Article 1454

3127. L’article 1454 C.c.Q.⁴⁴⁷⁷ tempère la règle du solo consensu contenue à l’article 1453 C.c.Q. Il énonce que, dans le cas de transferts successifs d’un même droit réel à des acquéreurs différents (double vente), le véritable titulaire du droit réel est celui qui est mis en possession de ce bien meuble le premier et ce, peu importe si la date de son titre est postérieure à celle du titre du premier acquéreur, à condition toutefois qu’il soit de bonne foi⁴⁴⁷⁸.

3128. La bonne ou mauvaise foi de l’acquéreur subséquent en possession du bien est un élément important dans la détermination du droit de propriété des acquéreurs d’un même bien⁴⁴⁷⁹. Ainsi, l’acheteur postérieur mis au courant de la vente antérieure, intervenue entre son vendeur et une autre personne, est considéré de mauvaise foi. Cette mauvaise foi rend inapplicable la règle de l’article 1454 C.c.Q. qui veut que la possession fasse bon titre. Dans ce cas, le contrat constitue une vente du bien d’autrui et sera frappé de nullité⁴⁴⁸⁰. En effet, le contrat de vente antérieur a, conformément aux dispositions de l’article 1453 C.c.Q., transféré le droit de propriété du bien dès que le consentement sur la vente s’est réalisé entre son vendeur et le premier acquéreur⁴⁴⁸¹. Celui-ci, conformément aux articles 1713 et 1714 C.c.Q., peut invoquer la nullité du contrat de vente postérieur et revendiquer le bien⁴⁴⁸² en sa qualité de véritable propriétaire, des mains de l’acquéreur subséquent, à moins que la vente n’ait eu lieu sous l’autorité de la justice⁴⁴⁸³ ou que l’acheteur ne puisse opposer une prescription acquisitive⁴⁴⁸⁴. L’acheteur subséquent n’étant pas de bonne foi, le véritable propriétaire ne sera pas tenu de lui rembourser le prix payé, même lorsque la vente subséquente est conclue dans le cours des activités d’une entreprise⁴⁴⁸⁵. Rappelons à cet égard que le droit au remboursement du prix prévu à l’article 1714 al. 2 C.c.Q. est réservé à l’acheteur de bonne foi.

3129. Enfin, dans la plupart des cas, la question soulevée par l’article 1454 C.c.Q. sera tranchée au mérite par le juge qui entend l’ensemble de la preuve. En effet, les tribunaux sont réticents à trancher cette question lors d’une demande en irrecevabilité, car à cette étape plutôt hâtive, le juge siégeant en chambre de pratique ne peut être en mesure de statuer sur des points aussi complexes, ni déterminer qui est le possesseur et quand il a été mis en possession du bien, ni sur sa bonne foi sans connaître tous les faits et circonstances ayant entouré ces événements⁴⁴⁸⁶.

3130. Il faut d’abord noter que l’acquéreur subséquent doit connaître la vente antérieure lors de la conclusion de son contrat et que par conséquent, il ne peut être considéré de mauvaise foi lorsque sa connaissance de la vente antérieure est postérieure à la réalisation de la vente en sa faveur. Il faut ici rappeler que la bonne foi de l’acquéreur subséquent se présume et qu’il appartient à la personne qui veut repousser cette présomption de faire une preuve prépondérante du contraire⁴⁴⁸⁷. La stipulation de la possession de bonne foi ne renverse pas la présomption établie à l’article 2805 C.c.Q. et ne fait pas du cas prévu à l’article 1454 C.c.Q. une exception à cette règle.

3131. À cette présomption légale de bonne foi, dont traite l’article 2805 C.c.Q., l’article 2943 C.c.Q. impose une nuance importante puisqu’elle énonce une présomption simple de connaissance des droits inscrits aux registres de la publicité des droits⁴⁴⁸⁸ à l’égard de l’acquéreur d’un bien ou de celui qui publie un droit sur le même bien. De plus, aux termes du deuxième alinéa de cet article⁴⁴⁸⁹, une personne ne pourra repousser cette présomption de connaissance en invoquant sa bonne foi, si elle s’est abstenue de consulter le registre approprié. Ainsi, l’acheteur d’un bien ne peut prétendre être un acquéreur de bonne foi, à moins qu’il n’ait préalablement consulté le registre approprié.

3132. Selon l’article 2943 C.c.Q., il revient à l’acquéreur d’un bien meuble de prouver sa bonne foi et non plus au véritable propriétaire, qui revendique son bien sous l’article 1714 C.c.Q. de prouver la mauvaise foi de l’acheteur⁴⁴⁹⁰. En raison de la présomption simple de connaissance prévue à cet article, il pourrait être plus difficile pour l’acquéreur subséquent de prouver sa bonne foi, lorsque, selon les informations inscrites au Registre des droits personnels et réels mobiliers, le bien n’appartient pas à son vendeur.

