Article 1695

4163. Cet article reprend substantiellement les articles 1202a à 1202c C.c.B.-C. Il prévoit des modes d’extinction des obligations du débiteur lorsque le créancier tente par des moyens légaux de s’enrichir injustement⁵⁶⁸⁴. Ainsi, le débiteur peut être libéré en partie ou en totalité de sa dette lorsque le créancier prioritaire ou hypothécaire acquiert, lors d’une vente sous contrôle de la justice, le bien meuble ou immeuble grevé d’une hypothèque pour garantir le paiement de sa créance. Dans certains cas, la libération peut être jusqu’à concurrence de la valeur du bien au moment de son acquisition par le créancier. Il importe cependant de mentionner qu’une déduction doit être faite du ou des montants des créances ayant priorité sur la créance du créancier acquéreur.

4164. Le débiteur est également libéré envers le créancier lorsque celui-ci revend le bien ou une partie du bien dans les trois années qui suivent son acquisition par lui, pour une valeur ou un prix égal au montant de sa créance, en capital, intérêts et frais. Il faut, cependant, tenir compte du montant des impenses faites relativement à ce bien après son acquisition.

4165. Il est fréquent de voir le créancier obtenir un jugement et faire saisir l’immeuble de son débiteur suite à son défaut de paiement alors qu’il avait déjà acquitté une partie importante de sa dette. Le créancier peut dès lors acheter l’immeuble à vil prix, lors de sa vente en justice, dans le but de le vendre éventuellement à un prix supérieur à celui de son adjudication. Il réalise ainsi un profit considérable, et ce, aux dépens de son débiteur.

4166. Il importe de souligner la différence entre le cas où le créancier hypothécaire opte pour un recours pour une prise en paiement et le recours en délaissement forcé de l’immeuble pour vente sous contrôle. Dans le premier cas, la créance à l’encontre du débiteur sera éteinte dès l’acquisition de l’immeuble par un jugement définitif. Par contre, dans le deuxième cas, la créance ne sera pas éteinte, mais plutôt réduite par le produit de la vente obtenu. Si le créancier parvient, toutefois, à obtenir l’acquisition de l’immeuble lors de sa vente sous contrôle de justice, il sera doublement avantagé aux dépens du débiteur. Cette façon de procéder permet au créancier hypothécaire de payer pour l’acquisition de l’immeuble un prix moindre que sa valeur marchande et de conserver en même temps son statut de créancier pour le débiteur pour une partie de sa créance. Pour éviter que le débiteur ne soit désavantagé, le législateur avait adopté les dispositions des articles 1695 C.c.Q. et suivants qui prévoient des modalités d’extinction de la dette⁵⁶⁸⁵.

4167. Cet article prévoit donc des dispositions visant à établir une mesure d’équité qui fut introduite à l’origine dans le Code civil du Bas-Canada à la suite de la crise économique des années mille neuf cent trente. Ces dispositions permettent de remédier à certains abus pouvant être commis par le créancier, notamment en matière de contrats de financement⁵⁶⁸⁶. Elles offrent ainsi au débiteur un moyen de faire déclarer son obligation principale éteinte en raison du fait qu’il a déjà perdu son immeuble, qui fut acquis par son créancier lors de sa vente en justice par suite d’un jugement que ce dernier a obtenu.

4168. À l’examen de la jurisprudence, on peut noter que l’acquisition de l’immeuble par le créancier se fait souvent pour un prix qui est très inférieur à sa juste valeur marchande. Le créancier, ayant ainsi mis la main sur l’immeuble de son débiteur, conserve son statut de créancier pour la différence entre le prix de l’acquisition et le montant de sa créance au moment de l’adjudication. Par application des règles prévues à l’article 1695 C.c.Q., on peut éviter un enrichissement du créancier que l’on peut qualifier d’un enrichissement sans cause⁵⁶⁸⁷.

