[Page 1137]

C.c.B.-C.

2013. L’ouvrier, le fournisseur de matériaux, le constructeur et l’architecte ont un privilège et un droit de préférence sur l’immeuble, mais seulement quant à la plus-value donnée à cet immeuble par leurs travaux ou matériaux, à l’encontre de tous les autres créanciers.

C.c.Q. : art. 2783, 2941, 2945, 2956.

1. Le rang de l’hypothèque légale de la construction

2972. L’article 2952 C.c.Q. prévoit que l’hypothèque légale de la construction prend rang avant toutes les autres hypothèques publiées, pour le montant correspondant à la plus-value conférée à l’immeuble. L’article omet cependant de préciser si l’hypothèque légale prend rang avant toutes les hypothèques publiées avant l’hypothèque légale ou toutes celles publiées après celle-ci. Une interprétation littérale de l’article pourrait mener à la conclusion que l’hypothèque légale prend rang avant toutes les hypothèques conventionnelles, qu’elles soient publiées avant ou après l’hypothèque légale de la construction. Ce droit prioritaire est restreint en cas de vente au montant qui correspond à la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux de construction ou de rénovation. Il confère aussi un droit prioritaire quant à l’exercice des recours hypothécaires.

2973. Ainsi, l’hypothèque légale doit avoir préséance sur toutes les hypothèques, même celles ayant été publiées avant son inscription au registre de l’immeuble⁴⁰⁸⁷. Une interprétation contraire ferait perdre à l’article 2952 C.c.Q. sa raison d’être. Dans ce cas, il aurait été simple de se remettre au principe général du rang des hypothèques, soit la détermination du rang selon la date d’inscription de l’hypothèque (art. 2945 C.c.Q.). Il nous semble que ce n’est pas le cas et que le législateur a voulu accorder à l’hypothèque légale de la construction un rang privilégié pour la plus-value sur toutes les autres hypothèques publiées,

[Page 1138]

que ce soit avant ou après l’inscription de l’avis d’hypothèque légale de la construction⁴⁰⁸⁸.

2974. Il importe toutefois de noter que certaines créances prioritaires seront colloquées avant les créances hypothécaires de la construction⁴⁰⁸⁹. L’ordre des créances prioritaires demeure le même en cas de faillite du débiteur, de sorte que les créanciers qui détiennent une hypothèque sur l’immeuble faisant l’objet de la vente sous contrôle de la justice ne primeront pas sur ces créances prioritaires. Ainsi, les frais de justice sont toujours colloqués en premier lieu, puis les créances prioritaires de l’État qui sont dues en vertu des lois fiscales et qui donnent lieu à une hypothèque légale selon l’article 2724 (1) C.c.Q., les créances prioritaires des municipalités et des commissions scolaires qui sont constitutives d’un droit réel en vertu de l’article 2654.1 C.c.Q. C’est donc après la collocation de ces créances prioritaires que le créancier de construction, qui a un droit de préférence en vertu de l’article 2952 C.c.Q. pour la valeur de la plus-value apportée à l’immeuble, pourra recouvrer sa créance à même le produit de la vente sous contrôle de la justice de cet immeuble par préférence à tous les autres créanciers détenteurs d’hypothèque⁴⁰⁹⁰.

A. L’impact du rang privilégié sur l’exercice des recours hypothécaires

2975. Il découle du rang privilégié de l’hypothèque légale que l’intervenant en construction peut toujours faire échec à l’exercice de droits hypothécaires des autres créanciers en raison de l’antériorité de ses droits lorsque ses travaux ont conféré une plus-value à l’immeuble et que son hypothèque a été inscrite et conservée conformément aux prescriptions de l’article 2727 C.c.Q.⁴⁰⁹¹. L’article 2750 C.c.Q. accorde la priorité pour l’exercice des droits hypothécaires au créancier qui détient une hypothèque de rang antérieur⁴⁰⁹². Il doit cependant invoquer son antériorité dans un délai raisonnable⁴⁰⁹³. Il sera considéré avoir invoqué son

[Page 1139]

droit d’antériorité dans un délai raisonnable, lorsqu’il donne un avis au créancier auteur d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire dans le délai de soixante jours prévu dans ce préavis.

