Article 1455

3143. Cet article⁴⁵⁰⁷ confirme l’application des règles de la publicité des droits en matière immobilière lors du transfert d’un droit réel portant sur un bien immeuble. Ainsi, dans le cas de l’aliénation successive d’un immeuble à des personnes différentes, le titulaire du droit réel sur l’immeuble est la personne qui a fait publier son titre en premier. Cette réserve concernant la publicité des droits en matière immobilière s’applique au transfert de tout droit réel immobilier.

3144. Ce sont les dispositions contenues au livre De la publication des droits qui dictent que les parties doivent passer un acte conforme aux exigences imposées par les règles régissant la publicité foncière⁴⁵⁰⁸. Cette exigence ne change cependant rien au fait que le transfert du droit de propriété ait lieu entre les parties contractantes lors de l’échange de consentements⁴⁵⁰⁹. Ce n’est qu’au niveau de l’opposabilité du transfert du droit de propriété aux tiers que cette exigence joue un rôle⁴⁵¹⁰.

3145. Ainsi, entre les parties au contrat, le droit de propriété sur un immeuble se transmet par le simple échange de consentements, mais ce n’est qu’après sa publication au registre de la publicité foncière approprié que ce transfert produira ses effets à l’égard des tiers (art. 2941 C.c.Q.)⁴⁵¹¹. Ainsi, l’acquisition d’un droit par une personne de bonne foi n’a pas pour effet de la dispenser de la nécessité de la publication de ce droit afin de le rendre opposable aux tiers⁴⁵¹². Cette exigence a pour but d’assurer la stabilité et la sécurité des transactions immobilières. D’ailleurs, le législateur a introduit au Livre de la publication des droits certaines règles particulières qui dérogent aux règles de droit commun régissant le transfert des droits réels en raison de l’importance des transactions immobilières et leurs conséquences économiques sur le patrimoine des parties contractantes, de même que sur les droits des tiers ont justifié l’adoption de ces règles particulières.

3146. C’est pour cette raison que le législateur a voulu donner préséance au respect et à l’observation des formalités en matière de publicité sur la règle de bonne ou de mauvaise foi en matière contractuelle. Il n’est pas inutile de rappeler, à cet égard, que l’acquéreur subséquent d’un droit réel immobilier, même s’il était de mauvaise foi, a préséance sur un acquéreur antérieur de bonne foi qui a fait défaut de publier son droit ou qui l’a publié postérieurement à ce dernier.

3147. L’acquéreur mis en possession de l’immeuble ne détient pas un titre de propriété opposable aux tiers par le seul effet de la possession. Pour que son titre de propriété soit opposable, il doit faire l’objet d’une inscription au registre foncier de l’immeuble selon les formalités requises par la loi. Le défaut d’une telle publicité ne met pas en cause la validité du contrat de vente qui lie toujours les parties contractantes, mais rend les droits réels acquis par l’acheteur inopposables aux tiers. Le vendeur qui manque à son obligation de procurer à l’acheteur un titre de propriété libre de tous droits, tel que requis par l’article 1723 C.c.Q., en raison de la conclusion d’une vente subséquente ou d’une hypothèque avec une tierce personne, engage sa responsabilité envers l’acheteur. Ce dernier peut alors obtenir de son vendeur une compensation pour les pertes et les dommages subis à cause de son défaut de garantir un bon titre de propriété.

3148. Il y a lieu de rappeler que l’inscription d’un acte de vente au registre approprié est une formalité essentielle à sa publicité⁴⁵¹³. Le dépôt du contrat de vente au bureau de la publicité foncière ne suffit pas pour le rendre opposable à un tiers acquéreur d’un droit réel sur le même immeuble⁴⁵¹⁴.

3149. L’article 2943 C.c.Q.⁴⁵¹⁵ met en place une présomption simple de connaissance des droits inscrits aux registres de la publicité des droits à l’égard de l’acquéreur d’un bien ou de celui qui publie un droit sur le même bien. Le deuxième alinéa de cet article énonce également qu’une personne qui, en pareilles circonstances, s’est abstenue de consulter le registre approprié ne pourra repousser cette présomption de connaissance en invoquant sa bonne foi. Par cette disposition, le législateur impose ainsi à tout acquéreur d’un droit réel le devoir de consulter le registre approprié afin de se renseigner sur les droits qui y sont inscrits⁴⁵¹⁶. Ainsi, l’acheteur d’un immeuble qui n’est pas en mesure de repousser cette présomption ne peut pas tenir le vendeur responsable des droits inscrits au registre de l’immeuble en vertu de la garantie prévue aux articles 1721 et suivants C.c.Q., à moins de faire la preuve que son ignorance de ces droits est due à la mauvaise foi du vendeur ou à une faute qu’il a commise lors de la vente.