4169. On constate aussi que de nombreux cas démontrent que le créancier avait opté pour un recours en délaissement forcé pour la vente de l’immeuble sous contrôle de justice dans le but de se porter acquéreur de cet immeuble à vil prix lors de son adjudication, tout en conservant son statut de créancier pour le reste de sa créance. En fait, le créancier se donne un plan qui vise en quelque sorte une prise en paiement déguisée de l’immeuble, sans toutefois permettre à son débiteur de se libérer de sa dette, comme le permet le recours en délaissement pour prise en paiement. Conscient de cette pratique suivie par certains créanciers, le législateur avait adopté les articles 1695 C.c.Q. et suivants, qui sont d’ordre public de protection, pour permettre à un débiteur lésé de faire face à son créancier qui utilise des moyens légaux, mais pour atteindre des objectifs contraires aux exigences de bonne foi. Par application de ces dispositions, le débiteur peut se libérer de sa dette et obtenir justice malgré les moyens détournés de son créancier.

4170. Il importe, en tout premier lieu, de ne pas confondre le cas de la prise en paiement par le créancier du bien hypothéqué en sa faveur, des cas visés par l’article 1695 C.c.Q. Dans ces derniers cas, la libération du débiteur envers le créancier n’est pas de plein droit, mais est assujettie à plusieurs conditions que nous allons examiner plus loin alors que dans le premier cas, le débiteur est libéré de plein droit envers le créancier. En effet, dans le cas d’une prise en paiement du bien par le créancier hypothécaire, le débiteur est automatiquement libéré envers le créancier pour la totalité du montant de la dette garantie par l’hypothèque. Ce dernier, en optant pour un recours hypothécaire pour prise en paiement, est présumé avoir obtenu satisfaction quant à la réalisation de sa créance. En d’autres termes, lorsque le créancier prend en paiement le bien grevé en sa faveur par une hypothèque, le débiteur est libéré pour le montant de la dette faisant l’objet de cette hypothèque, et ce, peu importe la valeur du bien au moment de sa prise en paiement ou le prix de la revente du bien que le créancier obtiendra plus tard. Le débiteur n’a pas à formuler une demande pour obtenir sa libération ni à faire une preuve quelconque pour justifier celle-ci. Il est libéré par le seul fait de la loi.

4171. Par contre, dans le cas d’un créancier ayant pris le bien en paiement lors de l’exercice de son droit hypothécaire, mais qui détient également une autre créance, qu’elle soit ordinaire ou garantie par une deuxième hypothèque, le débiteur ne sera pas libéré envers ce créancier pour les autres dettes. Ainsi, le créancier qui détient plusieurs créances à l’encontre du débiteur et qui exerce un recours pour prise en paiement du bien en vertu d’une hypothèque de premier rang ne perd pas sa qualité de créancier pour le débiteur lorsqu’il détient aussi une autre créance, qu’elle soit ordinaire ou garantie par une hypothèque de deuxième rang. Bien que l’hypothèque de deuxième rang soit radiée après la prise en paiement de l’immeuble par le créancier, celui-ci demeure détenteur de la créance qui était garantie par cette hypothèque. En effet, cette créance survit, mais devient tout simplement une créance ordinaire dont le créancier peut toujours exiger le remboursement au débiteur⁵⁶⁸⁸.

4172. De même, la caution ne sera pas libérée, sous réserve du mécanisme de la novation ou si le créancier la libère expressément, lorsque la dette dont elle s’était portée garante subsiste malgré la prise en paiement du bien. Par exemple, la prise en paiement d’un immeuble grevé d’une hypothèque de premier et de second rang en faveur du même créancier n’a pas pour effet d’éteindre la dette garantie par l’hypothèque qui n’a pas fait l’objet de l’exercice du recours pour prise en paiement. Elle a seulement pour effet d’éteindre l’hypothèque en vertu de laquelle le recours fut exercé. Ainsi, si la prise en paiement a eu lieu en vertu de l’hypothèque du premier rang, l’hypothèque du deuxième rang sera radiée par le jeu des articles 2783 et 2801 C.c.Q. et par la confusion des qualités de propriétaire et de créancier hypothécaire selon l’article 1686 C.c.Q.⁵⁶⁸⁹. Le débiteur et le tiers qui s’est porté caution du paiement de la dette garantie par cette hypothèque de second rang seront toujours tenus responsables de la partie de cette dette non acquittée.

