Article 1576

1439. Le fait pour le promettant-acheteur de ne pas avoir consigné le prix total convenu dans la promesse lors de l’institution de l’action en passation de titre constitue-t-il une fin de non-recevoir à celle-ci? Plusieurs décisions récentes ont établi une règle relative au moment de la consignation du prix. Avant 1988, la jurisprudence exigeait que le prix convenu soit consigné lors de l’institution des procédures. Le fait de ne pas avoir consigné le prix à ce moment-là constituait une fin de non-recevoir. Par la suite, la Cour d’appel, dans l’arrêt Association des harmonistes du Québec c. Thouin¹⁶⁴², a considéré la consignation du prix comme un formalisme désuet auquel l’on peut remédier en cours d’instance.

1440. La jurisprudence récente, en s’appuyant sur l’article 25 du Code de procédure civile et sur la philosophie plus souple et plus libérale du rôle de la procédure dans notre système judiciaire, tempère l’ancienne règle jugée trop sévère et permet expressément que les offres réelles et la consignation du prix d’achat puissent être faites après l’introduction de l’instance¹⁶⁴³. Rappelons toutefois que l’absence de consignation donne ouverture à un moyen dilatoire¹⁶⁴⁴. Le tribunal peut par exemple refuser le recours en passation de titre pour plusieurs causes, notamment lorsque la consignation du prix de vente a été effectuée de façon tardive sans que les circonstances le justifient¹⁶⁴⁵. De plus, la tolérance du tribunal à l’égard de l’absence de consignation dépendra des circonstances particulières du dossier. Ainsi, pourraient être pris en considération par le tribunal lors de l’exercice de son pouvoir de discrétion la bonne foi du promettant-acheteur, son sérieux ainsi que la disponibilité réelle des fonds pour acquitter le prix de vente¹⁶⁴⁶.

1441. La décision Houlachi c. Bray¹⁶⁴⁷ est aussi venue étendre la portée du jugement rendu dans l’affaire Association des harmonistes du Québec en accordant un délai de trente jours après le délibéré du juge au fond afin de permettre à l’acheteur de régulariser la situation et de procéder à la consignation. Bien que les tribunaux aient réitéré à plusieurs reprises le principe selon lequel le dépôt du prix d’achat constitue une formalité essentielle dans le cadre d’une action en passation de titre, dans aucune des causes une omission n’a-t-elle été fatale aux procédures. Afin de préserver l’importance de l’offre de paiement et de la consignation, on ne doit pas pour autant tomber dans un formalisme désuet et injustifié. En décidant autrement, on risquerait de privilégier l’exigence de la stricte conformité de l’acte proposé aux dépens de l’équité et de la bonne foi.

1442. Le principe qui gouverne l’action en passation de titre oblige à s’assurer que les deux parties ont la volonté et les moyens d’acquitter leurs obligations respectives. Cela requiert, de la part de l’acheteur, une intention claire et une démonstration de sa capacité de respecter les stipulations de la promesse et, plus particulièrement, la condition de payer le prix. Dans l’exercice de sa discrétion, le tribunal évaluera si le promettant-acheteur est de bonne foi, c’est-à-dire s’il a la volonté de payer le prix total et s’il a la capacité de le faire. Cette bonne foi sera évaluée en fonction d’une application juste et moderne des règles des articles 6, 7 et 1375 C.c.Q.¹⁶⁴⁸.

1443. Avant l’arrêt Houlachi, les tribunaux étaient assez souples dans l’appréciation des conditions d’une consignation, mais ils exigeaient généralement qu’elle soit faite au plus tard lors de l’audition. En ce sens, l’arrêt Houlachi crée un précédent en accordant un délai de trente jours du jugement pour que la consignation du prix soit effectuée. Ce délai correspond à celui de l’appel : le jugement devient exécutoire à l’expiration de ce délai ; si le défaut de signer l’acte de vente persiste, le promettant-acheteur ayant consigné le prix conformément à ce jugement, peut obtenir le titre sur simple présentation du jugement. Par contre, le jugement ne doit pas avoir pour effet de transférer la propriété avant le paiement du prix selon les modalités de l’offre.

1444. Désormais, lorsque le promettant-acheteur offre de payer le prix au vendeur et que celui-ci refuse sans raison valable de recevoir le paiement et de donner suite à sa promesse, il n’est plus possible de soumettre l’offrant-acheteur à une formalité injustifiée. En effet, il n’est pas équitable qu’un acheteur de bonne foi ne puisse exercer son recours légal à cause de règles anachroniques. De même, on ne doit pas permettre à un vendeur de mauvaise foi de se cacher derrière une formalité et ainsi lui permettre d’échapper à ses obligations assumées dans la promesse.

