Article 1453

3111. Le principe général de l’article 1453 C.c.Q. relativement au transfert de droits réels s’applique lorsqu’une offre de vente ou d’achat portant sur un bien meuble individualisé est acceptée par son destinataire sans modification. Le droit de propriété passe alors immédiatement à l’acheteur, avant même la délivrance du bien et ce, bien que le vendeur puisse encore détenir physiquement le bien vendu⁴⁴⁵³. Le moment de la délivrance du bien n’influant pas sur le transfert du droit réel⁴⁴⁵⁴, l’acheteur devenu propriétaire peut donc revendiquer le bien vendu, car le transfert de propriété a eu lieu dès l’acceptation de l’offre⁴⁴⁵⁵. Il peut ainsi pratiquer une saisie avant jugement, conformément à l’article 516 C.p.c., par une simple preuve de l’acceptation de l’offre de vente ou d’achat sans avoir à prouver un péril ou un risque quelconque. L’offre acceptée ayant donné lieu à la formation d’un contrat de vente et par conséquent opéré un transfert du droit de propriété au bénéfice de l’acheteur, ce qui est suffisant pour justifier sur le plan juridique la saisie-revendication de ce dernier.

3112. L’échange de consentement entre les parties relativement à la vente d’un bien peut s’être réalisé cependant préalablement par le mécanisme de la promesse de contrat, soit par une convention préliminaire, connue sous le nom d’« avant-contrat ». Il s’agit toutefois d’un contrat préparatoire puisqu’il n’est pas suffisant en lui-même, mais doit être complété par la conclusion d’un contrat final. En ce sens, la promesse est, contrairement à l’offre, un avant-contrat qui aura pour objectif principal la conclusion du contrat envisagé.

3113. Si la promesse de contrat n’équivaut pas au contrat envisagé, aux termes de l’article 1396 C.c.Q., ce type de convention entraîne néanmoins des effets juridiques entre les parties⁴⁴⁵⁶. Ainsi, les parties à une promesse s’obligent à conclure le contrat éventuel, à moins, évidemment, qu’ils ne décident de le conclure immédiatement⁴⁴⁵⁷. Le bénéficiaire d’une promesse peut contraindre son promettant à conclure le contrat de vente envisagé, plus tard conformément à la promesse. En effet, bien qu’une telle promesse ne confère au promettant-acheteur aucun droit réel sur le bien qui demeure la propriété pleine et entière du promettant-vendeur, le promettant-acheteur acquiert, à tout le moins, un droit personnel contre ce dernier, soit le droit de le contraindre à conclure un contrat conforme à la promesse.

3114. En cas de bris de promesse de vente par le promettant-vendeur, le promettant-acheteur qui a l’intention de conclure la vente devra, dans un premier temps, mettre en demeure le promettant-vendeur de signer un contrat de vente conforme aux stipulations de la promesse⁴⁴⁵⁸. Dans un deuxième temps, si le promettant-vendeur refuse d’obtempérer à la mise en demeure en ne signant pas le contrat de vente, le promettant-acheteur pourra intenter une action en passation de titre afin d’obtenir un jugement qui en tienne lieu⁴⁴⁵⁹. L’acheteur deviendra alors propriétaire du bien à compter de la date de ce jugement.

3115. Il est toutefois important de noter que l’action en passation de titre doit être rejetée lorsque le promettant-vendeur n’est pas le propriétaire du bien faisant l’objet de la promesse ou n’a pas la qualité ni le pouvoir de l’aliéner ou d’en disposer lors de la conclusion de la promesse. Il faut cependant souligner que la promesse peut être valide si, entre temps, le promettant-vendeur devient propriétaire du bien ou acquiert le pouvoir de l’aliéner par un mandat avec effet rétroactif. Toutefois, cette qualité et ce pouvoir d’aliénation du promettant-vendeur doivent exister lors du jugement sur l’action en passation du titre.

3116. Dans le même ordre d’idées, l’action en passation de titre devra être rejetée s’il y a auparavant eu conclusion d’un contrat de vente entre le promettant-vendeur et une tierce personne et ce même si ces derniers étaient de mauvaise foi. Cette vente crée en effet des droits réels opposables à tous⁴⁴⁶⁰, contrairement aux droits personnels créés par la promesse. Dans ce dernier cas, le promettant-acheteur qui se voit opposer un contrat de vente pourra, cependant, intenter une action en dommages-intérêts contre le promettant-vendeur et le tiers de mauvaise foi⁴⁴⁶¹.