4173. Il importe de rappeler que l’article 1695 C.c.Q. vise à établir une certaine équité entre le débiteur et son créancier. Ce dernier ne peut se porter acquéreur de l’immeuble pour une fraction de la dette et le revendre ensuite à un prix supérieur, tout en demeurant créancier personnel du débiteur pour le solde⁵⁶⁹⁰. Pour pouvoir se prévaloir de cette mesure de protection, le débiteur doit cependant démontrer que les conditions requises par la loi sont remplies.

4186. La « valeur marchande » dont il est question au premier alinéa de cet article se distingue du prix « commercialement raisonnable » qui doit guider le créancier hypothécaire lors de la vente du bien⁵⁷¹⁰. Ainsi, la « valeur marchande » d’un immeuble peut être définie comme étant égale au prix qu’un acheteur offre à un moment où les conditions du marché sont normales et que le vendeur accepte sans être sous pression de le vendre dans l’immédiat. Quant au prix « commercialement raisonnable », il peut se révéler être moindre comparativement à la valeur marchande⁵⁷¹¹.

4187. La notion de valeur marchande, bien que nouvelle dans le Code civil du Québec, ne constitue toutefois pas une innovation. Elle peut être déterminée par la règle qui consiste à se demander quel prix un acheteur désireux d’acquérir le bien sans être tenu de le faire, paierait à un vendeur qui désire vendre sans être tenu de vendre⁵⁷¹². La valeur marchande de l’immeuble acquis par le créancier devient le barème vis-à-vis du débiteur et non pas le prix payé par tout acheteur⁵⁷¹³. De même, la valeur établie lors de la mise à prix n’est pas opposable au débiteur qui se prévaut de l’article 1695 C.c.Q.⁵⁷¹⁴. Notons à cet effet que cet article prévoit un mécanisme offert au débiteur et non au créancier. Le tribunal, dans son évaluation, pourra prendre en considération le prix de revente de l’immeuble à un tiers afin de déterminer la juste valeur marchande du bien au moment de la vente en justice⁵⁷¹⁵.

4188. Bien que le débat se poursuive sur la méthode à suivre pour l’établissement de la valeur marchande, il importe de rappeler que la règle de l’article 1695 C.c.Q. est simple et plus expéditive. Elle n’exige pas de calculs forts complexes⁵⁷¹⁶. Il appartient toujours au débiteur d’établir par une preuve probante la valeur marchande du bien, la bonne foi du créancier étant présumée⁵⁷¹⁷. Ainsi, les différentes évaluations des immeubles démontrent souvent que le concept de valeur marchande est difficile à cerner avec exactitude en raison d’importantes variations dans les prix⁵⁷¹⁸. Toutefois, la valeur marchande peut être la valeur moyenne établie par la comparaison de différents rapports d’experts élaborés suite à une étude du marché visant le même secteur et des immeubles semblables, et ce, sur une même période⁵⁷¹⁹.

4189. Le débiteur qui prétend être lésé par le prix de vente de l’immeuble, aura le fardeau de démontrer que la valeur marchande était supérieure au prix obtenu lors de la vente⁵⁷²⁰. Notons qu’une décision de la Cour d’appel⁵⁷²¹ est venue renverser la jurisprudence majoritaire admettant que l’absence de toute contestation de la valeur de la mise à prix de l’immeuble, empêche le débiteur d’invoquer plus tard une valeur marchande différente de la valeur de mise à prix fixée lors de l’adjudication⁵⁷²². En effet, bien qu’il puisse se présenter des circonstances où une partie peut se faire opposer une admission, judiciaire ou autre, la valeur établie lors de la mise à prix ne constitue pas, en principe, une valeur qui peut être opposée au débiteur qui se prévaut de l’article 1695 C.c.Q.⁵⁷²³.

4190. L’absence de contestation de la valeur de mise à prix de l’immeuble n’a donc pas pour effet de priver le débiteur de tous moyens pour se libérer au moins d’une partie de sa dette. Il peut ainsi se faire libérer pour la valeur de l’immeuble établie dans le dossier de la Cour avant la vente, bien que le prix d’adjudication soit inférieur à cette valeur. Lorsque le créancier dépose dans le dossier de la Cour, à l’appui de sa demande en délaissement, un rapport d’évaluation de l’immeuble, il ne peut empêcher le débiteur de s’en servir pour obtenir sa libération jusqu’à concurrence de la valeur établie dans ce rapport.

