Article 1686

4038. Cet article reprend en substance le contenu de l’article 2081 al. 3 C.c.B.-C. en ce qui a trait aux hypothèques. Il ne s’agit toutefois pas de confusion telle que le définit l’article 1683 C.c.Q., ce dernier prévoyant l’extinction de l’obligation en cas de réunion des qualités de créancier et de débiteur en la même personne. Il s’agit plutôt d’un type particulier de confusion qui entraîne seulement l’extinction du droit réel accessoire que constitue l’hypothèque par opposition à l’extinction de l’obligation. Néanmoins, le législateur a cru opportun d’insérer cette règle avec celle de la confusion puisque ce type de confusion concerne tout de même l’accessoire d’une obligation⁵⁴⁷⁸.

4039. La confusion des qualités de créancier hypothécaire et de propriétaire du bien hypothéqué survient généralement lorsque le bien est pris en paiement par le créancier à la suite d’un défaut de paiement par le débiteur⁵⁴⁷⁹. Cette règle permet au nouveau propriétaire de faire radier l’hypothèque grevant le bien et ultérieurement de le vendre libre de toute charge.

4040. En principe, l’hypothèque s’éteint lorsque le créancier devient propriétaire de l’immeuble⁵⁴⁸⁰. Toutefois, la dation en paiement n’a pas pour effet d’éteindre la créance, qui peut subsister⁵⁴⁸¹. Il en est de même lorsque deux obligations distinctes sont garanties par une seule et même sûreté ; l’extinction de celle-ci n’entraînera pas l’extinction des deux créances, mais seulement celle de l’obligation spécifique que la prise en paiement sanctionne⁵⁴⁸². En d’autres termes, la prise en paiement d’un immeuble grevé de deux hypothèques et garantissant deux créances distinctes détenues par le même créancier entraînera l’extinction des deux hypothèques, de même que celle de la créance ainsi réalisée, alors que la créance non acquittée subsistera. En conséquence, pour en réclamer le paiement, le créancier devra agir à l’encontre de son débiteur à titre de créancier non hypothécaire⁵⁴⁸³.

4041. Notons aussi que le créancier hypothécaire détenteur d’une hypothèque de deuxième rang devenu propriétaire d’un immeuble à la suite d’une prise en paiement, verra son hypothèque s’éteindre advenant un recours exercé contre l’immeuble par un créancier qui détient une hypothèque de premier rang. L’hypothèque du nouveau propriétaire survit à l’égard d’un créancier qui détient une hypothèque de rang inférieur. C’est aussi le cas d’un créancier qui se porte acquéreur de l’immeuble à l’occasion d’une vente aux enchères⁵⁴⁸⁴ : sa sûreté hypothécaire ne disparaît pas par la confusion de ses qualités de créancier hypothécaire et de propriétaire⁵⁴⁸⁵.

4042. Il en est de même lorsqu’un créancier décide d’acquérir la créance du vendeur de l’immeuble, c’est-à-dire celle du créancier hypothécaire de premier rang, la clause résolutoire permettant de demander la résolution du contrat de vente sera également éteinte. Il a été décidé⁵⁴⁸⁶ que le créancier hypothécaire subrogé ne pouvait se prévaloir de cette clause, car il y avait eu confusion entre son titre de créancier bénéficiant de la clause résolutoire et son titre de propriétaire de l’immeuble. Il lui est alors impossible de demander la résolution contre lui-même. Cette conclusion sera différente si le créancier hypothécaire de deuxième rang est subrogé dans les droits du créancier de premier rang sans être devenu préalablement propriétaire de l’immeuble⁵⁴⁸⁷.

4043. Quant au deuxième alinéa de l’article 1686 C.c.Q., il prévoit expressément que la sûreté hypothécaire renaît si le créancier est évincé « pour quelque cause indépendante de lui », s’il est évincé par exemple en tant que propriétaire par un créancier auquel il a cédé priorité. C’est le cas aussi lorsqu’un acquéreur d’un immeuble acquitte la dette garantie par une hypothèque de premier rang sur cet immeuble. Bien qu’il soit subrogé dans les droits du créancier, conformément à l’article 1656 (3) C.c.Q., son hypothèque s’éteint par la confusion des qualités de créancier hypothécaire et de propriétaire de l’immeuble. Cependant, cette hypothèque renaît advenant le cas où cet acquéreur sera forcé de délaisser l’immeuble, suite à une requête en délaissement forcé exercée par un autre créancier détenant une hypothèque d’un rang inférieur.

4044. Ce deuxième alinéa doit cependant recevoir une interprétation restrictive puisqu’un droit réel éteint ne peut renaître qu’exceptionnellement dans le cas où le créancier acquéreur cesse involontairement d’être propriétaire de l’immeuble. Ainsi, le créancier qui vend volontairement le bien⁵⁴⁸⁸ ou le vendeur à tempérament qui préfère vendre son bien sous contrôle de justice plutôt qu’exercer son droit de reprise ne pourra donc se prévaloir du second alinéa de l’article 1686 C.c.Q.⁵⁴⁸⁹.