Article 2727

C.c.B.-C.

2013d. L’ouvrier a un privilège, à raison des travaux qu’il a faits sur un immeuble, pour vingt jours d’arrérages, soit qu’il ait contracté avec le propriétaire, ou avec un entrepreneur. Ce privilège n’est soumis à aucune formalité.

Ce privilège subsiste pendant trente jours après la fin des travaux et n’a pas besoin d’être enregistré. Mais le privilège est éteint, faute par l’ouvrier, de poursuivre son débiteur pendant ce délai et de mettre en cause le propriétaire, de même que le régistrateur de la division où est situé l’immeuble, afin de dénoncer à ce dernier les privilèges, lequel doit noter telle poursuite dans l’index de l’immeuble.

Le propriétaire, pendant toute la durée et à la fin des travaux, a droit de retenir, sur le prix du contrat, un montant suffisant pour acquitter les créances privilégiées. Tout montant établi par un certificat assermenté donné par l’architecte ou l’ingénieur en charge des travaux, est réputé suffisant, et, à défaut de tel architecte ou ingénieur, semblable certificat peut être décerné par un architecte licencié ou ingénieur dûment qualifié de cette province, dont les parties intéressées peuvent convenir, et, à défaut d’entente, nommé par un juge de la Cour supérieure.

Le constructeur ne peut exiger aucun paiement sur le prix du contrat avant d’avoir fourni au propriétaire un état, sous sa signature, de tous les montants par lui dus pour construction et matériaux.

Plusieurs ouvriers peuvent se joindre dans une même action dont les frais sont ceux d’une action personnelle pour le montant réclamé.

2013e. Le fournisseur de matériaux a un privilège sur l’immeuble dans la construction duquel entrent des matériaux qu’il a fournis au propriétaire ou au constructeur, ou qu’il a spécialement préparé pour telle construction.

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Toutefois, dans le cas où le fournisseur de matériaux contracte avec le propriétaire lui-même, ce privilège n’est conservé que par l’enregistrement, avant l’expiration des trente jours qui suivent la fin des travaux, d’un avis contenant :

7. Les noms, prénoms et domiciles du créancier et du débiteur;

8. La désignation de l’immeuble affecté par le privilège;

9. Un état de la créance, spécifiant la nature et le prix des matériaux fournis au propriétaire ou spécialement préparés pour les lui fournir.

Dans le cas où le fournisseur de matériaux contracte avec le constructeur, il doit informer par écrit le propriétaire de l’héritage qu’il a fait un contrat avec le constructeur pour la livraison de matériaux. Son privilège est conservé pour tous les matériaux fournis après cet avis pourvu qu’il fasse enregistrer, dans les trente jours qui suivent la fin des travaux, un avis semblable à celui mentionné dans l’alinéa précédent.

Pour faire face aux créances privilégiées des fournisseurs de matériaux, le propriétaire de l’héritage a le droit de retenir sur le prix de contrat de construction un montant suffisant pour les payer et ce, tant que le constructeur ne lui aura pas remis soit une quittance, soit une renonciation à leur privilège, signée par eux.

Ce privilège s’éteint, faute par le fournisseur de matériaux de poursuivre son débiteur dans les trois mois après la fin des travaux et de mettre en cause le régistrateur, afin de lui faire noter l’action dans l’index aux immeubles. Dans le cas où l’action est dirigée contre le constructeur, il doit aussi mettre en cause le propriétaire.

Le fournisseur de matériaux a également droit, au cas où l’insolvabilité du propriétaire ou du constructeur, ou à défaut de paiement aux époques stipulées, de revendiquer les matériaux qu’il a fournis, mais qui ne sont pas encore incorporés à la construction.

L’enregistrement de ces avis se fait par dépôt.

2013f. Le constructeur et l’architecte ont un privilège sur l’héritage, à raison de leurs travaux comme tels, pourvu que, avant l’expiration des trente jours qui suivent la fin des travaux, ils fassent enregistrer, au bureau d’enregistrement de la division où est situé l’immeuble un état de leurs créances respectives. Avis de cet enregistrement doit être donné, dans le même délai, au propriétaire.

Ce privilège est éteint après les six mois qui suivent la fin des travaux, à moins que le créancier ne prenne une action contre le propriétaire pour le conserver. Le régistrateur doit être mis en cause dans cette action, afin de lui dénoncer l’action et de la lui faire noter dans l’index des immeubles.

Dans le cas où le constructeur fait exécuter, en tout ou en partie, l’ouvrage par sous-contrat, si le sous-entrepreneur a dénoncé son contrat au propriétaire, ce sous-entrepreneur a un privilège sur l’immeuble pour les travaux exécutés après telle dénonciation, pourvu qu’il fasse enregistrer, avant l’expiration de trente jours qui suivent la fin des travaux, un état de sa créance. Ce privilège est soumis aux mêmes formalités que celui du constructeur et de l’architecte quant à sa création et son extinction. Le propriétaire, dans le cas où le sous-entrepreneur lui a dénoncé son sous-contrat, a le droit de retenir sur le prix du contrat un montant suffisant pour faire face au privilège du sous-entrepreneur et tout montant établi par un certificat décerné suivant les formalités de l’article 2013d sera réputé suffisant.

L’enregistrement de ces avis se fait par dépôt.

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C.c.Q. : art. 1317, 2110, 2667, 2735, 2748, 2750, 2757, 2728, 2757, 2758, 2761, 2765, 2923, 2925, 2959, 2966, 2981, 2991, 3061.

C.p.c. : art. 112, 116, 117, 169, 189, 467, 768.

C.c.B.-C. : art. 2013d, 2013e, 2013f.

1. Généralités relatives au droit à l’hypothèque de construction

2599. Les articles 2726, 2727 et 2728 C.c.Q., qui traitent de l’hypothèque légale de construction, constituent un droit strict, fondé sur certaines formalités qui représentent des conditions requises à l’existence de cette hypothèque et à sa conservation. En effet, outre les conditions spécifiques énumérées aux articles 2727 et 2728 C.c.Q., la jurisprudence a imposé, au fil des ans, d’autres conditions qui doivent aussi être remplies afin de bénéficier d’une hypothèque légale de la construction. Nous référons à cet effet le lecteur à ces conditions que nous avons traitées tout au long sous l’article 2726 C.c.Q.

2600. Quant à l’article 2727 C.c.Q., celui-ci affirme qu’avant la fin des travaux, l’hypothèque légale de la construction existe même si elle n’était pas encore publiée, étant donné que l’entrepreneur ou le sous-entrepreneur pourra toujours inscrire un avis d’hypothèque tant que le délai n’est pas écoulé. D’ailleurs, lorsque la vente d’un immeuble ayant bénéficié de travaux de construction ou de rénovation a lieu alors même que l’hypothèque légale de la construction existe, mais avant qu’elle ne soit publiée, le vendeur a l’obligation de révéler l’existence de cette hypothèque à l’acheteur³⁶⁶⁹. Cependant, certaines formalités relatives à l’existence et à la conservation de l’hypothèque doivent être accomplies postérieurement à la fin des travaux. Ces exigences sont incontournables pour les intervenants qui veulent bénéficier de la garantie légale³⁶⁷⁰. Le défaut de s’y conformer est sanctionné par l’extinction du droit à l’hypothèque légale.

2601. Sous le Code civil du Bas-Canada, les délais d’inscription et de conservation de l’hypothèque légale de la construction étaient différents selon le rôle joué par l’intervenant. Ainsi, le fournisseur de matériaux ne bénéficiait que d’un délai de trois mois après la fin des travaux pour intenter une action contre le propriétaire de l’immeuble³⁶⁷¹, alors

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que l’ouvrier disposait d’un délai de trente jours³⁶⁷². Les autres intervenants, quant à eux, bénéficiaient d’un plus long délai, à savoir six mois³⁶⁷³. Sous le Code civil du Québec, les intervenants bénéficient tous des mêmes délais relatifs à l’inscription de l’avis de l’hypothèque légale et du préavis de l’exercice d’un droit hypothécaire. De plus, contrairement à ce qui était le cas sous le Code civil du Bas-Canada³⁶⁷⁴, l’ouvrier est soumis aux mêmes formalités d’existence et de conservation que les autres intervenants, bien qu’il soit dispensé de l’exigence de dénoncer son contrat au propriétaire³⁶⁷⁵.

2602. Le Code civil du Québec prévoit trois étapes de formalités que doit remplir l’intervenant pour bénéficier de l’hypothèque légale de la construction. Premièrement, l’intervenant doit inscrire un avis d’hypothèque au Registre foncier de l’immeuble construit ou rénové³⁶⁷⁶. Deuxièmement, il doit signifier cet avis au propriétaire de l’immeuble³⁶⁷⁷. Finalement, l’intervenant doit publier une action intentée contre le propriétaire ou un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire³⁶⁷⁸.

2603. Finalement, un immeuble destiné à l’usage public ne peut pas être grevé d’une hypothèque légale. Ce principe puise ses fondements dans la théorie de la dualité domaniale prévue à l’article 916 C.c.Q., selon laquelle les biens qui appartiennent à une personne morale de droit public et qui profitent à la communauté sont insaisissables. Suivant l’article 2668 C.c.Q., les biens insaisissables ne peuvent être grevés d’une hypothèque³⁶⁷⁹. La jurisprudence et la doctrine s’accordent pour dire que ce qui est considéré comme étant à usage public doit être interprété de façon large. En ce sens, les biens appartenant à une municipalité sont en général destinés à l’usage public s’ils sont nécessaires au moins en partie au fonctionnement de la ville ou encore s’ils permettent à celle-ci d’offrir gratuitement des services aux citoyens³⁶⁸⁰.

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2. L’inscription de l’avis d’hypothèque : formalités et contenus

2604. S’il est vrai que l’hypothèque légale de la construction puise sa source de la loi, il est également vrai que son existence et sa conservation dépendent de certaines conditions et formalités qui doivent être remplies. Ainsi, pour que l’intervenant en construction bénéficie d’une garantie légale, il est nécessaire qu’il inscrive un avis d’hypothèque au Registre foncier dans les 30 jours suivant la fin des travaux. Cette première condition d’inscription est essentielle et primordiale à l’existence de l’hypothèque légale de la construction.

2605. L’avis d’inscription d’une hypothèque légale de construction constitue une mesure absolument nécessaire à la conservation du droit à la garantie accordée par la loi à ceux qui ont participé à la construction de l’immeuble. Ils doivent ainsi inscrire un avis d’hypothèque dans le délai prévu dans la loi. À défaut de le faire, ils ne peuvent pas profiter du droit d’être payé par préférence, à même la plus-value donnée par les travaux, à la valeur de l’immeuble³⁶⁸¹.

A. Date limite pour l’inscription de l’avis d’hypothèque : délai de 30 jours

2606. L’intervenant dispose de 30 jours après la fin des travaux pour inscrire un avis d’hypothèque légale. Pendant la durée des travaux, une publicité suffisante de l’hypothèque légale se fait par les travaux qui sont effectués sur l’immeuble aux vues de tous. Ces travaux offrent par conséquent un bon indice pour les créanciers du propriétaire quant à l’existence probable d’une hypothèque légale de la construction. Cette publicité indirecte et occulte se termine bien évidemment au moment où prennent fin les travaux de construction et de rénovation, date à laquelle il n’y a plus d’intervenants sur le chantier³⁶⁸². C’est à ce titre que le législateur impose aux intervenants l’obligation d’inscrire au Registre foncier un avis d’hypothèque dans les 30 jours de la fin des travaux afin que la garantie puisse subsister postérieurement à cette date. Ce délai est de rigueur³⁶⁸³. À l’expiration de ce délai, l’inscription d’une hypothèque légale par un intervenant en construction est illégale et peut être radiée

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non seulement par une demande faite par le propriétaire de l’immeuble, mais aussi par tout autre intéressé, notamment les créanciers hypothécaires, y compris ceux qui détiennent une hypothèque légale de la construction.

2607. Le créancier qui cherche à faire valoir son droit à une hypothèque légale de construction doit établir la date exacte de la fin des travaux lorsque celle-ci fait l’objet d’une contestation. Ainsi, si le créancier ne peut remplir son fardeau de preuve démontrant que l’hypothèque légale a été inscrite dans les 30 jours de la date réelle de la fin des travaux, il ne pourra bénéficier de l’hypothèque légale de construction et risque de voir son avis d’inscription radié par ordonnance de la cour³⁶⁸⁴.