4191. Le créancier peut cependant soulever l’absence d’une contestation de la valeur de mise à prix par le débiteur pour l’empêcher d’établir une valeur autre que celle mentionnée dans les procédures du créancier. Le tribunal peut prendre en considération l’ensemble des circonstances, notamment celles relatives au déroulement des procédures et ainsi déclarer, malgré l’absence de contestations, inopposable au débiteur la valeur de mise à prix du bien. A fortiori, l’absence de contestation est inopposable à un débiteur qui n’a pas reçu signification des préavis et des procédures prévus dans la loi en temps utile pour pouvoir contester la valeur de mise à prix de l’immeuble.

4192. Le deuxième alinéa de l’article 1695 C.c.Q. prévoit que le débiteur est généralement libéré lorsque le créancier revend le bien, en tout ou en partie, dans les trois années qui suivent la vente, et reçoit une valeur au moins égale au montant de sa créance en capital, intérêts et frais, ainsi qu’au montant des impenses qu’il a faites sur le bien. Il faut aussi tenir compte des montants des autres créances prioritaires ou hypothécaires⁵⁷²⁴.

4193. Lorsque l’article 1695 C.c.Q. trouve application, le droit du débiteur se limite à sa libération, et ce, même si la valeur de l’immeuble qu’il a perdu dépasse largement la valeur de sa dette⁵⁷²⁵. Il n’est cependant pas nécessaire que le prix de revente soit égal ou supérieur au montant de la créance pour que la disposition de l’article 1695 C.c.Q. s’applique en faveur du débiteur. Celui-ci doit être libéré jusqu’à concurrence du prix de vente, même s’il est inférieur au montant de la créance. En d’autres termes, lorsque le prix de la revente est plus élevé que le prix d’adjudication, le créancier doit déduire de sa réclamation le montant obtenu suite à la revente du bien⁵⁷²⁶.

4194. Le débiteur sera également libéré lorsque le créancier, au lieu de vendre le bien, décide de faire d’autres opérations qui lui procurent une valeur au moins égale au montant de sa créance et aux frais et dépenses mentionnés ci-dessus. C’est le cas, par exemple, lorsque le créancier décide de conserver l’immeuble, tout en changeant l’usage auquel il est destiné.

4195. Par ailleurs, l’article 1695 C.c.Q. ne fait pas obstacle au droit du créancier de poursuivre son débiteur pour le paiement du solde de sa créance dans les trois années suivant l’acquisition du bien par adjudication judiciaire. En effet, la règle prévue par cet article a été adoptée afin de protéger le débiteur des excès d’un créancier abusif qui cherche à obtenir du débiteur le solde de sa créance alors qu’il a déjà réalisé son profit pour la revente du bien acquis par adjudication, mais elle n’a pas pour but de limiter indûment le droit du créancier de réclamer ce solde avant cette revente. Cependant, à l’instar de l’ancienne règle prévue à l’article 1202j C.c.B.-C., la règle prévue à l’article 1695 C.c.Q. permet au débiteur de faire valoir son droit à la libération dans le cas d’une saisie-exécution, aussi longtemps que son recours en libération n’est pas prescrit⁵⁷²⁷. Rappelons que le débiteur n’a pas à attendre la vente du bien par le créancier pour faire valoir son droit à la libération. Au contraire, il peut obtenir sa libération avant cette vente en faisant la preuve que la valeur marchande du bien est supérieure au montant de sa dette lors de l’acquisition du bien par l’adjudicataire.

4196. Il importe de souligner que le droit du débiteur à la libration se prescrit par un délai général de trois ans suivant l’acquisition du bien par le créancier dont la créance était garantie par ce bien. Toutefois, le droit du créancier à l’exécution d’un jugement obtenu à l’encontre du débiteur se prescrit par dix ans. En d’autres termes, lorsque le prix de l’acquisition du bien par l’adjudicataire est insuffisant pour acquitter la créance du créancier adjudicataire et qu’un solde demeure, le créancier pourra toujours faire exécuter ce jugement pour ce solde dans les dix ans suivant la date du jugement. Le débiteur doit donc être vigilant dans l’exercice de son droit à la libération, conformément à la règle instaurée par le législateur à l’article 1695 C.c.Q.