3133. Tel est le cas, par exemple, d’un acquéreur qui achète un véhicule routier ou un bien pour le service ou l’exploitation d’une entreprise ayant fait l’objet d’une réserve de droit de propriété, conformément à l’article 1745 C.c.Q. Cette réserve de droit de propriété peut faire l’objet d’une inscription au registre de la publicité des droits réels et personnels. Ainsi, un commerçant d’automobiles d’occasion est tenu de vérifier le titre de propriété du bien au registre approprié avant de procéder à son acquisition. À défaut de procéder à une telle vérification, sa responsabilité extracontractuelle peut être engagée à l’égard du vendeur à tempérament privé de son droit de revendication prévu aux articles 1713 et 1714 C.c.Q. La conduite du commerçant d’automobiles d’occasion est alors appréciée en fonction de celle normalement prudente et diligente d’un vendeur professionnel travaillant dans le même domaine et placé dans les mêmes circonstances⁴⁴⁹¹. Le fait que le vendeur professionnel soit une personne morale n’affecte en rien, par ailleurs, son obligation de procéder à une telle vérification⁴⁴⁹².

3134. Même dans le cas d’une vente à tempérament portant sur un bien qui n’a fait l’objet d’aucune inscription au registre des droits réels mobiliers, l’acheteur qui bénéficie de la présomption de bonne foi prévue à l’article 2805 C.c.Q. peut voir cette présomption repoussée par une preuve contraire. Le critère à appliquer pour apprécier la bonne foi est alors objectif et le tribunal ne tient pas compte de la perception subjective de l’acheteur quant à sa bonne foi⁴⁴⁹³. La présomption de l’article 2805 C.c.Q. est simple et pourra être repoussée par une démonstration objective permettant de conclure, à partir de certains faits établis en preuve, la mauvaise foi⁴⁴⁹⁴. Il en est ainsi lorsque les faits et les circonstances ayant entouré l’acquisition du bien auraient soulevé un doute dans l’esprit d’une personne raisonnable quant au droit du vendeur sur le bien et l’auraient poussé à se renseigner davantage sur le titre de propriété de ce dernier avant de procéder à l’achat. L’acheteur qui décide, dans ce cas, de ne pas vérifier le droit de son vendeur, peut difficilement se prévaloir de la présomption de bonne foi puisqu’au lieu de se donner une conduite conforme aux exigences de bonne foi et de prendre les précautions nécessaires afin de protéger ses droits⁴⁴⁹⁵ et ceux des tiers, il préfère fermer les yeux et néglige ainsi de revoir les éléments qui devraient l’inciter à se renseigner davantage⁴⁴⁹⁶.

3135. L’article 1454 C.c.Q. concerne uniquement les ventes subséquentes. Il ne s’applique pas à une promesse de vente ou d’achat lorsque l’acheteur subséquent était au courant de l’existence de cette promesse. Il s’agit d’une situation qui doit être réglée selon les dispositions de l’article 1397 C.c.Q. Cet article précise que la vente conclue en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de la promesse, même dans le cas où le tiers qui a contracté avec le promettant-vendeur connaissait l’existence de la promesse. Dans ce cas, le seul recours prévu est une réclamation en dommages-intérêts contre les deux parties à la vente⁴⁴⁹⁷.

3136. Compte tenu du principe du solo consensu établi à l’article 1453 C.c.Q., la règle prévue à l’article 1454 C.c.Q. peut paraître étrange puisque le premier acquéreur devient instantanément propriétaire du bien et que le vendeur ne peut, conséquemment, transférer au second acquéreur le même droit de propriété. Cependant, cette règle constitue une exception à ce principe général. Elle s’applique uniquement lorsque le propriétaire d’un bien meuble⁴⁴⁹⁸ transfère, au moyen de deux contrats distincts, le même droit réel à deux acquéreurs différents. L’acquéreur qui aura un titre de propriété sur le bien opposable à l’autre sera celui qui, de bonne foi, a été mis le premier en possession du bien et ce, même si son titre est postérieur à celui de l’autre acquéreur.

3137. Enfin, l’article 1454 C.c.Q. ne s’applique pas à une double vente du même immeuble. En matière de vente immobilière, la règle de possession cède devant les règles relatives à la publicité des droits. C’est l’acheteur qui inscrit en premier son acte de vente au registre de publicité foncière, qui aura un titre de propriété opposable à l’autre acquéreur, même si celui-ci a été mis en possession de l’immeuble⁴⁴⁹⁹. Le Code civil du Québec donne préséance tout comme sous l’ancien Code⁴⁵⁰⁰ au formalisme des inscriptions aux registres de la publicité des droits, indépendamment de la bonne ou de la mauvaise foi de l’acquéreur qui publie son titre. L’article 2963 C.c.Q. édicte également que la connaissance acquise, par un avis donné ou par tout autre moyen, d’un droit non publié ne peut suppléer au défaut de publicité. Ainsi, la simple connaissance par un acquéreur subséquent d’un immeuble de l’existence d’une vente antérieure, non encore inscrite, au moment d’inscrire en premier son titre ne pourrait affecter son droit de propriété, à moins qu’il n’y ait eu collusion entre lui et son vendeur⁴⁵⁰¹.