2608. Le défaut de publier un avis d’hypothèque légale dans le délai prévu à l’article 2727 C.c.Q. aura pour effet d’éteindre le droit à l’hypothèque légale de l’intervenant. L’inscription d’un avis après l’expiration de ce délai est illégale et peut être radiée à la demande de tout intéressé³⁶⁸⁵. Cela dit, le propriétaire qui établit que l’entrepreneur a inscrit tardivement l’avis d’hypothèque légale, soit après l’écoulement du délai de 30 jours qui court depuis la date de la fin des travaux, peut demander au tribunal sa radiation³⁶⁸⁶. Cependant, la perte du droit à l’hypothèque légale n’a pas pour effet de faire perdre le droit à l’action personnelle que détient l’intervenant à l’encontre du propriétaire de l’immeuble qui demeure débiteur de la créance dans la mesure où il y a un lien contractuel entre les deux³⁶⁸⁷. L’intervenant de la construction qui voit son droit à l’hypothèque légale s’éteindre devient créancier chirographaire. En effet, la créance de l’intervenant en construction, même si elle n’est plus garantie par une hypothèque, existe de la même manière et produit son plein effet à l’encontre du débiteur personnellement. Ainsi, l’entrepreneur peut s’adresser au tribunal en tant que créancier chirographaire pour le client afin d’obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues, malgré que son hypothèque légale de construction ait été radiée par le tribunal³⁶⁸⁸.

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2609. Dans le cas d’un sous-traitant qui n’a pas contracté directement avec le propriétaire de l’immeuble, le défaut de remplir les formalités requises à l’existence et à la conservation de l’hypothèque légale lui fait non seulement perdre son droit à l’hypothèque légale, mais aussi toute possibilité de faire pression sur le propriétaire de l’immeuble pour obtenir le paiement de sa créance. La perte de ses recours hypothécaires lui enlève toute possibilité de contraindre le propriétaire de l’immeuble à payer sa créance en raison de l’absence de lien contractuel avec ce dernier ou d’un lien créant une obligation en vertu d’une stipulation pour autrui en sa faveur introduite dans le contrat principal intervenu entre ce dernier et l’entrepreneur général.

2610. L’article 2727 C.c.Q. affirme que l’inscription de l’avis d’hypothèque légale doit se faire avant l’expiration du délai de 30 jours, dès la fin des travaux. Il appert de cette formulation que tout ce qui importe est que l’avis soit publié au plus tard le 30^e jour suivant la fin des travaux. En effet, l’intervenant ne doit pas attendre la fin des travaux pour pouvoir inscrire son avis d’hypothèque légale³⁶⁸⁹. L’inscription de cet avis peut se faire à tout moment après la conclusion du contrat d’entreprise ou la dénonciation du contrat de sous-traitance. Avant la date de conclusion du contrat ou sa dénonciation, l’hypothèque ne peut être valablement inscrite, car l’intervenant doit détenir un droit à une hypothèque au moment de l’inscription de son avis. L’avis ne peut donc être publié avant la naissance de l’hypothèque légale.

2611. L’intervenant peut ainsi inscrire son avis d’hypothèque soit à partir du moment où il a conclu un contrat d’entreprise avec le propriétaire, soit à partir du moment où il a dénoncé son sous-contrat au propriétaire avec qui il n’a pas directement contracté. Cette possibilité est d’autant plus pertinente pour l’intervenant qui termine ses travaux dans les premières semaines de l’ouverture du chantier. Il serait impensable d’exiger de lui qu’il suive constamment l’état des travaux pour que la fin de ceux-ci ne lui passe pas inaperçue et qu’il ne perde pas son droit d’inscrire une hypothèque légale.

2612. L’intervenant en construction devrait en principe bénéficier d’une hypothèque dont le rang dépend de la date de son inscription au Registre foncier pour le surplus de sa créance non couverte par le montant de la plus-value. Il a donc intérêt à inscrire son hypothèque dès la

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première journée de sa naissance. Il peut bénéficier d’un rang plus avantageux pour garantir le montant de la créance qui reste impayé, advenant le cas où le montant de la plus-value serait insuffisant pour acquitter toutes les dettes dues aux intervenants de la construction.

B. Contenu de l’avis

1) La description de l’immeuble : cas des plusieurs immeubles faisant une seule unité d’exploitation

2613. L’article 2727 C.c.Q. mentionne deux éléments que doit contenir l’avis de l’hypothèque légale de la construction³⁶⁹⁰. Celui-ci doit contenir une description de l’immeuble construit ou rénové, ce qui comprend un seul immeuble et non plusieurs immeubles, exception faite de la situation où l’on se trouve en présence d’une unité d’exploitation³⁶⁹¹. Ainsi, dans le cas d’une construction de deux immeubles destinés à contenir chacun un nombre déterminé d’unités de condominium, il est possible que ces immeubles forment une seule unité d’exploitation. Il en est ainsi lorsque certains critères sont remplis³⁶⁹², notamment le fait que ces immeubles soient construits sur des lots contigus distincts, mais qu’ils ne sont séparés que par un mur mitoyen, de sorte qu’ils semblent, aux yeux d’un observateur ordinaire, ne constituent qu’une seule unité d’exploitation. Dans ce cas, le même avis d’hypothèque légale peut être publié aux index de ces immeubles.

2614. L’existence d’une seule unité d’exploitation doit être appréciée au moment où les travaux étaient en cours d’exécution ou lors de l’inscription de l’avis de l’hypothèque légale de construction. Le fait que plus tard, après l’achèvement des travaux de construction, les immeubles en question seront exploités de façon autonome ne doit pas être pris en considération. Il suffit que les critères de l’existence d’une seule unité d’exploitation soient apparemment remplis lors de l’inscription de l’avis

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d’hypothèque³⁶⁹³. Par contre, l’avis d’hypothèque grevant plusieurs lots ne constituant pas une unité d’exploitation doit être déclaré invalide³⁶⁹⁴.

2615. La description de l’immeuble construit ou rénové implique la désignation précise de l’immeuble selon sa localisation sur le plan cadastral de la région. Cet élément est essentiel car, faute d’une désignation adéquate de l’immeuble, le droit à l’hypothèque s’éteint. Si la description figurant dans l’avis ne correspond pas à l’immeuble construit ou rénové, l’inscription de l’hypothèque sera faite sous le mauvais lot. Une telle erreur fait perdre à l’intervenant le droit à l’hypothèque légale³⁶⁹⁵, à moins qu’elle ne soit rectifiée dans les 30 jours de la fin des travaux³⁶⁹⁶.

2) Le montant de la créance : éléments à inclure

2616. L’article 2727 C.c.Q. affirme que l’avis doit préciser le montant qui correspond à la créance de l’intervenant. Il n’est plus nécessaire de dresser un état de créance qui exige de la part de l’officier de la publicité une vérification des montants déclarés en fonction des factures produites, comme c’était le cas sous l’ancien Code civil du Bas-Canada³⁶⁹⁷. Toutefois, le contenu de cet avis relativement au montant de la créance ainsi qu’aux autres éléments qu’on y retrouve doit être exempt de fausse déclaration et doit être rédigé de bonne foi³⁶⁹⁸. Aussi, désormais, seul le

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montant global de la créance de l’intervenant doit figurer dans l’avis de l’hypothèque³⁶⁹⁹. Dans le cas d’un consortium d’entrepreneurs et en présence d’une stipulation de solidarité entre eux, chacun de ces intervenants en construction a le droit d’inscrire son hypothèque légale individuellement pour le total de la créance, car le paiement de celle-ci à l’un de ces créanciers solidaires, par le débiteur, libère ce dernier à l’égard des autres et il ne sera donc pas tenu de payer plus que le montant de la créance.

2617. La créance de l’intervenant représente le montant dû en capital pour les travaux, services et matériaux fournis qui reste impayé par le propriétaire de l’immeuble ou dans le cas du sous-traitant par l’entrepreneur général. Elle comprend aussi les intérêts échus durant l’année courante et les trois années suivantes³⁷⁰⁰. Par ailleurs, sont susceptibles d’être garantis par l’hypothèque légale, les frais au sens de l’article 2667 C.c.Q. Ainsi, seront garantis les frais légitimement et légalement engagés pour le recouvrement de la créance ainsi que les frais encourus pour la conservation de l’immeuble. La disposition de l’article 2667 C.c.Q. est d’ordre public. Toute stipulation contractuelle qui prévoit le droit à l’intervenant de se voir garantir les frais et honoraires extrajudiciaires par son hypothèque est nulle, sans effet et inopposable non seulement à l’égard du propriétaire de l’immeuble, mais aussi à tous les autres créanciers qui détiennent une hypothèque légale ou conventionnelle grevant l’immeuble construit ou rénové. En effet, ces derniers ont intérêt à faire réduire, du montant garanti par l’hypothèque légale, tout montant couvrant les frais et honoraires extrajudiciaires. L’article 2667 C.c.Q. étant d’ordre public, tout intéressé peut invoquer la nullité de la clause contractuelle autorisant l’intervenant en construction à inclure dans sa créance les montants correspondant aux frais et honoraires extrajudiciaires.

2618. Une question demeure : savoir quelle est la validité d’une clause incluse dans un contrat d’entreprise conclu avant l’entrée en vigueur de la nouvelle disposition de l’article 2667 C.c.Q. Cette disposition peut-elle être appliquée rétroactivement, de sorte qu’une clause antérieure à l’entrée en vigueur de l’amendement récent de cet article

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serait également annulée, ou cette clause demeurerait-elle valide suivant le courant jurisprudentiel et doctrinal développé antérieurement à cet amendement ?

2619. Le principe est la non-rétroactivité des lois, sauf stipulation contraire. Cependant, la Cour suprême a affirmé qu’il est possible qu’une loi ait un effet rétroactif même en l’absence de mention expresse lorsque le texte de la loi mérite une telle application³⁷⁰¹. En effet, les dispositions d’ordre public de direction peuvent recevoir une application rétroactive au moment de leur entrée en vigueur³⁷⁰².

2620. Il nous semble que le but recherché par la nouvelle disposition de l’article 2667 C.c.Q. ne se limite pas à une protection du débiteur, mais s’étend plutôt à une protection de l’ensemble des créanciers de ce dernier. Si l’hypothèque garantit aussi les frais et honoraires extrajudiciaires au même rang que la créance, cette garantie peut avoir des conséquences néfastes sur les droits des autres créanciers ayant une hypothèque de rang inférieur.

2621. Par ailleurs, la clause prévoyant le droit du créancier de réclamer les frais et honoraires extrajudiciaires est une clause ne contenant qu’une obligation sous condition suspensive dont la naissance dépend d’un événement futur, soit le défaut du débiteur d’acquitter sa dette principale, ce qui revient à dire que le paiement des frais et honoraires extrajudiciaires ne constitue qu’une obligation à naître postérieurement à la date de la conclusion du contrat. En d’autres termes, c’est la date du défaut du débiteur d’acquitter sa dette principale qui constitue la date de la naissance de l’obligation de payer des frais et honoraires extrajudiciaires. Par exception au principe de la rétroactivité des obligations conclues sous condition suspensive, l’obligation du débiteur en vertu d’une telle clause ne peut être rétroactive à la date de la conclusion du contrat. En effet, cette obligation de payer les frais et honoraires extrajudiciaires n’est pas une obligation en soi, mais une sanction d’un défaut d’exécution d’une obligation principale, soit le prix convenu au contrat. Cette sanction, qui est l’obligation d’indemniser le créancier en raison du défaut du débiteur, ne peut avoir d’existence avant que ce défaut ne survienne. En suivant ce raisonnement, on peut conclure que la validité de la clause prévoyant la possibilité de payer les frais et honoraires extrajudiciaires ne peut être évaluée que lors de la mise en application de la clause et non lors de la conclusion du contrat. Si la mise en

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application de cette clause survient après l’entrée en vigueur de la nouvelle disposition de l’article 2667 C.c.Q., sa validité peut être mise en cause par l’application de cette disposition.

2622. En somme, le montant impayé de la créance de l’entrepreneur qui figure dans l’avis de l’hypothèque doit être suffisamment précis pour que le propriétaire soit en mesure de remédier au défaut.

