Article 1591

O.R.C.C.

256. Lorsque deux personnes sont réciproquement débitrices et créancières d’obligations corrélatives et exigibles, le débiteur de bonne foi peut refuser d’exécuter son obligation, dans la mesure où le créancier n’exécute pas ou n’offre pas d’exécuter la sienne.

Il ne peut, cependant, prendre prétexte d’une inexécution de peu d’importance pour refuser d’exécuter sa propre obligation.

C.c.B.-C. : art. 1496, 1597, 1652 al. 9, 1653 al. 4, 1749, 1812 et 1876.

C.c.Q. : art. 1380, 1592 et 1593.

O.R.C.C. : art. 256.

1. Généralités

1594. Cet article codifie et généralise la règle dite de l’exception d’inexécution, aussi connue sous l’expression latine exceptio non adimpleti contractus, qui est une conséquence directe de l’interdépendance

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des obligations dans les contrats synallagmatiques. Cette règle d’équité vise à sanctionner la bonne foi dans l’exécution des obligations contractuelles. Elle permet en effet à une partie, qui n’est pas tenue de s’exécuter en premier, de refuser légitimement d’exécuter son obligation tant que son cocontractant refuse ou néglige d’exécuter la sienne. En ce sens, l’exception d’inexécution constitue donc un moyen de pression ou de défense offert à l’une des parties à un contrat afin de forcer l’autre partie à s’exécuter¹⁸²¹.

2. Source

1595. L’ancien Code civil ne contenait aucun texte définissant cette règle de façon générale. Elle n’était que d’une application partielle à certains contrats synallagmatiques¹⁸²². La doctrine¹⁸²³ et la jurisprudence¹⁸²⁴ ont toutefois étendu l’application de cette règle à toutes espèces de contrats synallagmatiques, en justifiant cette application par le fait que les obligations découlant d’un tel rapport devraient être exécutées « trait pour trait ».

3. Portée et conditions d’application

1596. L’article 1591 C.c.Q. permet au débiteur de refuser d’exécuter son obligation tant que le créancier de cette obligation, également

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débiteur d’une obligation corrélative, n’exécute pas celle-ci ou n’offre pas de l’exécuter. L’exception d’inexécution se justifie par la volonté présumée des parties de respecter leurs engagements respectifs et de les exécuter selon les modalités et l’échéancier convenus.

1597. L’application de la règle prévue à l’article 1591 C.c.Q. est assujettie à certaines conditions devant être remplies par la partie qui l’invoque¹⁸²⁵. Tout d’abord, le contrat entre les parties doit être synallag-matique et les obligations qui en découlent sont à exécution simultanée¹⁸²⁶. Ensuite, le droit de se prévaloir de cette exception ne peut être justifié que si les obligations réciproques que l’on invoque résultent d’un même contrat¹⁸²⁷ ou, du moins, de contrats si intimement liés qu’on peut les considérer comme formant une seule transaction¹⁸²⁸. Il doit donc s’agir d’obligations corrélatives, où l’exécution de l’obligation de l’une des parties dépend de l’accomplissement de l’obligation de l’autre¹⁸²⁹. Le demandeur doit également démontrer une inexécution substantielle et non négligeable, compte tenu de la valeur des obligations¹⁸³⁰. Enfin, les obligations invoquées doivent être équilibrées, c’est-à-dire que la prestation refusée et celle que l’on cherche à invoquer pour justifier l’application de l’exception d’inexécution doivent être d’une importance plus ou moins égale. L’application de cette règle s’évalue donc à la lumière d’un double critère, de nécessité et de proportionnalité. Ainsi, afin qu’une partie puisse exercer ce moyen d’exception à l’encontre de l’autre, elle doit démontrer que celle-ci a fait défaut d’exécuter son obligation et que son défaut est important.