3150. Par ailleurs, la règle prévue à l’article 2944 C.c.Q. est à l’effet que l’inscription d’un droit réel immobilier au registre foncier emporte, à l’égard de tous, son existence présumée. Il s’agit cependant d’une présomption simple réfragable qui peut, aux termes de l’article 2847 C.c.Q., être repoussée par une preuve probante. Selon l’article 2944 C.c.Q., pour être de bonne foi et avoir un titre de propriété immobilier opposable aux tiers, l’acquéreur n’est tenu qu’à une connaissance des droits qui sont déjà publiés au registre foncier approprié. Par conséquent, toute connaissance d’une vente d’un immeuble ou tout autre droit réel affectant un immeuble ne fait pas de l’acquéreur un acquéreur de mauvaise foi, dans la mesure où cette vente ou le droit réel n’a fait l’objet d’aucune inscription au registre de l’immeuble. L’acquéreur d’un droit réel immobilier publié peut se fonder, de bonne foi, sur les inscriptions du registre foncier pour avoir un titre opposable aux tiers. De plus, le régime de la publicité est fondé sur l’inscription des droits et non pas sur l’enregistrement des documents. Le tiers de bonne foi peut donc s’en remettre aux inscriptions du registre sans avoir à consulter des pièces justificatives.

3151. Bien que ces règles affectent la moralité contractuelle et mettent en question le concept de bonne foi introduit dans le Code civil du Québec⁴⁵¹⁷, il semble que le législateur ait créé une catégorie particulière d’acquéreur de bonne ou de mauvaise foi en introduisant ces règles en matière de publicité. Cette dérogation imposée peut se justifier par la stabilité et la sécurité des transactions immobilières qui semblent avoir été non seulement un but, mais également un guide pour le législateur lors de la codification.

3152. La règle établie à l’article 2963 C.c.Q. confirme également que la connaissance acquise d’un droit non publié ne supplée jamais au défaut de publicité⁴⁵¹⁸. Il semble donc que la simple connaissance d’un acte de vente non publié ne peut préjudicier un droit de propriété établi dans un acte de vente publié conformément aux règles prévues aux articles 2938 et suivants C.c.Q. Rappelons à cet effet que la règle prévue à l’article 2941 al. 1 C.c.Q. stipule que la publicité des droits les rend opposables aux tiers lorsque la loi le prévoit et leur donne effet. Par conséquent, l’opposabilité des droits publiés vise à la fois la protection des contractants et celle des tiers en mettant à leur disposition les informations pertinentes relativement au bien affecté par ces droits⁴⁵¹⁹.

3153. Par l’adoption des articles 1455 et 2941 al. 1 C.c.Q. en matière de transfert de droits réels immobiliers, le législateur, contrairement à la règle applicable en matière de vente mobilière prévue à l’article 1454 C.c.Q., ne fait pas de la bonne foi une condition à l’opposabilité d’un titre de propriété dûment publié. En effet, aucune distinction n’est faite à l’article 1455 C.c.Q. entre un acquéreur d’un droit réel de bonne foi de celui de mauvaise foi. La lecture de cet article, conjointement avec les dispositions prévues aux articles 2941 al. 1 et 2963 C.c.Q., laisse entendre en effet que la connaissance par un acquéreur subséquent d’une vente antérieure non publiée ne peut avoir pour effet d’annuler les effets de la publicité et ainsi rendre l’acte de vente publié sans effet et inopposable à l’acquéreur antérieur du même immeuble.

3154. Le législateur ayant fait de l’opposabilité un objectif fondamental de la publicité, il est impensable de croire qu’une simple connaissance d’un droit existant mais non publié puisse affecter les effets de la publicité. En décider autrement revient à mettre en question l’objectif que le législateur a voulu réaliser en édictant les règles en matière de publicité. La sanction qui doit être imposée à un acquéreur subséquent, de mauvaise foi, et qui a complété toutes les formalités de la publicité relatives à son titre, ne peut être qu’une condamnation en dommages-intérêts.

3155. Ce raisonnement trouve également son fondement dans d’autres dispositions législatives. Ainsi, l’article 1397 C.c.Q. prévoit que le contrat fait en violation d’une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de la promesse, même si le cocontractant du promettant-vendeur est de mauvaise foi, et limite les recours du bénéficiaire de la promesse non respectée à un recours en dommages-intérêts. La preuve de la connaissance de la promesse de contracter par le tiers serait alors suffisante pour démontrer sa mauvaise foi et permettre à ce bénéficiaire, dont la promesse n’a pas été respectée d’obtenir des dommages-intérêts.