3) L’assiette de l’hypothèque

2623. En présence d’une unité d’exploitation, le montant de la créance doit être ventilé entre chaque immeuble. À défaut d’une telle ventilation, l’hypothèque légale sera frappée de nullité. En matière de construction de copropriété divise, l’intervenant en construction qui a effectué des travaux sur les parties communes, après la déclaration de copropriété, peut inscrire, pour chaque fraction, le plein montant de la créance dans son avis d’hypothèque. Chaque fraction ne comprenant qu’une quote-part des parties communes, l’hypothèque légale ne vaut que pour cette quote-part à l’égard de chaque fraction. En effet, l’immeuble est l’assiette de l’hypothèque légale pour la créance totale de l’intervenant. L’avis d’hypothèque désignant le montant total de la créance et identifiant tous les lots détenus en copropriété divise a pour caractéristique de se diviser de plein droit et de n’affecter chaque fraction que proportionnellement à sa valeur relative³⁷⁰³.

2624. Il faut cependant faire la distinction entre une hypothèque légale qui naît avant l’inscription de la déclaration de copropriété et celle qui naît après cette inscription. Dans le premier cas, l’hypothèque légale, qu’elle soit publiée avant ou après la publication de copropriété, sera divisée conformément à l’article 1051 C.c.Q.³⁷⁰⁴. Par contre, l’hypothèque légale de la construction qui est née après la déclaration de copropriété ne pourra pas être divisée selon ce dernier article et il appartiendra au bénéficiaire de faire la ventilation, dans l’avis de l’hypothèque légale, de la plus-value donnée à chaque unité par les travaux. En l’absence d’une telle ventilation ou d’informations suffisantes et précises dans l’avis d’hypothèque publié, cet avis pourra être déclaré nul. En effet, la naissance du droit à l’hypothèque légale après la publication de la déclaration de copropriété oblige son détenteur à ventiler, dans son avis d’hypothèque légale, la plus-value dont chaque unité a bénéficié. Cependant, une telle ventilation ne doit pas être requise lorsque le bénéficiaire de l’hypothèque légale a construit lui-même et entièrement ses

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unités puisque, dans ce cas, la plus-value est facile à déterminer. En effet, elle sera égale à la valeur marchande de l’unité. La nécessité de faire la ventilation dans l’avis d’hypothèque légale sera requise dans les cas où les travaux ont été effectués sur un immeuble existant et non pas lorsqu’il s’agit d’une construction complète d’un immeuble divisé plus tard en unités.

2625. Il importe de faire aussi la distinction entre une hypothèque conventionnelle et l’hypothèque légale de la construction. L’hypothèque conventionnelle demeure régie par le principe de l’indivisibilité de l’hypothèque prévu à l’article 2662 C.c.Q. et ne se divisera pas suite à la publication de la déclaration de copropriété. Par contre, l’hypothèque légale de la construction qui a été publiée avant la publication de la déclaration de copropriété sera divisée conformément à l’article 1051 C.c.Q.³⁷⁰⁵.

2626. La détermination de l’assiette d’hypothèque légale revêt une importance particulière lors de l’évaluation de la plus-value sur laquelle doit s’exercer le droit de préférence. L’assiette doit être constituée de l’immeuble ou des immeubles ayant fait l’objet de travaux de construction. Ainsi, l’importance de la plus-value dépend de l’importance de l’assiette de l’hypothèque légale. De façon générale, il faut en comprendre qu’un immeuble a une plus-value unique, malgré que plusieurs immeubles puissent se retrouver au même endroit. Chaque immeuble doit être affecté d’une hypothèque dont la plus-value sera différente de celle dont un autre immeuble a pu bénéficier, même si les immeubles en question font l’objet du même projet immobilier. Cela dit, l’entrepreneur qui a exécuté des travaux sur un ensemble d’immeubles doit publier un avis d’hypothèque légale sur chaque immeuble et selon le montant de créance attribuable à chacun de ces immeubles plutôt que pour l’ensemble de sa créance. Le contrat unique visant des travaux de construction sur plusieurs immeubles et qui indique un seul montant pour l’ensemble des travaux ne signifie pas qu’il y a unicité et que chaque immeuble sera donc affecté d’une hypothèque légale pour le montant total. Au contraire, il faut attribuer à chaque immeuble une part dans la créance qui correspond au coût des travaux exécutés sur l’immeuble en question. En conséquence, l’entrepreneur doit publier une hypothèque légale distincte pour la créance attribuée à chaque immeuble, même si tous les immeubles appartiennent à un même propriétaire³⁷⁰⁶.

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2627. Néanmoins, pour faire obstacle à ce principe de privilège distinct et pour appliquer selon un principe d’unicité une seule hypothèque légale sur un ensemble d’immeubles, ces immeubles doivent tous appartenir au même propriétaire, mais surtout être utilisés comme un tout, de sorte que les bâtiments sont contigus et interdépendants. L’exemple parfait d’une telle situation est le cas d’un centre commercial appartenant au même propriétaire, mais composé de plusieurs lots ayant fait l’objet des travaux de construction ou de rénovation par un entrepreneur ayant œuvré sur l’ensemble du chantier³⁷⁰⁷.

4) La mention de la plus-value dans l’avis d’hypothèque

2628. Il n’est pas nécessaire de mentionner, dans l’avis d’hypothèque légale, le montant de la plus-value accordée à l’immeuble en raison des travaux exécutés³⁷⁰⁸. En effet, l’inscription peut se faire dès la naissance du droit à l’hypothèque légale, soit après la conclusion du contrat et le commencement des travaux. L’avis de l’hypothèque légale peut donc être publié même si les travaux ne sont pas encore terminés et ce, bien que la plus-value risque d’être inexistante à la date de cette inscription³⁷⁰⁹.

2629. D’ailleurs, les prestations rendues par certains intervenants peuvent ne pas conférer de plus-value à l’immeuble, sans pour autant qu’ils perdent leur droit à l’hypothèque légale, à condition, d’une part, que ces prestations soient nécessaires et indispensables aux autres travaux de construction qui, eux, confèrent une plus-value à l’immeuble. Ainsi, l’entrepreneur qui procède à la démolition d’une partie de l’immeuble afin de préparer le chantier à la réception de la construction envisagée peut avoir droit à une hypothèque légale. Bien que la démolition ne confère pas une plus-value à l’immeuble, elle est une étape essentielle à la réalisation des travaux de construction. La notion de plus-value englobe donc l’ensemble des travaux et permet à l’entrepreneur d’inscrire un avis d’hypothèque légale pour les travaux qu’il avait exécutés même en l’absence d’une plus-value, donnée spécifiquement par ces travaux³⁷¹⁰.

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2630. D’ailleurs, une mention dans l’avis que les travaux exécutés ou les prestations fournies ont donné à l’immeuble une plus-value d’un montant déterminé ne fait pas la preuve ni du montant ni de l’existence de la plus-value. Cette preuve doit se faire en cas de contestation de la validité de l’hypothèque légale, lors de l’audition au fond d’une demande en délaissement.

2631. Il importe cependant de souligner que s’il n’est pas requis légalement que l’avis d’hypothèque légale de construction mentionne le montant de la plus-value, il est absolument nécessaire que la plus-value existe lors de l’exercice d’un recours hypothécaire sur l’immeuble faisant l’objet de l’hypothèque³⁷¹¹. Il faut toutefois admettre que selon une pratique courante, on mentionne dans l’avis de l’hypothèque que les travaux exécutés, les prestations ou les matériaux fournis ont conféré à l’immeuble une plus-value au moins égale au prix du contrat. Il s’agit d’une présomption établie sous l’ancien régime des privilèges de construction. D’ailleurs, la Cour d’appel a déjà confirmé que les travaux exécutés ou les matériaux fournis sont présumés avoir donné à l’immeuble une plus-value égale à la valeur des travaux exécutés ou des prestations fournies³⁷¹². Le nouveau régime, comme nous l’avons souligné, permet à l’intervenant en construction d’avoir droit à une hypothèque légale, même avant l’achèvement des travaux, sans qu’il soit nécessaire de faire la preuve d’une plus-value à la date de son inscription.

2632. Enfin, il se peut que le montant de la créance figurant dans l’avis d’hypothèque inscrit au Registre foncier soit erroné en raison d’une faute commise par inadvertance ou autrement. Une telle inexactitude n’est pas fatale à l’existence de l’hypothèque légale, lorsqu’il s’agit d’une erreur commise de bonne foi. Dans ce cas, il est possible pour le détenteur de l’hypothèque légale de construction de rectifier ultérieurement le montant erroné afin que le montant exact de sa créance apparaisse au Registre foncier³⁷¹³.

2633. Il n’est pas donc nécessaire de mentionner qu’il existe une plus-value et encore moins d’en déterminer la valeur dans l’avis d’hypothèque légale pour que ce dernier soit valide. En effet, l’article 2728 C.c.Q. précise que la créance pour laquelle on inscrit une hypothèque légale de la construction est garantie par la plus-value donnée à

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l’immeuble. Cette affirmation législative vaut tout le temps et ne nécessite pas qu’on la réaffirme³⁷¹⁴.

2634. Aussi, l’article 2727 C.c.Q., qui traite du contenu de l’avis d’hypothèque légale, n’exige aucune mention relative à la plus-value comme condition à sa validité³⁷¹⁵. De même, l’article 2981 C.c.Q., qui traite de façon générale du contenu de la réquisition d’inscription sur le Registre foncier, n’exige non plus aucune mention au sujet de la plus-value. La jurisprudence établie depuis longtemps a d’ailleurs expressément écarté tout argument à l’effet que la mention de la plus-value soit un critère de validité d’un avis d’hypothèque légale ou une condition relative à l’existence ou à la conservation d’une telle hypothèque³⁷¹⁶. Il suffit que l’avis précise le fait que des travaux ont été exécutés pour un montant déterminé³⁷¹⁷. Toute interprétation contraire déborderait donc le texte employé par le législateur³⁷¹⁸ : il s’agirait d’un ajout d’une exigence, alors que la réforme du droit du privilège remplacé par le régime de l’hypothèque légale de la construction visait à simplifier les recours et à permettre un meilleur accès pour les intervenants de la construction à leur créance³⁷¹⁹. Il n’est pas inutile de rappeler que le but d’un avis d’hypothèque légale est d’informer le propriétaire et les tiers de la nature du droit réel enregistré contre l’immeuble concerné et de permettre une identification précise de la source de l’hypothèque, afin d’éviter toute fraude ou confusion³⁷²⁰.

a) Date de la détermination de la plus-value

2635. Par ailleurs, selon l’article 768 C.p.c., la valeur de la plus-value ne doit être déterminée qu’après la vente en justice de l’immeuble, et ce, seulement dans le cas où il y a insuffisance de deniers pour payer

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tous les créanciers hypothécaires³⁷²¹. En effet, la ventilation de la plus-value ne saurait être déterminée avant que la vente de l’immeuble ne cristallise le prix³⁷²². De même, la preuve de la valeur de la plus-value ne sera pas requise dans le cas où le créancier de la construction exerce une demande en délaissement forcé pour prise en paiement.

2636. Suite à l’audition au mérite, le tribunal doit, que l’on soit en présence d’une demande en délaissement forcé pour prise en paiement de l’immeuble ou d’une demande en délaissement forcé pour vente sous contrôle de justice, déterminer le montant de la créance garantie par l’hypothèque légale de construction. Une telle détermination est nécessaire, même en présence d’une demande en délaissement pour prise en paiement, puisque le tribunal est obligé d’accorder au propriétaire de l’immeuble un délai raisonnable (habituellement de 30 jours) dès l’avis du jugement pour acquitter le montant dû au créancier de construction et éviter la prise en paiement. Dans le cas d’une demande en délaissement pour vente sous contrôle de justice, la détermination du montant de la créance revêt un double intérêt, puisque cette détermination permet, d’une part, au propriétaire d’acquitter ce montant dans le délai accordé par le jugement et ainsi éviter la vente de son immeuble sous contrôle de justice et, d’autre part, en cas de vente postérieurement de l’immeuble, de voir si le prix de vente est insuffisant, compte tenu de la totalité des créances garanties par des hypothèques qui grèvent l’immeuble vendu. En effet, ce n’est qu’en cas d’insuffisance du prix obtenu par la vente que la preuve de la valeur de la plus-value sera requise.

5) Demande en radiation de l’hypothèque légale

2637. Le propriétaire peut faire une demande fondée sur l’article 467 C.p.c. afin d’obtenir la radiation d’un avis d’hypothèque légale de construction au Registre foncier de son immeuble. Une telle demande ne peut cependant avoir trait qu’à l’illégalité ou à l’irrégularité de sa publication. Elle ne doit donner lieu qu’à de courts débats devant la cour, puisqu’il ne s’agit pas d’un moyen approprié pour débattre de la valeur de la créance de l’entrepreneur ayant fait les travaux³⁷²³. En effet, comme le spécifie l’article 3063 C.c.Q., la radiation d’une inscription ne

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peut être ordonnée que lorsqu’elle a été consignée sans droit ou irrégulièrement, sur un titre nul ou informe, ou lorsque le droit inscrit est notamment annulé, résolu, résilié ou éteint par prescription³⁷²⁴.