1598. L’exception d’inexécution, qu’on y ait recours comme moyen de pression sur l’autre partie pour obtenir l’exécution de son obligation ou comme moyen de défense, est un droit qui doit être exercé de façon raisonnable et conformément aux exigences de la bonne foi, tel que requis par les articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. Cette conformité est un critère déterminant de la légitimité de l’exercice : lorsqu’elle n’est pas avérée, ou lorsque le moyen d’exception est disproportionné par rapport au défaut

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de l’autre partie, le tribunal peut conclure à un exercice déraisonnable et injustifié. L’évaluation des circonstances qui justifient le recours est une question de fait. Elle appartient au juge du fond, qui peut considérer son usage déraisonnable et le sanctionner par un rejet de la défense assorti d’une condamnation du défendeur à payer une indemnité pour les dommages subis par la partie demanderesse.

1599. Une partie contractante ne peut se prévaloir de la règle de l’exception d’inexécution en l’absence d’une corrélation entre son obligation et l’obligation assumée par l’autre partie. Ainsi, un contractant ne peut refuser d’exécuter son obligation en invoquant le défaut de son cocontractant de remplir l’une des siennes en l’absence de corrélation entre les obligations en question¹⁸³¹.

1600. Il convient toutefois de rappeler que la partie qui veut se prévaloir de l’exception d’inexécution ne doit pas avoir renoncé de manière expresse à soulever ce moyen dans une clause prévue à son contrat. Il faut aussi souligner qu’une telle renonciation n’est pas contraire à l’ordre public et peut être valide dans la mesure où elle remplit les conditions requises par la loi et la jurisprudence¹⁸³².

1601. Le cas d’une vente à tempérament, au contraire, est régi par les dispositions d’ordre public auquel renvoie l’article 1749 C.c.Q., si bien que le vendeur ne peut plaider la règle de l’exception d’inexécution pour justifier la reprise à défaut de certaines conditions. Si le Code civil du Québec prévoit le droit à la reprise du bien en cas de défaut de l’acheteur de payer ses versements, en effet, il assujettit son exercice à l’envoi, par le vendeur, d’un préavis. L’objectif est de permettre à l’acheteur de remédier à son défaut dans un délai déterminé¹⁸³³.

A. Exécution simultanée des obligations

1602. L’exception d’inexécution ne peut cependant être invoquée à l’encontre d’une partie qui bénéficie d’un terme pour exécuter son obligation. Ainsi, dans le cas d’une vente à terme, les obligations réciproques ne peuvent pas être exécutées simultanément. Aussi, le vendeur qui a accordé un terme à l’acheteur ne peut refuser la livraison du bien sous prétexte que ce dernier n’a pas payé le prix de vente. Rappelons que le contractant qui bénéficie d’un délai pour exécuter son obligation ne peut être contraint à son exécution avant l’arrivée du terme (art. 1513 C.c.Q.).

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1603. L’exception d’inexécution impose donc à la partie demanderesse l’exécution préalable de son obligation lorsque celle-ci est exigible ou, du moins, qu’elle ait offert de l’accomplir. Par exemple, un promettant-acheteur d’un immeuble ne peut reprocher au promettant-vendeur son refus d’exécuter son obligation de conclure le contrat de vente, à moins de lui offrir le prix de vente avant que l’action en passation de titre ne soit intentée, et, si ce dernier refuse de recevoir paiement, de consigner le prix de vente. La règle de l’exception d’inexécution peut donc être invoquée par l’une des parties contractantes à l’encontre de celle en défaut d’exécuter son obligation et qui, en vertu du contrat ou des usages doit être la première à exécuter son obligation.