2976. Il importe de noter que le droit d’invoquer son rang antérieur peut toujours être exercé par un créancier prioritaire en dehors d’un délai raisonnable, mais il sera cependant tenu à payer les frais engagés par l’autre créancier ayant déjà institué son recours hypothécaire. Il importe aussi de préciser que le droit d’invoquer son rang antérieur peut toujours être exercé, tant que l’autre créancier hypothécaire n’a pas atteint l’exercice effectif de son droit⁴⁰⁹⁴. L’exercice effectif aura lieu, dans le cas d’une demande en délaissement forcé pour la vente sous contrôle de justice, seulement au moment de la vente et non pas à la date du jugement rendu sur cette demande. Par contre, dans le cas où le créancier qui détient un rang inférieur exerce une demande en délaissement forcé pour prise en paiement, l’exercice effectif de ce droit sera atteint par le jugement qui accueille sa demande. En d’autres termes, le créancier hypothécaire qui détient un rang antérieur, tel que le créancier détenteur d’une hypothèque légale de la construction, pourra toujours invoquer son rang d’antériorité et aviser le créancier qui a déjà institué un recours hypothécaire, tant que ce dernier n’aura pas atteint l’exercice effectif de son droit⁴⁰⁹⁵.

1) La prise en paiement

2977. L’article 2783 C.c.Q. indique que le créancier qui prend le bien en paiement prend ce bien tel qu’il est, mais libre des hypothèques publiées après la sienne. Une interprétation littérale de cet article peut mener à la conclusion que l’hypothèque légale de la construction serait radiée à la suite de la prise en paiement de l’immeuble par un créancier dont l’hypothèque a été publiée avant l’inscription de l’avis d’hypothèque de la construction⁴⁰⁹⁶. Or, l’interprétation de l’article 2783 C.c.Q. doit s’harmoniser avec celle de l’article 2952 C.c.Q. L’hypothèque légale de la construction prend rang, en ce qui a trait à la plus-value conférée à l’immeuble, avant toute autre hypothèque, peu importe la date d’inscription de celle-ci. Il serait impensable que le créancier d’une hypothèque conventionnelle puisse échapper si facilement à la priorité accordée à l’hypothèque légale de la construction. Au contraire, en cas de prise en paiement de l’immeuble par ce dernier, l’hypothèque légale de la

[Page 1140]

construction continue de grever le bien après le transfert du droit de propriété même si l’hypothèque légale a été inscrite après l’hypothèque conventionnelle ayant donné lieu à la prise en paiement de l’immeuble⁴⁰⁹⁷. Il suffit que l’hypothèque légale de la construction ait été créée avant l’inscription du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire par le créancier pour que la portion de la créance garantie par l’hypothèque, et correspondant à la plus-value donnée à l’immeuble, continue de grever cet immeuble⁴⁰⁹⁸.

2978. Toute interprétation contraire aurait pour effet non seulement d’enlever à l’article 2952 C.c.Q. une partie de ses effets juridiques, mais aussi de permettre à un créancier hypothécaire conventionnel de contourner son application et ainsi de profiter des travaux exécutés par l’intervenant en construction. Le législateur a clairement voulu que ce dernier bénéficie d’une hypothèque de premier rang dans toutes les circonstances où les travaux de construction ont conféré une plus-value à l’immeuble. D’ailleurs, l’intervenant en construction peut toujours faire échec à la demande en justice pour prise en paiement intentée par un autre créancier en vertu de l’article 2750 C.c.Q. Une demande en rétractation de jugement accueillant un recours hypothécaire de prise en paiement a même déjà été accordée à un créancier de la construction dont le rang était antérieur à celui du créancier ayant exercé ce recours⁴⁰⁹⁹.

2979. Par ailleurs, les autres créanciers hypothécaires peuvent faire échec au recours en prise en paiement exercé par un intervenant en construction en se prévalant de l’article 2779 C.c.Q., qui s’adresse à

[Page 1141]

tous les créanciers subséquents⁴¹⁰⁰. Une telle intervention sous l’article 2779 C.c.Q., pourra avoir lieu sur réception de l’avis donné par l’officier de la publicité des droits et visant à informer de la publication du préavis d’exercice d’un recours hypothécaire par l’intervenant en construction. Elle permettra ainsi au créancier hypothécaire de sauvegarder ses droits⁴¹⁰¹. Pour se prévaloir de cet article, le créancier subséquent doit remplir plusieurs conditions. Il doit, entre autres, fournir une caution à l’intervenant en construction pour garantir le paiement de sa créance suite à la vente de l’immeuble sous contrôle de la justice.