2638. De même, toute demande en radiation d’un avis d’hypothèque légale au motif que celui-ci ne contient aucune mention quant à la valeur de la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux doit être rejetée. Le tribunal doit non seulement réserver le droit du créancier de faire la preuve de l’existence d’une plus-value donnée par ses prestations à l’immeuble lors de l’audition de la demande en délaissement, mais il devra également, plus tard, faire la preuve de la valeur de celle-ci suite à la vente de l’immeuble en justice et lorsque le prix de vente sera insuffisant pour acquitter l’ensemble des montants dus aux créanciers détenteurs d’une hypothèque de construction et aux autres créanciers détenteurs d’une hypothèque conventionnelle.

2639. Le tribunal peut, exceptionnellement, avant l’audition au mérite d’une demande en délaissement forcé, réduire le montant de la créance mentionné dans l’avis de l’hypothèque légale. En effet, le propriétaire de l’immeuble ayant reçu un avis d’hypothèque légale peut, dans le cadre d’une demande en radiation de l’avis d’hypothèque, demander subsidiairement la réduction du montant de la créance mentionné dans cet avis lorsque, selon une preuve évidente, ce montant est erroné. Il en est ainsi lorsque l’auteur de cet avis d’hypothèque légale admet qu’une partie du montant de la créance mentionné dans cet avis n’est pas dû ou lorsque le solde de la créance due est exagéré en tenant compte du prix convenu pour les travaux et du montant déjà payé par le propriétaire alors que la preuve de ce paiement n’est pas contestée³⁷²⁵.

6) Mention relative à la fin des travaux

2640. Afin que l’information concernant la créance soit complète, l’avis doit également indiquer la source et les fondements de celle-ci. Ainsi, si cet avis est donné par l’entrepreneur général, il faut, de plus, mentionner si les travaux sont terminés ou s’ils sont toujours en cours. Il nous semble que cette mention représente une information pertinente pour les tiers concernés et peut aussi éviter toute manipulation postérieure de la preuve³⁷²⁶. Cependant, la facturation contenant un avis écrit

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indiquant la fin des travaux peut être écartée, car elle ne constitue pas nécessairement une preuve objective³⁷²⁷. Il s’agit d’une question de fait qui doit être évaluée en toute objectivité et conformément à l’état du chantier³⁷²⁸. Par contre, il n’est pas nécessaire de préciser ni la date du début des travaux³⁷²⁹ ni celle à laquelle ils prennent fin³⁷³⁰. Dans certains cas, il sera pertinent d’attribuer la fin des travaux à la date où l’architecte a signé un certificat attestant la fin des travaux de façon générale³⁷³¹.

7) Mentions relatives à l’avis du sous-traitant

2641. S’il s’agit d’un avis de l’inscription d’une hypothèque légale donné par un sous-entrepreneur ou un fournisseur de matériaux, il doit contenir, outre les informations dont nous avons fait état ci-dessus, une mention quant à la dénonciation du sous-contrat au propriétaire ainsi que la date de cette dénonciation. Il n’est pas nécessaire de décrire la nature, la qualité ou la quantité des matériaux fournis par un fournisseur³⁷³². Il n’est pas non plus nécessaire de préciser que les matériaux ont été incorporés dans l’immeuble³⁷³³. Il suffit d’indiquer qu’il a fourni des matériaux. Quant à l’entrepreneur et au sous-entrepreneur, il suffit d’indiquer dans leur avis que la créance est née d’un contrat de construction ou de rénovation.

8) Le nom des parties

2642. Bien que l’article 2727 C.c.Q. ne le mentionne pas, l’avis doit contenir le nom du propriétaire de l’immeuble ainsi que celui de l’intervenant qui bénéficie de l’hypothèque légale³⁷³⁴. Aussi, il convient de préciser que lorsque le propriétaire est insolvable, l’intervenant en construction ne se trouve pas empêché, par l’article 69 (1) de la Loi sur la faillite et

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l’insolvabilité, d’inscrire un avis sur l’immeuble concerné, étant donné le fait qu’il s’agit d’une simple mesure conservatoire. De plus, aux termes de l’article 2991 C.c.Q., l’avis doit être attesté conforme par un avocat ou un notaire. Cette exigence est requise pour assurer la fiabilité des renseignements figurant au registre de la publicité foncière. Le rôle du professionnel est de vérifier l’exactitude de l’identité, de la qualité et de la capacité des parties ainsi que la validité de l’acte quant à sa forme. Elle est incontournable et le défaut de s’y conformer rend l’acte nul pour vice de fond³⁷³⁵. L’attestation assure donc la validité du fond de l’avis d’hypothèque. Pour ce qui est de la forme de l’avis, sa conformité est assurée par le respect des conditions prescrites par le Règlement provisoire sur le Registre foncier³⁷³⁶.

2643. Dans le cas de l’inscription d’une hypothèque légale sur l’immeuble faisant l’objet de travaux alors que le donneur d’ouvrage n’est pas le propriétaire, l’entrepreneur peut être contraint à sa radiation. Ce dernier peut cependant éviter la radiation en faisant la preuve que le donneur d’ouvrage a été dûment mandaté par le propriétaire pour conclure le contrat ou bien que son contractant est le véritable propriétaire de l’immeuble malgré le fait qu’une autre personne est enregistrée comme propriétaire apparent agissant ainsi comme prête-nom. L’entrepreneur doit faire la preuve de l’une ou l’autre de ces situations pour justifier l’inscription de l’hypothèque légale alors qu’il a conclu le contrat avec une personne qui n’est pas le propriétaire enregistré de l’immeuble. L’absence d’une telle preuve pourrait engager sa responsabilité s’il refuse de procéder à la radiation de l’hypothèque qu’il a inscrite. Cependant, le débat sur l’existence d’une convention de prête-nom et sur l’inopposabilité du titre de propriété doit avoir lieu dans le cadre d’une demande introductive d’instance en simulation ou en inopposabilité intentée par le créancier³⁷³⁷. Ce débat ne peut se faire dans le cadre d’une demande en radiation de l’avis d’hypothèque légale de construction.

3. La signification de l’avis de l’hypothèque au propriétaire de l’immeuble

A. Signification par huissier

2644. Le deuxième alinéa de l’article 2727 C.c.Q. précise que la deuxième étape nécessaire à l’existence de l’hypothèque est la signification de l’avis au propriétaire de l’immeuble. Cette signification doit se

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faire par huissier, tel que l’exigent les articles 2727 C.c.Q. et 117 C.p.c. Il s’agit d’une question de preuve. Tout ce qui importe est que l’intervenant puisse prouver la signification de l’avis au propriétaire³⁷³⁸.

2645. Une question se pose quant à la validité de la transmission d’une copie de l’avis d’hypothèque légale par télécopieur au propriétaire de l’immeuble. Une telle transmission pourrait équivaloir signification en l’absence d’un préjudice subi par le propriétaire. Cependant, la seule preuve de la transmission de la copie de l’avis d’hypothèque légale par télécopieur peut être insuffisante pour exclure le préjudice. L’auteur de l’hypothèque légale doit aussi faire la preuve que le propriétaire en a pris connaissance en temps opportun et qu’il avait la possibilité de réagir immédiatement et de prendre les mesures ou les moyens appropriés pour contester le droit à cet avis ou sa validité.

2646. Avant l’entrée en vigueur du nouveau Code de procédure civile, la Cour du Québec avait déjà décidé que la signification au propriétaire devait être faite par huissier, à moins qu’une partie n’ait été autorisée par le tribunal à faire la signification d’une manière différente³⁷³⁹. La Cour avait alors ordonné la radiation de l’hypothèque légale qui fut signifiée par télécopieur. Elle a fondé sa décision sur l’article 2727 C.c.Q., qui utilise le mot « signification » plutôt que « notification ». L’article 116 C.p.c., entré en vigueur le 1^er janvier 2016, va dans le même sens que l’article 2727 C.c.Q. Ainsi, la signification par télécopieur n’est pas valide et peut entraîner la radiation de l’hypothèque légale de la construction.

2647. Le même raisonnement s’applique au préavis d’exercice d’un recours hypothécaire. Ainsi, il est important, pour le détenteur de l’hypothèque légale qui rencontre de la difficulté lors de la signification du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire, de se servir de l’article 112 C.p.c. afin d’obtenir une ordonnance permettant de faire la signification aux personnes concernées par un mode spécial et ainsi de remplir la condition de la validité du préavis³⁷⁴⁰.

B. Délai de l’inscription et de la signification de l’avis d’hypothèque

2648. L’article 2727 C.c.Q. omet de préciser le délai à l’intérieur duquel cette signification doit être faite. Il importe cependant de faire la distinction entre l’inscription d’un avis d’hypothèque légale et la

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signification de cet avis au propriétaire. Le délai de l’inscription de l’avis d’hypothèque légale de la construction est de rigueur, de sorte que celle-ci doit se faire dans les 30 jours de la fin des travaux. Le dépôt de l’avis d’hypothèque légale au bureau de la publicité des droits relatifs au Registre foncier du Québec dans les 30 jours pourra toutefois remplir la condition requise par la loi relativement au respect de ce délai. Le fait que l’avis de l’hypothèque ait été enregistré au Registre foncier du Québec le lendemain de l’expiration du délai de 30 jours ne doit pas être considéré comme un défaut de non-conformité pouvant justifier la radiation de l’hypothèque légale. Il est évident que le bureau de la publicité des droits relatifs au Registre foncier du Québec reçoit un nombre important de dossiers à traiter et que les personnes en charge n’arrivent pas nécessairement à procéder à l’inscription de l’avis d’hypothèque légale le jour même du dépôt de celui-ci. Un tel retard ne doit pas être imputé à une négligence de la part du créancier détenteur du droit à l’hypothèque légale. Au contraire, il s’agit d’un retard administratif qui ne doit pas affecter la validité de l’avis de l’hypothèque légale.

2649. L’avis d’hypothèque, une fois publié au Registre foncier du Québec, doit être signifié au propriétaire de l’immeuble. Bien qu’en principe, cette signification doit être faite dans les 30 jours de la fin des travaux, le fait d’être en dehors de ce délai ne constitue pas une irrégularité pouvant mettre en question la validité de l’hypothèque légale. En effet, la signification de l’avis d’hypothèque au propriétaire doit se faire après son inscription au Registre foncier du Québec. Il arrive souvent que cette publicité ait lieu dans ce délai, mais la signification peut être difficile à faire, voire impossible à l’intérieur de ce même délai. Ainsi, une signification de l’inscription de l’avis d’hypothèque légale, dans un délai raisonnable, doit être considérée conforme aux exigences de la loi. Rappelons que l’avis d’hypothèque légale doit être signifié avec une copie du certificat émis par l’officier du Registre foncier du Québec attestant l’inscription de cet avis d’hypothèque, ce qui oblige l’auteur de l’hypothèque légale à attendre pour recevoir cette attestation avant de signifier son avis au propriétaire. En conséquence, un retard de quelques jours dans la signification de l’avis d’hypothèque au propriétaire de l’immeuble peut être justifié.

2650. Il importe à ce sujet de faire une distinction entre l’avis d’hypothèque légale de la construction et le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. Contrairement à l’avis d’hypothèque, le préavis doit être signifié au propriétaire avant son inscription au Registre foncier. Ce préavis, bien qu’il soit une formalité requise pour conserver le droit à l’hypothèque légale de la construction, constitue en réalité une mise en demeure que la loi impose au créancier pour donner une dernière chance

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au propriétaire de payer le montant de la créance avec les intérêts et les frais dans le délai de 60 jours, et ainsi éviter la procédure en délaissement forcé, ou de laisser l’immeuble volontairement à l’intérieur de ce délai et ainsi permettre au créancier hypothécaire sa prise en paiement ou sa vente sous contrôle de la justice.