B. Inexécution substantielle ou totale

1604. Il est également nécessaire, pour que la règle de l’exception d’inexécution s’applique, que l’un des cocontractants n’exécute pas son obligation¹⁸³⁴. Il n’est cependant pas nécessaire que l’inexécution soit totale, elle peut être partielle¹⁸³⁵. Une exécution partielle inutile au créancier sera assimilable à une inexécution totale. La jurisprudence¹⁸³⁶ admet toutefois qu’une défense basée sur l’exception d’inexécution ne peut être maintenue s’il y a une exécution « substantielle » de l’obligation¹⁸³⁷, lorsque l’inexécution est de peu d’importance ou qu’elle porte sur une obligation accessoire compte tenu de la valeur ou du prix du contrat, ou encore lorsque cette inexécution est utilisée comme prétexte¹⁸³⁸. Dans ce cas, le moyen de l’exception d’inexécution doit être rejeté et on doit plutôt accorder à celui qui l’a invoqué une compensation à titre de dommages-intérêts ou une diminution du prix ou, s’il y a lieu, réserver son recours quant aux dommages résultant de l’inexécution partielle. Il s’agit d’une question de fait laissée à l’appréciation du

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tribunal. Celui-ci, à la lumière des faits établis en preuve, décide si l’exception peut être invoquée par le créancier et dans quelle mesure ce dernier est en droit de refuser d’exécuter sa propre obligation en vertu de l’article 1591 C.c.Q.¹⁸³⁹. À titre d’exemple, le maître de l’ouvrage peut retenir le paiement dû à l’entrepreneur tant que les travaux ne sont pas terminés. Il peut aussi retenir une partie du montant dû en cas d’une mauvaise exécution ou d’existence de malfaçons ou de déficiences dans les travaux exécutés. Le fait que l’entrepreneur ait rempli son obligation d’exécution des travaux n’empêche pas le client de se prévaloir de la règle de l’exception d’inexécution en présence de malfaçons ou de déficiences, car le travail effectué ne correspond pas à ce qui était prévu au contrat et pour lequel le client a accepté de payer le prix convenu¹⁸⁴⁰. Par ailleurs, dans le cas d’un contrat de location, le locataire peut invoquer la règle de l’exception d’inexécution et refuser de payer le loyer ou le coût de location du bien lorsque celui-ci est livré par le locateur dans un mauvais état, empêchant le locataire d’en faire l’usage pour lequel il est loué¹⁸⁴¹.

C. Le droit d’invoquer l’exception d’inexécution sans l’autorisation préalable de la Cour

1605. Le créancier qui souhaite se prévaloir de l’article 1591 C.c.Q. n’a pas à obtenir l’autorisation du tribunal avant d’invoquer l’exception d’inexécution. Le tribunal doit cependant évaluer, lors de l’audition au mérite, si le défendeur était en droit de l’invoquer. Ce dernier doit faire la preuve, d’une part, du défaut du demandeur de remplir ses propres obligations et, d’autre part, de l’exécution simultanée des obligations des deux parties¹⁸⁴². Il doit démontrer qu’il a fourni ou était en mesure de fournir sa contrepartie au contrat, remplissant donc sa propre obligation. Ainsi, l’acheteur peut consigner le montant du prix

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convenu au contrat afin de contraindre le vendeur à délivrer le bien vendu et de le tenir responsable pour les dommages qui résultent de son défaut¹⁸⁴³.

1606. En effet, l’article 1591 C.c.Q. permet exceptionnellement au contractant ayant respecté ses obligations de se faire justice à lui-même lorsqu’il fait affaire avec une partie qui ne respecte pas les siennes. Il devra par contre fournir des justifications plus tard, sous peine de subir les sanctions que le tribunal impose si les conditions d’application de cet article ne sont pas remplies.

1607. Dans certains cas, même si le recours à l’exception d’inexécution n’est pas tout à fait justifié, il sera permis, si le cocontractant, ayant intenté une action en exécution forcée ou en paiement, a déclaré qu’il n’entend pas respecter son engagement ou qu’il n’est pas en mesure de le faire¹⁸⁴⁴. Le demandeur risque dans ce cas de voir la défense fondée sur l’exception d’inexécution accueillie et l’action rejetée, lorsqu’il est difficile, eu égard à la preuve fournie, de déterminer le montant des dommages-intérêts ou le coût de la partie inexécutée par le demandeur. Cela revient à l’obliger à recommencer une nouvelle procédure en dommages-intérêts.