3117. Une simple promesse de vente acceptée ne peut constituer une vente et ainsi opérer un transfert de propriété, à moins qu’une telle promesse ne soit accompagnée de la délivrance et de la possession du bien⁴⁴⁶². Il faut souligner qu’aux termes de l’article 1710 C.c.Q., la possession du bien par le promettant-acheteur ne suffit pas pour que la promesse vaille vente. La possession doit être également l’expression de la volonté du promettant-vendeur de confier le bien au promettant-acheteur en cette qualité et conformément à la promesse. Cette volonté peut être exprimée expressément ou tacitement. Elle est tacite lorsque les circonstances permettent de conclure que le promettant-vendeur, malgré sa connaissance de la possession du bien par le promettant-acheteur, ne s’est pas opposé à cette possession, mais, au contraire, a donné des motifs valables de croire en son consentement par son comportement ou sa conduite. Il appartient au promettant-acheteur d’en faire la preuve. Dans le doute, le tribunal peut conclure à l’existence d’une simple promesse bilatérale et non pas à une promesse avec possession au sens de l’article 1710 C.c.Q.⁴⁴⁶³.

3118. Ainsi, à titre illustratif, le locataire qui devient partie à une promesse de vente ou d’achat ne peut prétendre à une possession et à une délivrance du bien faisant l’objet de la promesse au sens de l’article 1710 C.c.Q. et ce, malgré le fait que celui-ci en ait l’usage et l’occupation. Dans ce cas, l’usage et l’occupation du bien ne lui sont pas conférés en sa qualité de promettant-acheteur, mais constituent une continuité des effets du contrat de location. Par conséquent, à moins d’une stipulation expresse à l’effet que la promesse d’achat ou de vente intervenue entre le locataire et le locateur constitue une promesse au sens de l’article 1710 C.c.Q.⁴⁴⁶⁴, ladite promesse ne vaut pas vente et le promettant-vendeur, soit le locateur, demeure le propriétaire du bien et peut toujours ainsi réclamer le loyer auprès du promettant-acheteur⁴⁴⁶⁵. Malgré son usage et son occupation, le promettant-acheteur ne détient donc aucun droit réel sur le bien, mais détient cependant un double droit personnel, à savoir le droit de contraindre le promettant-vendeur à réaliser la vente de même que le droit à l’usage et à l’occupation du bien conformément à son bail⁴⁴⁶⁶.

3119. Lorsque la vente porte sur un bien individualisé, l’acheteur peut, advenant le refus du vendeur de délivrer le bien, exercer un recours en exécution forcée accompagné d’une saisie avant jugement (saisie en revendication) en vertu de l’article 516 C.p.c. Une telle saisie ne nécessite ni l’autorisation préalable de la Cour ni l’allégation d’une crainte que le bien vendu puisse être transmis à une tierce personne si la saisie n’a pas lieu. L’avis d’exécution sera émis et signé par le greffier de la Cour compétente puisque l’acheteur, dans ce cas, ne cherche pas à saisir le bien du vendeur mais son propre bien, dont il est devenu propriétaire dès la formation du contrat. Pour être valide, il est évident qu’une telle saisie doit respecter les formalités requises par la loi en la matière, notamment celles indiquant que la réquisition de l’avis d’exécution doit contenir une description et une désignation complète du bien à saisir ainsi qu’un affidavit circonstancié donné par l’acheteur saisissant et appuyé par les pièces justificatives qui établissent son droit de propriété, telle que l’offre acceptée⁴⁴⁶⁷ ou le contrat de vente. Le recours exercé par l’acheteur est justifié par le défaut du vendeur d’exécuter son obligation de délivrance prévue dans l’article 1717 C.c.Q. et non pas par le manquement à son obligation de transfert de droit de propriété qui, rappelons-le, s’opère de plein droit dès la formation du contrat.

3120. Le deuxième alinéa de l’article 1453 C.c.Q. apporte une précision importante à l’égard du transfert d’un droit réel portant sur des biens non individualisés. Il énonce les deux conditions essentielles au transfert de propriété. D’abord, les biens faisant l’objet de la vente doivent devenir certains et déterminés, donc avoir été individualisés. Ensuite, l’acquéreur doit être avisé de leur individualisation⁴⁴⁶⁸. Rap pelons que l’individualisation est une opération matérielle qui permet d’identifier objectivement les biens à être transférés à l’acquéreur. La transmission par le vendeur de l’information de leur individualisation est par ailleurs un aspect subjectif du processus qui permet de rendre le contrat parfait. C’est ainsi qu’une vente portant sur des biens déterminés quant à leur espèce seulement rendra l’acquéreur titulaire au droit de propriété de ceux-ci, dès qu’il sera informé de leur individualisation par le vendeur⁴⁴⁶⁹.