2651. Il ne suffit cependant pas d’invoquer une signification de l’inscription de l’avis d’hypothèque légale en dehors de 30 jours. Le propriétaire qui prétend à l’irrégularité de l’avis d’hypothèque légale et qui veut faire invalider celui-ci devant les tribunaux, au motif qu’il y a un retard dans sa signification, doit, de plus, faire la preuve d’un préjudice causé par ce retard. En l’absence d’une preuve d’un préjudice résultant de ce retard dans la signification, la demande en radiation de l’avis d’hypothèque, pour ce seul motif, devra être rejetée. Dans le cas d’un sous-traitant, la preuve du préjudice peut se faire par la démonstration que n’eût été ce retard, le propriétaire aurait pu, avant de payer l’entrepreneur, retenir à même le prix du contrat, un montant suffisant pour acquitter le montant réclamé par le créancier auteur de l’hypothèque légale. Pour que le tribunal prenne cette preuve en considération et attribue le préjudice au retard dans la signification de l’avis d’hypothèque légale, le propriétaire doit également établir en preuve qu’il avait des motifs sérieux et valables permettant de croire que ce créancier de construction n’avait plus d’intérêt dans l’avis de dénonciation de son contrat avec l’entrepreneur et qu’il y avait absence de suivi de sa part auprès du propriétaire suite à la réception par ce dernier de la dénonciation de son contrat³⁷⁴¹.

2652. Il appert de l’absence d’un délai précis à l’intérieur duquel la signification doit être faite que celle-ci peut se faire en tout temps après l’inscription de l’avis d’hypothèque. Tel que la disposition est formulée, il est difficile de déduire une intention du législateur d’imposer à l’intervenant la charge de signifier l’avis au propriétaire dans les 30 jours de la fin des travaux³⁷⁴². Par contre, le délai entre l’acte d’inscription et l’acte de signification doit être raisonnable³⁷⁴³. L’entrepreneur ne doit pas retarder indûment l’acte de signification de l’avis. Si tel est le cas, le défaut d’avoir signifié l’avis au propriétaire dans un délai déraisonnable peut éteindre le droit à l’hypothèque. Par contre, si le retard est justifié

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par une cause valable et qu’aucun préjudice n’est causé au propriétaire de l’immeuble, il ne doit pas être fatal à l’existence de l’hypothèque légale³⁷⁴⁴. À titre d’exemple, le retard causé par l’horaire inflexible d’un huissier, par un retard dans le service postal ou par des négociations entre l’entrepreneur général et le sous-traitant auteur de l’avis d’hypothèque légale, constitue un motif valable justifiant le retard dans la signification de l’avis d’inscription d’hypothèque légale au propriétaire de l’immeuble.

C. La nécessité de signification de l’avis

2653. Il reste à savoir si la signification de l’avis est une condition de validité de l’hypothèque légale. Depuis toujours, cette question suscite une controverse au sein de la doctrine et de la jurisprudence. Certains croient qu’il ne s’agit que d’une formalité à remplir pour accommoder le propriétaire de l’immeuble, qui doit nécessairement être au courant de l’inscription de l’hypothèque³⁷⁴⁵, et que l’omission de signifier l’avis au propriétaire n’est pas fatale au droit hypothécaire³⁷⁴⁶. D’autres pensent plutôt qu’il s’agit d’une réelle condition, essentielle à l’existence du droit à l’hypothèque légale³⁷⁴⁷. À notre avis, bien qu’il puisse vérifier aisément le Registre foncier, le propriétaire doit être averti en bonne et due forme qu’une hypothèque légale a été inscrite sur un lot lui appartenant. L’intervenant doit, pour conserver son droit à l’hypothèque légale, prévenir le propriétaire de l’avis inscrit au Registre foncier. La signification est donc une condition essentielle à l’existence d’un droit hypothécaire.

2654. La jurisprudence rendue en la matière depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, a adopté la position majoritaire qui prévalait sous le Code civil du Bas-Canada³⁷⁴⁸. En effet, le législateur a

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apporté des changements au délai prévu pour l’inscription de l’avis d’hypothèque légale de la construction, il n’a certainement pas oublié de retirer de l’article 2727 C.c.Q. l’exigence de signifier cet avis au propriétaire de l’immeuble. La signification demeure donc une règle de forme prévue et exigée par la loi. Bien que la consultation du Registre foncier soit plus accessible qu’auparavant, le législateur n’impose pas une telle obligation de consultation du Registre foncier au propriétaire. Il serait paradoxal de substituer au droit à la réception de la signification d’un avis d’hypothèque légale une obligation pour son détenteur de consulter le Registre foncier. On ne peut pas, non plus, prévoir deux règles de droit différentes selon l’utilité pour le propriétaire de recevoir cette signification ou l’absence d’utilité relative à cet avis. Si l’on compare cette formalité avec une autre formalité semblable, soit la dénonciation du contrat d’un sous-traitant n’ayant pas contracté directement avec le propriétaire, celle-ci est toujours obligatoire, et non uniquement dans les cas où le propriétaire ignore l’existence du sous-contrat.

2655. Enfin, on peut considérer la signification comme étant issue d’une disposition d’ordre public de protection : une réception tardive entraînant un préjudice causé au propriétaire ou une absence de cette signification auront pour effet d’invalider l’avis d’hypothèque légale, pour irrégularité dans son inscription³⁷⁴⁹. Exceptionnellement, le tribunal peut juger que l’absence de signification de l’avis d’hypothèque légale ne permet pas la radiation de l’hypothèque légale lorsque le propriétaire de l’immeuble n’a prouvé aucun préjudice subi. Il en est ainsi lorsque le délai entre la publication de l’avis et le délai de la demande en radiation était tellement court que le propriétaire n’a pu subir aucun préjudice³⁷⁵⁰. Il convient également de préciser que la signification du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ne modifie en rien cette exigence de signifier, tout d’abord, l’avis d’hypothèque légale. La signification, plus tard, d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ne sera pas suffisante pour remédier à l’irrégularité résultant du défaut de signifier l’avis d’hypothèque légale qui sera considéré comme étant invalide³⁷⁵¹.

2656. Il importe de noter qu’en cas de copropriété, le sous-traitant doit dénoncer son contrat à tous les propriétaires afin qu’il puisse avoir droit à l’hypothèque légale de la construction. Dans le cas d’une dénonciation à un seul copropriétaire, le sous-traitant ayant conclu un contrat avec l’entrepreneur général pourra voir son hypothèque invalidée à la

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demande du copropriétaire qui n’a pas reçu une copie de la dénonciation. En effet, étant donné l’absence d’un contrat entre les copropriétaires de l’immeuble et le sous-traitant, celui-ci ne peut réclamer le prix à ces derniers. L’absence de contrat exclut aussi la présomption quant à l’existence d’une représentation mutuelle entre les copropriétaires, et ce, même si le contrat intervenu entre eux et l’entrepreneur général est un contrat d’entreprise au sens de l’article 1525 alinéa 3 C.c.Q. Conséquemment, la réception d’une dénonciation du contrat par l’un des copropriétaires de l’immeuble ne produit pas ses effets à l’égard de l’autre copropriétaire.

2657. Le propriétaire de l’immeuble, qui n’est pas intervenu dans le contrat conclu par le sous-traitant avec l’entrepreneur général, est un tiers par rapport à ce contrat et il ne pourra être tenu au paiement du prix convenu entre ces derniers. L’hypothèque légale prévue en faveur des sous-traitants de l’entrepreneur n’aura pas pour effet de rendre le propriétaire débiteur de la dette de ce dernier³⁷⁵². L’article 2727 C.c.Q. exige, comme condition à la naissance et à l’existence d’une hypothèque légale en faveur des sous-traitants, une dénonciation devant être signifiée au propriétaire ou à son représentant dûment autorisé, avant même le début des travaux. Cette condition doit être remplie à l’égard de tous les copropriétaires.

D. Personne à être signifiée

2658. L’article 2727 C.c.Q. prescrit que la signification de l’avis doit être faite au propriétaire de l’immeuble. De quel propriétaire s’agit-il ? Est-ce le propriétaire inscrit au Registre foncier au moment de l’inscription de l’avis d’hypothèque ou le propriétaire de l’immeuble ayant conclu le contrat d’entreprise avec l’entrepreneur général ? Il nous semble que l’expression « propriétaire de l’immeuble » signifie le propriétaire au moment de l’inscription de l’avis.

1) Droits et recours du nouveau propriétaire

2659. Mais, quels sont les droits du nouveau propriétaire de l’immeuble qui voit son nouvel immeuble grevé d’une hypothèque légale alors qu’il n’était pas au courant d’une telle possibilité lors de son achat ? Dans le cas où ce dernier n’était pas informé de l’existence d’une hypothèque légale en faveur de l’intervenant en construction, il dispose d’un recours en garantie du droit de propriété prévu par les articles 1723 à

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1725 C.c.Q. En effet, l’inscription de l’hypothèque légale constitue un vice du titre de propriété pouvant faire perdre l’immeuble à l’acheteur. Ce dernier peut alors soit intenter une action en résolution de la vente pour vice de titre, soit intenter une action en réduction du prix de vente pour le montant correspondant au montant de l’hypothèque inscrite.

2660. Il peut également intenter une demande introductive d’instance pour forcer le vendeur soit à désintéresser le créancier qui a inscrit une hypothèque légale, soit à faire une demande en radiation d’hypothèque advenant le cas où cette hypothèque a été publiée illégalement. De plus, il peut intenter une action en annulation de la vente pour cause de dol lorsqu’il n’a pas été informé de l’existence d’une créance en faveur d’un constructeur et ainsi que de la possibilité que l’immeuble puisse être grevé d’une hypothèque légale. L’exercice de l’un ou l’autre de ces recours à l’encontre du vendeur de mauvaise foi peut être accompagné d’une demande en dommages-intérêts.

2) Ancien propriétaire ayant commandé les travaux

2661. Une autre question peut être soulevée : est-il nécessaire de signifier l’avis de l’inscription de l’hypothèque légale à l’ancien propriétaire de l’immeuble qui a commandé les travaux de construction ou de rénovation ? L’article 2727 C.c.Q. n’exige que la signification de l’avis au propriétaire de l’immeuble et non au débiteur de la créance faisant l’objet de l’avis de l’hypothèque. En effet, qu’il y ait un changement de propriétaire ou non, le débiteur de la créance des intervenants en construction peut être une personne autre que le propriétaire de l’immeuble, tel que l’entrepreneur général qui a conclu un contrat de sous-traitance ou un locataire autorisé à faire exécuter les travaux par le propriétaire de l’immeuble³⁷⁵³. Ainsi, le sous-traitant qui inscrit un avis d’hypothèque légale doit signifier son avis au propriétaire de l’immeuble, bien que son débiteur soit l’entrepreneur général. L’article 2727 C.c.Q. n’exige pas la signification de l’avis d’hypothèque au débiteur de la créance, mais au propriétaire de l’immeuble, car celui-ci sera la personne concernée plus tard par l’avis de l’exercice d’un droit hypothécaire ainsi que par la demande en délaissement.

2662. Le propriétaire de l’immeuble qui reçoit signification d’un avis d’hypothèque légale, alors qu’il n’est pas débiteur de la créance, n’est pas obligé d’entamer immédiatement les procédures appropriées

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pour faire radier l’hypothèque légale inscrite sur son immeuble. Il peut se contenter d’avertir son vendeur de cette inscription et ainsi le mettre en demeure de remédier à la situation (art. 1738 C.c.Q.). Par contre, advenant la réception d’une demande en délaissement intentée par le créancier détenant une hypothèque légale, le nouveau propriétaire peut appeler le vendeur en garantie pour qu’il prenne fait et cause de l’action dirigée contre son immeuble. Rappelons que cet appel en garantie n’exige pas la permission préalable de la Cour à moins que le demandeur en garantie ne cherche à obtenir la suspension des procédures pour faire appeler son vendeur en garantie³⁷⁵⁴. Dans ce dernier cas seulement, le nouveau propriétaire doit faire une demande pour suspendre les procédures afin d’avoir un délai raisonnable pour faire intervenir son vendeur dans la procédure principale.

2663. Le nouveau propriétaire a intérêt à faire intervenir le vendeur de l’immeuble en garantie pour que celui-ci puisse faire valoir tous ses moyens légaux à l’encontre du créancier détenteur de l’hypothèque légale. En effet, son vendeur est le mieux placé pour se défendre à l’occasion d’une demande en délaissement. Le nouveau propriétaire qui ne fait pas intervenir le vendeur dans la procédure risque de voir son recours récursoire contre ce dernier rejeté si celui-ci réussit à prouver qu’il avait des moyens valables pour faire rejeter la demande en délaissement et ainsi faire radier l’hypothèque, mais qu’il n’a pas eu la chance de le faire valoir puisque le propriétaire ne l’a pas fait intervenir en temps opportun dans les procédures intentées contre son immeuble. Il en est de même lorsque l’hypothèque légale est inscrite par un sous-traitant ayant contracté avec l’entrepreneur. Le propriétaire de l’immeuble peut appeler en garantie l’entrepreneur pour faire rejeter la demande en délaissement du sous-traitant et à défaut de lui faire obtenir une condamnation de l’entrepreneur à lui payer le montant et les frais engagés en rapport avec cette procédure.