1608. Également, la jurisprudence¹⁸⁴⁵ reconnaît que l’obligation mal exécutée constitue une obligation non exécutée donnant ainsi au débiteur le droit d’opposer l’exception non adimpleti contractus. De telles questions de fait sont cependant laissées à l’appréciation des tribunaux¹⁸⁴⁶. Il a ainsi été reconnu qu’un avocat, bien que tenu à une obligation de moyens, devait exécuter son mandat avec prudence et diligence. Le manquement à ce devoir doit entraîner une diminution de l’obligation de son client, qui se traduira en une réduction des honoraires réclamés¹⁸⁴⁷.

D. Bonne foi

1609. L’article 1591 C.c.Q. précise aussi que le cocontractant qui désire invoquer cette exception doit être de bonne foi, car il est reconnu que les tribunaux écartent ce moyen lorsqu’il leur paraît être soulevé dans des circonstances contraires à la bonne foi et à l’équité. Ainsi, une

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partie ne peut invoquer le défaut d’exécution de l’autre si elle est elle-même responsable de cette inexécution¹⁸⁴⁸.

1610. De plus, le cocontractant qui souhaite pouvoir bénéficier de cette exception doit adopter une conduite de bonne foi dans son refus d’exécution de sa propre obligation de manière à éviter toute application abusive. Ainsi, l’inexécution doit être proportionnelle au défaut de l’autre partie. Un locataire de bonne foi ne peut donc pas justifier la rétention totale de son loyer s’il n’y a pas eu absence totale de la jouissance de son logement, sans quoi la défense d’inexécution sera utilisée à outrance¹⁸⁴⁹. Ainsi, ne peut se prévaloir de cette exception, l’assureur qui nie injustement le droit de couverture d’un assuré en prétendant que celui-ci n’a pas respecté la condition de reconstruction du bien dans un délai raisonnable telle que prévue dans la clause lui permettant d’obtenir la valeur à neuf de celui-ci. Il s’agit d’une condition déraisonnable, voire impossible vu le fait qu’on exige d’un assuré, qui se trouve en situation financière précaire, de reconstruire un bâtiment avant même de connaître l’issue des procédures judiciaires et ainsi de savoir s’il va être indemnisé¹⁸⁵⁰. De même, un promettant-vendeur ne peut exiger de son promettant-acheteur d’exécuter ses obligations si lui-même n’a pas rempli les obligations contenues dans la promesse. Il sera important toutefois de déterminer en premier temps la nature des obligations stipulées dans la promesse. Ainsi, en présence d’une obligation de moyens, telle que l’obligation de faire les démarches pour obtenir un financement, l’application de l’exception d’inexécution sera injustifiée à moins de démontrer que le promettant-acheteur n’a pas fait des efforts suffisants ni pris des mesures raisonnables pour y arriver. Par contre, en présence d’une obligation de résultat, l’absence du résultat donne lieu à l’application de la règle prévue à l’article 1591 C.c.Q. Ainsi, l’obligation de fournir un rapport pour attester la conformité environnementale du terrain faisant l’objet de la promesse de vente, ne sera pas remplie en cas de remise d’un rapport qui n’est pas à jour, car ce rapport peut cacher au promettant-acheteur l’état non conforme du terrain aux normes environnementales et fait présumer la mauvaise foi du promettant-vendeur. Dans cette situation, le promettant-acheteur est alors en droit de refuser de signer l’acte de vente puisque le promettant-vendeur n’a pas rempli ses obligations corrélatives¹⁸⁵¹.