1445. L’article 25 C.p.c. stipule que l’inobservation des règles qui ne sont pas d’ordre public ne pourra affecter le sort d’une demande que s’il n’y a pas été remédié alors qu’il était possible de le faire. Ces dispositions ont été interprétées de manière à faciliter la marche normale du procès plutôt qu’à la retarder ou y mettre fin prématurément. En s’appuyant sur ces dispositions, les tribunaux ont décidé que la consignation du prix lors de l’institution des procédures est une formalité à laquelle le promettant-acheteur peut remédier, selon l’article 168 C.p.c., au plus tard lors de l’audition. Cette approche, fondée sur le principe selon lequel le fond prime sur la forme, n’a pas pour effet de faire échec à l’application de la règle faisant du dépôt du prix d’achat une condition essentielle pour que le tribunal accueille une action en passation de titre. S’il est vrai que l’absence de dépôt ne peut être fatale aux procédures, il est également vrai que le promettant-acheteur est obligé d’y remédier pour pouvoir obtenir un jugement en passation de titre.

1446. L’approche adoptée dans l’arrêt Houlachi a été suivie par les tribunaux dans plusieurs cas¹⁶⁴⁹. Il est cependant difficile d’étendre ou de généraliser la portée de ce jugement qui, en réalité, n’a pas modifié l’état de droit tel que connu et appliqué depuis l’arrêt Association des harmonistes du Québec. En effet, la règle demeure que la consignation du prix convenu dans une promesse d’achat doit être consignée par le promettant-acheteur lors de l’institution de son action en passation de titre selon les règles du Code civil du Québec ou du moins fournir un engagement bancaire irrévocable, comme le permet maintenant l’article 1574 alinéa 2 du Code civil du Québec.

1447. La jurisprudence ne tient cependant plus cette règle de consignation à la rigueur, mais au contraire à la suite des arrêts Association des harmonistes du Québec et Houlachi, plusieurs jugements sont venus confirmer que la consignation ne constitue plus une condition sine qua non à la recevabilité de l’action. En effet, il n’est plus obligatoire que la consignation soit faite en même temps que l’institution des procédures. Le promettant-acheteur peut toujours remédier à ce défaut de forme avant le début du procès (art. 168 C.p.c.). Il peut également démontrer que le montant du prix était disponible chez le notaire instrumentant et qui, par la suite, était en mesure d’acquitter ce prix si le promettant-vendeur avait modifié sa position en acceptant de se conformer à son engagement pris dans la promesse. Cependant, la preuve de capacité ou de moyens de payer le prix reste toujours une question de faits à être appréciée par le tribunal. Chaque cas constitue un cas d’espèce et le juge de l’instance doit faire son évaluation de la capacité du promettant-acheteur de fournir au promettant-vendeur le paiement total de prix à la lumière de la preuve documentaire soumise qui peut, le cas échéant, être corroborée et consolidée par le témoignage de personnes détenant les informations pertinentes quant à la garantie offerte pour assurer à ce dernier la réception du prix en même temps que le transfert du droit de propriété à l’acheteur¹⁶⁵⁰.

1448. Rappelons que l’obligation de consigner le prix dans le cadre de l’action en passation de titre est fondée sur le principe de l’exception d’inexécution. Dans une promesse bilatérale, comme dans tout contrat synallagmatique, le promettant-acheteur qui reproche au promettant-vendeur le défaut de respecter sa promesse, ne doit pas être lui-même en défaut de remplir ses propres obligations, notamment celle de payer le prix. Il doit donc remplir son obligation principale, soit le paiement du prix, pour que son action en passation de titre soit accueillie par le tribunal, à défaut de quoi ce dernier n’a d’autre choix que d’accueillir les moyens de défense invoqués par le promettant-vendeur, soit l’exception d’inexécution.

1449. Dispenser le promettant-acheteur de compléter son offre de paiement du prix par la consignation de la somme d’argent rend difficile toute vérification du caractère sérieux de son offre. De plus, si le jugement accueille l’action en passation de titre alors que le prix n’est pas consigné, des négociations postérieures pourraient retarder indûment le transfert de propriété et rendre ainsi l’exécution du jugement de première instance impossible. En effet, à l’expiration du délai prévu au jugement de première instance, et si le défendeur ne signe pas l’acte de vente proposé par le demandeur, le jugement vaut titre de propriété. À moins que le jugement ne soit conditionnel à la consignation du prix, ce qui est difficilement concevable, la propriété pourrait être transférée au promettant-acheteur, alors que le prix n’est ni payé, ni consigné.

1450. Même si un jugement peut, depuis l’arrêt Houlachi, accorder au promettant-acheteur un délai pour consigner le prix, cette possibilité doit être restreinte à des cas exceptionnels. Aussi, pour obtenir un jugement avec un délai pour consigner le prix, le promettant-acheteur doit convaincre le tribunal que toutes les conditions requises pour réaliser la vente conformément à la promesse ont été remplies par lui, que son offre de payer le prix est toujours sérieuse, que le montant du prix était disponible au moment de cette offre dans le compte en fidéicommis du notaire instrumentant, lors de l’institution de l’action, ainsi qu’au moment de l’audition. De plus, il doit prouver la mauvaise foi du vendeur, et plus particulièrement que son refus d’encaisser le prix était injustifié et sans motifs valables. Le tribunal doit tenir compte de l’ensemble des circonstances, de la conduite de chacune des parties lors de la conclusion de la promesse, avant l’institution des procédures, ainsi que tout au long de l’instance, de sorte que son jugement accueillant l’action en passation de titre et donnant un délai au promettant-acheteur pour consigner le prix constituera une sanction de la mauvaise foi du vendeur¹⁶⁵¹.