3) Mandataire du propriétaire

2664. Enfin, la signification de l’avis faite au mandataire du propriétaire vaut au même titre que celle faite directement à ce dernier³⁷⁵⁵.

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Ainsi, les copropriétaires d’un immeuble en copropriété divise peuvent désigner un mandataire autorisé pour regrouper leurs recours en une seule instance³⁷⁵⁶. Cependant, si les copropriétaires n’ont désigné aucun mandataire autorisé, le président du syndicat des copropriétaires est le représentant du syndicat, mais il n’est ni le représentant ni le mandataire des copropriétaires. En effet, le syndicat n’est propriétaire ni des parties privatives ni des parties communes de l’immeuble. La signification de l’avis d’hypothèque légale ne concerne donc pas la collectivité des copropriétaires, mais plutôt chaque copropriétaire qui détient individuellement le droit de propriété concernant cet immeuble. Conséquemment, la signification de l’avis d’hypothèque légale faite au syndicat des copropriétaires ou à son président ne sera pas valide et pourra entraîner la radiation de cet avis³⁷⁵⁷.

4. L’inscription d’une action ou d’un préavis : formalité de conservation

2665. Une fois l’inscription de l’avis de l’hypothèque légale faite et sa signification au propriétaire de l’immeuble effectuée, l’existence de l’hypothèque est assurée pendant un délai de six mois. Avant l’expiration de ce délai, l’intervenant doit avoir publié une action personnelle qu’il a intentée contre le propriétaire de l’immeuble ou inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. Il s’agit d’une condition essentielle à la conservation du droit à l’hypothèque légale de la construction. Le défaut de procéder à cette formalité a pour effet de faire perdre à l’intervenant le droit d’invoquer son hypothèque légale³⁷⁵⁸.

A. Délai de six mois de la fin des travaux ou de l’inscription de l’hypothèque

2666. Le troisième alinéa de l’article 2727 C.c.Q. affirme que l’inscription d’une action ou d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire doit être faite dans les six mois de la fin des travaux, à défaut de quoi le droit à l’hypothèque légale s’éteint. Parallèlement, l’article 3061 C.c.Q. affirme que l’inscription de l’avis d’une hypothèque légale peut être

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radiée, une fois que le délai de six mois est expiré, à compter de la fin des travaux ou de l’inscription de l’avis d’hypothèque, selon la dernière éventualité, si aucune formalité de conservation n’a été accomplie. La lecture conjointe de ces deux articles peut mener à un résultat contradictoire étant donné que l’inscription de l’avis d’hypothèque ne se fait pas nécessairement après la fin des travaux. Par conséquent, une lecture de l’article 3061 C.c.Q. pourrait conduire à l’idée qu’un intervenant qui inscrit son hypothèque peu de temps après l’ouverture du chantier pourrait voir radier son hypothèque six mois plus tard, même avant la fin des travaux. Une telle interprétation mènerait à un résultat absurde et causerait un mouvement excessif d’institution des actions hypothécaires ou d’inscription des préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de façon prématurée et inutile par les intervenants en construction.

2667. Il serait impensable que le législateur ait voulu imposer à l’intervenant la charge d’instituer son action contre le propriétaire tant que le délai de six mois de la fin des travaux n’est pas expiré. C’est à ce titre que nous insistons sur le fait que l’article 3061 C.c.Q. doit être interprété de manière à ce que la radiation de l’inscription de l’avis d’hypothèque légale ne soit accordée que s’il s’est écoulé six mois depuis le dernier événement à se produire, à savoir l’inscription de l’avis de l’hypothèque légale ou de la fin des travaux. La radiation d’une inscription sera donc accordée à l’expiration d’un délai de six mois de la fin des travaux lorsque l’avis de l’inscription de l’avis d’hypothèque est publié avant la fin des travaux³⁷⁵⁹. Par contre, la demande en radiation sera accordée à l’expiration d’un délai de six mois après l’inscription de l’avis d’hypothèque légale lorsque cette inscription a été faite dans les 30 jours de la fin des travaux. Enfin, il convient de préciser que le délai de six mois prévu à l’article 2727 C.c.Q. n’est pas un délai de prescription, et les règles de suspension de la prescription ne lui sont donc pas applicables. Il s’agit plutôt d’un délai d’exercice de formalités³⁷⁶⁰.

B. Action intentée contre le propriétaire

2668. Il importe de préciser que l’action dont parle le législateur à l’article 2727 alinéa 3 C.c.Q. est une action personnelle devant être intentée contre le propriétaire de l’immeuble et qui vise la réalisation de la créance garantie par l’hypothèque légale. Ainsi, une demande signifiée à ce dernier en vertu de l’article 467 C.p.c. pour faire reconnaître par la Cour le droit à l’inscription de l’hypothèque légale de la construction, ne

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remplit pas la condition requise par l’article 2727 C.c.Q. à moins qu’il s’agisse d’une demande accessoire à une demande principale en nullité. Notons à cet effet qu’il n’est pas possible de demander la radiation de l’inscription d’une hypothèque légale en vertu de la disposition prévue à l’article 467 C.p.c. sauf dans des cas exceptionnels, notamment lorsque le droit à l’hypothèque légale a été annulé ou éteint de manière évidente et incontestable³⁷⁶¹ ou bien lorsque l’auteur de l’inscription de l’hypothèque légale de construction avait déjà renoncé valablement à son droit à l’hypothèque légale.

2669. Tout intéressé peut demander la radiation de l’inscription d’un préavis d’exercice ou d’une action intentée contre le propriétaire faite hors délai et sans droit³⁷⁶². Cependant, malgré la perte de son droit à l’hypothèque légale, le créancier détient toujours une créance dont le propriétaire ou l’entrepreneur général est toujours débiteur personnel. En d’autres termes, bien qu’il ne soit plus créancier hypothécaire, l’intervenant en construction détient tout de même les droits d’un créancier chirographaire³⁷⁶³.

2670. L’action dont il est question à l’article 2727 C.c.Q. peut-être aussi celle prévue à l’article 2735 C.c.Q. qui vise la reconnaissance de l’hypothèque légale de la construction et interrompt le délai de prescription. Cette action est nécessaire pour la conservation de l’hypothèque légale d’un intervenant dont la créance ne deviendra pas exigible dans les six mois qui suivent la fin des travaux en raison du terme accordé au propriétaire pour le paiement de sa créance. Le fait que le propriétaire dispose d’un délai pour acquitter sa dette à l’entrepreneur empêche celui-ci de donner un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire étant donné qu’un tel préavis exige le défaut du propriétaire de payer les montants dus à l’entrepreneur. Dans ce cas, le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire ne peut être ni donné ni publié dans les six mois de la fin des travaux lorsque la créance de l’entrepreneur n’est pas exigible³⁷⁶⁴.

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2671. La disposition particulière contenue à l’article 2735 C.c.Q. prévoit donc la possibilité pour l’entrepreneur de conserver son hypothèque légale et d’éviter son extinction en intentant une action en reconnaissance d’hypothèque. Par cette action, l’entrepreneur cherche à obtenir un jugement déclaratoire qui reconnaît la validité de l’hypothèque légale qui grève l’immeuble construit ou rénové. L’entrepreneur ne cherche pas, par cette action, à réaliser sa créance par l’obtention d’une condamnation du propriétaire à payer une somme d’argent ni une ordonnance contre ce dernier de délaisser l’immeuble grevé de l’hypothèque, mais tout simplement à faire reconnaître par le tribunal l’existence et la validité de son hypothèque légale.

2672. Le propriétaire qui reçoit signification de l’action en reconnaissance d’hypothèque doit faire valoir tous ses moyens légaux pour faire rejeter cette action et ainsi invalider l’hypothèque de ce dernier. En effet, une fois que la Cour déclare l’immeuble hypothéqué en faveur de l’entrepreneur, le jugement aura force de chose jugée et le propriétaire ne pourra plus mettre en question ni l’existence de l’hypothèque légale, ni sa validité. Une fois que la créance est devenue exigible, le détenteur de l’hypothèque légale n’aura qu’à intenter une action qui détermine le montant de la créance lorsque celle-ci n’est pas liquidée ou que son montant est litigieux et ainsi obtenir une condamnation du propriétaire à payer le montant de la créance ou à délaisser l’immeuble, qui sera vendu sous contrôle de la justice ou pris en paiement s’il n’acquitte pas le montant auquel il est condamné dans le délai imparti par le jugement.

2673. Il en est de même lorsqu’il s’agit d’un fournisseur de matériaux ou d’un sous-entrepreneur ayant contracté directement avec le propriétaire. Dans le cas où un terme a été accordé à ce dernier pour le paiement de la créance, les fournisseurs de matériaux et les sous-entrepreneurs peuvent également intenter une action en reconnaissance d’hypothèque (art. 2735 C.c.Q.) afin d’éviter l’extinction de l’hypothèque après six mois de la fin des travaux ou de son inscription.

2674. Quant aux sous-traitants qui n’ont pas contracté directement avec le propriétaire, mais qui ont dénoncé à celui-ci leur contrat et inscrit une hypothèque légale dans les 30 jours de la fin des travaux, ils ne disposent d’aucun recours personnel contre le propriétaire³⁷⁶⁵. Leur débiteur est en effet l’entrepreneur général avec qui ils ont contracté. Toute action en paiement doit être dirigée contre leur débiteur personnel et non contre le propriétaire de l’immeuble. Ils disposent,

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cependant, d’un recours hypothécaire à l’encontre de l’immeuble ayant fait l’objet de leurs travaux et grevé de leur hypothèque. Ils doivent mettre le propriétaire en cause afin de lui rendre tout jugement opposable et plus particulièrement l’ordonnance de délaissement pour prise en paiement de l’immeuble ou pour sa vente sous contrôle de la justice.

2675. Le recours hypothécaire des sous-traitants doit être précédé d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. Ce préavis ne peut être valide ni conforme aux prescriptions de la loi qu’en cas de défaut du débiteur principal d’acquitter la dette ou de payer la créance garantie par l’hypothèque légale. Lorsque le sous-traitant a déjà donné un délai de paiement à son cocontractant, débiteur personnel de la dette, la créance ne peut être exigible qu’à l’expiration de ce délai, ce qui empêche nécessairement le sous-traitant d’exercer ses recours hypothécaires à l’encontre de l’immeuble. Dans cette situation, afin d’éviter l’extinction de son hypothèque à l’expiration du délai de six mois de la fin des travaux, le sous-traitant peut se prévaloir de la disposition de l’article 2735 C.c.Q. et ainsi intenter une action en reconnaissance d’hypothèque.

2676. Dans le cas d’une action en reconnaissance d’hypothèque intentée par le sous-traitant, le débiteur du sous-traitant peut-il être poursuivi également ? Il nous semble que le sous-traitant n’est pas tenu de poursuivre aussi son débiteur, l’entrepreneur, puisqu’il s’agit d’une action en reconnaissance d’hypothèque et non d’une action en paiement. Le propriétaire a cependant intérêt à appeler ce dernier en garantie afin qu’il fasse rejeter la demande du sous-traitant et même faire radier son hypothèque. En effet, l’entrepreneur peut être mieux placé pour faire valoir des moyens permettant de rejeter l’action du sous-traitant, tels que le paiement de la créance, l’irrégularité de l’inscription de l’hypothèque (inscription hors délai), la renonciation au droit à l’hypothèque, etc. Le propriétaire qui ne fait pas intervenir l’entrepreneur dans une action en reconnaissance d’hypothèque, alors que celui-ci avait à sa disposition des moyens valables pour radier l’inscription de l’hypothèque du sous-traitant, risque de perdre tout recours plus tard à l’encontre de l’entrepreneur. En effet, le défaut de permettre à l’entrepreneur d’intervenir en temps et lieu pour faire rejeter l’action du sous-traitant alors qu’il avait des moyens valables de le faire constitue une fin de non-recevoir à tout recours postérieur du propriétaire à l’encontre de l’entrepreneur. Toutefois, le propriétaire peut toujours réclamer à ce dernier toute somme due au sous-traitant, mais demeurée impayée par l’entrepreneur. Il ne faut pas permettre à ce dernier de s’enrichir injustement pour le seul motif que le propriétaire a fait défaut de le faire intervenir dans les procédures entamées par le sous-traitant.