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1611. De même, la bonne foi dans l’exécution du contrat oblige le contractant cherchant à se prévaloir de l’exception d’inexécution, à l’invoquer avec prudence et de choisir le bon moment pour l’autre contractant afin d’éviter qu’un préjudice injustifié ou disproportionnel ne lui soit causé. En d’autres termes, les exigences de bonne foi imposent au détenteur d’un droit à l’exception d’inexécution, de ne pas s’en prévaloir à contretemps ou de manière à générer des pertes ou des dommages à l’entreprise ou à l’ouvrage de son cocontractant. Le fait que ce dernier est en défaut d’exécuter son obligation ne justifie pas une attitude de la part du créancier pouvant lui causer des dommages ou des pertes inacceptables. C’est le cas du sous-locataire d’un immeuble qui, face au défaut de son locateur (locataire principal) de payer le loyer mensuel dû au propriétaire de l’immeuble, entreprend de verser lui-même le loyer directement à ce dernier. Le défaut de son sous-locateur de payer le loyer pouvant avoir comme conséquence la résiliation du bail principal, dans ce cas, le sous-locataire agit de bonne foi en versant le loyer au propriétaire, ce qui lui permet d’invoquer l’exception d’inexécution pour justifier son refus de payer le loyer à son sous-locateur (locataire principal)¹⁸⁵².

E. Applications particulières

1) En matière de location

1612. En matière de bail commercial ou résidentiel, l’exception d’inexécution pourra être invoquée par le locataire dans la mesure où certaines conditions sont remplies. Ainsi, l’inexécution de l’obligation du locateur doit causer à son locataire un préjudice sérieux. Ce dernier doit alors dénoncer la présence de ce préjudice et donner un délai raisonnable au locateur pour remédier à son défaut¹⁸⁵³.

1613. La présence d’un préjudice sérieux est un élément déterminant pour permettre l’application de l’exception d’inexécution. Ainsi, la présence d’insectes et de rats sous le plancher du local loué justifie la retenue du loyer par le locataire, dans la mesure où ce dernier a avisé son locateur de la situation et que celui-ci a négligé d’y remédier¹⁸⁵⁴. Il en est de même lorsque le locataire avise le locateur de la présence d’humidité et de moisissure dans le local loué, mais que ce dernier fait défaut de remédier à la situation. Une telle situation justifie la retenue du loyer en totalité

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ou en partie ou l’abandon des lieux par le locataire¹⁸⁵⁵. À l’inverse, n’est pas un préjudice sérieux la présence de bruit et de vibrations provenant du local situé au-dessus de celui du locataire. Bien que cette situation entraîne une perte de la jouissance paisible des lieux pour le locataire, le préjudice subi n’est pas suffisamment important pour justifier l’application de l’exception d’inexécution. Ce préjudice peut cependant justifier une demande de réduction de loyer ou en dommages-intérêts.

2) Le droit des tiers de se prévaloir de l’exception d’inexécution

1614. La jurisprudence et la doctrine¹⁸⁵⁶ enseignent que l’exception d’inexécution peut être opposée par un tiers à l’une des parties contractantes. Le fait que le tiers n’est pas partie à un contrat synallag-matique intervenu entre deux personnes ne doit pas être un obstacle à l’application de la règle d’exception d’inexécution, à condition que les droits qu’il invoque découlent de ce contrat ou des droits et des obligations qui y sont prévus. En effet, certaines personnes peuvent être dans une situation factuelle et juridique semblable à celle de l’une des parties à un contrat synallagmatique. Par exemple, un tiers peut avoir fait l’acquisition des droits de l’une des parties tout en assumant ses obligations.

a) Le droit du sous-locataire de se prévaloir de l’exception d’inexécution

1615. Le sous-locataire conclut avec le locataire principal une entente aux termes de laquelle il assume toutes les obligations et bénéficie de tous les droits qui découlent du bail principal. Il peut par conséquent opposer l’exception d’inexécution au locateur qui fait défaut d’exécuter les obligations qui lui incombent en vertu du bail principal. L’article 1876 C.c.Q. le confirme, puisqu’il prévoit le droit du sous-locataire d’exiger du locateur l’exécution de ses obligations.