3138. Cette règle voulant que la connaissance de l’existence d’un droit réel ne puisse préjudicier à un droit dûment publié, ne doit pas toutefois connaître une application systématique. Le tribunal peut exercer un pouvoir discrétionnaire lors de son appréciation des faits et des circonstances établis en preuve et ainsi prendre en considération la connaissance du droit non publié par la personne à qui l’on cherche à l’opposer. En effet, la personne qui a publié son titre au registre approprié ne peut se contenter de la présomption prévue à l’article 2963 C.c.Q. pour rendre inopposable à son égard un droit réel, surtout lorsque l’existence de ce droit et les circonstances ayant entouré le défaut de son inscription au registre approprié ont été portées à sa connaissance⁴⁵⁰².

3139. Cette règle ne pose aucun problème lorsque le premier acheteur a été mis en possession du bien en premier en toute bonne foi⁴⁵⁰³. Dans ce cas, son contrat de vente et sa possession du bien confirment son titre de propriété. L’acquéreur subséquent, même s’il était de bonne foi lors de la conclusion d’un deuxième contrat de vente avec le même vendeur, ne détient aucun droit de propriété sur le bien. Il ne dispose non plus d’aucun recours en revendication du bien à l’encontre du premier acquéreur puisqu’au moment de son achat du bien, celui-ci n’appartenait plus à son vendeur. En d’autres termes, le deuxième acquéreur a acquis le bien d’une personne qui n’était plus le propriétaire et qui n’avait aucun droit sur le bien. En fait, son vendeur lui a vendu le bien d’autrui qui est nul selon l’article 1713 C.c.Q. Dans ce cas, l’article 1454 C.c.Q. ne peut trouver application, car en vertu de l’article 1453 C.c.Q., le droit de propriété du bien en question a été transféré au premier acheteur lors de la formation du contrat de vente. De plus, la prise en possession du bien par ce dernier renforce son droit de propriété, ce qui écarte toute application de la règle prévue à l’article 1454 C.c.Q. Notons que cette dernière disposition s’applique seulement lorsqu’il y a deux contrats de vente conclus successivement par le même vendeur et que celui-ci met en possession du bien le deuxième acquéreur. Dans ce cas, la bonne foi de ce dernier et sa mise en possession en premier lui confèrent un titre de propriété opposable au premier acquéreur aux termes de cet article.

3140. En ce sens, le tribunal n’est pas tenu à l’application systématique de la règle prévue à l’article 2963 C.c.Q. dès la simple constatation du défaut de publier un droit réel au registre approprié. Le tribunal dispose de certains pouvoirs discrétionnaires lui permettant de refuser une telle application lorsque les conditions relatives à son application ne sont pas remplies. Cette discrétion s’exerce quant à l’appréciation de faits permettant de déterminer si toutes les conditions requises pour l’application de la règle prévue à l’article 2963 C.c.Q. sont réunies. La bonne foi du détenteur d’un droit réel sur un bien et à qui l’on cherche à opposer un autre droit non publié est ainsi une condition essentielle à l’application de cette règle. Bien que cette bonne foi puisse s’établir par la simple vérification des droits publiés au registre approprié de la publicité des droits, elle doit aussi s’apprécier au-delà de cet acte matériel afin de tenir compte de l’ensemble des faits pouvant ébranler la présomption établie par l’article 2963 C.c.Q.⁴⁵⁰⁴.

3141. La publicité rend donc le droit réel opposable aux tiers suivant l’article 2941 C.c.Q., mais elle ne met pas en cause la validité de la vente effectuée deux fois. En effet, les deux contrats de vente sont valables et lient le vendeur. Cependant, les règles prévues au chapitre de la publicité des droits favorisent l’acquéreur qui a publié en premier son droit et renforcent le principe voulant que les droits non publiés aux registres soient présumés inexistants⁴⁵⁰⁵. Ces règles ont pour objectif d’assurer la stabilité des transactions immobilières⁴⁵⁰⁶. Quant à l’autre acquéreur qui se voit opposer le titre de propriété publié, il a toujours un recours en dommages-intérêts sur la base de la responsabilité contractuelle à l’encontre de son vendeur.

3142. En cas d’une revente subséquente du bien par le même vendeur qui met le deuxième acquéreur en possession du bien, le premier acquéreur dispose d’un recours en revendication à l’encontre du deuxième acquéreur s’il était de mauvaise foi. Ce recours en revendication se prescrit par un délai de trois ans, conformément à l’article 2925 C.c.Q. Le délai de 10 ans prévu à l’article 2917 C.c.Q. ne s’applique pas à son cas, car il est difficile d’appliquer cette disposition alors que le recours en dommages-intérêts contre le vendeur ayant revendu deux fois le même bien se prescrit par trois ans. Il faut appliquer le même délai au recours en dommages-intérêts et au recours en revendication d’un bien meuble qui, en fait, est un recours en exécution forcée en nature. Il est donc inconcevable de conclure que le recours en revendication du bien contre le deuxième acquéreur se prescrive par dix ans. Il en va de même pour le recours en nullité de la vente prévu aux articles 1713 et 1714 C.c.Q.