2980. Le créancier qui détient une hypothèque légale de la construction occupe donc une place privilégiée comparativement aux autres créanciers. En autant qu’une plus-value ait été conférée à l’immeuble en raison de son apport, il détient une place de premier rang qui lui permet de faire échec à tout recours intenté par les autres créanciers hypothécaires. Par contre, son rang privilégié oblige les autres créanciers qui veulent faire échec à son recours à lui fournir une caution pour garantir le paiement de sa créance, à lui rembourser les frais engagés et à lui avancer les sommes nécessaires à la vente de l’immeuble. Le paiement de sa créance doit s’entendre ici comme désignant le montant total de la créance de l’intervenant en construction, puisqu’à ce stade des procédures, la valeur de la plus-value conférée à l’immeuble par les travaux exécutés par cet intervenant en construction n’a pas encore été établie. Rappelons que la preuve de la plus-value ne sera faite auprès du shérif que suite à la vente de l’immeuble sous contrôle de la justice⁴¹⁰². Ainsi, le créancier qui décide de faire échec à l’exercice d’un recours pour prise en paiement par un créancier qui détient une hypothèque légale de la construction, ne peut imposer un montant représentant la valeur de la plus-value donnée à l’immeuble inférieur au montant de la créance de construction.

2981. Selon la doctrine et la jurisprudence, le tribunal saisi d’une demande en délaissement forcé peut conclure à une présomption simple à cette étape du litige⁴¹⁰³, les travaux exécutés ou les matériaux fournis ont donné une plus-value égale ou supérieure au coût de ces travaux exécutés ou des matériaux fournis. Par conséquent, ce créancier ne peut

[Page 1142]

réussir dans ses démarches, à moins d’offrir un cautionnement pour un montant qui correspond à celui de la créance de construction⁴¹⁰⁴.

2982. Le tribunal saisi d’une demande en délaissement peut, à la lumière de son appréciation des faits, notamment la nature des travaux exécutés et les types de matériaux fournis, arriver à la conclusion qu’il y a une présomption simple que ces travaux et matériaux ont donné une plus-value à l’immeuble d’une valeur équivalente à leur valeur. Il peut également évaluer l’existence d’une plus-value donnée à l’immeuble en faisant une analyse comparative de la valeur de l’immeuble avant l’exécution des travaux et sa valeur après cette exécution⁴¹⁰⁵. À la simple constatation que la valeur de l’immeuble a été augmentée, le tribunal peut conclure à l’existence d’une plus-value donnée à l’immeuble par les travaux exécutés et ainsi accueillir la demande en délaissement sans déterminer la valeur exacte de cette plus-value.

2983. Selon l’article 2761 C.c.Q., les autres créanciers hypothécaires peuvent également faire échec au recours en prise en paiement exercé par l’intervenant en construction par le paiement à ce dernier du montant de sa créance⁴¹⁰⁶. Les créanciers qui ne sont pas des intervenants de la construction alors que leur hypothèque fut inscrite après la publication de l’avis d’hypothèque légale de construction, pourront donc voir leur hypothèque radiée suite à un jugement accueillant la demande pour prise en paiement du créancier de la construction. Il importe toutefois de noter que le créancier de construction qui exerce son recours hypothécaire de prise en paiement peut renoncer à son droit de faire radier les hypothèques publiées postérieurement à son avis d’hypothèque légale, et ainsi éviter la procédure de désintéressement que les créanciers détenteurs de ces hypothèques peuvent entamer afin de préserver leur hypothèque.

2984. Une question demeure, concernant le sort des hypothèques légales de la construction qui grèvent un immeuble pris en paiement par un autre intervenant en construction. À notre avis, les créances hypothécaires de la construction qui partagent le même rang doivent survivre à la prise en paiement par l’un des intervenants en construction.