1616. Pour que l’exception s’applique, l’inexécution de l’obligation par le locateur doit causer un préjudice au locataire ou au sous-locataire. Ces derniers doivent d’abord constituer le locateur en demeure et exiger qu’il remédie à ses défauts dans un délai raisonnable. La mise en demeure doit préciser ces défauts et dénoncer le préjudice qui en

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découle¹⁸⁵⁷. Il est aussi important d’aviser le locateur que si son défaut persiste à l’expiration du délai raisonnable accordé, le locataire ou le sous-locataire entend se prévaloir de la règle de l’exception d’inexécution, généralement en retenant tout ou partie du loyer, selon la gravité du défaut ou du préjudice en résultant.

b) Le droit de la caution de se prévaloir de l’exception d’inexécution

1617. La caution garantit au créancier l’exécution de l’obligation contractée par le débiteur principal. Cette garantie peut consister dans le paiement d’une somme d’argent, qui correspond en général au montant de la dette du débiteur principal. Elle peut aussi avoir pour objet l’exécution d’une obligation en nature assumée par un entrepreneur ou un prestataire de service. Le maître de l’ouvrage, en tant que bénéficiaire du cautionnement, ne peut réclamer à la caution l’exécution de l’obligation de l’entrepreneur lorsque lui-même est en défaut d’exécuter ses obligations corrélatives. La caution peut, au contraire, opposer l’exception d’inexécution au maître de l’ouvrage afin de le forcer à payer le coût des travaux déjà exécutés, lorsque le contrat principal avec l’entrepreneur prévoit des modalités de paiement selon la progression de l’exécution des travaux.

4. Conservation du lien contractuel

A. Défense

1618. L’exception d’inexécution constitue donc en fait une défense essentiellement conservatoire permettant à une partie de suspendre l’exécution de son obligation jusqu’à ce que l’autre partie exécute la sienne¹⁸⁵⁸. Elle n’a donc pas pour effet d’éteindre les obligations réciproques des parties¹⁸⁵⁹, contrairement à la résolution ou la résiliation du contrat pour défaut d’exécution, qui met fin au rapport contractuel entre

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les parties. Elle ne peut pas non plus être invoquée par une partie qui désire se soustraire à une clause contractuelle¹⁸⁶⁰. En d’autres termes, l’application de cette règle n’a pas pour effet de rompre le lien contractuel entre les parties. Le défendeur qui désire mettre fin à ses relations contractuelles avec le demandeur doit non seulement invoquer l’exception d’inexécution dans sa défense, mais aussi faire une demande reconventionnelle en résolution ou en résiliation du contrat, conformément aux articles 1590 et 1604 C.c.Q. Il peut également décider de demander l’exécution en nature en vertu de l’article 1601 C.c.Q.

1619. Même si cette défense présente certaines similitudes avec le droit de rétention, il ne faut pas confondre ces deux institutions qui s’exercent dans des conditions de fait différentes. D’ailleurs, cette dernière règle est maintenant codifiée aux articles 1592 et 1593 C.c.Q.

1620. Le moyen de l’exception d’inexécution peut être invoqué non seulement dans une défense, mais aussi dans une contestation à toute requête introductive d’une procédure, telle que la requête en délaissement forcé¹⁸⁶¹ ou la requête en résiliation de bail.

B. Moyen de pression

1621. L’exception d’inexécution peut également être utilisée comme moyen de pression pour contraindre l’autre partie à exécuter son obligation. Ainsi, une partie contractante dans un contrat synallagmatique peut valablement et légalement refuser d’exécuter ses propres obligations tant et aussi longtemps que l’autre partie refuse ou n’exécute pas simultanément ses obligations corrélatives. Dans un tel cas, la position passive d’une des parties démontre la volonté de conserver le lien contractuel et donc de ne pas rompre la réciprocité des obligations qui sera respectée lorsque la partie qui n’exécute pas sa prestation l’exécutera suite au moyen de pression. Ainsi, un locataire peut retenir le paiement de son loyer tant que le locateur ne prendra pas les dispositions efficaces pour faire cesser les troubles provenant d’un voisin¹⁸⁶².

