QCCS 6335.

1541. Société en nom collectif Immobilier 2000 c. Immobilier Estrie inc., 2012 QCCA 1826 ; Century 21 Max-Immo c. Développements McGill, 2013 QCCS 1690 ; Re/Max Ambiance inc. c. Caroli, 2016 QCCQ 2104, AZ-51275795, 2016EXP-1512, 2016 QCCQ 2104.

1542. Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia inc., 2008 QCCA 2379, AZ-50526040 ; Groupe Sutton – Clodem inc. c. Xiong, 2023 QCCS 2407, AZ-51951132.

1543. Bellemare c. Bellemare, AZ-01036201, B.E. 2001BE-426 (C.Q.).

1544. Notons que la volonté du destinataire de prendre en considération la promesse de contracter peut être expresse ou tacite. À cet effet, voir : Raschella c. Brodeur, AZ-50357638, J.E. 2006-834, 2006 QCCS 967.

1545. Sodem inc. c. Brossard (Ville de), AZ-95021233, J.E. 95-585 (C.S.).

1546. Maloney c. 2763893 Canada inc., AZ-51753440, 2021 QCTAL 7055.

1547. Provost c. Duval, AZ-51552799, 2018 QCCQ 9101.

1548. BARREAU DU QUÉBEC, Mémoire sur le projet de loi 125, juillet 1991, art. 1392.

1549. J. PINEAU, D. BURMAN et S. GAUDET, Théorie des obligations, n° 50, pp. 115-118.

1550. J.-L. BAUDOUIN, P.-G. JOBIN et N. VÉZINA, Les obligations, n° 193, pp. 306-307.

1551. Pour une distinction plus exhaustive entre les effets juridiques propres à la promesse et à l’offre voir nos commentaires sur les articles 1388, 1453 et 1454 C.c.Q.

1552. Alors que l’article 1476 C.c.B.-C. était limité au contrat de vente.

1553. Boudreau c. Immeubles Jos Pelletier inc., AZ-95031102, J.E. 95-541 (C.Q.) ; Charbonneau c. Vincent, AZ-99036548, B.E. 99BE-1026 (C.Q.) ; Dallaire c. Construction Myo inc., 2000 CanLII 18924 (QC CS), AZ-00021626, J.E. 2000-1265, REJB 2000-18669 (C.S.) ; Bourdon c. Antiglio, AZ-01036220, B.E. 2001BE-464 (C.Q.) ; Camions freightliner (Montréal) c. Entreprises Solidline inc., AZ-50204918, J.E. 2003-2219 (C.Q.).

1554. Charbonneau c. Vincent, AZ-99036548, B.E. 99BE-1026 (C.Q.) ; Dallaire c. Construction Myo inc., 2000 CanLII 18924 (QC CS), AZ-00021626, J.E. 2000-1265, REJB 2000-18669 (C.S.) ; Beaudet c. Veillette, 2000 CanLII 18702 (QC CS), AZ-00021474, J.E. 2000-1406, REJB 2000-19415 (C.S.) ; Bourdon c. Antiglio, AZ-01036220, B.E. 2001BE-464 (C.Q.).

1555. Gestion immobilière Louis Lévesque inc. c. Finn, AZ-51694166, 2020 QCCQ 2494.

1556. Voir ces conditions telles que développées dans le volume 2, sous l’article 1605 C.c.Q.

1557. Berthiaume c. 1845 William Commandité inc., AZ-51323953, 2016 QCCS 4473.

Wilson et Lafleur

La diffusion de l'ouvrage Les obligations, vol. 1 de Vincent Karim, et publié par Wilson et Lafleur, est rendue possible grâce à une licence accordée au CAIJ par Wilson et Lafleur.

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Législation citée (Québec et CSC)  
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Concordances  
 
 
  • Code civil du Bas Canada : Aucune
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Commentaires du ministre de la Justice  
 
Article 1396 (LQ 1991, c. 64)
L'offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l'offrant son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement.
Article 1396 (SQ 1991, c. 64)
An offer to contract made to a determinate person constitutes a promise to enter into the proposed contract from the moment that the offeree clearly indicates to the offeror that he intends to consider the offer and reply to it within a reasonable time or within the time stated therein.

A mere promise is not equivalent to the proposed contract; however, where the beneficiary of the promise accepts the promise or takes up his option, both he and the promisor are bound to enter into the contract, unless the beneficiary decides to enter into the contract immediately.
Sources
Commentaires

Cet article, nouveau, traite de la promesse de contracter et de ses effets et permet de distinguer entre l'offre simple de contracter et la promesse de contracter.


C'est ainsi que le premier alinéa introduit une définition de la promesse de contracter fondée sur des éléments communément admis : d'une part, une offre faite à une personne déterminée et, d'autre part, la manifestation claire, par le destinataire à l'offrant, de son intention de prendre l'offre en considération. Il ressort également de ce premier alinéa que la promesse unilatérale deviendra caduque à l'expiration du délai dont elle est assortie ou, à défaut de délai exprès, à l'expiration d'un délai raisonnable, laissé à l'appréciation du tribunal, selon les circonstances de l'espèce.


Le second alinéa est, quant aux effets de la promesse, lui aussi conforme au droit antérieur qui admet que la promesse de contracter donne généralement lieu, en cas d'acceptation ou de levée d'option, non pas au contrat envisagé, mais à une promesse bilatérale ou synallagmatique, par laquelle les parties conviennent de conclure ultérieurement le contrat projeté. Le créancier de la promesse unilatérale peut, en effet, comme cela se rencontre fréquemment en pratique (c'est le cas des promesses d'achat en matière immobilière), promettre à son tour de conclure le contrat envisagé, et la promesse unilatérale devient alors synallagmatique. Mais il peut aussi, plus simplement, manifester son intention de conclure immédiatement le contrat envisagé, sans passer par l'étape de la promesse synallagmatique.
Extrait de : Ministère de la Justice, Commentaires du ministre de la Justice - Le Code civil du Québec , t. 1, Québec, Les Publications du Québec, 1993.
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Débats parlementaires et positions  
 
 

1.  Code civil du Québec, LQ 1991, c. 64, a. 1396

 
Référence à la présentation : Projet de loi 125, 1re sess, 34e lég, Québec, 1990, a. 1392.
 
Étude détaillée dans le Journal des débats :
 
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Les lois du Québec sont reproduites avec l'autorisation de l'Éditeur officiel du Québec.
Les Code civil du Bas Canada et Code civil du Québec (1980) sont reproduits avec l'autorisation de Wilson et Lafleur.