[Page 1143]

Celui-ci doit donc assumer les créances garanties par les hypothèques de la construction qui grèvent l’immeuble qu’il a pris en paiement⁴¹⁰⁷.

2985. Par contre, tel que mentionné précédemment, pour que le créancier hypothécaire ayant exercé une prise en paiement ou un autre recours hypothécaire soit tenu de respecter l’hypothèque légale d’un intervenant en construction, encore faut-il que l’hypothèque légale de la construction existe au moment de la publication du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire et qu’elle ait été publiée avant l’exercice de ce droit. En effet, l’article 2783 C.c.Q. précise que les droits réels créés à la suite de l’inscription du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire sont inopposables au créancier hypothécaire⁴¹⁰⁸. La conclusion du contrat d’entreprise ou la dénonciation du contrat de sous-traitance doit être survenue avant l’inscription d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire pour que l’hypothèque légale de la construction puisse être opposable au créancier auteur du préavis.

2986. L’inscription de l’hypothèque légale ayant pris naissance postérieurement à l’inscription du préavis d’exercice du droit hypothécaire peut donc être radiée⁴¹⁰⁹. Une exception à ce principe pourrait être admise dans le cas où un autre créancier de construction avait publié son préavis d’exercice d’un droit hypothécaire avant la fin des travaux alors qu’un autre intervenant a conclu un contrat avec le propriétaire ou l’a dénoncé à celui-ci suite à la publication de ce préavis. Pour que cette exception rencontre son application, une autre condition doit être remplie, à savoir que ces hypothèques légales résultent du même ouvrage de construction. Dans ce cas, aucune hypothèque légale ne devra être radiée puisque son détenteur dispose des mêmes droits et doit recevoir le même traitement que le créancier auteur du préavis d’exercice du droit hypothécaire conformément à l’article 2952 C.c.Q.⁴¹¹⁰.

[Page 1144]

2987. Enfin, le vendeur d’un immeuble ayant introduit, dans son contrat de vente, une clause résolutoire de vente, selon les articles 1742 et 1743 C.c.Q., pourra faire radier toute hypothèque légale de construction résultant d’un contrat d’entreprise consenti par l’acheteur. En effet, la résolution de la vente aura pour effet de placer le vendeur et l’acheteur dans la même situation où ils étaient avant la vente. Le contrat résolu sera considéré comme n’ayant jamais existé et le vendeur qui reprend l’immeuble sera considéré comme n’ayant jamais cessé d’en être propriétaire. La clause résolutoire ayant été dûment publiée sera opposable aux créanciers de construction dont la créance et le droit à l’hypothèque résultent d’un contrat d’entreprise attribué par un acheteur dont le titre de propriété est anéanti par la résolution de son contrat. Cette résolution, rappelons-le, permet au vendeur de reprendre l’immeuble libre de toutes les charges dont l’acheteur a pu le grever, y compris les hypothèques légales de la construction. Ces hypothèques seront ainsi éteintes, sauf si le créancier de la construction utilise l’article 2779 C.c.Q., applicable à ce type de situation, afin de faire en sorte que le vendeur renonce à la résolution de la vente et qu’il vende l’immeuble sous contrôle de la justice. Il devra, cependant, donner caution au vendeur que sa créance sera entièrement payée suite à la vente de l’immeuble. Il devra également remplir les autres conditions prévues à cet article.

2988. Il importe toutefois de noter que les créanciers de construction qui voient leurs hypothèques légales radiées par le vendeur suite à la résolution du contrat de vente, disposent d’un recours contre ce dernier sur la base de l’enrichissement injustifié pour la valeur de la plus-value donnée à l’immeuble par leurs travaux. En effet, il sera inéquitable, voire injuste, de permettre à un vendeur qui a anéanti rétroactivement, par la résolution, le titre de propriété de son acheteur, de profiter des travaux de construction ou de rénovation demandés par ce dernier et ainsi de s’enrichir injustement au détriment de l’intérêt des intervenants de construction. Le fait que la clause résolutoire ayant servi à cet anéantissement est opposable aux intervenants en raison de son inscription au registre de l’immeuble objet des travaux, ne doit pas être un obstacle à un recours basé sur l’enrichissement injustifié.