3121. Soulignons que le libellé de l’article 1453 C.c.Q. ne reprend pas l’expression « légalement notifié » de l’article 1026 C.c.B.-C., à cause de l’exigence d’un formalisme qu’elle semblait requérir, et l’a remplacée par l’expression « informé de l’individualisation du bien ». On peut en déduire qu’aucune formalité n’est nécessaire pour cette notification que le vendeur peut le faire par écrit ou oralement. Lorsque l’individualisation des biens est faite en présence de l’acquéreur, celui-ci est présumé en être informé⁴⁴⁷⁰. La loi n’exige donc aucune forme quant à la validité de l’avis de notification. Cette question demeure cependant assujettie aux règles de preuve applicables en semblable matière. Ainsi, dans le cas d’un contrat civil, la preuve testimoniale de l’avis est inadmissible, du moins par le vendeur, lorsque la valeur du bien vendu dépasse la somme de 1 500 $⁴⁴⁷¹. Quant à l’acheteur, il peut toujours invoquer l’impossibilité de se procurer, dans de telles circonstances, un écrit de l’avis de notification, conformément à l’article 2861 C.c.Q. Par contre, lorsqu’il s’agit d’un contrat de vente conclu dans le cours des activités d’une entreprise, il est possible de faire la preuve de l’avis de notification par témoignage de l’une ou l’autre des parties, à condition que le contrat soit un contrat d’entreprise pour les deux parties. Dans le cas d’un contrat mixte, seule la partie pour qui le contrat est considéré civil peut faire la preuve de notification par témoignage.

3122. Les parties peuvent prévoir que la livraison du bien au domicile, à la place d’affaires de l’acheteur ou à tout autre lieu désigné par ce dernier, sera à la charge du vendeur qui pourra alors mandater un transporteur ou distributeur pour en effectuer la livraison. Dans le cas d’une vente d’un bien déterminé par son espèce seulement dont la livraison s’effectue avec d’autres biens de même espèce, destinés à des acheteurs distincts, dans un quelconque véhicule de transport, l’individualisation du bien ne saurait se réaliser qu’au moment de la remise du bien à chacun des acheteurs. Sauf si un processus de marquage faisant mention du nom de l’acheteur sur le bien vendu est adopté pour permettre son individualisation, le transfert de propriété ne s’opère, en effet, que lors de la livraison.

3123. Dans le cas où l’individualisation se fait en présence de l’acheteur, l’avis légal du vendeur requis pour l’informer de cette opération ne sera alors pas nécessaire. En principe, le transfert du droit de propriété se réalise une fois le bien individualisé ; le transfert des risques pour l’acheteur devenu propriétaire est différé. Le vendeur, tenu de délivrer le bien, assume les risques, conformément au principe res perit debitori énoncé à l’article 1456 al. 2 C.c.Q., tant et aussi longtemps qu’il n’aura pas exécuté son obligation de délivrance, et ce même s’il n’est plus propriétaire. Cette disposition n’est toutefois pas d’ordre public et les parties peuvent y déroger par une clause contractuelle prévoyant que les risques seront assumés, malgré le principe énoncé à l’article 1456 al. 2 C.c.Q., par l’acheteur une fois le contrat formé et ce, même avant la délivrance du bien par le vendeur⁴⁴⁷².

3124. Dans le cas d’une vente d’un bien déterminé par son espèce seulement, le vendeur qui refuse de procéder à l’individualisation du bien manque à son obligation et peut ainsi engager sa responsabilité envers l’acheteur. Ce dernier, une fois qu’il a mis son vendeur en demeure, peut exercer un recours en exécution forcée ou considérer la vente résolue de plein droit et réclamer des dommages-intérêts⁴⁴⁷³. Bien que la vente des choses du genre soit reconnue valable par la loi, elle ne donne cependant pas lieu à un transfert de propriété. Ce transfert est reporté au moment de l’accomplissement de l’individualisation. Dans ce cas, l’acheteur risque de voir son vendeur aliéner le bien à un tiers. Cette aliénation est opposable à l’acheteur qui, malgré la vente, n’a pas acquis le droit de propriété du bien⁴⁴⁷⁴. Le vendeur qui revend le bien à un tiers dispose de son propre bien et ce dernier n’acquiert donc pas le bien d’autrui, mais bel et bien celui de son véritable propriétaire.

3125. Enfin, le transfert du droit de propriété du bien faisant l’objet de la vente ne peut avoir lieu tant et aussi longtemps que le bien n’a pas atteint l’état en vue duquel il a été vendu. C’est le cas lorsque le vendeur s’engage à incorporer des éléments dans le bien, à le modifier ou encore à le personnaliser afin de répondre aux exigences de l’acheteur et satisfaire ainsi ses besoins. Conséquemment, tant que les modifications convenues ne sont pas achevées, conformément aux stipulations du contrat, le transfert de propriété du bien ne pourra avoir lieu⁴⁴⁷⁵.