1622. Le but d’invoquer l’exception d’inexécution comme moyen de pression est de conserver le lien contractuel, de sorte que lorsque l’inexécution cessera, la partie qui opérait ce moyen de pression recommencera elle aussi à exécuter ses obligations. Ainsi, il est possible pour le locataire de retenir son loyer pour cause d’exception d’inexécution et

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ce, quelque soit le défaut du locateur, qu’il engendre une perte totale ou partielle de jouissance¹⁸⁶³. Ainsi, le locataire peut refuser de payer le loyer convenu dans un bail tant que le locateur fait défaut de fournir l’usage ou la jouissance du bien loué, ce qui représente en fait une inexécution substantielle dudit bail¹⁸⁶⁴.

1623. La retenue du loyer par le locataire, en application de la règle d’exception d’inexécution, ne doit pas donner lieu à la résiliation du bail par le locateur, à moins que cet exercice par le locataire ne soit déraisonnable et abusif en les circonstances. Il peut arriver que le locataire retienne un montant plus élevé par rapport à la valeur de la prestation inexécutée par le locateur même si l’article 1591 C.c.Q. précise que l’exception d’inexécution doit être faite dans une « mesure correspondante ». Doit-on dans ce cas considérer la rétention du montant du loyer ou d’une partie du loyer comme un défaut justifiant la résiliation du bail ? Encore une fois, la réponse ne peut être affirmative et le tribunal doit prendre en considération les faits et les circonstances propres à chaque cas d’espèce. Ainsi, il peut prendre en considération les défauts reprochés au locateur propriétaire qui sont à l’origine de la décision du locataire de retenir le loyer en totalité ou en partie, la bonne ou la mauvaise foi des deux parties ainsi que leur conduite depuis le début de leur relation contractuelle. La partie qui demande la résiliation doit prouver que le manquement évoqué à l’appui de la demande en résiliation est majeur et qu’il lui cause un préjudice sérieux. Ce ne serait pas le cas lorsque le locataire fait un exercice déraisonnable de son droit de retenir le loyer, alors que le défaut du locateur est minime et n’affecte pas l’usage du bien loué. Par contre, dans le cas où le locataire retient le montant ou une partie du loyer à la suite d’une mauvaise interprétation des clauses du bail ou en raison d’ambiguïté ou d’imprécision dans celles-ci ou après de mauvais conseil de son conseiller juridique, la demande en résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer peut être rejetée¹⁸⁶⁵.

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1624. Les tribunaux se sont prononcés à maintes reprises sur une demande en résiliation de bail dans le cas où le locataire avait retenu le loyer pour obtenir du locateur l’exécution de certaines obligations¹⁸⁶⁶. La demande en résiliation a alors été rejetée bien que, dans certains cas, le montant de la réduction du loyer était minime par rapport au montant retenu.

1625. L’exception d’inexécution permet donc à l’un des contractants de refuser l’exécution de ses obligations sans que sa responsabilité ne soit engagée. En effet, un contractant ne peut reprocher à son cocontractant de ne pas avoir exécuté son obligation quand lui-même est en défaut d’exécuter les siennes. Il est donc tout à fait plausible pour le contractant qui est prêt à exécuter ses obligations de suspendre cette exécution afin de faire des pressions légitimes sur l’autre partie qui cherche à l’obliger à exécuter ses obligations, et advenant le cas où celle-ci décide d’intenter un recours, l’exception d’inexécution constitue une défense valable¹⁸⁶⁷.

1626. Enfin, l’exception d’inexécution n’est pas opposable aux tiers qui ne sont pas tenus avec le débiteur à l’obligation d’inexécution. Ainsi, le vendeur ne peut opposer au créancier hypothécaire l’exception d’inexécution basée sur le défaut de son acheteur de payer le prix, afin de l’empêcher d’exercer son droit hypothécaire¹⁸⁶⁸.

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