B. L’absence de rang entre les intervenants

2989. L’article 2952 C.c.Q. précise qu’entre eux, les intervenants en construction viennent en concurrence selon la valeur de leurs créances. Ce partage proportionnel ne se fait, évidemment, que lorsque le montant de la plus-value est insuffisant pour acquitter la totalité des créances des intervenants ou lorsque le produit de la vente de l’immeuble est insuffisant pour acquitter les créances des intervenants en construction et

[Page 1145]

celles des créanciers prioritaires. La portion du produit de la vente attribuable à chacun des créanciers de la construction s’établit en multipliant le montant de la plus-value par la créance de l’intervenant et en divisant le tout par le total des créances du domaine de la construction.

2990. Il arrive souvent que l’intervenant en construction qui a été le premier à intenter sa demande en délaissement pour vendre l’immeuble en justice obtienne un jugement définitif et exécutoire alors que les autres intervenants sont encore au stade de l’inscription d’un avis d’hypothèque légale ou d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ou d’une procédure pendante. Dans une telle situation, le partage se fait conformément à l’article 2952 C.c.Q., car il suffit que l’intervenant soit titulaire d’un droit hypothécaire pour participer au partage, que son hypothèque fasse ou non l’objet d’un jugement ou qu’elle soit encore au stade d’une mesure de conservation.

2991. L’inscription d’une hypothèque légale par l’un des intervenants en construction peut être contestée quant à sa validité ou quant au montant indiqué dans l’avis. Dans ce cas, le shérif ayant procédé à la vente de l’immeuble en justice a deux options : il peut soit suspendre la distribution du prix de vente en attendant qu’un jugement règle la question de cette créance, soit conserver la part de cet intervenant dans un compte détenu en fidéicommis jusqu’à ce que le jugement soit rendu, tout en distribuant aux autres créanciers leur part dans le produit de la vente de l’immeuble.

1) Impact sur l’exercice des recours hypothécaires

2992. Sous le Code civil du Bas-Canada, le rang des créanciers de la construction était défini comme suit : l’ouvrier, le fournisseur de matériaux, le constructeur et l’architecte⁴¹¹¹. Or, sous le Code civil du Québec, en raison de l’absence de rang entre les intervenants en construction, une question se pose : savoir lequel d’entre eux peut choisir le recours hypothécaire à exercer, en cas de désaccord. Notons d’abord, aucun intervenant en construction ne peut s’opposer à un recours en prise en paiement intenté par un autre intervenant en construction en vertu de l’article 2779 C.c.Q., car cet article ne concerne que les créanciers hypothécaires subséquents. Or, peu importe la date de l’inscription de leurs avis d’hypothèques légales, les intervenants en construction ne peuvent être considérés comme étant subséquents l’un par rapport à l’autre, puisqu’ils partagent tous le même rang en vertu de l’article 2952 C.c.Q.

[Page 1146]

Pour la même raison, ils ne pourraient pas, non plus, s’opposer à l’exercice du droit hypothécaire en vertu de l’article 2750 C.c.Q., car celui-ci réfère aux créanciers hypothécaires dont le rang est antérieur.

2993. Dans le cas où un seul intervenant opte pour un recours en délaissement pour prendre l’immeuble en paiement, alors que les autres opteraient plutôt pour la vente de l’immeuble sous contrôle de la justice, deux solutions peuvent contribuer au règlement de ce problème. D’abord, l’intervenant qui insiste pour prendre l’immeuble en paiement peut être contraint à désintéresser les autres créanciers détenant une hypothèque légale en payant leurs créances. À défaut de le faire, ces derniers peuvent se servir de l’article 2779 C.c.Q. Dans ce cas, la caution à offrir doit se limiter à sa part dans la plus-value. Le recours à cette disposition peut augmenter la chance des créanciers de construction de recevoir paiement pour les montants de leurs créances ou un montant plus élevé que la valeur de la plus-value.