3156. Enfin, l’article 72(1) de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité prévoit une exception à son application lorsqu’elle est incompatible avec les règles de droit commun, telles que les dispositions relatives au droit de propriété et aux règles de publicité. Ainsi, l’article 1455 C.c.Q. s’applique à tout bien immeuble qui se situe au Québec, même après la faillite de son propriétaire⁴⁵²⁰. En d’autres mots, le fait que la faillite de la personne soit régie par la Loi sur la faillite et l’insolvabilité ne met pas fin à l’application des règles régissant les droits relatifs à un immeuble, lesquelles doivent toujours avoir préséance.

3157. Que se passe-t-il en présence d’une offre de vente acceptée ou encore en présence d’une vente qui n’a pas été publiée ? Doit-on alors adopter le même raisonnement et permettre à l’acquéreur subséquent de rendre son titre opposable à l’acquéreur antérieur malgré sa connaissance réelle ou présumée du droit de ce dernier ? La réponse à cette question dépendra de la nature et de l’étendue de la preuve soumise relativement aux faits et aux circonstances qui ont entouré la vente subséquente ainsi que de son inscription au registre de la publicité approprié.

3158. Le tribunal ne doit pas tolérer une complicité entre le vendeur et un acquéreur subséquent. Il faut distinguer, à cet égard, la connaissance de la mauvaise foi de l’acquéreur subséquent⁴⁵²¹ qui, malgré sa connaissance d’une vente antérieure conclue entre son vendeur et un premier acquéreur, décide intentionnellement et délibérément de conclure un contrat de vente avec le même vendeur et de faire échec à la première vente et d’en empêcher la publicité. L’ignorance ou l’inexpérience ne peut être en ce sens synonyme de mauvaise foi⁴⁵²². L’intention de la personne sera véritablement un facteur déterminant de la mauvaise foi⁴⁵²³. De plus, les circonstances ayant entouré la deuxième vente peuvent être un facteur qui s’ajoute à la connaissance de la vente antérieure pour conclure que la preuve est suffisante pour repousser la présomption de bonne foi de l’acquéreur subséquent⁴⁵²⁴.

3159. C’est dans une telle perspective que l’on peut affirmer que les règles qui établissent les effets de la publicité des droits ne cherchent pas à enlever toute protection du premier acquéreur qui aurait été victime d’une collusion entre son vendeur et un acquéreur subséquent qui connaissait l’existence de la première vente. Il nous semble que l’acquéreur subséquent de mauvaise foi ne peut opposer son titre en se fondant sur l’inscription du droit de propriété de son vendeur, tout en sachant que ce droit n’existait plus en raison d’une vente antérieure. Celui-ci se trouve alors acquéreur d’un bien dont le vendeur n’était plus le véritable propriétaire et qui a procédé conséquemment à la vente du bien d’autrui⁴⁵²⁵. C’est le cas aussi lorsqu’un vendeur prend avantage du fait que l’acte de vente d’un immeuble n’est pas encore publié pour consentir à une servitude de passage sur ce même immeuble, au bénéfice d’un tiers⁴⁵²⁶. L’acquéreur de l’immeuble peut alors demander la radiation de cette servitude puisqu’elle a été consentie par une personne qui n’était plus la propriétaire.

3160. D’ailleurs, l’article 2944 C.c.Q. est à l’effet que l’inscription d’un droit sur le registre des droits personnels et réels mobiliers ou encore sur le registre foncier emporte présomption simple, à l’égard de tous, de l’existence de ce droit. Cette présomption étant simple⁴⁵²⁷, le premier acquéreur pourra la repousser en établissant en preuve, non seulement la connaissance de l’existence de la vente antérieure par l’acquéreur subséquent, mais également la collusion entre ce dernier et le vendeur au moment de la vente subséquente. Il ne sera alors pas nécessaire que la preuve démontre l’existence d’une fraude. Il suffira que la preuve révèle une certaine complicité ou encore une collusion entre le vendeur et l’acquéreur subséquent, dont le but était d’empêcher l’inscription du titre de propriété du premier acquéreur et de priver, conséquemment, la vente antérieure de ses effets. Une telle preuve pourra justifier l’annulation de la vente publiée par l’acquéreur subséquent et donner la possibilité pour le premier acquéreur de revendiquer le bien en publiant son titre de propriété⁴⁵²⁸.