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2677. Toute action portant sur un droit réel concernant un immeuble peut faire l’objet d’une publicité au Registre foncier. Cet enregistrement peut se faire par la signification d’une copie de la procédure à l’officier du registre de la publicité foncière concerné. Ce dernier doit être mis en cause. Pour ce faire, les règles relatives à la forme en matière de publicité doivent être respectées (art. 2966 C.c.Q.).

2678. Ainsi, l’intervenant qui a contracté directement avec le propriétaire de l’immeuble, au lieu d’intenter une action en reconnaissance d’hypothèque prévue à l’article 2735 C.c.Q., peut intenter une action visant à réaliser sa créance. Celle-ci peut être une demande en délaissement forcé pour prise en paiement ou une demande en délaissement forcé pour vente sous contrôle de justice. Dans les deux cas, l’officier du registre de la publicité foncière doit être mis en cause afin qu’il procède à l’inscription de la demande introductive d’instance au Registre foncier pour conserver son hypothèque légale. L’inscription de cette action produit le même effet que celui produit par l’inscription d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. Il va de soi qu’une action en reconnaissance d’hypothèque sera alors inutile.

C. Préavis d’exercice d’un droit hypothécaire

2679. Seul l’entrepreneur qui dispose d’une créance liquide et exigible (art. 2748 al. 2 C.c.Q.) dans les six mois de la fin des travaux peut inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (art. 2757 et suiv. C.c.Q.) afin de conserver son droit à l’hypothèque légale (art. 2727 C.c.Q.). En l’absence d’une créance liquide et exigible, il est impossible d’inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. L’intervenant doit alors intenter une action en reconnaissance d’hypothèque (art. 2735 C.c.Q.) afin que son droit hypothécaire puisse être conservé. Il importe cependant de souligner qu’une créance liquide ne signifie pas une créance litigieuse. Le montant réclamé à titre de créance est souvent contesté par le client, même s’il est indiqué dans un document dûment préparé et signé par les parties. La créance n’est pas liquide lorsque les coûts des travaux n’ont pas fait l’objet des négociations entre les parties avant leur exécution. En effet, les parties peuvent s’entendre sur la nature des travaux à exécuter ou sur les matériaux à fournir ainsi que sur les modalités selon lesquelles le prix sera déterminé. À défaut de s’entendre sur ce prix, le montant devra être déterminé par la Cour.

2680. Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire offre la possibilité au propriétaire de l’immeuble de remédier au défaut avant que le recours hypothécaire ne soit intenté contre son immeuble. Ce délai prévu légalement est de 60 jours ou de 10 jours, lorsque le recours choisi

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est une prise de possession pour fins d’administration (art. 2758 al. 2 C.c.Q.). Il nous semble qu’une créance exigible, dont le montant est litigieux, peut faire l’objet d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. Le créancier peut, dans le cadre de son recours hypothécaire, demander à la Cour de constater le montant de sa créance et ainsi condamner le débiteur à le payer dans un délai raisonnable et, à défaut de le faire, d’ordonner au propriétaire de délaisser l’immeuble pour être pris en paiement ou vendu sous contrôle de la justice. Même lorsque le débiteur du créancier est l’entrepreneur général, une telle demande peut être formulée dans la demande en délaissement dont le propriétaire sera mis en cause. Celui-ci aura l’opportunité de faire le paiement à la place de l’entrepreneur et ainsi, d’éviter la perte de son immeuble.

2681. Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire est publié avec la preuve de sa signification au débiteur, au propriétaire de l’immeuble et à toute autre personne contre qui il entend exercer ses droits (art. 2757 C.c.Q.). Toute signification faite au représentant du propriétaire est valable au même titre que celle faite directement à celui-ci³⁷⁶⁶. Le défaut de procéder à une telle signification entraîne la nullité du préavis et, par conséquent, de toutes procédures dont le préavis est l’étape préalable³⁷⁶⁷.

2682. L’irrégularité ou le manquement à l’obligation de la signification du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire peut, dans certains cas, être fatal. Notons que le détenteur d’une hypothèque légale de construction peut toujours remédier au défaut de signification du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire par la signification d’un nouveau préavis, à condition qu’il soit toujours à l’intérieur du délai de six mois prévu à l’article 2728 C.c.Q. Par contre, si ce délai est déjà écoulé alors que le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire n’a pas été dûment signifié, ce préavis non seulement sera déclaré invalide par la Cour, mais le recours exercé en conformité avec ce préavis peut être rejeté. En un tel cas, le détenteur de l’hypothèque légale de construction ne peut plus signifier un nouveau préavis étant donné l’expiration du délai de six mois prévu pour la conservation de son hypothèque.

2683. Il est possible que celui contre qui le recours est intenté ait renoncé au droit de recevoir signification du préavis d’exercice du droit hypothécaire. Cependant, les articles 2757 et suivants du Code civil du

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Québec étant d’ordre public, la renonciation ne peut avoir lieu avant que le droit d’être signifié ne naisse³⁷⁶⁸.

2684. L’article 2757 C.c.Q. n’exige la signification qu’au « débiteur, [au] constituant ou [à] toute personne contre qui il entend exercer son recours » et non aux autres intéressés, tels que les autres créanciers hypothécaires³⁷⁶⁹. Le défaut de signifier le préavis à ces derniers n’entraîne donc pas la nullité du préavis. D’ailleurs, le législateur a laissé à l’officier de la publicité des droits le soin de notifier à tous les créanciers hypothécaires l’inscription du préavis (art. 3017 C.c.Q.). En revanche, bien que ce ne soit pas un motif de nullité du préavis, le défaut de signifier le préavis d’exercice à la caution du débiteur ou au codébiteur de la dette peut engager la responsabilité du créancier qui exerce son recours hypothécaire. En effet, une telle omission constitue un manquement à son obligation de renseigner le codébiteur ou la caution des démarches entamées par le créancier à l’encontre de son débiteur principal³⁷⁷⁰.

1) Le contenu du préavis

2685. L’article 2758 C.c.Q. précise tous les éléments qui doivent apparaître dans le préavis d’exercice du droit hypothécaire. À ce titre, le Code civil du Québec se montre beaucoup plus exigeant qu’en ce qui concerne l’avis d’hypothèque qui doit être inscrit dans les 30 jours de la fin des travaux (art. 2727 al. 2 C.c.Q.). Premièrement, le préavis doit dénoncer le défaut du débiteur d’acquitter sa créance envers l’intervenant et rappeler que le débiteur ou tout tiers intéressé peut remédier à ce défaut dans le délai imparti (art. 2758 al. 2 C.c.Q.). Il doit également mentionner le montant de sa créance en capital et en intérêts. De plus, le préavis doit préciser la nature du recours hypothécaire que l’intervenant entend exercer, fournir une description précise de l’immeuble grevé de l’hypothèque et sommer le propriétaire de l’immeuble de délaisser le bien dans le délai imparti (art. 2758 al. 2 C.c.Q.)³⁷⁷¹.

2686. Il arrive que le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire signifié et inscrit contienne tous les éléments devant y apparaître, mais qu’on y retrouve une erreur d’écriture concernant une date qui n’a cependant pas de conséquence sur les droits des différentes parties. Dans ce cas, le tribunal peut déclarer le préavis valide lorsqu’il a été signé, signifié et inscrit dans les délais prévus et que l’erreur n’a pas

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d’incidence ni de conséquence sur la signification et le défaut du débiteur et qu’aucun préjudice n’en découle³⁷⁷².

2687. Enfin, il importe de souligner qu’il n’est pas nécessaire d’exiger un trop grand formalisme dans la description du défaut du débiteur. En effet, lorsque le débiteur ne subit pas de préjudice du fait que le préavis contient une imprécision ou une information erronée, le tribunal peut conclure tout de même à la validité du préavis. Il appartient cependant au créancier qui cherche à voir la validité de son préavis sauvegardée de démontrer que l’information erronée ou l’imprécision dans le préavis d’exercice du droit hypothécaire, bien qu’existante, n’a causé aucun préjudice à son débiteur³⁷⁷³.

5. La notion de fin des travaux

2688. La fin des travaux est le point de départ de tous les délais dont il est question à l’article 2727 C.c.Q. Il est primordial de bien déterminer la date précise où les travaux ont pris fin avant d’affirmer la régularité ou non de l’accomplissement d’une formalité conservatoire de l’hypothèque légale de construction.

2689. La notion de fin des travaux demeure ambiguë malgré la définition offerte par le Code civil du Québec à son article 2110³⁷⁷⁴. Cet article, comme nous l’avons vu, affirme que la fin des travaux survient lorsque l’immeuble ayant fait l’objet des travaux de construction ou de rénovation est en état de servir à l’usage auquel il est destiné³⁷⁷⁵. Les tribunaux, confrontés à de nombreux cas particuliers, ont tenté de donner une définition de la fin des travaux. Certains critères élaborés par la

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jurisprudence au fil des ans permettent de déterminer plus aisément le moment où les travaux prennent fin³⁷⁷⁶.

2690. La fin des travaux survient lorsque le contrat d’entreprise est intégralement exécuté. Ceci comprend tout ce qui est une suite logique des travaux expressément mentionnés au contrat d’entreprise. Il n’est pas nécessaire que tous les travaux aient été précisément prévus au contrat par le propriétaire pour que ceux-ci retardent la fin des travaux. Par contre, les travaux inexécutés qui étaient prévus au contrat reportent la fin des travaux qui ne survient alors que lorsque tous ces travaux sont terminés.

2691. Il importe cependant de préciser que des travaux prévus dans le contrat et qui demeurent inexécutés pourraient empêcher la fin des travaux. Chaque cas constitue un cas d’espèce et il appartient au tribunal d’évaluer, eu égard à l’importance et à la valeur des travaux inexécutés, si la fin des travaux est arrivée ou doit être reportée pour que ces travaux soient exécutés au préalable. Il importe de rappeler que des travaux mineurs peuvent reporter la fin des travaux, à moins qu’il ne s’agisse de petites retouches à apporter aux travaux déjà exécutés telles qu’une retouche de peinture, un nettoyage ou un ajustement des portes ou des armoires, etc. Il s’agit d’une question de fait laissée à l’appréciation du tribunal qui pourra alors, à la lumière de la preuve, évaluer si vraiment les travaux mineurs permettent de reporter ou non la fin des travaux³⁷⁷⁷.

2692. Par contre, il y a fin des travaux lorsque les travaux inexécutés ont été abandonnés par le client et qu’un avis a dûment été donné à l’entrepreneur pour l’informer de cet abandon³⁷⁷⁸. Ainsi, des escaliers reposant sur des fondations temporaires sont considérés comme n’étant pas des travaux complétés. Dans le contexte de la construction d’un projet de copropriété résidentielle, des travaux exécutés de façon temporaire ainsi que des travaux d’aménagement paysager inexécutés, mais qui avaient été préalablement présentés aux acheteurs comme faisant

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partie du projet domiciliaire suffisent à retarder la fin des travaux jusqu’à leur exécution³⁷⁷⁹.

2693. Dans certains cas, le reste des travaux mineurs inexécutés ou incomplets ne pourra pas empêcher la fin des travaux lorsque l’entrepreneur quitte le chantier sans avoir l’intention de compléter ces travaux ou en cas de désaccord entre les parties quant à la nécessité ou l’opportunité de les faire. En présence d’une atmosphère tendue entre les parties, qui laisse penser qu’une conciliation n’est plus possible, le tribunal peut conclure à une fin des travaux qui coïncide avec la dernière journée de la présence de l’entrepreneur sur les lieux de l’ouvrage.

2694. Par contre, les travaux non exécutés et non énumérés expressément au contrat doivent être d’une certaine importance pour qu’ils puissent retarder la fin des travaux. Ils doivent en effet avoir un impact sur l’utilité de l’immeuble. Il n’est pas nécessaire qu’ils soient des travaux majeurs, car même les travaux mineurs peuvent avoir un impact sur l’immeuble construit ou rénové. À titre d’exemple, ne sont certes pas importants pour l’utilité de l’immeuble construit ou rénové, les travaux de retouche de peinture ou les travaux de décoration, les travaux de finition qui ne sont pas prévus dans le contrat signé à l’origine par les parties ne sont pas de nature à occasionner un retard dans la fin des travaux³⁷⁸⁰. De même, la correction des malfaçons, la réparation des défectuosités, le changement d’équipements déjà montés et les travaux de mise au point ne retardent pas la fin des travaux³⁷⁸¹. N’empêchent pas non plus la fin des travaux, l’aménagement et la construction de l’intérieur de l’immeuble lorsque le contrat écrit n’inclut que l’extérieur de l’immeuble, soit la « coquille »³⁷⁸².