2994. Par contre, si les créanciers détenteurs d’hypothèques de construction décident de ne pas se prévaloir de l’article 2779 C.c.Q., ils ne peuvent réclamer que leur part dans la plus-value. En effet, le droit de préférence en tant qu’une hypothèque légale de premier rang ne garantit que la plus-value conférée à l’immeuble en raison des travaux et non la totalité des créances des intervenants en construction. L’intervenant exerçant un recours en prise en paiement ne doit payer aux intervenants qu’un montant qui correspond à la plus-value donnée à l’immeuble. Il s’ensuit que l’intervenant qui insiste ainsi sur la prise en paiement de l’immeuble ne doit pas nécessairement acquitter la totalité des créances des autres intervenants. Il faut alors procéder à une évaluation de l’immeuble, afin de déterminer le montant de la plus-value. En effet, si, à la suite de cette évaluation, le montant de la plus-value obtenu est supérieur au montant des créances des intervenants, l’intervenant doit payer la totalité des créances de ces derniers. En revanche, si l’évaluation donne un montant de la plus-value inférieure au montant total des créances des intervenants, l’intervenant qui prend l’immeuble en paiement ne doit acquitter la créance des intervenants que jusqu’à concurrence du montant de la plus-value indiqué dans l’évaluation. Rappelons qu’il n’y a qu’une seule plus-value et les intervenants en construction auront à partager la valeur de celle-ci au prorata du montant de leurs créances.

2995. Un problème beaucoup plus sérieux se pose lorsque deux ou plusieurs intervenants veulent prendre l’immeuble en paiement et exercent chacun un recours à cet effet. Il nous semble que dans ce cas, le tribunal pourrait appliquer le principe général du rang des hypothèques (art. 2945 C.c.Q.) et ainsi donner priorité à l’intervenant qui a

[Page 1147]

inscrit son hypothèque en premier. Ce dernier doit, tout de même, désintéresser les autres intervenants de la même manière que nous l’avons mentionné ci-dessus.

2. Cession de rang

2996. Il est possible pour l’intervenant en construction de céder son rang au profit d’un tiers. Celui-ci prendrait part au partage au même titre que l’intervenant en construction. Ainsi, il entrerait en concurrence avec les autres intervenants en construction, proportionnellement au montant de la créance de l’intervenant qui a cédé son rang. La cession s’opère entre les créanciers dans le respect de leurs créances respectives et de manière à ne pas nuire aux droits des autres créanciers (art. 2956 al. 2 C.c.Q.). Ainsi, le cessionnaire ayant acquis le rang d’intervenant en construction ne peut pas participer au partage du produit de vente au-delà du montant dû au créancier cédant⁴¹¹². De toute évidence, la cession de rang n’engage que l’intervenant cédant et le cessionnaire, et n’affecte pas le rang des autres créances de la construction.

2997. L’article 2956 C.c.Q. précise que la cession doit être publiée. Cette formalité n’est certes pas nécessaire à la validité de la cession qui continue à créer ses effets entre les parties, même en absence de publication. Elle est cependant requise pour rendre la cession opposable aux tiers (art. 2941 C.c.Q.)⁴¹¹³. À défaut d’une telle publication, le tiers de bonne foi qui acquiert et publie une cession de rang sans être au courant d’une cession opérée antérieurement par le même cédant est protégé dans ses droits. En revanche, le premier cessionnaire, qui a omis de publier sa cession de rang, perd son droit d’invoquer ce rang de collocation.

2998. Une cession de rang n’exige pas nécessairement un consentement exprès de la part de l’intervenant en construction. Elle peut aussi être déduite des agissements sans équivoque de ce dernier. Tel est le cas d’un créancier prioritaire qui accepte d’intervenir dans une déclaration ou dans un contrat conférant à un tiers une hypothèque conventionnelle de premier rang. En effet, cette intervention équivaut à une cession de rang conclue en bonne et due forme⁴¹¹⁴.

[Page 1148]

2999. Comme nous l’avons déjà mentionné, l’antériorité du rang n’accorde pas seulement un droit de préférence sur le partage du montant de la plus-value, mais aussi sur l’exercice des droits hypothécaires. La cession de rang a donc pour effet de céder aussi le droit de préférence quant à l’exercice des droits hypothécaires. Rien n’empêche cependant que la convention de cession de rang ne restreigne la cession à certains recours hypothécaires précis.

[Page 1152]