Article 2918

Cet article de droit nouveau, qui s'inspire des articles 658, 661 et 662 du Code civil suisse, ainsi que de l'article 927 du Code civil allemand, reconnaît la relation nécessaire entre la publicité des droits et la prescription.

Alors que le second alinéa de l'article 2944 du livre De la publicité des droits, requiert une inscription sur le registre foncier, non contestée durant dix ans, du droit de propriété dans un immeuble immatriculé pour que cette inscription soit réputée exacte, l'article 2918 implique, dans chacun de ses alinéas, l'absence d'inscription pertinente sur le registre foncier et la nécessité d'une intervention judiciaire. Toutefois, lorsqu'il s'agit d'un immeuble immatriculé, des exigences additionnelles s'ajoutent. Suivant le premier alinéa, lorsqu'il s'agit d'un immeuble non immatriculé, c'est-à-dire non identifié par un ou plusieurs numéros distincts au cadastre (art. 3026, 3030), une possession à titre de propriétaire, pendant dix ans, justifie l'acquisition du droit de propriété, mais celle-ci devra, alors, faire l'objet d'une reconnaissance judiciaire, la possession à elle seule ne faisant pas acquérir le droit.

Le second alinéa vise l'immeuble immatriculé, donc qui a, par rapport à l'immeuble non immatriculé, certaines caractéristiques : une situation en position relative sur un plan cadastral, l'indication des limites, des mesures et de la contenance et l'attribution d'un numéro particulier pour le désigner. Pour qu'une possession à titre de propriétaire, pendant dix ans, puisse justifier une demande en reconnaissance judiciaire du droit de propriété quant à un tel immeuble, il faut, en outre, soit que le registre foncier ne révèle pas qui en est le propriétaire, soit que le propriétaire ait été décédé ou absent au début du délai de dix ans, soit que l'immeuble soit devenu un bien sans maître.

Le second alinéa concilie le principe de la confiance liée au contenu du registre foncier et le rôle de la prescription acquisitive. Le propriétaire inscrit n'a pas à craindre de perdre son droit, lorsque, à son insu, quelqu'un prend possession de son immeuble; par contre, lorsque le bien devient sans maître, il est normal qu'on puisse l'acquérir par prescription.

Le bénéficiaire d'un droit qui en exerce les prérogatives bénéficie d'une double présomption : une présomption de droit tirée de sa possession (art. 928) ; une présomption de droit tirée de la publication de son titre (art. 2944). Ces deux présomptions se complètent l'une l'autre. La première rend le possesseur titulaire du droit qu'il possède (art. 930), la seconde (art. 2944) fait jouer à la publication des droits, en matière immobilière, l'effet d'une possession.

Pour prescrire acquisitivement, il y a donc deux façons : posséder pendant dix ans un immeuble ou être pendant dix ans le bénéficiaire d'un droit publié. Tant qu'elle dure valablement, l'inscription du droit de propriété est associée à un acte de possession opposable à tous (art. 2934, 2941, 2943).