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2695. Afin de déterminer le moment auquel survient la fin des travaux, d’autres éléments peuvent être pris en compte, dont, entre autres, la description de la prestation pour laquelle chaque partie s’est obligée et le certificat d’achèvement des travaux émis par un professionnel compétent. Le tribunal accorde aussi une importance à la qualité de la preuve soumise quant aux travaux qui demeurent inexécutés. Ainsi, une preuve directe et objective de l’état des travaux à effectuer tels qu’ils sont définis au contrat, primera sur une preuve indirecte et spéculative³⁷⁸³.

2696. Lorsque le projet comporte plusieurs phases, l’usage auquel est destinée chacune des phases peut être pertinent à la détermination d’une fin des travaux pour chacune d’elles³⁷⁸⁴. L’évaluation de l’usage de chaque phase peut se faire par l’examen des plans et devis. Le tribunal peut également accorder une importance accrue au moment où l’ouvrage est devenu prêt à servir aux fins auxquelles on le destine.

2697. La prise de possession de l’immeuble par le propriétaire peut être, selon les circonstances, un indice pouvant démontrer que l’immeuble est en état de servir à l’usage auquel on le destine. Il importe cependant de noter que l’occupation de l’immeuble par le propriétaire, bien qu’elle soit un fait corroboratif, n’est pas en soi une preuve suffisante dans la détermination de la date de la fin des travaux. Il convient également de rappeler que la détermination de l’étendue du contrat est primordiale afin de pouvoir fixer une date de fin des travaux. À cet effet, plusieurs éléments peuvent être pris en considération, notamment, l’objectif et la finalité du contrat, les circonstances ayant entouré sa conclusion, la relation contractuelle entre les parties, la nature et l’objet de l’entente, la finalité de cette entente, les circonstances liées à la conclusion de l’entente et le fait que l’objectif pour lequel le contrat a été donné est atteint. L’absence de plans et devis entraîne la considération particulière de ces indices : la réintégration de l’immeuble par les défendeurs et le fait que la maison est en état de servir à l’usage auquel on la destine (importance accrue)³⁷⁸⁵.

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2698. Peuvent représenter cependant des indices à considérer pour déterminer la date de la fin des travaux : l’acceptation des travaux par le propriétaire de l’ouvrage, la faillite de ce dernier, l’acceptation des travaux par l’architecte, un état de compte final envoyé par l’entrepreneur au client, le parachèvement apparent de la construction, la renonciation du propriétaire à exécuter les travaux, la vente de l’immeuble ou l’absence d’ouvriers au chantier lorsque le travail initialement prévu est complété³⁷⁸⁶. Aussi, en matière de copropriété divise, la formation du

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syndicat des copropriétaires est considérée comme étant un indice qui permet de conclure à la fin des travaux³⁷⁸⁷.

2699. Par contre, le fait que des travaux ne soient pas conformes à la réglementation applicable en vigueur ne constitue pas un élément déterminant de la date de fin des travaux³⁷⁸⁸. De même, l’inexistence de travailleurs sur le chantier peut être une preuve parmi d’autres pour établir la date de la fin des travaux, mais ne permet pas, à elle seule, de prouver que les travaux sont terminés. Une absence de travailleurs sur le chantier peut se produire en raison de la faillite d’un intervenant en construction ou d’une suspension des travaux, mais elle n’est pas nécessairement due à la fin des travaux. Encore faut-il que le propriétaire de l’immeuble exprime clairement son intention de fermer le chantier et de mettre fin aux travaux.

A. Suspension des travaux

2700. La jurisprudence a déjà défini clairement les notions de « suspension » et d’« abandon des travaux ». La suspension des travaux n’est pas de nature à fixer la date de fin des travaux; il s’agit de l’interruption des travaux avec l’intention de les reprendre. La suspension des travaux ne doit soulever aucun doute lorsque la reprise de ceux-ci est prévisible³⁷⁸⁹. L’intention de reprendre l’exécution des travaux peut être établie par une preuve probante³⁷⁹⁰. Notons que la suspension de l’exécution des travaux se produit souvent lorsque le propriétaire éprouve des difficultés financières temporaires³⁷⁹¹. Ainsi, en faisant des demandes pour obtenir du financement, l’exécution des travaux peut être suspendue en attendant de recevoir la réponse à la demande de financement ou de la mise de fonds faite par le client sans qu’il y ait nécessairement un

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abandon des travaux. Il arrive également que les travaux soient suspendus pendant une courte période en raison d’une mésentente entre les parties sur le montant de la retenue pour malfaçons ou sur le coût des travaux supplémentaires. Ainsi, le refus du propriétaire de payer les sommes dues à l’entrepreneur donne à ce dernier un motif légitime de suspendre les travaux afin de faire des pressions sur le client et de l’obliger à payer ce qui est dû, conformément à l’article 1591 C.c.Q. En un tel cas, le client ne peut prétendre à un abandon des travaux³⁷⁹². La suspension des travaux peut être aussi due à un retard dans la livraison de matériaux destinés à être utilisés dans le cadre des travaux de construction, ou à l’attente de conditions climatiques plus clémentes aux fins d’exécuter certains travaux. De même, les délais d’obtention d’un financement ou d’une indemnité d’assurance sont autant de situations susceptibles de justifier une suspension des travaux³⁷⁹³.

B. Abandon des travaux

2701. On oppose à la définition de suspension celle de l’abandon des travaux qui donne aussi lieu à une interruption des travaux, mais qui survient au moment où le propriétaire exprime l’intention manifeste et sans équivoque de ne pas reprendre les travaux. L’abandon des travaux constitue alors une façon de déterminer la date de fin des travaux³⁷⁹⁴. Ainsi, la vente de terrains destinés à un projet domiciliaire, suite à l’interruption des travaux, fait présumer l’abandon des travaux³⁷⁹⁵. Également, il y a abandon des travaux lorsque le propriétaire exprime son intention à cet effet par l’envoi d’une lettre de notification à l’entrepreneur de mettre fin aux travaux à une date fixe ou par l’envoi d’un avis de résiliation du contrat ou par l’intervention d’une entente entre les parties quant à la cessation des travaux. De même, le jugement rendu qui autorise la vente sous contrôle de justice d’un immeuble en cours de construction constitue un abandon des travaux. Cependant, il importe de préciser que lorsque l’entrepreneur offre un crédit au propriétaire qui permet de mettre fin au contrat, en échange de quoi le propriétaire

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terminera lui-même l’exécution des travaux, il n’y a pas abandon des travaux, mais continuation de ceux-ci par le propriétaire³⁷⁹⁶. L’intention d’abandonner les travaux par le propriétaire peut également être tacite lorsque les faits et les gestes qu’il pose sont incompatibles avec la volonté de poursuivre éventuellement le projet de construction ou de rénovation³⁷⁹⁷.

2702. L’intention d’abandonner les travaux par l’entrepreneur peut également constituer la date de la fin des travaux. À ce titre, la conduite de l’entrepreneur qui ne se présente plus sur le chantier pendant plusieurs mois, malgré les avis envoyés par le propriétaire à ce dernier lui demandant de reprendre l’exécution des travaux, permet au tribunal de conclure que par cette attitude, l’entrepreneur a abandonné le projet. L’entrepreneur pourra difficilement convaincre le tribunal qu’il n’a pas abandonné le projet lorsque aucune reprise des travaux n’était prévisible. En un tel cas, la date de la fin des travaux sera celle de la dernière fois où l’entrepreneur était sur le chantier. Son départ du chantier sera alors la date du départ du délai de 30 jours prévu à l’article 2727 C.c.Q. L’hypothèque légale de construction inscrite par ce dernier après l’écoulement de ce délai sera illégale et pourra être radiée à la demande du propriétaire³⁷⁹⁸.

2703. Enfin, les faits et circonstances qui permettent de déterminer s’il y a abandon des travaux ou non doivent être appréciés tels qu’ils étaient connus à l’époque par le propriétaire et l’intervenant de la construction; on ne doit donc pas prendre en considération ce qui a été connu à la suite d’événements postérieurs³⁷⁹⁹. Le propriétaire doit avoir une intention claire de mettre fin aux travaux et ce de manière permanente³⁸⁰⁰. En d’autres mots, l’intention d’abandonner les travaux doit être évaluée et déterminée selon les faits connus au moment où ils ont eu lieu et non pas selon les événements qui ont suivi³⁸⁰¹. Également, la preuve de l’abandon des travaux repose sur celui qui l’invoque³⁸⁰².

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La volonté ou l’intention d’abandonner définitivement les travaux doit être démontrée par une preuve prépondérante³⁸⁰³. Chaque cas constitue un cas d’espèce³⁸⁰⁴.

2704. Le Code civil du Québec ne prévoit qu’une seule fin des travaux pour l’ensemble des travaux exécutés sur un même ouvrage. Ainsi, l’intervenant chargé des travaux exécutés dans les premières semaines de l’ouverture du chantier bénéficiera des mêmes délais que les intervenants dont les travaux se terminent durant la dernière journée de l’ouverture du chantier.

C. Suspension des travaux en cas de faillite

2705. La date de la faillite n’a pas d’impact sur la fin des travaux puisque le syndic peut décider de continuer les travaux si c’est dans l’intérêt des créanciers. L’inscription de l’avis d’hypothèque, en vertu de l’article 2727 alinéa 1 C.c.Q., doit se faire dans les 30 jours de la décision du syndic de mettre fin aux travaux. Celle-ci ne se produit que lorsque le syndic décide d’arrêter complètement les travaux.

2706. Par conséquent, la date de la signification de la demande pour mise en faillite forcée, la date de la proposition ou de l’intention de faire une proposition concordataire aux créanciers, de même que la date de la suspension des travaux, n’ont pas d’impact sur la fin des travaux.

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2707. Il importe aussi de noter que même en cas de faillite de l’entrepreneur général et du refus du syndic de la faillite d’assumer l’achèvement des travaux, il n’y aura pas, en réalité, une fin des travaux lorsqu’il y a un cautionnement d’exécution. En effet, le client peut contraindre la caution soit à payer le coût des travaux qu’il reste à achever, ou à corriger et ainsi confier à un nouvel entrepreneur le contrat d’achèvement des travaux. Il peut aussi, dépendamment de la nature du cautionnement de bonne exécution, forcer la caution à engager elle-même un entrepreneur pour compléter les travaux. Ainsi, la fin des travaux ne sera pas la date de la faillite, mais la date d’achèvement des travaux par le nouvel entrepreneur.

D. Effet de la résiliation du contrat par l’entrepreneur

2708. La résiliation du contrat d’entreprise par l’entrepreneur en construction ne signifie pas qu’il y a fin des travaux lorsqu’il y a un motif sérieux qui justifie la résiliation. Ainsi, le manquement à l’obligation de paiement du propriétaire pour une part significative des travaux complétés est un motif sérieux de résiliation du contrat par l’entrepreneur. De ce fait, le défaut de payer les travaux justifie simplement la résiliation du contrat, et non pas la fin des travaux au sens de l’article 2727 C.c.Q.³⁸⁰⁵.

2709. Ainsi, bien que par cette résiliation l’entrepreneur abandonne l’ouvrage, il n’y a pas lieu de conclure à la fin des travaux. L’abandon qui vaut pour fin des travaux n’est possible que par la preuve de l’intention claire du propriétaire que celle-ci soit permanente. Ainsi, le fait que l’entrepreneur cesse tout travail et procède à la résiliation du contrat pour un motif sérieux avant d’avoir complété les travaux prévus n’empêche pas le propriétaire de faire poursuivre l’exécution des travaux par un autre entrepreneur³⁸⁰⁶.

6. Extinction de l’hypothèque légale

2710. À l’instar de l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale est un accessoire à la créance et son sort dépend de cette dernière. En d’autres mots, l’hypothèque légale a pour but de garantir le paiement d’une créance que l’intervenant en construction détient suite à l’exécution des travaux ou la fourniture des prestations de services ou des matériaux. Son existence dépend donc de l’existence d’une créance et en tant qu’accessoire qui suit le principal, elle sera éteinte

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par l’extinction de cette créance suite à l’écoulement du délai prévu à l’article 2925 C.c.Q. pour intenter l’action en réclamation de celle-ci. D’ailleurs, l’article 2797 C.c.Q., qui prévoit que l’hypothèque s’éteint par l’extinction de l’obligation dont elle garantit l’exécution, s’applique également à l’hypothèque légale³⁸⁰⁷.