4197. Enfin, les dispositions de cet article semblent difficilement conciliables avec celles de l’article 1709 C.c.Q. qui prévoit que celui qui est chargé de vendre le bien d’autrui ou l’administrateur d’un tel bien ne peut s’en porter acquéreur, sauf s’il y est autorisé par le tribunal (art. 1312 C.c.Q.). Cependant, un courant jurisprudentiel tend à permettre au créancier prioritaire ou hypothécaire d’acquérir le bien sur lequel porte sa créance, même si à l’origine, c’est lui qui avait fait vendre ce bien en justice⁵⁷²⁸.

4198. La question se pose de savoir si les dispositions de l’article 1695 C.c.Q. s’appliquent également à un créancier qui a publié une hypothèque légale à la suite d’un jugement obtenu contre le débiteur. La réponse doit être affirmative lorsque ce créancier acquiert le bien lors d’une vente aux enchères. L’article 1695 C.c.Q. s’applique sans distinction tant au créancier qui détient une hypothèque conventionnelle, qu’à celui qui détient une hypothèque légale inscrite sur le bien du débiteur⁵⁷²⁹.

4199. Plusieurs arguments militent pour une telle application. En premier lieu, le législateur utilise dans cet article le terme « hypothèque » sans faire aucune distinction entre le type d’hypothèque visée, soit l’hypothèque conventionnelle ou légale. S’il avait l’intention de restreindre l’application de la règle prévue à l’article 1695 C.c.Q. à l’hypothèque conventionnelle, il l’aurait explicitement mentionné. En deuxième lieu, l’hypothèque légale, une fois publiée, confère au créancier les mêmes droits et recours qu’une hypothèque conventionnelle. À titre d’exemple, le créancier bénéficiaire d’une hypothèque légale peut exercer une demande en délaissement forcé pour prise en paiement (art. 2765 C.c.Q.). Ce créancier est préféré aux autres créanciers ordinaires et détient une priorité établie selon la date de publicité de son hypothèque. Ainsi, l’hypothèque légale inscrite suite à un jugement pourra primer sur l’hypothèque conventionnelle dont la date de publicité est postérieure. En troisième lieu, il serait inéquitable de libérer le débiteur envers le créancier qui détient une hypothèque conventionnelle selon l’article 1695 C.c.Q., mais de le priver d’une telle libération envers un créancier détenant une hypothèque légale.

4200. Les règles prévues à cet article doivent trouver leur application en ce qui concerne le créancier détenteur d’une hypothèque légale ou conventionnelle qui acquiert le bien lors d’une vente en justice ou d’une vente faite par le créancier ou d’une vente sous contrôle de justice. En décider autrement revient non seulement à établir une exception non prévue par l’article 1695 C.c.Q., mais aussi à créer une injustice à l’égard du débiteur privé d’une libération que la loi lui accorde⁵⁷³⁰. Une exception peut être envisagée, soit celle qui se présente lorsque le débiteur fait faillite avant l’acquisition du bien par le créancier ayant inscrit une hypothèque légale. L’hypothèque légale résultant d’un jugement, tombe par le fait de la faillite. Le créancier hypothécaire devient alors un simple créancier ordinaire⁵⁷³¹. Le fait que ce créancier ait acquis le bien lors d’une vente en justice ou sous contrôle judiciaire ne peut équivaloir à la situation prévue à l’article 1695 C.c.Q. Toutefois, si l’acquisition du bien par le créancier qui détient une hypothèque légale a lieu avant la faillite du débiteur, les dispositions de l’article 1695 C.c.Q. doivent recevoir pleine application. Le tribunal, saisi d’une demande en libération du débiteur failli, doit vérifier si à la date de l’acquisition du bien par le créancier, l’hypothèque légale de ce dernier était bel et bien valable et existante. Le fait que ce débiteur ait fait faillite plus tard ne doit aucunement constituer un obstacle à l’application des règles prévues à l’article 1695 C.c.Q.